{"id":4031,"date":"2016-12-10T10:38:34","date_gmt":"2016-12-10T09:38:34","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4031"},"modified":"2020-06-19T10:05:21","modified_gmt":"2020-06-19T09:05:21","slug":"el-tribunal-supremo-dicta-doctrina-sobre-la-devolucion-de-las-cantidades-anticipadas-cuando-el-contrato-se-resuelve-por-motivos-urbanisticos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-tribunal-supremo-dicta-doctrina-sobre-la-devolucion-de-las-cantidades-anticipadas-cuando-el-contrato-se-resuelve-por-motivos-urbanisticos\/","title":{"rendered":"El tribunal supremo dicta doctrina sobre la devoluci\u00f3n de las cantidades anticipadas cuando el contrato se resuelve por motivos urban\u00edsticos"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t<div class=\"dkpdf-button-container\" style=\" text-align:right \">\n\n\t\t<a class=\"dkpdf-button\" href=\"\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4031\/?pdf=4031\" target=\"_blank\"><span class=\"dkpdf-button-icon\"><i class=\"fa fa-file-pdf-o\"><\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size\">En diversos comentarios hemos analizado la doctrina que el Tribunal Supremo ha venido enunciando en los \u00faltimos a\u00f1os en relaci\u00f3n con los distintos aspectos de la aplicaci\u00f3n de las garant\u00edas establecidas por la Ley 57\/1968, sobre la entrega anticipada de cantidades para la compraventa de vivienda (hoy sustituida por la disposici\u00f3n adicional primera de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n); materia de gran trascendencia que contin\u00faa dando lugar a importantes diferencias jurisprudenciales y sobre la que se siguen produciendo pronunciamientos novedosos por parte del Alto Tribunal<\/p>\n\n\n\n<p>Recientemente se ha puesto fin a la debatida situaci\u00f3n que se planteaba cuando, a pesar de haberse finalizado la construcci\u00f3n de la vivienda en el plazo pactado y haberse obtenido la c\u00e9dula de habitabilidad, existen contingencias urban\u00edsticas que afectan a la misma.<\/p>\n\n\n\n<p>En concreto, en el caso que resuelve la sentencia a la que haremos referencia m\u00e1s adelante, se hab\u00eda concluido la construcci\u00f3n y se hab\u00eda expedido la licencia de primera ocupaci\u00f3n, que viene a sustituir a la c\u00e9dula de habitabilidad. Sin embargo, la vendedora hab\u00eda ocultado a los compradores la existencia de un procedimiento contencioso-administrativo de impugnaci\u00f3n de la licencia en base a la cual se hab\u00eda llevado a cabo la construcci\u00f3n y que acab\u00f3 por sentencia que pod\u00eda dar lugar a la demolici\u00f3n del edificio.<\/p>\n\n\n\n<p>Las sentencias de primera instancia y de apelaci\u00f3n estimaron la demanda declarando la nulidad del contrato por vicio del consentimiento por parte de la compradora con la consiguiente responsabilidad de la vendedora, pero desestimaron la petici\u00f3n formulada frente a la aseguradora que hab\u00eda garantizado las cantidades entregadas a cuenta por la compradora. Y ello por considerar que la existencia de licencia de primera ocupaci\u00f3n (equivalente a la c\u00e9dula de habitabilidad) supone la cancelaci\u00f3n de las garant\u00edas de acuerdo con lo establecido por el <a href=\"#1\" class=\"ek-link\">art\u00edculo 4 de la Ley 57\/1968<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Efectivamente, el art\u00edculo 4 de la Ley 57\/1968 establece que:<\/p>\n\n\n\n<p>\u201cExpedida la c\u00e9dula de habitabilidad por la Delegaci\u00f3n Provincial del Ministerio de la Vivienda y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al comprador, se cancelar\u00e1n las garant\u00edas otorgadas por la entidad aseguradora o avalista.