{"id":4035,"date":"2019-09-10T10:41:44","date_gmt":"2019-09-10T09:41:44","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4035"},"modified":"2020-06-11T10:42:14","modified_gmt":"2020-06-11T09:42:14","slug":"mitigacion-de-riesgos-una-gran-oportunidad-para-el-intermediario-inmobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/mitigacion-de-riesgos-una-gran-oportunidad-para-el-intermediario-inmobiliario\/","title":{"rendered":"Mitigaci\u00f3n de riesgos: Una gran oportunidad para el intermediario inmobiliario"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Seg\u00fan el Estudio de ING \u00abHousehold Wealth in Europe<\/em>\u00bb, los espa\u00f1oles nos diferenciamos del ciudadano medio de la UE en el porcentaje de nuestros ahorros que acumulamos en activos inmobiliarios. Aproximadamente un 70% en Espa\u00f1a vs un 48% en la UE (datos 2015).<\/p>\n\n\n\n

Resulta obvio que el patrimonio de los espa\u00f1oles est\u00e1 mucho m\u00e1s expuesto a los riesgos que afectan a los inmuebles que el de nuestros conciudadanos europeos. En un momento en el que est\u00e1 en entredicho el soporte de los ingresos de las familias cuando termina nuestra etapa laboral, resulta muy adecuado concienciar a la ciudadan\u00eda de la importancia de trabajar para mitigar esas posibles fuentes de p\u00e9rdida de valor y utilidad de la parte fundamental de nuestros activos.<\/p>\n\n\n\n

Un art\u00edculo no da para un repaso exhaustivo de las fuentes fundamentales de riesgo y de las herramientas que existen para minimizarlos. Por eso vamos centrarnos en una tipolog\u00eda concreta de operaciones con inmuebles en la que la necesidad de protecci\u00f3n de los activos, casa muy bien con el inter\u00e9s empresarial de los intervinientes: el alquiler de vivienda habitual no vacacional. <\/p>\n\n\n\n

Principales riesgos para los propietarios de inmuebles<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

A continuaci\u00f3n, detallaremos los principales riesgos que amenazan a los propietarios de inmuebles, veremos las herramientas cl\u00e1sicas de mitigaci\u00f3n de los mismos que se est\u00e1n utilizando y el nivel de cobertura que ofrecen, las compararemos con las herramientas modernas y su alcance de cobertura, cuantificaremos el precio de \u00e9stas \u00faltimas, y justificaremos que su relaci\u00f3n coste \/ beneficio sea hoy probablemente de las m\u00e1s altas de la industria aseguradora.<\/p>\n\n\n\n

Quiz\u00e1s el riesgo m\u00e1s llamativo al que se enfrenta el arrendador sea el de impago de rentas por parte del inquilino. Las dos m\u00e9tricas que mejor reflejan su trascendencia quiz\u00e1s sean, por un lado, el volumen de desahucios por causa de impago de la renta del alquiler que se producen en Espa\u00f1a, y por otro, el n\u00famero de meses que de media tarda el propietario en recuperar su vivienda. <\/p>\n\n\n\n

Sobre la primera m\u00e9trica tenemos las estad\u00edsticas del Consejo General del Poder Judicial. En la tabla adjunta mostramos la serie hist\u00f3rica desde 2014, y se observa claramente como en 2016 se toc\u00f3 m\u00ednimos y a partir de ah\u00ed se produce un crecimiento del n\u00famero de lanzamientos en 2017, que se aceleran a\u00fan m\u00e1s en 2018.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Sobre el n\u00famero medio de meses del proceso, hasta el nuevo decreto ley de vivienda y alquiler aprobado en marzo 2019, a nivel global de Espa\u00f1a est\u00e1bamos en 8 \u2013 9 meses.<\/p>\n\n\n\n

Este decreto ley, por su parte, introduce algunas medidas que incrementan el riesgo financiero para el propietario. Entre ellas, el aumento del tiempo m\u00ednimo de duraci\u00f3n del contrato (5 \u00f3 7 a\u00f1os en funci\u00f3n de que el arrendador sea persona f\u00edsica o jur\u00eddica), la reducci\u00f3n de garant\u00edas exigibles al inquilino (m\u00e1ximo de 2 meses adem\u00e1s de la fianza), la obligaci\u00f3n por parte del juez de dar entrada a los servicios sociales en situaciones de vulnerabilidad de los inquilinos (1 mes en caso de arrendador persona f\u00edsica, 3 meses en caso de que sea persona jur\u00eddica), etc\u2026<\/p>\n\n\n\n

