{"id":4011,"date":"2016-12-10T10:25:14","date_gmt":"2016-12-10T09:25:14","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4011"},"modified":"2020-06-19T10:09:32","modified_gmt":"2020-06-19T09:09:32","slug":"como-hacer-las-notificaciones-a-los-comuneros-si-no-han-designado-domicilio-distinto-al-del-inmueble-donde-llevarlas-a-cabo-analisis-del-art-553-21-ley-5-2015-13-mayo-de-modificacion-del-li","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/como-hacer-las-notificaciones-a-los-comuneros-si-no-han-designado-domicilio-distinto-al-del-inmueble-donde-llevarlas-a-cabo-analisis-del-art-553-21-ley-5-2015-13-mayo-de-modificacion-del-li\/","title":{"rendered":"\u00bfC\u00f3mo hacer las notificaciones a los comuneros si no han designado domicilio distinto al del inmueble donde llevarlas a cabo? (An\u00e1lisis del art. 553.21 Ley 5\/2015, 13 mayo, de modificaci\u00f3n del libro quinto del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a, relativo a los derechos reales)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Una de las cuestiones formales m\u00e1s importantes en el r\u00e9gimen de los inmuebles sujetos a la Propiedad Horizontal en Catalu\u00f1a es el problema generado por el incumplimiento, por parte de los comuneros que no residen en la Comunidad, del deber de comunicar al Administrador de Fincas cu\u00e1l es su domicilio a efectos de notificaciones. Analizamos aqu\u00ed qu\u00e9 se puede hacer al respecto.<\/p>\n\n\n\n

La obligaci\u00f3n legal, por parte de los comuneros que no residen en la Comunidad, del deber de comunicar al secretario-Administrador de Fincas cu\u00e1l es su domicilio a efectos de notificaciones es de ellos porque as\u00ed lo dispone el Art. 553.21 Ley 5\/2015, 13 mayo, de modificaci\u00f3n del libro quinto del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a, relativo a los derechos reales<\/a>, que marca la presunci\u00f3n de que el domicilio a efectos de notificaciones, si nada en contra han dicho los comuneros, es el del piso o local. Con ello, es carga de la prueba de aquellos que no residan en la Comunidad y deseen que les remitan las notificaciones a otro domicilio, comunicar al secretario-Administrador de forma fehaciente cu\u00e1l es el domicilio distinto al de la donde desea que \u00e9ste se las env\u00ede.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed las cosas, si no es posible la notificaci\u00f3n en el domicilio de la Comunidad y el secretario-Administrador de Fincas no dispone de otra direcci\u00f3n facilitada por el comunero, aquel la llevar\u00e1 a cabo en su buz\u00f3n de correos y, adem\u00e1s, lo publicar\u00e1 en el tabl\u00f3n de anuncios, levantando una diligencia en donde conste la referencia de los comuneros a los que produce efecto esa forma \u201cedictal\u201d de notificaci\u00f3n, ya que el propio Art. 553.21 de la mencionada ley puntualiza que \u201cdicho anuncio produce el efecto de notificaci\u00f3n efectiva cuando la personal no ha tenido \u00e9xito\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Estas obligaciones de los comuneros se deben cumplir si residen en otro lugar distinto a la Comunidad, a fin de que puedan llegar a su conocimiento las convocatorias de Juntas, las actas de las celebradas con los acuerdos relativos a la aprobaci\u00f3n de liquidaciones de deuda antes de ejercitar el proceso monitorio, o cualquier comunicaci\u00f3n que la Comunidad quiera realizar con el comunero, con lo que ser\u00e1 de su responsabilidad el incumplimiento de esta obligaci\u00f3n y no podr\u00e1 quejarse judicialmente de esta ausencia de cumplimiento de dar distinto domicilio, o de que aparezca su nombre en una diligencia extendida por esta raz\u00f3n a fin de acreditar que su incumplimiento ha generado esta publicaci\u00f3n edictal.<\/p>\n\n\n\n

En este sentido, resulta interesante la sentencia dictada por el TS de fecha 1 de marzo de 2016 por la que viene a destacar el car\u00e1cter privilegiado de la tramitaci\u00f3n de procesos monitorios de reclamaci\u00f3n de gastos de Comunidad en cuanto al cumplimiento de la obligaci\u00f3n de las Comunidades de notificar los acuerdos a los comuneros, entre ellos el de liquidaci\u00f3n de deuda aprobada en Junta de propietarios como requisito previo a la reclamaci\u00f3n judicial. Y destaca que:<\/p>\n\n\n\n

