{"id":4068,"date":"2019-09-10T12:12:20","date_gmt":"2019-09-10T11:12:20","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4068"},"modified":"2020-06-11T12:17:01","modified_gmt":"2020-06-11T11:17:01","slug":"los-arrendamientos-de-viviendas-la-renta-y-la-revision-las-repercusiones-y-la-fianza","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/los-arrendamientos-de-viviendas-la-renta-y-la-revision-las-repercusiones-y-la-fianza\/","title":{"rendered":"Los arrendamientos de viviendas. La renta y la revisi\u00f3n, las repercusiones y la fianza"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Voy a tratar de explicar, en resumen, el tema actual de Arrendamientos Urbanos \u2014en realidad, necesita un libro, ya en camino\u2014, aunque espero y deseo que sea comprendido por todos.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Desde siempre la renta ha sido libre y ahora lo sigue siendo, es decir, lo que las partes hayan convenido.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

La renta. Art. 17.<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Ello viene ya desde el Texto Refundido de 1964 (art. 97), RDLey 2\/85, LAU 29\/94 (art. 17) sin modificaci\u00f3n posterior por Ley LEY 4\/2013, Ley 2\/2015 y los Reales Decretos Leyes 21\/018 y 7\/2019.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, en los contratos firmados hasta este momento la renta que se haya determinado, por acuerdo de las partes, es la que hay que pagar en la forma y sistema que hubiera convenido el arrendador y el arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

En los Reales Decretos Leyes 21\/2018 y 7\/2019, tampoco se ha modificado nada al respecto, por lo que seguimos con la normativa anterior que, como se indica, deja al acuerdo entre las partes la determinaci\u00f3n de una u otra renta. Se dir\u00e1 que quien se impone al respecto es el arrendador, y seguramente es verdad por la escasez de viviendas en alquiler. Sin embargo, no hay que olvidar (algo que nunca se dice), que el art. 33 de la Constituci\u00f3n permite y avala la propiedad privada, sin que se pueda decir de quien compra una vivienda y luego la alquila, pagando todos los impuestos, que sea una mala persona, en absoluto, pues casi el 80% de los arrendamientos son llevados a cabo por ciudadanos normales, que hacen una inversi\u00f3n completamente legal y que en el caso de muchos servir\u00e1, el d\u00eda de ma\u00f1ana, para sus hijos, su jubilaci\u00f3n, etc. etc. Adem\u00e1s, lo hace cumpliendo y ajust\u00e1ndose siempre a la Ley, de ah\u00ed que la cr\u00edtica est\u00e9 fuera de lugar. <\/p>\n\n\n\n

Salvo excepciones, ning\u00fan arrendatario con medios econ\u00f3micos deja de pagar si sabe que al final tendr\u00e1 que responder judicialmente\u00a0<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

\u00bfQu\u00e9 hay falta de viviendas y eso las encarece? Pues la soluci\u00f3n no es otra que el Estado y las Comunidades Aut\u00f3nomas, incluso Ayuntamientos, construyan y faciliten viviendas sociales. Desgraciadamente ha ocurrido todo lo contrario y es que la Administraci\u00f3n P\u00fablica, en general, ha vendido los pisos que ten\u00eda a los propios arrendatarios o a terceros. Estos \u00faltimos (aunque sean los llamados \u00abFondos Buitre\u00bb que, aunque se les denomine as\u00ed, en su mayor parte defienden intereses de trabajadores o personas adscritas a un Colegio Profesional), quieren un rendimiento l\u00f3gico de su inversi\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

Cabe tambi\u00e9n que la Administraci\u00f3n conceda una rebaja en el Impuesto que corresponda por el ingreso del alquiler, siempre que se acepte la renta a unas orientaciones administrativas. De hecho, el propio PSOE, cuando estaba en la oposici\u00f3n, present\u00f3 una propuesta de Ley que as\u00ed lo contemplaba, pero al ocupar el Gobierno, el Ministerio de Econom\u00eda la ha rechazado porque con ello se disminu\u00eda los ingresos de la Administraci\u00f3n P\u00fablica. Ello demuestra que el cumplimiento del art. 47 de la Constituci\u00f3n que reconoce el \u00abderecho a una vivienda digna a todos los espa\u00f1oles\u00bb, se quiere imputar a los particulares, cuando dicho precepto (que me parece muy correcto) est\u00e1 dirigido precisamente al Estado, Comunidades Aut\u00f3nomas, etc.<\/p>\n\n\n\n