\u201d<\/p>\n\n\n\n<p>Parece pues que las garant\u00edas establecidas por la ley 57\/1968 se extinguen en el momento en que es expedida la c\u00e9dula de habitabilidad, con independencia de cualesquiera circunstancias, de manera que no cabr\u00eda reclamaci\u00f3n frente a la entidad avalista o a la aseguradora que de acuerdo con dicha ley garantizan las cantidades entregadas anticipadamente por el comprador.<\/p>\n\n\n\n<p>En t\u00e9rminos pr\u00e1cticamente id\u00e9nticos se pronuncia el <a href=\"#2\" class=\"ek-link\">apartado 5 de la disposici\u00f3n adicional primera de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n (LOE)<\/a>, que ha sustituido a la Ley 57\/1968. No obstante, la interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 4 de la Ley 57\/1968 por las Audiencias en esta materia no ha sido uniforme, habi\u00e9ndose producido dos l\u00edneas de pronunciamientos:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Una primera que, ci\u00f1\u00e9ndose estrictamente a la literalidad de la norma, consideraba que las garant\u00edas de la Ley 57\/1968 se limitaban al inicio y terminaci\u00f3n de la obra y otorgamiento de las licencias administrativas accesorias para ser entregada y utilizada como tal vivienda dentro del plazo pactado. En esta l\u00ednea pueden citarse las sentencias de la secci\u00f3n 6\u00aa de La Audiencia Provincial de Sevilla de 17 de febrero de 2011 (rollo 7517\/2010; JUR 2011218057) y 15 de noviembre de 2012 (rollo 5598\/2011; JUR 2013146855) y la de 26 de mayo de 2014 de la secci\u00f3n 5\u00aa de la misma Audiencia (rollo de apelaci\u00f3n 5942\/2013; JUR 2014221681).<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>La otra l\u00ednea jurisprudencial admit\u00eda que otros supuestos de incumplimiento tambi\u00e9n pueden dar lugar a la ejecuci\u00f3n de las garant\u00edas de la Ley 57\/1968, como la entrega de la vivienda en condiciones distintas a las pactadas, con una carga hipotecaria superior al precio pendiente de pago, o embargada por un tercero. Ejemplos de ello son las sentencias de la secci\u00f3n 8\u00aa de la Audiencia Provincial de Sevilla, de 20 de junio de 2011 (rollo 3594\/2011; JUR 2012307624) y 16 de julio de 2012 (rollo 4546\/2012; JUR 2012330932), y de la Coru\u00f1a, secci\u00f3n 3\u00aa, de 28 de febrero de 2014 (rollo 481\/2013; JUR 201488105). E, igualmente, la de la misma secci\u00f3n 8\u00aa de la Audiencia Provincial de Sevilla, de 12 de febrero de 2014 (rollo 9369\/2013; JUR 2014164606), que equipara la falta de entrega f\u00edsica a la falta de entrega jur\u00eddica cuando concurren problemas de tipo urban\u00edstico que pueden dar lugar a la demolici\u00f3n de la vivienda.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Pues bien, el Tribunal Supremo ha venido a poner fin a esta discrepancia con su reciente Sentencia de 12 de septiembre de 2016 (recurso de casaci\u00f3n 1933\/2014; JUR20161995569) que, como veremos, se inclina por la segunda de las l\u00edneas jurisprudenciales expuestas, en base a los siguientes razonamientos:<\/p>\n\n\n\n<p>En primer lugar, delimita cu\u00e1l es el \u00e1mbito de la obligaci\u00f3n de entrega por parte del vendedor, en su doble aspecto, f\u00edsico y jur\u00eddico.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c1mbito de la obligaci\u00f3n de entregar la vivienda.<\/p>\n\n\n\n<p>1. Como afirma la sentencia 696\/2013, de 13 de noviembre, Rc. 1217\/2011, \u00abla obligaci\u00f3n de entrega presenta un doble aspecto: f\u00edsico o material, consistente en la puesta en posesi\u00f3n que, en el caso de inmuebles, puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura p\u00fablica; y otro jur\u00eddico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesi\u00f3n legal y pac\u00edfica de la cosa a favor del comprador\u00bb.