{"id":3961,"date":"2019-12-10T09:37:15","date_gmt":"2019-12-10T08:37:15","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3961"},"modified":"2020-10-01T22:41:29","modified_gmt":"2020-10-01T21:41:29","slug":"jurisprudencia-al-dia-8","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/jurisprudencia-al-dia-8\/","title":{"rendered":"Jurisprudencia al d\u00eda (121)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

ARRENDAMIENTOS URBANOS <\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

En la reclamaci\u00f3n de pago de los gastos de suministros de la vivienda arrendada es competente el tribunal del lugar en que est\u00e9 la finca arrendada<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00abPara la resoluci\u00f3n del presente conflicto negativo de competencia debemos de partir de las siguientes consideraciones:<\/p>\n\n\n\n

i) <\/strong>En el juicio verbal no es v\u00e1lida la sumisi\u00f3n expresa ni tampoco la t\u00e1cita, seg\u00fan resulta de lo dispuesto en el art. 54.1 LEC. Cualquiera que sea la pretensi\u00f3n ejercitada en esta clase de juicio, la competencia territorial se determina siempre de forma imperativa con arreglo a los fueros legalmente establecidos para cada caso: en primer lugar, el fuero especial que corresponda conforme a las previsiones del art. 52 LEC; y, en su defecto, los fueros generales relativos al domicilio o residencia del demandado (art. 50 LEC para las personas f\u00edsicas y art. 51 para las personas jur\u00eddicas y entes sin personalidad).<\/p>\n\n\n\n

Seg\u00fan el art. 54.1 LEC, uno de estos fueros especiales de car\u00e1cter imperativo es el recogido en la regla n\u00famero 7 del art. 52.1 LEC, que establece lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEn los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y en los de desahucio, ser\u00e1 competente el tribunal del lugar en que est\u00e9 sita la finca\u201d.<\/p>\n\n\n\n

ii) <\/strong>Cuando la discusi\u00f3n se centra en determinar si la acci\u00f3n ejercitada deriva de un contrato de arrendamiento (lo que exigir\u00eda la aplicaci\u00f3n del fuero imperativo del art. 52.1.7.\u00ba LEC), o si, por el contrario, estamos ante una acci\u00f3n de condena pecuniaria desligada del contrato (lo que determinar\u00eda la aplicaci\u00f3n del fuero general contemplados en los arts. 50 y 51 LEC ), es doctrina reiterada de esta sala que las posibles dudas acerca de la propia acci\u00f3n ejercitada, si es independiente o no del contrato de arrendamiento, deben resolverse a favor de la aplicaci\u00f3n de la norma imperativa, tanto m\u00e1s ante la posibilidad de tener que interpretar o estudiar el contrato de arrendamiento para poder decidir acerca de la procedencia de la reclamaci\u00f3n\u00bb.
(STS, Sala Primera, de lo Civil, de 25 de junio de 2019)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Responsabilidad solidaria del administrador social por impago de rentas<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00abEn el caso litigioso se trata de un contrato de tracto sucesivo (un arrendamiento de local de negocio) que se celebr\u00f3 antes de que concurriera la causa de disoluci\u00f3n, pero que se incumpli\u00f3 despu\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

En este tipo de contratos no cabe considerar que la obligaci\u00f3n nazca en el momento de celebraci\u00f3n del contrato originario, sino cada vez que se realiza una prestaci\u00f3n en el marco de la relaci\u00f3n de que se trate. Lo que significa, en el caso del arrendamiento, que las rentas devengadas con posterioridad a la concurrencia de la causa de disoluci\u00f3n han de considerarse obligaciones posteriores y, por tanto, susceptibles de generar la responsabilidad solidaria de los administradores ex art. 367 LSC.<\/p>\n\n\n\n