Es obligaci\u00f3n del comunero:<\/p>\n\n\n\n

  1. Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepci\u00f3n, el domicilio en Espa\u00f1a a efectos de citaciones y notificaciones de toda \u00edndole relacionadas con la Comunidad.<\/li>
  2. En defecto de esta comunicaci\u00f3n se tendr\u00e1 por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la Comunidad, surtiendo plenos efectos jur\u00eddicos las entregadas al ocupante del mismo.<\/li>
  3. Si, intentada una citaci\u00f3n o notificaci\u00f3n al propietario, fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el p\u00e1rrafo anterior, se entender\u00e1 realizada mediante la colocaci\u00f3n de la comunicaci\u00f3n correspondiente en el tabl\u00f3n de anuncios de la Comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificaci\u00f3n, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificaci\u00f3n practicada de esta forma puede producir plenos efectos jur\u00eddicos en el plazo de tres d\u00edas naturales. Con ello, esta es la triple v\u00eda para llevar a efecto un acto de notificaci\u00f3n por la Comunidad, quien no tiene por qu\u00e9 realizar una b\u00fasqueda de domicilios si el comunero incumpli\u00f3 la que le compete el Art. 553.21 Ley 5\/2016, que es la misma que la contemplada en el art. 9.1 h) LPH.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    As\u00ed, recoge la sentencia del TS de 1-3-2016 en su aspecto fundamental que:<\/p>\n\n\n\n

    \u201cEn presente supuesto no existe irregularidad procesal, y a\u00fan menos grave, pues la parte solicitante del procedimiento monitorio se ha atenido escrupulosamente a lo previsto al efecto en la Ley Especial de Propiedad Horizontal, en su art\u00edculo 21 y 9, h, as\u00ed como a lo establecido en el art\u00edculo 815.2 de la LEC.<\/p>\n\n\n\n

    Al no haber cumplido el comunero con su obligaci\u00f3n de designar domicilio en Espa\u00f1a para recibir citaciones y notificaciones relacionadas con la Comunidad, ser\u00e1 la finca el lugar donde deben dirigirse aquellas, y as\u00ed se ha obrado en el presente procedimiento, en coincidencia con la forma de conducirse procesalmente la Comunidad en el precedente proceso monitorio, que se desarroll\u00f3 con conocimiento del comunero, que tuvo oportunidad, y la aprovech\u00f3, de desplegar su defensa.<\/em><\/p>\n\n\n\n

    Como declaraba el Tribunal Supremo en sentencia de 22 de abril de 2015, la morosidad constituye el mayor problema que pueden sufrir las Comunidades de Propietarios, ya que les impide hacer frente a las elementales necesidades para el adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios, sufriendo los comuneros cumplidores las consecuencias desfavorables de tales incumplimientos a salvo que suplan la insolidaridad del moroso. Para hacer frente a dicho problema se han venido produciendo sucesivas reformas en la Ley de Propiedad Horizontal con el objeto de tutelar y proteger a tales Comunidades. Los remedios para conseguir ese fin son de naturaleza sustantiva y procesal, imponiendo, como una de ellas, al comunero obligaciones para su normal localizaci\u00f3n, no siendo razonable que quien incumple su obligaci\u00f3n en ese sentido denuncie que la Comunidad no haya desplegado un abanico investigador para hacerle llegar requerimiento de pago.<\/p>\n\n\n\n

    \u201c\u2026 El Alto Tribunal viene a recordar que el comunero, razonablemente, deb\u00eda esperar su reclamaci\u00f3n judicial, ya que no design\u00f3 domicilio en el que recibir notificaciones, si es que el apartamento lo ten\u00eda desocupado y \u00e9l reside fuera y va poco al mismo. No ha existido irregularidad procesal por la Comunidad y, sin embargo, el comunero ha incumplido una obligaci\u00f3n esencial para no entorpecer el normal funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, sobre todo si se tiene en cuenta, en su caso personal, las diferencias que existen entre \u00e9l y aqu\u00e9lla sobre la regularizaci\u00f3n en el abono de las cuotas por gastos comunitarios.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

    Por ello, se viene a concluir que, no designando domicilio fuera de la Comunidad el comunero, \u00e9sta cumpl\u00eda comunicando los actos y acuerdos al inmueble de la Comunidad y, en su defecto, en el tabl\u00f3n de anuncios.<\/p>\n\n\n\n

