{"id":3953,"date":"2019-12-10T09:32:33","date_gmt":"2019-12-10T08:32:33","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3953"},"modified":"2020-06-11T09:33:06","modified_gmt":"2020-06-11T08:33:06","slug":"riesgos-juridicos-de-sortear-la-obligacion-legal-de-ofrecer-alquiler-social-a-las-personas-en-riesgo-de-exclusion-residencial-en-desahucios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/riesgos-juridicos-de-sortear-la-obligacion-legal-de-ofrecer-alquiler-social-a-las-personas-en-riesgo-de-exclusion-residencial-en-desahucios\/","title":{"rendered":"Riesgos jur\u00eddicos de sortear la obligaci\u00f3n legal de ofrecer alquiler social a las personas en riesgo de exclusi\u00f3n residencial en desahucios"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecuci\u00f3n hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante que tenga la condici\u00f3n prevista en el art\u00edculo 5.2 de la Ley 24\/2015, de 29 de julio, debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa de vivienda propia y que se encuentren dentro de los par\u00e1metros de riesgo de exclusi\u00f3n residencial.<\/p>\n\n\n\n

El art. 5.2 de la Ley 24\/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el \u00e1mbito de la vivienda y la pobreza energ\u00e9tica, prev\u00e9 que antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecuci\u00f3n hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante que tenga la condici\u00f3n de gran tenedor de viviendas, o que sea una persona jur\u00eddica que haya adquirido posteriormente al 30 de abril de 2008 viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensaci\u00f3n de deudas o de daci\u00f3n en pago, o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el pr\u00e9stamo hipotecario, debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa de vivienda propia y que se encuentren dentro de los par\u00e1metros de riesgo de exclusi\u00f3n residencial que prev\u00e9 dicha ley (Arts. 5.1 y 5.2).<\/p>\n\n\n\n

Obligaciones de los grandes tenedores de viviendas y personas jur\u00eddicas del art.5.2.b) <\/h4>\n\n\n\n

a)<\/strong> Comprobar si el demandado no tiene una alternativa de vivienda propia y se encuentra dentro de los par\u00e1metros de riesgo de exclusi\u00f3n residencial que define esta Ley, para lo cual requerir\u00e1 previamente la informaci\u00f3n a los afectados.

La norma no establece la forma en que debe requerirse dicha informaci\u00f3n, por lo que entendemos que no es necesario que se haga por un medio que deje constancia fehaciente de su recepci\u00f3n, siendo suficiente cualquier medio de comunicaci\u00f3n que permita dejar constancia de la comunicaci\u00f3n y de su contenido. En todo caso, y salvo mejor criterio de los tribunales, recomendamos que se haga por burofax o cualquier medio que permita dejar constancia de su recepci\u00f3n para evitar problemas futuros.

La norma no establece un plazo para realizar dicho requerimiento, ni un plazo para evacuar dicho requerimiento por el afectado, por lo que entendemos que, salvo mejor criterio de los tribunales, debe estarse al criterio de razonabilidad, otorg\u00e1ndose un plazo temporal suficiente al afectado para que pueda evacuar dicho requerimiento aportando la documentaci\u00f3n justificativa que considere oportuna.
A estos efectos, recomendamos que se otorgue un plazo m\u00ednimo de diez (10) d\u00edas h\u00e1biles para evitar la alegaci\u00f3n de posibles indefensiones a futuro.<\/p>\n\n\n\n

b)<\/strong> Obligaci\u00f3n de ofrecer una alternativa residencial en r\u00e9gimen de alquiler social, a las personas y unidades de convivencia en riesgo de exclusi\u00f3n residencial seg\u00fan los art 5.1 y 5.2 de la Ley, que deben comunicar al Ayuntamiento competente en 3 d\u00edas, seg\u00fan el art. 5.4 de la Ley.

La norma no establece la forma en que debe efectuarse, por lo que entendemos que no es necesario que se haga por un medio que deje constancia fehaciente de su recepci\u00f3n, siendo suficiente cualquier medio de comunicaci\u00f3n que permita dejar constancia de la comunicaci\u00f3n y de su contenido. En todo caso, recomendamos que se haga por burofax o cualquier medio que permita dejar constancia de su recepci\u00f3n para evitar problemas futuros.<\/p>\n\n\n\n

Requisitos de la propuesta de alquiler ofrecida (Art. 5.7)<\/h4>\n\n\n\n

a)<\/strong> Que la renta no supere el porcentaje que se se\u00f1ala de los ingresos ponderados de la unidad familiar.<\/p>\n\n\n\n

b)<\/strong> Que se ofrezca en alquiler preferentemente la vivienda objeto del procedimiento, o alternativamente, una vivienda situada en el mismo t\u00e9rmino municipal, salvo que los servicios sociales municipales informen favorablemente el traslado a una vivienda de otro t\u00e9rmino municipal.

