{"id":3992,"date":"2016-06-10T10:12:00","date_gmt":"2016-06-10T09:12:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3992"},"modified":"2020-06-11T10:17:23","modified_gmt":"2020-06-11T09:17:23","slug":"coste-de-la-reparacion-de-la-terraza-comunitaria-corresponde-a-la-comunidad-o-al-titular-de-departamento-que-tiene-su-uso","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/coste-de-la-reparacion-de-la-terraza-comunitaria-corresponde-a-la-comunidad-o-al-titular-de-departamento-que-tiene-su-uso\/","title":{"rendered":"Coste de la reparaci\u00f3n de la terraza comunitaria \u00bfCorresponde a la comunidad o al titular de departamento que tiene su uso?"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 13 de noviembre de 2014, tiene el inter\u00e9s especial de afrontar distintas circunstancias que dan soluci\u00f3n a situaciones especiales que pueden producirse en la pr\u00e1ctica<\/p>\n\n\n\n

Ha sido una cuesti\u00f3n muy discutida en las comunidades de propietarios si los gastos de reparaci\u00f3n de las terrazas cubiertas de la finca deben ser asumidos por la comunidad de propietarios o por el titular del departamento que tiene atribuido el uso exclusivo de dicha terraza. Ambas opiniones vienen justificadas con argumentaciones legales que, esencialmente, podr\u00edan resumirse en las siguientes:<\/p>\n\n\n\n

Mantienen los defensores de la comunidad que los gastos de conservaci\u00f3n, reparaci\u00f3n y mantenimiento de las terrazas corresponde a los propietarios de los departamentos que tienen atribuido su uso exclusivo y excluyente por inter\u00e9s propio, por cuanto a ellos debe corresponder la obligaci\u00f3n de conservar y de reparar los da\u00f1os ya que han sido ellos quienes, en definitiva, los ha causado con su uso.<\/p>\n\n\n\n

Por el contrario, mantienen los titulares del uso de la terraza que \u00e9stas tienen la consideraci\u00f3n de \u201celemento com\u00fan de la finca\u201d en su consideraci\u00f3n de \u201ccubiertas\u201d, tal como expresamente las considera el art. 553, 41del \u201cllibre cinqu\u00e8 del Codi Civil de Catalunya\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La sentencia que comentamos tiene el inter\u00e9s especial de afrontar distintas situaciones de hecho que, aparte de la cuesti\u00f3n principal \u2013a quien corresponde asumir el coste de reparaci\u00f3n de la terraza de uso privativo-, afrontan y dan soluci\u00f3n a trances especiales que pueden producirse en la pr\u00e1ctica, como son las escaleras de una finca, mancomunidades, sub-comunidades destinadas a garaje, etc. Adem\u00e1s, se\u00f1ala formas de adopci\u00f3n de acuerdos contrastando, al efecto, la modificaci\u00f3n de coeficiente de propiedad con la de unos gastos concretos, precisando en los distintos casos los coeficientes de voto necesarios para adoptar el acuerdo.<\/p>\n\n\n\n

I.- Cuesti\u00f3n concreta sometida a juicio en este caso<\/h2>\n\n\n\n

Estamos ante una terraza que necesita una reparaci\u00f3n para obtener la adecuada impermeabilizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En el acta de la junta celebrada por la comunidad de propietarios el 14 de marzo de 2011 consta que \u201ces va procedir, d\u2019acord amb la junta, a fer una prova d\u2019estanque\u00eftat a la terrassa, donant com a resultat que les filtracions es produeixen pel deteriorament de la tela asf\u00e0ltica, pel que s\u2019hauria d\u2019impermeabilitzar de nou la terrassa\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