En las sentencias 145\/2012 y 161\/2012, ambas de 21 de marzo , 505\/2013, de 24 de julio , y 62\/2019, de 31 de enero , caracterizamos los contratos de tracto sucesivo como aquellos en que \u201cun proveedor se obliga a realizar una sola prestaci\u00f3n continuada en el tiempo o pluralidad de prestaciones sucesivas, peri\u00f3dicas o intermitentes, por tiempo determinado o indefinido, que se repiten, a fin de satisfacer intereses de car\u00e1cter sucesivo, peri\u00f3dico o intermitente m\u00e1s o menos permanentes en el tiempo, a cambio de una contraprestaci\u00f3n rec\u00edproca determinada o determinable dotada de autonom\u00eda relativa dentro del marco de un \u00fanico contrato de tal forma que cada uno de los pares o periodos de prestaciones en que la relaci\u00f3n se descompone satisface secuencialmente el inter\u00e9s de los contratantes.<\/p>\n\n\n\n

De este modo, en el contrato de tracto sucesivo las prestaciones son susceptibles de aprovechamiento independiente, en el sentido de que cada prestaci\u00f3n singular satisface \u00edntegramente el inter\u00e9s de ambas partes durante el correspondiente periodo, independientemente de las prestaciones pasadas o futuras de ese mismo contrato.\u00bb
(STS, Sala Primera, de lo Civil, 225\/2019, de 10 de abril)<\/em><\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Aplicabilidad del \u00abcontrol de incorporaci\u00f3n o inclusi\u00f3n\u00bb en contrato de arrendamiento entre empresarios<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00abSEXTO.- Improcedencia del control de transparencia cualificado de las condiciones generales incluidas en contratos con adherentes no consumidores.<\/p>\n\n\n\n

1. <\/strong>Excluida la posibilidad del control de abusividad en contratos en que el adherente no es consumidor, la antes citada sentencia 367\/2016, de 3 de junio, afront\u00f3 el problema de si les era aplicable el denominado control de transparencia, conocido tambi\u00e9n como segundo control de transparencia, o control de transparencia cualificado.<\/p>\n\n\n\n

2.  <\/strong>Como concluimos en dicha sentencia de Pleno, tal control de transparencia supone que no pueden utilizarse cl\u00e1usulas que, pese a que gramaticalmente sean comprensibles y est\u00e9n redactadas en caracteres legibles, impliquen inopinadamente una alteraci\u00f3n del objeto del contrato o del equilibrio econ\u00f3mico sobre el precio y la prestaci\u00f3n, que pueda pasar inadvertida al adherente medio. Es decir, que provocan una alteraci\u00f3n, no del equilibrio objetivo entre precio y prestaci\u00f3n, que con car\u00e1cter general no es controlable por el juez, sino del equilibrio subjetivo de precio y prestaci\u00f3n, es decir, tal y como se lo pudo representar el consumidor en atenci\u00f3n a las circunstancias concurrentes en la contrataci\u00f3n (sentencias de esta Sala(\u2026)).<\/p>\n\n\n\n

Como recordamos en la sentencia 705\/2015, de 23 de diciembre , ya dijimos en las sentencias 241\/2013, de 9 de mayo , y 138\/2015, de 24 de marzo , que este doble control de transparencia consist\u00eda en que, adem\u00e1s del control de incorporaci\u00f3n, que atiende a una mera transparencia documental o gramatical: (…), cuando se proyecta sobre los elementos esenciales del contrato tiene por objeto que el adherente conozca o pueda conocer con sencillez tanto la \u201ccarga econ\u00f3mica\u201d que realmente supone para \u00e9l el contrato celebrado, esto es, la onerosidad o sacrificio patrimonial realizada a cambio de la prestaci\u00f3n econ\u00f3mica que se quiere obtener, como la \u201ccarga jur\u00eddica\u201d del mismo, es decir, la definici\u00f3n clara de su posici\u00f3n jur\u00eddica tanto en los presupuestos o elementos t\u00edpicos que configuran el contrato celebrado, como en la asignaci\u00f3n o distribuci\u00f3n de los riesgos de la ejecuci\u00f3n o desarrollo del mismo.<\/p>\n\n\n\n

