{"id":3985,"date":"2017-09-10T10:05:23","date_gmt":"2017-09-10T09:05:23","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3985"},"modified":"2020-06-11T10:07:45","modified_gmt":"2020-06-11T09:07:45","slug":"posibilidad-de-moderacion-de-la-indemnizacion-pactada-por-resolucion-anticipada-del-arrendamiento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/posibilidad-de-moderacion-de-la-indemnizacion-pactada-por-resolucion-anticipada-del-arrendamiento\/","title":{"rendered":"Posibilidad de moderaci\u00f3n de la indemnizaci\u00f3n pactada por resoluci\u00f3n anticipada del arrendamiento"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En los contratos de arrendamiento para uso distinto al de la vivienda, la eficacia de los pactos que prev\u00e9n la indemnizaci\u00f3n del arrendador en caso de desistimiento anticipado por parte del arrendatario puede ser distinta seg\u00fan la f\u00f3rmula que se emplee. Analizamos en este art\u00edculo las diversas caracter\u00edsticas y consecuencias que les atribuye la jurisprudencia<\/p>\n\n\n\n

Es habitual establecer en los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, especialmente cuando son de larga duraci\u00f3n, pactos que prevean la indemnizaci\u00f3n del arrendador en caso de desistimiento anticipado por parte del arrendatario; pactos que se conforman de diversas maneras, bien como una cl\u00e1usula penal, bien estableciendo la facultad de resoluci\u00f3n unilateral a favor del arrendatario en la que se establece el importe a satisfacer en caso de hacerla valer, bien limitando la obligatoriedad del plazo para el arrendatario, etc.<\/p>\n\n\n\n

Aunque la finalidad buscada por las partes (normalmente por la propiedad) al establecer estos pactos suele ser la de asegurar una rentabilidad m\u00ednima al contrato de arrendamiento, lo cierto es que su eficacia pr\u00e1ctica puede ser distinta seg\u00fan la f\u00f3rmula que se emplee, pues la Jurisprudencia les atribuye distintas caracter\u00edsticas y consecuencias.<\/p>\n\n\n\n

Una de las f\u00f3rmulas m\u00e1s habituales es la de establecer una cl\u00e1usula penal, en la que las partes fijan anticipadamente el importe de la indemnizaci\u00f3n para el supuesto del incumplimiento. Sin embargo, es una de las que resulta m\u00e1s problem\u00e1tica al aplicarla a los arrendamientos urbanos.<\/p>\n\n\n\n

La jurisprudencia sobre la cl\u00e1usula penal en general (y resaltamos \u201cen general\u201d) establece que la misma, al venir fijada por la libre voluntad de las partes debe ser respetada por el juzgador y no puede ser objeto de moderaci\u00f3n salvo que se haya fijado para el incumplimiento total y se haya producido un incumplimiento parcial o irregular. En definitiva, si se produce el incumplimiento previsto por la propia cl\u00e1usula (en este caso ser\u00eda el desistimiento anticipado), el tribunal deber\u00e1 aplicarla \u00edntegramente, sin posibilidad de moderaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, por ejemplo, en relaci\u00f3n con la cl\u00e1usula penal pactada para el supuesto de desistimiento anticipado de un contrato de arrendamiento de servicios, la sentencia del Tribunal Supremo num. 149\/2014, de 10 marzo (Recurso de Casaci\u00f3n 343\/2012), declara:<\/p>\n\n\n\n

\u201cSin embargo, cuando la obligaci\u00f3n penal se aleja de este plano indemnizatorio del incumplimiento contractual en aras a la previsi\u00f3n espec\u00edfica de otros hechos relevantes de la relaci\u00f3n contractual, caso que nos ocupa, en donde se penaliza el desistimiento unilateral del v\u00ednculo contractual por alguna de las partes, la valoraci\u00f3n judicial respecto al alcance patrimonial o \u201cexceso\u201d de dicha pena queda excluida y, por tanto, fuera de la facultad de moderaci\u00f3n (STS 1 de junio de 2006, n\u00fam. 384\/2009.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) En este contexto, la producci\u00f3n del evento espec\u00edficamente previsto, en nuestro caso, el ejercicio unilateral de la facultad de desistimiento, determina la aplicaci\u00f3n de la pena sin necesidad de probar la idoneidad de ese hecho en el plano del incumplimiento contractual y, en consecuencia, de los da\u00f1os contractuales que pudieran derivarse. Todo ello, acorde con el principio dispositivo de las partes\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, sorprendentemente, en el \u00e1mbito de los arrendamientos urbanos, el mismo Tribunal Supremo se pronuncia en sentido contrario, se\u00f1alando que el tribunal puede moderar la cl\u00e1usula penal pactada por las partes para el supuesto de desistimiento anticipado del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

En este sentido se pronuncia la sentencia n\u00fam. 300\/2014, de 29 de mayo (Recurso de casaci\u00f3n 449\/2012), con cita de otras muchas:<\/p>\n\n\n\n