A este respecto tengo que decir que la regulaci\u00f3n de los precios que contemplaba el Decreto 9\/2019 de la Generalitat estaba absolutamente carente de base legal, pues carece de facultades para ello. Afortunadamente el Consejo de Garant\u00edas Estatutarias inform\u00f3 en el mismo sentido y, aunque por estrecho margen, al final ha sido rechazado. <\/p>\n\n\n\n

La actualizaci\u00f3n de la renta. Art. 18. <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Es importante se\u00f1alar que para que haya revisi\u00f3n de la renta se ha tenido que pactar en el contrato. Ahora mismo, hay varias formas de actuar y todo ello dependiendo de la fecha del mismo, algo que realmente es criticable, pues cada d\u00eda se hace m\u00e1s necesario un Texto Refundido y no tener que acudir a una Ley diferente seg\u00fan la fecha del arrendamiento, como se ver\u00e1 a continuaci\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n

a)<\/strong> En los contratos que vienen del Texto Refundido 1964, la revisi\u00f3n completa que se establec\u00eda en la Disposici\u00f3n Transitoria Segunda de la LAU ya no es posible porque ha vencido el plazo legal. No obstante, tanto si se ha producido o no dicha revisi\u00f3n global, todos los a\u00f1os cabe aplicar el IPC sobre la renta actual, a tenor de la regla 8\u00aa de la misma DT, concretamente el IPC.
b)<\/strong> Los contratos firmados en base al Real Decreto Ley 2\/1985, se remiten al TR 1964, en cuanto a la renta, por lo que es aplicable el citado art 98 del mismo, en el sentido de que la revisi\u00f3n es seg\u00fan la voluntad de las partes, sin que la Disposici\u00f3n Transitoria Primera de la LAU 29\/94 establezca nada en contra.
c)<\/strong> En los arrendamientos de vivienda firmados en base a la LAU 29\/94, solamente el IPC, conforme el art. 18 de dicha Ley.
d)<\/strong> Los contratos de arrendamiento hechos a partir de la Ley 4\/2013, el IPC anual, salvo pacto distinto entre las partes, que permite mayor y menor porcentaje de revisi\u00f3n.
e)<\/strong> Los alquileres formalizados despu\u00e9s de la ley 2\/2015, con efectos del 1\u00ba de abril 2015, existe total libertad de pactos y cuando ello no est\u00e9 claro el \u00ab\u00cdndice de garant\u00eda de la competitividad\u00bb. (No conozco c\u00f3mo y d\u00f3nde se obtiene dicho \u00edndice, supongo que ser\u00e1 en el mismo Instituto Nacional de Estad\u00edstica).
f)<\/strong> Los arrendamientos llevados a cabo desde el 19 de diciembre 2018 hasta el 24 de enero 2019, conforme Real Decreto Ley 21\/2018, libertad de pactos, pero nunca con revisi\u00f3n superior al IPC.
g)<\/strong> Los contratos llevados a cabo desde la \u00faltima fecha citada en el punto anterior, hasta el 6 de marzo 2019, hay que aplicar la legislaci\u00f3n anterior, es decir, lo que hubieran convenido las partes, remitiendo a lo dicho en el apartado e).
h)<\/strong> Los arrendamientos llevados a cabo a partir del Real Decreto Ley 7\/2019, con vigencia desde el 6 de marzo 2019 (que es hoy lo que m\u00e1s importa), libertad de pactos, pero como m\u00e1ximo el IPC.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

La repercusi\u00f3n de gastos. Art. 20.\u00a0<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Las repercusiones de gastos al arrendatario, con independencia de los impuestos que recaigan sobre determinados servicios (por ejemplo la tasa de basuras), as\u00ed como los servicios individuales de agua, luz, etc. que tenga cada vivienda, no han sufrido cambios con tanta normativa, de tal manera que solo cabe repercutir el doble de lo que pueda incrementase la renta (normalmente el IPC), algo que no tiene sentido alguno, pues si en una Comunidad sube m\u00e1s la calefacci\u00f3n, la porter\u00eda, etc., resulta que quien paga en parte los servicios que disfruta el arrendatario es el arrendador. Insisto, me parece que no tiene sentido.<\/p>\n\n\n\n