3.<\/strong> Pero este control de transparencia diferente del mero control de inclusi\u00f3n est\u00e1 reservado en la legislaci\u00f3n comunitaria y nacional, y por ello, en la jurisprudencia del TJUE y de esta Sala, a las condiciones generales incluidas en contratos celebrados con consumidores, conforme expresamente previenen la Directiva 1993\/13\/CEE y la Ley de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n (\u2026).<\/p>\n\n\n\n

4. <\/strong>Ni el legislador comunitario, ni el espa\u00f1ol, han dado el paso de ofrecer una modalidad especial de protecci\u00f3n al adherente no consumidor, m\u00e1s all\u00e1 de la remisi\u00f3n a la legislaci\u00f3n civil y mercantil general sobre respeto a la buena fe y el justo equilibrio en las prestaciones para evitar situaciones de abuso contractual. No corresponde a los tribunales la configuraci\u00f3n de un tertium genus <\/em>que no ha sido establecido legislativamente, pues no se trata de una laguna legal que haya que suplir mediante la analog\u00eda, sino de una opci\u00f3n legislativa que, en materia de condiciones generales de la contrataci\u00f3n, diferencia \u00fanicamente entre adherentes consumidores y no consumidores.<\/p>\n\n\n\n

D\u2019aquesta doctrina jurisprudencial es despr\u00e8n que no tenint la recurrent al present sup\u00f2sit la condici\u00f3 de consumidora, l\u2019\u00fanic control que es pot realitzar de la cl\u00e0usula q\u00fcestionada \u00e9s el que es refereix al d\u2019incorporaci\u00f3 o inclusi\u00f3. Tal com es diu a la resoluci\u00f3 impugnada, la redacci\u00f3 de la cl\u00e0usula \u00e9s clara i precisa, tant en la seva redacci\u00f3 com al sup\u00f2sit a qu\u00e8 es refereix i les seves conseq\u00fc\u00e8ncies (Fonament 3r.). Aix\u00ed, una mera redacci\u00f3 de la mateixa permet con\u00e8ixer el termini de duraci\u00f3 del contracte d\u2019arrendament, que aquest termini \u00e9s obligatori per ambdues parts contractants, i les conseq\u00fc\u00e8ncies del seu incompliment per qualsevol de les parts,essent mol important destacar que aquests efectes d\u2019un hipot\u00e8tic incompliment afecten a les dues parts contractants i no nom\u00e9s a la part en teoria m\u00e9s feble del contracte: \u00e9s a dir, la conseq\u00fc\u00e8ncia est\u00e0 prevista per a qui decideix desistir unilateralment del contracte abans de la finalitzaci\u00f3 del mateix, sigui una o altra de les parts del contracte.\u00bb
(SAP Tarragona, Secci\u00f3n 3.\u00aa, 152\/2019, de 14 de mayo)<\/em><\/p>\n\n\n\n

La fianza responde tambi\u00e9n del cumplimiento de las restantes obligaciones del arrendatario <\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00abEn general, la fianza prestada responde no s\u00f3lo de las rentas impagadas sino tambi\u00e9n del cumplimiento de las restantes obligaciones del arrendatario (del buen estado de la finca cuya posesi\u00f3n se reintegra o del consumo de suministros por parte del arrendatario pendiente de facturaci\u00f3n), por lo que \u00fanicamente cabe su compensaci\u00f3n en una liquidaci\u00f3n del contrato que no puede ser efectuada en este momento procesal. La reclamaci\u00f3n de la fianza y la compensaci\u00f3n con las rentas debidas se debi\u00f3 hacer y se deber\u00e1 hacer en un procedimiento declarativo, no en este procedimiento ejecutivo.<\/p>\n\n\n\n

En el caso de autos, se ejecuta la sentencia dictada en el juicio en ejercicio de la acci\u00f3n de desahucio y de la acci\u00f3n acumulada de reclamaci\u00f3n de rentas vencidas. Dicha sentencia ha devenido firme y debe ejecutarse en sus propios t\u00e9rminos, sin que proceda deducir el importe de la fianza.\u00bb
(SAP Barcelona, Sec. 4.\u00aa, 94\/2019, de 27 de junio)<\/em><\/p>\n\n\n\n