Con todo ello, una primera conclusi\u00f3n parece clara: para un arrendador, el riesgo de impago de alquiler es mucho mayor hoy que hace 6 meses o un a\u00f1o.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Otros riesgos que afectan al alquiler de vivienda residencial<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Pero, adem\u00e1s, hay otros riesgos que pueden condicionar el resultado de la operaci\u00f3n de alquiler para el propietario. A continuaci\u00f3n, mostramos una tabla con los riesgos que pueden afectar a la operaci\u00f3n de alquiler de vivienda para uso residencial, y las herramientas de mitigaci\u00f3n que se han venido utilizando hasta ahora.<\/p>\n\n\n\n

Si nos centramos en el primero de la lista, el riesgo de impago, la diferencia de resultado para el propietario entre las dos v\u00edas de mitigaci\u00f3n, es muy importante. Y desde un punto de vista puramente de riesgo \/ remuneraci\u00f3n, tambi\u00e9n es muy clara la oportunidad. <\/p>\n\n\n\n

Riesgos<\/th>Mitigaci\u00f3n cl\u00e1sica<\/th>Grado de cobertura<\/th><\/tr><\/thead>
Impago de rentas<\/td>Avales bancarios, dep\u00f3sitos<\/td>Muy bajo (tiempo medio desahucio 8 a 9 meses)<\/td><\/tr>
Destrozos v\u00e1ndalicos<\/td>Fianza<\/td>Bajo (en ocasiones el inquilino asume la fianza como \u00faltima renta)<\/td><\/tr>
Costes judiciales y abogados<\/td>Ninguna<\/td>Inexistente<\/td><\/tr>
Impago de suministros<\/td>Ninguna<\/td>Inexistente<\/td><\/tr>
Da\u00f1os del inquilino a terceros<\/td>Ninguna<\/td>Inexistente<\/td><\/tr>
Da\u00f1os a terceros desde el inmueble<\/td>Seguro del Hogar<\/td>Alto<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Y ahora lo mismo con una soluci\u00f3n alternativa profesional y moderna<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Riesgos<\/th>Mitigaci\u00f3n cl\u00e1sica<\/th>Grado de cobertura<\/th><\/tr><\/thead>
Impago de rentas<\/td>Seguro de Alquiler<\/td>Muy alto<\/td><\/tr>
Destrozos v\u00e1ndalicos<\/td>Seguro de Alquiler<\/td>Alto<\/td><\/tr>
Costes judiciales y abogados<\/td>Seguro de Alquiler
Seguro de Defensa Jur\u00eddica<\/td>		Muy alto<\/td><\/tr>
Impago de suministros<\/td>Seguro de Alquiler<\/td>Alto<\/td><\/tr>
Da\u00f1os del inquilino a terceros<\/td>Hogar con RC Inquilino<\/td>Muy alto<\/td><\/tr>
Da\u00f1os a terceros desde el inmueble<\/td>Seguro del Hogar<\/td>Alto<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Coste de la minimizaci\u00f3n de los riesgos<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Un estudio de Bolsas y Mercados Espa\u00f1oles (El largo plazo, un brillante aliado de la inversi\u00f3n en bolsa<\/em>) revelaba que el mercado financiero estaba dispuesto a sacrificar un 22% de rendimiento a cambio de minimizar riesgo (22% era la diferencia de rendimiento entre inversi\u00f3n en bolsa a 5 a\u00f1os e inversi\u00f3n en renta fija gubernamental). Pues bien, el coste de minimizar los riesgos latentes en una operaci\u00f3n de alquiler de vivienda es de s\u00f3lo un 4%, \u00a1menos de medio mes de renta!<\/p>\n\n\n\n

Desde la perspectiva financiera, riesgo\/rentabilidad, ya hemos visto que ese coste es muy barato (22% vs 4%). Si adem\u00e1s tenemos en cuenta que el importe de la p\u00f3liza es deducible a efectos fiscales, ese 4% bruto inicial termina en coste a\u00fan menor (por ejemplo, un 3,2% neto tras impuestos para alguien con un marginal de IRPF del 50% debido a la bonificaci\u00f3n del 60% actual sobre los ingresos de alquiler).<\/p>\n\n\n\n

Pero sigamos con el 4% bruto. \u00bfHay m\u00e1s argumentos para valorar si es caro o barato? La respuesta es s\u00ed, hay v\u00edas indirectas para recuperar parte, o la totalidad de ese coste. El primer camino viene autom\u00e1ticamente del incremento de competitividad del piso en el mercado. Efectivamente, el piso con seguro compite con pisos para alquilar en que el propietario opta por la mitigaci\u00f3n cl\u00e1sica de 2 dep\u00f3sitos + fianza. \u00bfQu\u00e9 sucede? Que el piso con seguro al no pedir dep\u00f3sitos ni avales, a igualdad de otras condiciones, es m\u00e1s interesante para el potencial inquilino, y por tanto, a igualdad de condiciones con otros pisos, se alquila antes. S\u00f3lo con que gracias a esta extra-competitividad el piso se alquile 15 d\u00edas antes que en el caso de pedir las fianzas y avales \/ dep\u00f3sitos, el seguro, con todas sus enormes ventajas, nos habr\u00eda salido gratis. Y si no llegamos a esos 15 d\u00edas, todos los que consigamos como reducci\u00f3n de tiempo de no-habitado, ser\u00e1 una reducci\u00f3n directa del coste efectivo.<\/p>\n\n\n\n