Desde siempre la renta ha sido libre y ahora lo sigue siendo, es decir, lo que las partes hayan convenido<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Mi criterio personal es que el arrendador se haga cargo de estos gastos, evitando con ello que el arrendador tenga que justificar cada a\u00f1o el incremento. Naturalmente la renta de inicio ser\u00e1 superior, pues puede y debe determinarse con un aumento l\u00f3gico, pero si partimos (es un ejemplo) de que la comunidad tiene fijada para el piso en concreto una cuota anual de 1.000 euros (que es bastante) y si el IPC sube, por ejemplo, un 2%, el incremento al arrendatario ser\u00e1 de 20 euros al a\u00f1o, algo m\u00e1s de 1,50 euros al mes. Por eso digo y pregunto \u00bfno es mejor poner la renta anual en 30 euros m\u00e1s en base a la libertad de pacto y renunciar a la repercusi\u00f3n de estos gastos de la finca. De esta forma no hay problema, nadie pierde o gana econ\u00f3micamente (o muy poco) pero el arrendador no tiene que acreditar anualmente la insignificante subida que, repito, tiene un m\u00e1ximo del doble del IPC. Igualmente es aconsejable para el arrendatario que as\u00ed sabe lo que tiene que pagar, sin complemento alguno.<\/p>\n\n\n\n

La fianza. Art. 36<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

A partir de Reales Decretos Leyes 21\/2018 y 7\/2019 la cosa ha cambiado totalmente, Y es importante, porque los anteriores contratos ya cumplieron con la normativa existente en ese momento.<\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, ahora mismo hay que acudir al RD LEY 7\/2019, donde en el art. 36.1 se mantiene la fianza obligatoria de un mes para viviendas y dos para locales, que dicho sea de paso, entiendo que el arrendador puede renunciar. Como es algo importante y novedoso, se copia a continuaci\u00f3n el apartado 5, que dice lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n

Art. 36.5. \u00abLas partes podr\u00e1n pactar cualquier tipo de garant\u00eda del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en met\u00e1lico.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco a\u00f1os de duraci\u00f3n, o de hasta siete a\u00f1os si el arrendador fuese persona jur\u00eddica, el valor de esta garant\u00eda adicional no podr\u00e1 exceder de dos mensualidades de renta\u00bb.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Pues bien, es un claro error esta limitaci\u00f3n, pues el arrendador seguramente tendr\u00e1 en cuenta que, sobre todo en caso de impago de la renta, es muy posible que se quede sin cobrar muchos meses, si como es bastante normal tiene que acudir a la v\u00eda judicial, lo que puede llevar al \u00e1nimo del propietario a no arrendar si carece de suficientes garant\u00edas, teniendo en cuenta que, salvo excepciones, ning\u00fan arrendatario con medios econ\u00f3micos deja de pagar si sabe que al final tendr\u00e1 que responder judicialmente. <\/p>\n\n\n\n

Desde luego, es evidente que, en la mayor\u00eda de los casos en que haya un proceso de desahucio por falta de pago, incluso de expiraci\u00f3n del t\u00e9rmino, el juicio ser\u00e1 muy largo, pues tienen que intervenir antes y despu\u00e9s los servicios sociales y eso supone un tiempo extra (la mayor\u00eda de las veces varios meses) y ser\u00e1 dif\u00edcil para el arrendador, casi imposible, recuperar las rentas pendientes, lo que, sin duda, comportar\u00e1 una menor oferta de alquileres. Precisamente, esta es la consecuencia fatal que impedir\u00e1 que las rentas del arrendamiento de viviendas disminuyan. <\/p>\n\n\n\n

Dicho todo lo anterior, por mi parte, considero posible que, a pesar de lo que indica el art. 36.5 que se est\u00e1 comentando, haya un compromiso de terceros que no haga referencia expresa a la renta o fianza, algo parecido a lo siguiente: \u00abD\/D\u00aa \u2026\u2026\u2026\u2026 responde de todos los da\u00f1os y perjuicios que el arrendatario\/a (el nombre) ocasione al arrendador\/a por cualquier concepto\u00bb. No puedo garantizar nada, pero es muy posible que, llegado el caso, los Tribunales acepten que el tercero tenga que pagar la renta adeudada hasta el desalojo de la vivienda, as\u00ed como otras deudas de agua, luz, deterioros en la vivienda, etc. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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