El cumplimiento del pago de la renta no puede entenderse acreditado mediante el dep\u00f3sito notarial <\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00abPor lo que se refiere al pago de las rentas, admitido por los arrendatarios que no abonaron las mismas en la forma y tiempo establecidos en el contrato, el cumplimiento de dicha obligaci\u00f3n no puede entenderse acreditado mediante el dep\u00f3sito de dichas cantidades en una notar\u00eda, cuyo destino final no consta se haya entregado a la arrendadora; tampoco se acredita el pago por el hecho de que se hubiera constituido un aval que no se ha ejecutado o por la no utilizaci\u00f3n de la fianza al pago de las mensualidades reclamadas; de manera que entendemos acreditado el incumplimiento de dicha obligaci\u00f3n de pago por parte de los arrendatarios. Partiendo de dicha situaci\u00f3n, concurren los requisitos establecidos en la ley para acoger la acci\u00f3n de desahucio por falta de pago de la renta, por lo que la demanda debi\u00f3 ser estimada, declarando resuelto el contrato de arrendamiento y condenando a la demandada al pago de las cantidades adeudadas y reclamadas en la demanda inicial, devengadas desde el mes de mayo de 2.018 hasta la efectiva entrega de la posesi\u00f3n de la vivienda a la arrendadora, lo que deber\u00e1 cuantificarse en ejecuci\u00f3n de sentencia.\u00bb
(SAP Madrid, Sec. 20.\u00aa, 239\/2019, de 3 de junio)<\/em><\/p>\n\n\n\n

PROPIEDAD HORIZONTAL CATALANA<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALU\u00d1A<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Vinculaci\u00f3n del uso de elemento com\u00fan a elemento privativo. No cabe el consentimiento t\u00e1cito.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00abL\u2019actual article 553-43.1 no permet que la vinculaci\u00f3 de l\u2019\u00fas exclusiu d\u2019un element com\u00fa a un o diversos elements privatius es pugui fundar en el consentiment t\u00e0cit de la comunitat dedu\u00eft de la seva prolongada passivitat davant d\u2019un \u00fas d\u2019aquesta mena de l\u2019element com\u00fa. Com ja s\u2019ha exposat, la sent\u00e8ncia admet que el t\u00edtol de constituci\u00f3 de la comunitat no vincula expressament  l\u2019\u00fas exclusiu de la terrassa de la planta on es troben els \u00e0tics amb aquests elements privatius. Aquesta vinculaci\u00f3 tampoc no es pot deduir del propi t\u00edtol posat en relaci\u00f3 amb la realitat f\u00edsica i constructiva de la finca, at\u00e8s que a la terrassa de la planta cinquena no nom\u00e9s s\u2019hi accedeix directament obrint les portes corredisses dels \u00e0tics sin\u00f3 tamb\u00e9 a trav\u00e9s de la porta -actualment tancada amb clau- que hi ha al repl\u00e0 de l\u2019escala general de l\u2019edifici. La sent\u00e8ncia tamb\u00e9 reconeix que la comunitat mai no ha adoptat un acord un\u00e0nime en aquell sentit. De fet, el pronunciament adoptat en la junta celebrada en ple litigi fou insuficient per assolir la majoria exigida per la llei. Sense cap d\u2019aquests requisits, no es pot considerar atribu\u00eft v\u00e0lidament l\u2019\u00fas de la terrassa com\u00fa situada a la planta dels \u00e0tics a aquests elements privatius.<\/p>\n\n\n\n