\u201c3.- La jurisprudencia, cuando ha aplicado la doctrina anterior al desistimiento en el arrendamiento urbano, sea la cl\u00e1usula prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos o en pacto contractual (como en el presente caso) ha sido la contraria.<\/p>\n\n\n\n

La sentencia de 3 febrero 2006 ya estableci\u00f3 la moderaci\u00f3n para mantener la igualdad y el equilibrio entre arrendador y arrendatario. La de 7 juniodel mismo a\u00f1o tambi\u00e9n la acepta, al constar una nueva ocupaci\u00f3n. La de 5 julio 2006alude a que procede la moderaci\u00f3n y no cabe en casaci\u00f3n discutirla. En el mismo sentido se pronuncian las sentencias de 30 octubre 2007 y 18 marzo 2010.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, la justificaci\u00f3n de la moderaci\u00f3n la hace la sentencia de 9 abril 2012 en estos t\u00e9rminos:<\/p>\n\n\n\n

La Sala considera, estimando los argumentos del recurso, que establecer una equivalencia entre los perjuicios econ\u00f3micos futuros con el importe \u00edntegro de la renta dejada de percibir durante los seis a\u00f1os establecidos para la vigencia m\u00ednima del contrato -presumiendo impl\u00edcitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotaci\u00f3n econ\u00f3mica alguna durante esos a\u00f1os- significa desconocer la racionabilidad econ\u00f3mica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, en principio por una renta similar, transcurrido un per\u00edodo razonable desde el momento de la resoluci\u00f3n unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones econ\u00f3micas de otro tipo (a este criterio responde la interpretaci\u00f3n jurisprudencial del<\/em> art\u00edculo 56 LAU 1964 , invocada por la parte recurrente). Es cierto que la resoluci\u00f3n injustificada del contrato demuestra por s\u00ed misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuant\u00eda del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias econ\u00f3micas, debe hacerse partiendo de una moderaci\u00f3n del importe total de la renta pendiente, por la raz\u00f3n que ha quedado indicada<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Y contin\u00faa m\u00e1s adelante:<\/p>\n\n\n\n

\u201c3.- Las razones que justifican la moderaci\u00f3n de la cl\u00e1usula penal en los casos de desistimiento de la relaci\u00f3n contractual arrendataria son, en primer lugar, que \u00e9sta pretende una indemnizaci\u00f3n global por incumplimiento total del contrato,<\/em> a partir del desistimiento, siendo as\u00ed que la cl\u00e1usula penal tiene como funci\u00f3n, adem\u00e1s de la coercitiva, la liquidadora de da\u00f1os y perjuicios ( art\u00edculo 1152 del C\u00f3digo civil y sentencias de 26 marzo de 2009 , 10 noviembre 2010 , 21 febrero 2012 ) y no cabe aplicarla autom\u00e1tica y enteramente, cuando consta que es superior a los que se han producido realmente.<\/p>\n\n\n\n

En segundo lugar, si el arrendador percibiese la totalidad de la cl\u00e1usula penal y, adem\u00e1s, rentas de un nuevo arrendatario (extinguido el anterior por el desistimiento) se dar\u00eda un claro enriquecimiento injusto,<\/em> como ha mantenido la sentencia de 30 octubre 2007, en aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 56 de la Ley de 1964 que recoge la doctrina anterior expuesta en la sentencia de 3 febrero 2006 que cita jurisprudencia muy reiterada.<\/p>\n\n\n\n

En tercer lugar, el principio de pacta sunt servanda<\/em> no siempre puede aplicarse literalmente. As\u00ed, la sentencia de 20 de marzo 2012 alter\u00f3 (realmente, prescindi\u00f3) de un pacto del contrato de sociedad, por la raz\u00f3n de la injusticia misma y la desproporci\u00f3n del resultado. Y lo mismo se ha reiterado en los casos del desistimiento de arrendamiento urbano\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En cambio, cuando lo que se pacta en el contrato no es la sanci\u00f3n por el desistimiento anticipado, es decir, por el incumplimiento del plazo, sino la facultad del arrendatario de desistir unilateralmente estableciendo el pago de una cantidad en tal supuesto, el Tribunal Supremo establece que entonces no cabe la moderaci\u00f3n de la cantidad establecida porque la misma no es una sanci\u00f3n ni una indemnizaci\u00f3n por incumplimiento sino una condici\u00f3n establecida para el ejercicio de la facultad de desistimiento anticipado. En definitiva, porque considera que no hay incumplimiento.<\/p>\n\n\n\n

Esto es lo resuelto en la sentencia del Tribunal Supremo num. 779\/2013, de 10 de diciembre (Recurso de casaci\u00f3n 2237\/2011):<\/p>\n\n\n\n