En este sentido, y para el caso de que se ofrezca una vivienda distinta a la que es objeto del procedimiento, entendemos que debe ser de caracter\u00edsticas an\u00e1logas (superficie, n\u00famero de habitaciones, etc.), de tal forma que garantice un adecuado disfrute del derecho a la vivienda del ocupante.<\/p>\n\n\n\n

c)<\/strong> El arrendamiento deber\u00e1 ser por un per\u00edodo m\u00ednimo de tres a\u00f1os de duraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Estrategias procesales utilizadas para sortear la obligaci\u00f3n legal<\/h4>\n\n\n\n

1)<\/strong> En el caso de la demanda de ejecuci\u00f3n hipotecaria la estrategia seguida consiste en no solicitar el lanzamiento del ejecutado en el proceso de ejecuci\u00f3n para evitar tener que ofrecer un alquiler social al ejecutado en situaci\u00f3n de riesgo de exclusi\u00f3n social, para luego interponer un desahucio por precario al ejecutado, ya que a esta tipolog\u00eda de desahucio no le es de aplicaci\u00f3n la Ley 24\/2015.<\/p>\n\n\n\n

2)<\/strong> En el caso del inquilino que impaga la renta, la estrategia consiste en no interponer la demanda por impago de la renta, y esperar a la finalizaci\u00f3n de la duraci\u00f3n del contrato, para entonces interponer el correspondiente desahucio por expiraci\u00f3n de plazo, acumulando la acci\u00f3n de reclamaci\u00f3n de rentas en el caso de los m\u00e1s aventurados, ya que a esta tipolog\u00eda de desahucio no le es de aplicaci\u00f3n la Ley 24\/2015.<\/p>\n\n\n\n

Si bien en ambos casos el arrendador no infringe la letra de la ley, existe el riesgo de que los tribunales consideren dichas actuaciones constitutivas de fraude de ley (art. 6.4 del C\u00f3digo Civil) y, por tanto, consideren inadecuados los procedimientos judiciales utilizados para conseguir el desalojo forzoso del ocupante. <\/p>\n\n\n\n

Este es el caso de la SAP Gerona, Sec. 2\u00aa, n\u00ba50\/2019, de 12 de febrero, que declar\u00f3 inadecuado el desahucio por precario cuando el ocupante demandado era el anterior propietario ejecutado contra el que no se intent\u00f3 el lanzamiento en dicho proceso de ejecuci\u00f3n. Si bien en dicho caso no era de aplicaci\u00f3n la Ley 24\/2015 ya que estaba suspendida cautelarmente \u2014hasta la STC, n\u00ba13\/2019, de 31 de enero, que resolvi\u00f3 el recurso de inconstitucionalidad que pesaba sobre este y otros preceptos de esta ley dejando sin efecto la suspensi\u00f3n cautelar\u2014 eran de aplicaci\u00f3n las medidas legales similares que prev\u00e9 el Real Decreto Ley 6\/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protecci\u00f3n de deudores hipotecarios sin recursos. <\/p>\n\n\n\n

Obligaci\u00f3n de ofrecer una alternativa residencial en r\u00e9gimen de alquiler social, a las personas y unidades de convivencia en riesgo de exclusi\u00f3n residencial<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

No se trata de una inadecuaci\u00f3n del procedimiento por raz\u00f3n de la materia, ya que el proceso de desahucio por precario es el procedimiento id\u00f3neo para recuperar la posesi\u00f3n de la vivienda respecto de quien la posee sin justo t\u00edtulo \u2014pues ya no es titular de la misma\u2014sino que la finalidad del actor era ileg\u00edtima, pues consist\u00eda en privar al demandado de su derecho legal a obtener un alquiler social, siendo pues dicha forma de actuar constitutiva de fraude de ley.<\/p>\n\n\n\n

Si bien no existen, hasta la fecha, precedentes jurisprudenciales sobre si constituye o no fraude de ley la interposici\u00f3n de un desahucio por expiraci\u00f3n de plazo en el caso del arrendatario moroso que se encuentra en riesgo de exclusi\u00f3n residencial, pudiendo el arrendador haber obtenido la resoluci\u00f3n del contrato mucho antes mediante la interposici\u00f3n del desahucio por impago de rentas y\/u otras cantidades debidas, esta reciente Sentencia constituye un claro \u00abaviso a navegantes\u00bb e incluso, a mi juicio, se puede aplicar de forma anal\u00f3gica su razonamiento jur\u00eddico en estos casos, pues a pesar de tratarse de supuesto de hecho distinto, existe identidad de raz\u00f3n. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF Antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecuci\u00f3n hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante que tenga la condici\u00f3n prevista en el art\u00edculo 5.2 de la Ley 24\/2015, de 29 de julio, debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares […]<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":4},"categories":[80],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"finderwilber","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/finderwilber\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3953\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/11\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=3953"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3953\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":3954,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3953\/revisions\/3954\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=3953"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=3953"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=3953"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}