Altra cosa \u00e9s que un \u00fas interromput de la possessi\u00f3 de les terrasses en concepte de titular exclusiu d\u2019aquest dret de gaudi pogu\u00e9s donar peu a una adquisici\u00f3 per usucapi\u00f3 d\u2019aquest dret real limitat, hip\u00f2tesi que el demandat ni tan sols planteja, o que la passivitat prolongada de la comunitat durant un per\u00edode de temps hagu\u00e9s pogut comportar la p\u00e8rdua o extinci\u00f3 d\u2019alguna modalitat d\u2019acci\u00f3 real possess\u00f2ria o del domini, eventualitat que la sent\u00e8ncia no esmenta (fa una vaga refer\u00e8ncia a \u201cuna renuncia del derecho impugnatorio\u201d sense precisar de quin dret, pretensi\u00f3 o facultat es tracta) i que el demandat tampoc no ha plantejat, ja que no va oposar cap tipus de prescripci\u00f3 o caducitat de l\u2019acci\u00f3 promoguda pels demandants. O en darrer terme que la comunitat consideri oport\u00fa o convenient aprovar, amb el qu\u00f2rum exigit per la llei, la vinculaci\u00f3 de l\u2019\u00fas exclusiu de la terrassa als \u00e0tics amb la corresponent readaptaci\u00f3 de les quotes de participaci\u00f3 de tots els elements privatius.\u00bb
(STSJ Catalu\u00f1a, Sec. 1.\u00aa, 52\/2019, de 11 de julio)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Son ilegales las obras consistentes en la ampliaci\u00f3n de la superficie de la cocina en la fachada posterior por no haber sido aprobadas por las 4\/5 de propietarios y cuotas <\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00abEn el caso examinado la entidad de las obras es indiscutida y ha quedado plasmada en los hechos declarados probados en el FJ. 1\u00ba de la presente resoluci\u00f3n, afectando a la configuraci\u00f3n exterior del inmueble mediante la ampliaci\u00f3n de la superficie de la cocina en la fachada posterior de 10,78 metros cuadrados.<\/p>\n\n\n\n