\u201cEn el presente caso, no ha habido incumplimiento. En el contrato de arrendamiento se le concede al arrendatario la facultad de declarar extinguido el contrato dentro del plazo pactado, plazo potestativo para la arrendataria, quien podr\u00e1 dar por resuelto este contrato a todos los efectos en cualquier momento de su vigencia…\u201d<\/em> y si \u00e9sta, en uso de tal facultad, la ejerce en los primeros cinco a\u00f1os \u201cvendr\u00e1 obligada a abonar…\u201d<\/em> (tal cl\u00e1usula ha sido transcrita en l\u00edneas anteriores). No es, por tanto, cl\u00e1usula penal para el caso de incumplimiento de una obligaci\u00f3n, sino cl\u00e1usula en caso de cumplir lo que se ha previsto expresamente en el contrato. Esta cl\u00e1usula no ejerce, como s\u00ed ocurre en la penal, la funci\u00f3n coercitiva de la obligaci\u00f3n principal, ni la funci\u00f3n liquidadora (o sustitutiva) de los perjuicios \u201cen caso de falta de cumplimiento\u201d<\/em>, dice el art\u00edculo 1152 del C\u00f3digo civil. Con lo cual, no tiene sentido la posible moderaci\u00f3n por incumplimiento parcial porque no hay tal: la obligaci\u00f3n de la arrendataria no ha sido \u201cen parte o irregularmente cumplida\u201d<\/em>, sino que ha sido observada conforme a lo pactado, pacta sunt servanda,<\/em> es decir, de acuerdo con la lex contractus.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s y a mayor abundamiento, lo que se ha pactado se ha cumplido exactamente, que no es otra cosa que la extinci\u00f3n de la relaci\u00f3n contractual en el plazo de los primeros cinco a\u00f1os. Con lo cual, la moderaci\u00f3n por incumplimiento (que no lo ha habido) parcial, no cabe. Y es reiterada la jurisprudencia que mantiene que no cabe la moderaci\u00f3n, conforme al art\u00edculo 1154 del C\u00f3digo civil si el incumplimiento (que no es el caso) ha sido total: as\u00ed, sentencias de 10 mayo 2001, 27 febrero 2002, 8 octubre 2002, 21 junio 2004, 20 diciembre 2006, 26 marzo 2009. La de 1 de octubre de 2010 advierte:<\/p>\n\n\n\n

\u00ab<\/em><\/strong>Esta concepci\u00f3n descarta el uso de la potestad judicial moderadora de la pena convencional si tal incumplimiento parcial o defectuoso hubiera sido el pactado como supuesto condicionante de la aplicaci\u00f3n de la pena, ya que entonces se debe estar a lo acordado por las partes\u00bb<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Se trata de un matiz que no siempre ser\u00e1 f\u00e1cil de distinguir, pues depender\u00e1 de los t\u00e9rminos en los que est\u00e9 redactado el contrato, que no siempre son claros. <\/p>\n\n\n\n

Por \u00faltimo, hay que tener en cuenta que cuando no haya ning\u00fan pacto que limite la obligatoriedad del plazo de duraci\u00f3n ni que regule el supuesto de desistimiento anticipado del arrendatario, el arrendador podr\u00e1 negarse a aceptarlo y exigir el cumplimiento \u00edntegro del contrato, es decir el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados. Sobre este particular la sentencia del Tribunal Supremo num. 297\/2017, de 16 de mayo (Recurso de casaci\u00f3n 894\/2015) enuncia de forma sint\u00e9tica y a grandes rasgos los tres tipos de escenarios que pueden darse.<\/p>\n\n\n\n

\u201cLos tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son:<\/p>\n\n\n\n

\u00bb1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cl\u00e1usula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius<\/em>: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial). (Sentencias de 23 de diciembre de 2009 (rec.<\/em> 1508 de 2005), 6 de noviembre de 2013 (rec.<\/em> 1589 de 2011), 10 de diciembre de 2013 (rec.<\/em> 2237 de 2011) y 29 de mayo de 2014 (rec<\/em>. 449 de 2012).<\/p>\n\n\n\n

\u00bb2. Casos en los que dicha cl\u00e1usula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato (sentencia de 26 de junio de 2002; rec.<\/em> 54\/1997). Es el caso que ahora analizamos.<\/p>\n\n\n\n

\u00bb3. Casos en los que dicha cl\u00e1usula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resoluci\u00f3n del mismo reclamando indemnizaci\u00f3n de los da\u00f1os y perjuicios provocados por la resoluci\u00f3n (sentencia de 9 de abril de 2012; rec.<\/em> 229 de 2007).<\/p>\n\n\n\n

\u00bbSentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resoluci\u00f3n recurrida que no procede moderaci\u00f3n en la indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnizaci\u00f3n sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato (art. 1124 CC), unido a que no se acept\u00f3 la resoluci\u00f3n ni se pact\u00f3 cl\u00e1usula penal que permitiese la moderaci\u00f3n\u00bb\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, a la hora de redactar este tipo de cl\u00e1usulas, habr\u00e1 que valorar qu\u00e9 es exactamente lo que se quiere y, de acuerdo con ello, redactarlas con especial cuidado, huyendo de las cl\u00e1usulas-tipo y de la simple reproducci\u00f3n de f\u00f3rmulas estereotipadas.  <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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