    Estas situaciones se dan en algunos casos tales como:<\/p>\n\n\n\n

    • Pareja que se separa y quien reside fuera es el propietario y desea que se le env\u00eden las notificaciones a \u00e9l. En este caso deber\u00eda comunicarlo formalmente al secretario-Administrador de Fincas, para que las comunicaciones las env\u00ede al titular del inmueble. Si ambos son copropietarios deber\u00e1n ponerse de acuerdo en el lugar \u00fanico de notificaciones, pero no hay un derecho a designar dos y obligar a duplicar notificaciones. Lo mismo ocurre con los proindivisos, en el caso de que todos los titulares del mismo desearan que les enviaran las notificaciones. En dicho caso, deber\u00edan designar un representante para recibirlas y, si no lo hacen, las notificaciones se har\u00edan en el lugar, siendo su responsabilidad la omisi\u00f3n de la obligaci\u00f3n del art. 553.21 de la Ley.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
      • Comunero extranjero que reside en su pa\u00eds y que no ha designado domicilio en Catalu\u00f1a para notificaciones. No valdr\u00eda que exigiera que el domicilio de notificaciones lo fuera en su pa\u00eds, pero s\u00ed valdr\u00eda la opci\u00f3n de dar como direcci\u00f3n la de un correo electr\u00f3nico, tal y como se admite en el citado Art. 553.21 de la Ley. Esta opci\u00f3n valdr\u00eda si el domicilio lo es fuera del municipio de la localidad del inmueble. Para ello, lo correcto es redactar un formulario con los datos del comunero, su direcci\u00f3n de correo electr\u00f3nico y la expresa aseveraci\u00f3n de \u00e9ste conforme acepta que esta direcci\u00f3n electr\u00f3nica sea el lugar designado como domicilio a los efectos del Art. 553.21 de la Ley, firm\u00e1ndolo a continuaci\u00f3n. Esta f\u00f3rmula valdr\u00eda, y ser\u00eda eficaz, no solo para los comuneros que residen habitualmente fuera de la Comunidad, sino, tambi\u00e9n, para cualquier otro comunero que resida en ella, ya que cuantos m\u00e1s escritos puedan recogerse firmados de estas caracter\u00edsticas, m\u00e1s se abaratar\u00e1n los costes a la Comunidad para llevar a cabo actos de comunicaci\u00f3n. Pero, sobre todo, estos actos de comunicaci\u00f3n se har\u00e1n de una forma m\u00e1s r\u00e1pida y segura.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

        Para el caso de que el comunero alegue, por medio de una acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n, no haber recibido la notificaci\u00f3n, si no reside en la Comunidad deber\u00e1 acreditar que de forma fehaciente le comunic\u00f3 al secretario-Administrador el domicilio a efectos de notificaciones, ya que est\u00e1 admitido el sistema de comunicaci\u00f3n por buzoneo y, si ese comunero deseaba que las notificaciones se le enviaran a otro domicilio distinto, su obligaci\u00f3n era haber notificado realmente cu\u00e1l era ese en el que quer\u00eda que se llevaran a cabo. No haci\u00e9ndolo, deber\u00e1 correr con las consecuencias de su incumplimiento, siendo su carga de prueba acreditarlo y la de la Comunidad haberlo insertado en el tabl\u00f3n de anuncios, con extensi\u00f3n de la diligencia, con sus datos y la declaraci\u00f3n del conserje o quien hubiere intentado la notificaci\u00f3n en el inmueble.<\/p>\n\n\n\n

        FORMA DE NOTIFICACI\u00d3N DE ACUERDOS A PRESENTES Y AUSENTES EN LA JUNTA<\/h4>\n\n\n\n

        Por \u00faltimo, tambi\u00e9n resulta interesante destacar que, seg\u00fan apunta el Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a, Sala de lo Civil y Penal, Sentencia 10\/2013 de 31 enero de 2013, Rec. 210\/2011 el sistema de notificaci\u00f3n de acuerdos de Junta en Catalu\u00f1a es igual tanto para presentes como para ausentes, ya que el legislador catal\u00e1n, cuando ha regulado el r\u00e9gimen jur\u00eddico de la propiedad horizontal, ha optado por un sistema m\u00e1s garantista, y ello en aras de la seguridad jur\u00eddica del futuro impugnante del acuerdo, pues \u00e9ste, a la vista del contenido del art\u00edculo 553-31.4 del CCC, est\u00e1 en la confianza de que podr\u00e1 impugnarlo, haya estado presente o no en la Junta, mientras que en la LPH 18.3 se distingue entre propietarios presentes y ausentes. As\u00ed, los acuerdos se notifican a ambos y el plazo para impugnar es id\u00e9ntico en estos casos.<\/p>\n\n\n\n

        Con ello, el TSJ Catalu\u00f1a establece que el d\u00eda inicial del plazo de ejercicio de la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n es el de la notificaci\u00f3n de los acuerdos, tanto para los propietarios presentes en la Junta como para los ausentes.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

        PDF Una de las cuestiones formales m\u00e1s importantes en el r\u00e9gimen de los inmuebles sujetos a la Propiedad Horizontal en Catalu\u00f1a es el problema generado por el incumplimiento, por parte de los comuneros que no residen en la Comunidad, del deber de comunicar al Administrador de Fincas cu\u00e1l es su domicilio a efectos de notificaciones. […]<\/p>\n","protected":false},"author":14,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":0},"categories":[84],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Laura Par\u00eds","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/lauraparis\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4011\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=4011"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4011\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":6293,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4011\/revisions\/6293\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=4011"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=4011"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=4011"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}