Quiz\u00e1s el riesgo m\u00e1s llamativo al que se enfrenta el arrendador sea el de impago de rentas por parte del inquilino<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

La otra posibilidad es directamente cargarlo en la renta mensual. Por ejemplo, ofreciendo el piso de estas dos maneras, opci\u00f3n 1) Piso de 1.000 euros al mes de alquiler con 2 dep\u00f3sitos o aval bancario como garant\u00eda de solvencia, u opci\u00f3n 2) Piso de 1.040 euros al mes de alquiler sin ning\u00fan dep\u00f3sito ni aval bancario como garant\u00eda. Muchos inquilinos potenciales escoger\u00edan la segunda oferta, y en ella se habr\u00eda traspasado toda la prima del seguro al arrendatario. Y los 1.040 son para cargar el 100% del seguro, pero si contamos con la deducci\u00f3n fiscal y el propietario quiere trasladar s\u00f3lo una parte del coste, podr\u00eda servirle la disyuntiva de 1.000 con dep\u00f3sitos \/ avales versus 1.020 sin dep\u00f3sitos ni avales. Hay muchas posibilidades por las que el importe final del seguro pueda retornar al propietario. Realmente, desde cualquier punto de vista, la relaci\u00f3n coste \/ beneficio en este instrumento es extraordinaria.<\/p>\n\n\n\n

Por otro lado, hay que recordar que con este seguro no se han mitigado todos los riesgos importantes para el propietario. Desde luego est\u00e1 el riesgo de incendio y explosi\u00f3n, para el que normalmente tendr\u00e1 contratado un seguro de hogar. Ese riesgo es bien conocido y en Espa\u00f1a est\u00e1 bien cubierto normalmente. Sin embargo, existe otro que puede ser muy significativo en impacto si se da, que no es tan conocido y no est\u00e1 tan bien resuelto, nos referimos al riesgo de da\u00f1os del inquilino a terceros en el uso del inmueble, a que tendr\u00e1 que hacer frente el propietario si el inquilino no puede satisfacerlos \u00e9l directamente. El riesgo es importante. El da\u00f1o que puede hacer un grifo abierto o una tostadora que causa un peque\u00f1o incendio, etc. puede ser muy importante, y un buen asesor del propietario deber\u00eda alertarle del mismo y proponerle una soluci\u00f3n. En Mutua de Propietarios hay un seguro de hogar espec\u00edfico para propietarios de viviendas alquiladas que cubre esta posibilidad, adem\u00e1s de incluir otros elementos particulares de estas operaciones (defensa jur\u00eddica para desahuciar al inquilino en caso de impago, da\u00f1os vand\u00e1licos a la vivienda, etc.).<\/p>\n\n\n\n

Conclusi\u00f3n<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Como conclusi\u00f3n, unas ideas de resumen:<\/p>\n\n\n\n

  1. los espa\u00f1oles concentran un porcentaje alt\u00edsimo de sus ahorros en activos inmobiliarios; para rentabilizarlos es cada vez m\u00e1s com\u00fan ponerlos en alquiler; 
    <\/li>
  2. la operaci\u00f3n de alquiler de viviendas entra\u00f1a unos riesgos financieros importantes (impago, da\u00f1os a terceros, gastos judiciales por desahucio, etc.);
    <\/li>
  3. la mitigaci\u00f3n cl\u00e1sica de estos riesgos (avales, dep\u00f3sitos, fianzas, etc\u2026) ofrece una cobertura muy baja;
    <\/li>
  4. existen unos instrumentos modernos (seguro de alquiler y seguros de hogar inquilino y propietario de vivienda alquilada) que ofrecen una cobertura muy alta ante los da\u00f1os posibles; 
    <\/li>
  5. esos instrumentos est\u00e1n al alcance del Administrador de Fincas e intermediario inmobiliario para asesorar a su cliente garantiz\u00e1ndole una tranquilidad absoluta sobre los ingresos esperados en su operaci\u00f3n de alquiler. La oportunidad de servir al cliente es grande y el valor aportado en relaci\u00f3n al coste incurrido es extraordinario. <\/li><\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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