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote\"><p>Parece que las garant\u00edas establecidas por la ley 57\/1968 se extinguen en el momento en que es expedida la c\u00e9dula de habitabilidad<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n<p>Y es que para el comprador, lo relevante, partiendo de la terminaci\u00f3n f\u00edsica de la obra es que la entrega o puesta a disposici\u00f3n tenga lugar conforme al art\u00edculo 1462 CC, esto es, cuando el inmueble est\u00e9 en condiciones de ser disfrutado seg\u00fan su destino. La obligaci\u00f3n del vendedor de entregar la vivienda objeto del contrato de compraventa supone, a tenor de lo dispuesto en los art\u00edculos 1461 y concordantes del CC, la entrega de aquella en condiciones de poder ser habitada sin impedimento legal alguno, haciendo posible su ocupaci\u00f3n de un modo definitivo y sin obst\u00e1culos o impedimentos administrativos o urban\u00edsticos.<\/p>\n\n\n\n<p>Como se\u00f1ala la STS de 3 de junio de 2003, la obligaci\u00f3n asumida por el vendedor de una vivienda se extiende a poner al comprador en la pac\u00edfica posesi\u00f3n de un espacio independiente que no s\u00f3lo aparentemente sea una vivienda, sino que se adapte a las exigencias urban\u00edsticas, a fin de que no exista obst\u00e1culo alguno a la obtenci\u00f3n de la finalidad pretendida por el comprador. En consecuencia, el vendedor responde no s\u00f3lo de la entrega de la vivienda, sino tambi\u00e9n de efectuarla con utilidad para su destino propio o, lo que es lo mismo, con la condici\u00f3n de habitabilidad.<\/p>\n\n\n\n<p>2. El aspecto jur\u00eddico de la obligaci\u00f3n de entregar conduce a la siguiente cuesti\u00f3n, relacionada con la necesidad de licencia de primera ocupaci\u00f3n o c\u00e9dula de habitabilidad. La Ley 57\/1968 contempla ambos aspectos cuando prev\u00e9 (Art. 1. PRIMERA) que \u00ab[n]o llegue a buen fin\u00bb, lo que clarifica m\u00e1s adelante en los art\u00edculos 2 y 4 cuando diferencia entre la entrega f\u00edsica y la expedici\u00f3n de la c\u00e9dula de habitabilidad.<\/p>\n\n\n\n<p>En cuanto a la existencia de irregularidades urban\u00edsticas y sus consecuencias, el Tribunal destaca la sentencia de 9 de marzo de 2016 (recurso de casaci\u00f3n 310\/2014, RJ 2016959), que resuelve un supuesto en el que, aunque la vivienda estaba terminada, no estaba en disposici\u00f3n administrativa de ser entregada, no por deficiencias de habitabilidad, sino urban\u00edsticas, con el consiguiente riesgo de p\u00e9rdidas y expectativas.<\/p>\n\n\n\n<p>3. Consecuencia de lo expuesto es que la existencia de ilegalidades urban\u00edsticas no puede considerarse como algo que escapa al \u00e1mbito de la Ley 57\/1968, pues se encuentra estrechamente relacionada con la obligaci\u00f3n del promotor-vendedor de iniciar y entregar la vivienda, cumpliendo las condiciones f\u00edsicas y jur\u00eddicas para ser habitada sin miedos de futuro y sin frustraci\u00f3n de expectativas, en lo que constituye el objeto del contrato.<\/p>\n\n\n\n<p>Aplicando la anterior doctrina al concreto supuesto enjuiciado, el Alto Tribunal razona lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n<p>1. La singularidad del supuesto enjuiciado radica en un hecho que recoge la sentencia recurrida, y que ha quedado inc\u00f3lume para la casaci\u00f3n al no haber sido combatido. Este hecho consiste en que, a pesar de haberse expedido la licencia de primera ocupaci\u00f3n, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura ordena la reposici\u00f3n de los terrenos a su estado anterior, por lo que pesa sobre la vivienda litigiosa un peligro cierto y grave de que proceda a su demolici\u00f3n, con base a una resoluci\u00f3n judicial firme, sin que tal peligro pueda eludirse por el hecho de que el Plan General Municipal se modificase como consecuencia del PIR anulado.