En el acto del juicio prest\u00f3 declaraci\u00f3n el arquitecto t\u00e9cnico que dirigi\u00f3 las obras de la cubierta del edificio, poniendo de manifiesto que la causa de las filtraciones se encontraba en el deterioro del pavimento -de mala calidad- y de la tela asf\u00e1ltica, sin que constara un inadecuado uso de la misma. Se trata, pues, de filtraciones por defectos constructivos de los que no cabe imputar responsabilidad alguna a los propietarios de los departamentos que tienen atribuido su uso exclusivo, ya que no se trata de afrontar gastos de conservaci\u00f3n y mantenimiento sino m\u00e1s bien de la reparaci\u00f3n estructural de la terraza, cosa que incumbe a la comunidad sin que, por otra parte, exista prueba alguna que permita establecer que la causa del mal estado derive de una utilizaci\u00f3n inadecuada de la terraza por el ocupante del piso.<\/p>\n\n\n\n

En las normas especiales contenidas en la escritura de divisi\u00f3n de la finca, otorgada el 18 de marzo de 1994 conforme a la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 entonces vigente, se estipula que \u201clas viviendas a las que se ha asignado el uso exclusivo de la parte de terraza o cubierta del edificio deber\u00e1n sufragar los gastos ordinarios de mantenimiento y reparaci\u00f3n de esta parte respectiva de terraza\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Seg\u00fan el C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, la unanimidad es precisa para modificar las cuotas o coeficientes de participaci\u00f3n, pero no es exigible para modificar el reparto de los gastos<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Por su parte, tal como pone de manifiesto la Sentencia de la Audiencia Provincial Barcelona de 13 noviembre de 2014 que comentamos, el art\u00ba 553-41 del Codi Civil de Catalunya considera elementos comunes las cubiertas, sin perjuicio de poder vincular su uso exclusivo a un departamento conforme se\u00f1ala el art 353-42, que precisa en su apartado 3 que \u201clos gastos estructurales, de refacci\u00f3n y los otros gastos extraordinarios son comunes\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En el mismo sentido -y en la interpretaci\u00f3n de que impermeabilizar la terraza para suprimir filtraciones constituye un gasto estructural que corresponde a la comunidad- se ha venido pronunciando la jurisprudencia, sentando esta doctrina el Tribunal Supremo en Sentencia de la Sala 1\u00aa, de fecha 19 de febrero de 1992, y las de la Secci\u00f3n 1\u00aa de la Audiencia Provincial de Barcelona de 13 de Noviembre de 2014 y 24 Octubre 2008, entre otras.<\/p>\n\n\n\n

II. Legitimaci\u00f3n de las MANCOMUNIDADES para adoptar los acuerdos de reparaci\u00f3n de la terraza<\/h2>\n\n\n\n

La legitimaci\u00f3n de las mancomunidades ven\u00eda ya reconocida por la jurisprudencia y, as\u00ed, la Sentencia de 7 de abril de 2003 de la Sala 1\u00aa del T.S. ya consigna que se trata de una situaci\u00f3n, quiz\u00e1 an\u00f3mala, que se explica por la ausencia en nuestro ordenamiento del nuevo art\u00ba 24 de la Ley Propiedad Horizontal de 6 de abril de 1999, que regula una normativa espec\u00edfica que permit\u00eda el reconocimiento de un r\u00e9gimen de facto sin que el t\u00edtulo constitutivo sea elemento esencial para la existencia y funcionamiento de la comunidad, como tampoco lo es la inscripci\u00f3n en el Registro -que carece de efectos constitutivos-, sino simplemente a efectos de publicidad en cuanto a terceros<\/p>\n\n\n\n

Actualmente el art. 553, 48, 1 del Codi Civil de Catalunya reconoce de forma expresa la situaci\u00f3n de \u201ccomunidad horizontal compleja\u201d, lo que permite la coexistencia de sub-comunidades integradas en un edificio o en un conjunto inmobiliario formado por distintas escaleras o portales o por una pluralidad de edificios independientes que se conectan entre ellos y comparten zonas ajardinadas y de recreo u otros elementos comunes similares. En tales casos el art. 553-51,1 del CCCat prev\u00e9 que \u201ccada sub-comunidad puede tener sus \u00f3rganos espec\u00edficos para adoptar los acuerdos que le conciernen, con independencia de las dem\u00e1s sub-comunidades, lo que es posible conforme al t\u00edtulo de constituci\u00f3n, la existencia de elementos comunes exclusivos de una comunidad y de realidad f\u00edsica del conjunto\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