A diferencia de los elementos privativos en que los propietarios pueden realizar obras de conservaci\u00f3n y reforma siempre que no perjudiquen a otros propietarios, ni a la comunidad, ni disminuyan la solidez o accesibilidad del inmueble y no alteren la configuraci\u00f3n o aspecto exterior del conjunto, conforme establece el art. 553-36. 1 CCCat, en los elementos comunes, en cambio, su actuaci\u00f3n queda restringida y limitada al uso y disfrute de los mismos conforme al destino que determinen los estatutos o resulte de su naturaleza, sin perjudicar el inter\u00e9s de la comunidad – art. 553-42 CCCat – y sin que puedan alterarse los elementos comunes sin autorizaci\u00f3n de la Junta de propietarios – art. 553- 36. 3 CCCat -. Conforme la STSJC 47\/2016, de 16 de junio y doctrina m\u00e1s autorizada, tienen un plazo de prescripci\u00f3n de 10 a\u00f1os – art. 121-20 CCCat – sin perjuicio de tener presente que conforme lo dispuesto en el \u00faltimo de los citados preceptos se entiende t\u00e1citamente consentida la alteraci\u00f3n mediante la realizaci\u00f3n de obras, si la comunidad no se opone en el plazo de 4 a\u00f1os a contar desde la terminaci\u00f3n de \u00e9stas y las mismas no disminuyen la solidez del inmueble, son notorias y no comportan la ocupaci\u00f3n de elementos comunes ni la constituci\u00f3n de servidumbres. Resulta indiscutido en el supuesto litigioso que las obras de ampliaci\u00f3n de la cocina realizada por los demandados comportan la alteraci\u00f3n de la configuraci\u00f3n exterior del edificio y la oposici\u00f3n del comunero que ostenta el 20% como cuota en la propiedad horizontal es suficiente para solicitar su protecci\u00f3n y proceder a su demolici\u00f3n al afectar a elementos comunes del inmueble.\u00bb
(STSJ Catalu\u00f1a, Sec. 1.\u00aa, 18\/2019, de 7 de marzo)<\/em><\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES CATALANAS<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Prohibici\u00f3n de vivienda de uso tur\u00edstico<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00abLa cuesti\u00f3n es si lo acordado por la Junta de propietarios en su reuni\u00f3n de 14 de diciembre de 2015, y que coincide con el pronunciamiento declarativo que se pide en la demanda reconvencional, es conforme con las previsiones estatutarias. Y habida cuenta ese pronunciamiento declarativo que se pide, es irrelevante cu\u00e1ndo empez\u00f3 a ofrecerse como piso tur\u00edstico la vivienda propiamente dicha, el piso sexto b. El art\u00edculo 9 de los Estatutos dice expresamente que \u201clos departamentos que han sido construidos como viviendas s\u00f3lo podr\u00e1n ser destinados a este uso, sin que pueda ejercerse en ellos ning\u00fan tipo de actividad industrial o de taller, sino tan solo actividades liberales compatibles con el uso de la vivienda y actividades propias de oficinas, escritorios y despachos, que en ning\u00fan caso podr\u00e1n alterar ni perturbar la convivencia con los vecinos de las viviendas; quedando prohibida en todo caso la instalaci\u00f3n de todo tipo de m\u00e1quinas y utillaje, salvo las corrientes y habituales de uso dom\u00e9stico. En cuanto a los cuartos trasteros, queda prohibido almacenar en los mismos, sustancias inflamables t\u00f3xicas o de reconocida peligrosidad. En general, estar\u00e1 prohibido llevar a cabo en los distintos departamentos del Inmueble cualquier actividad no s\u00f3lo no permitida en los Estatutos o que vaya contra su propia naturaleza, inmoral, peligrosa, insalubre o nociva, como prev\u00e9 el art\u00edculo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, sino incluso las que supongan una molestia para los titulares de los restantes departamentos, por exceder a lo que se estima como normal tolerabilidad en una relaci\u00f3n de vecindad.\u00bb (SAP Barcelona, Sec. 19.\u00aa, 297\/2019, de 6 de junio)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Es nulo el acuerdo de reelecci\u00f3n del presidente que contravenga el sistema de elecci\u00f3n previsto en estatutos<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00abLa elecci\u00f3n es norma general y, adem\u00e1s, prev\u00e9 que los cargos son reelegibles (art. 553-15.4), debiendo destacar que los preceptos legales de este Cap\u00edtulo se aplican en todo lo no establecido en el t\u00edtulo de constituci\u00f3n (art. 553-9.2) y que los estatutos pueden contener, entre otras, reglas sobre \u00f3rganos de gobierno complementarios a los legalmente previstos y la forma de gesti\u00f3n y administraci\u00f3n (art. 553-11-1.letra f). La AP concluye que puede ocurrir que los estatutos nada contemplen sobre el sistema de elecci\u00f3n de Presidente o la duraci\u00f3n del cargo en cuyo caso la Junta es soberana para optar por el sistema de elecci\u00f3n directa, o el sistema rotatorio, o por sorteo, y nada le impide alterar cuantas veces estime oportuno el sistema predeterminado, o excepcionar puntualmente el previsto en anteriores Juntas, por mayor\u00eda de propietarios. Pero en el caso de que los estatutos fijen el sorteo o el sistema rotatorio como prioritario para la designaci\u00f3n del presidente, o regulen el sistema de reelecci\u00f3n y su duraci\u00f3n, es este el que debe seguirse en lo sucesivo. Por tanto, es nulo el acuerdo adoptado en junta, respecto a la reelecci\u00f3n del presidente, cuando vaya en contra de lo estipulado en los estatutos. El cambio de sistema de nombramiento de Presidente, en cuanto implica su reelecci\u00f3n m\u00e1s all\u00e1 de dos mandatos, implica una modificaci\u00f3n de los Estatutos si estos contienen previsi\u00f3n al respecto y ser\u00e1 necesario el acuerdo con la mayor\u00eda de 4\/5 partes de los copropietarios.\u00bb
(SAP Tarragona, Sec. 1.\u00aa, 143\/2019, de 25 de abril) <\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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