<\/p>\n\n\n\n<p>Tan esencial es el error provocado por la ocultaci\u00f3n que hizo el promotor-vendedor al comprador de la ilegalidad urban\u00edstica, que ha dado lugar a la anulabilidad del contrato por vicio en el consentimiento, con lo que es evidente que el contrato no \u00abha llegado a buen fin\u00bb, pues era factible la entrega f\u00edsica de la vivienda al encontrarse terminada, pero adolec\u00eda de condiciones jur\u00eddicas que garantizasen el uso pac\u00edfico de futuro, sin miedos y sobresaltos por ilegalidades urban\u00edsticas.<\/p>\n\n\n\n<p>Se debe tener en cuenta que la disposici\u00f3n adicional primera de la LOE prev\u00e9 (Dos.1. g) que \u00abla entidad aseguradora podr\u00e1 comprobar durante la vigencia del seguro los documentos y datos del promotor-tomador que guarden relaci\u00f3n con las obligaciones contra\u00eddas frente a los asegurados\u00bb, encontr\u00e1ndose entre tales obligaciones la de entrega de una vivienda h\u00e1bil para su destino por estar cubierta por la normativa urban\u00edstica, esto es que llegue a buen fin. En la presente promoci\u00f3n si la aseguradora hubiese desplegado tal diligencia habr\u00eda podido detectar, al ser profesionales del ramo, las dificultades urban\u00edsticas que ya exist\u00edan cuando concert\u00f3 el seguro.<\/p>\n\n\n\n<p>Hay que tener presente que la menci\u00f3n a la Disposici\u00f3n Adicional Primera de la LOE es plenamente aplicable a los supuestos a los que es aplicable la Ley 57\/1968 pues, tal como hemos comentado, la regulaci\u00f3n de ambas es pr\u00e1cticamente id\u00e9ntica.<\/p>\n\n\n\n<p>En base a los anteriores razonamientos, el Alto Tribunal estima la procedencia de la reclamaci\u00f3n formulada contra la aseguradora que garantizaba las cantidades entregadas por el comprador a cuenta del precio. Adem\u00e1s, pone fin a la discrepancia existente en la jurisprudencia de las Audiencias, fijando doctrina en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n\n\n\n<p>3\u00ba Se fija la siguiente doctrina: \u00ablas garant\u00edas legales de las cantidades anticipadas para adquisici\u00f3n de viviendas que regula la ley 57\/1968 y disposici\u00f3n adicional primera de la LOE se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compra-venta no llega a buen fin, por declararse nulo por vicio invalidante del consentimiento al haber ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios de la edificaci\u00f3n de naturaleza urban\u00edstica\u00bb. &nbsp;&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>PDF En diversos comentarios hemos analizado la doctrina que el Tribunal Supremo ha venido enunciando en los \u00faltimos a\u00f1os en relaci\u00f3n con los distintos aspectos de la aplicaci\u00f3n de las garant\u00edas establecidas por la Ley 57\/1968, sobre la entrega anticipada de cantidades para la compraventa de vivienda (hoy sustituida por la disposici\u00f3n adicional primera de [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":14,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":0},"categories":[52],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Laura Par\u00eds","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/lauraparis\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4031\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=4031"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4031\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":6285,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4031\/revisions\/6285\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=4031"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=4031"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=4031"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}