III. Sub-comunidad destinada a garaje en la comunidad actora <\/h2>\n\n\n\n

El art. 553-52.3 CCCat. precisa que \u201cen este caso el local forma parte, adem\u00e1s, de cada propiedad horizontal en la proyecci\u00f3n vertical que le corresponde\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

En consecuencia no puede ahora cuestionarse la legitimaci\u00f3n de la comunidad de propietarios de la escalera de que forma parte, en la proyecci\u00f3n vertical que le corresponde, para adoptar acuerdos sobre un elemento com\u00fan exclusivo de la misma, como es la cubierta independiente del resto de los edificios de la mancomunidad.<\/p>\n\n\n\n

Ninguna duda existe sobre el funcionamiento separado de las distintas comunidades de propietarios de cada escalera en lo relativo a los elementos comunes de cada una de ellas y, en todo caso, la disposici\u00f3n transitoria sexta del \u201cLlibre cinqu\u00e8 del CCCat\u201d prev\u00e9 expresamente la aplicaci\u00f3n de sus normas a las comunidades de propietarios, sin que sea necesario ning\u00fan acto de adaptaci\u00f3n espec\u00edfica de las normas de la comunidad.<\/p>\n\n\n\n

IV. Adopci\u00f3n de dos sistema de pago de las obras por acuerdo no un\u00e1nime<\/h2>\n\n\n\n

Dispone el art. 553 -3.1 c del CC Catalunya que la cuota de participaci\u00f3n establece la distribuci\u00f3n de gastos y el reparto de ingresos, salvo pacto en contrario, mientras que el n\u00famero 4 del mismo art\u00edculo se\u00f1ala que \u201clas cuotas se determinan y modifican por acuerdo un\u00e1nime de los propietarios o, si este no es posible, por la autoridad judicial, si las leyes o estatutos no establecen otra cosa\u201d<\/em>, con lo que debe entenderse que la unanimidad es precisa para modificar las cuotas o coeficientes de participaci\u00f3n, pero no es exigible para modificar el reparto de los gastos, siempre que no se modifique la cuota de propiedad, para cuyo acuerdo bastar\u00e1 la doble mayor\u00eda (4\/5 de cuotas y 4\/5 de propietarios) con arreglo a lo prescrito en el art\u00ba 553-11,1 d.<\/p>\n\n\n\n

En este sentido se viene pronunciando la Audiencia de Barcelona en Sentencias de 29 abril 2013 de la Secci\u00f3n 1\u00aa, 2 de Noviembre de 2011 Secci\u00f3n 13, 22 septiembre de 2011 Secci\u00f3n 11 y otras.<\/p>\n\n\n\n

Conclusiones<\/h2>\n\n\n\n

A la vista de esta norma resulta v\u00e1lido el acuerdo discutido propugnado por la comunidad de repartir el coste de la reparaci\u00f3n en partes iguales entre las viviendas y por coeficiente para la comunidad garaje. Se respeta por tanto el reparto de gastos por cuotas comunitarias respecto a las viviendas y al garaje.<\/p>\n\n\n\n

Finalmente, entiende la sentencia que comentamos que no se aprecia vulneraci\u00f3n alguna del principio de igualdad al no trasladar a la comunidad de garaje el pago por partes iguales aplicado a las viviendas, al tener en consideraci\u00f3n que el coeficiente de las viviendas es muy similar (3%) frente al alto porcentaje del garaje (41%) que hace inviable cualquier comparaci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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