{"id":4071,"date":"2018-06-10T12:15:00","date_gmt":"2018-06-10T11:15:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4071"},"modified":"2020-06-17T12:05:25","modified_gmt":"2020-06-17T11:05:25","slug":"balance-de-la-ley-4-2013-de-medidas-para-la-flexibilizacion-y-fomento-de-alquiler-de-viviendas-urge-una-reforma-de-la-lau","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/balance-de-la-ley-4-2013-de-medidas-para-la-flexibilizacion-y-fomento-de-alquiler-de-viviendas-urge-una-reforma-de-la-lau\/","title":{"rendered":"Balance de la Ley 4\/2013 de medidas para la flexibilizaci\u00f3n y fomento de alquiler de viviendas: urge una reforma de la LAU"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Cinco a\u00f1os despu\u00e9s de la entrada en vigor de la Ley 4\/2013 ha quedado patente que esta no ha servido para alcanzar la finalidad pretendida de incentivar el mercado de alquileres<\/p>\n\n\n\n

En junio se cumplen cinco a\u00f1os de la entrada en vigor de la Ley 4\/2013, de 4 de junio, de medidas para la flexibilizaci\u00f3n y fomento del mercado de alquiler de viviendas (en adelante, denominada \u201cLey 4\/2013\u201d), que reform\u00f3 sustancialmente la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.<\/p>\n\n\n\n

Dicha reforma consisti\u00f3, tal como su propio nombre indica, en flexibilizar el r\u00e9gimen jur\u00eddico de los contratos de arrendamiento de uso de vivienda, primando la autonom\u00eda de la voluntad de las partes, con el objetivo de dinamizar el mercado de arrendamiento de viviendas en un momento en el que Espa\u00f1a padec\u00eda una acuciante crisis econ\u00f3mica y financiera, con un reducido mercado del alquiler \u2013el 17% del parque total de viviendas- y, de forma parad\u00f3jica, con un ingente n\u00famero de activos inmobiliarios en poder de las entidades financieras que no estaban siendo destinados a ning\u00fan uso.<\/p>\n\n\n\n

Si bien algunas de las medidas adoptadas en dicha reforma han sido aplaudidas por la doctrina (DE LA IGLESIA PRADOS, E.<\/a>), como la introducci\u00f3n de la facultad legal de desistimiento anticipado del arrendatario de uso de vivienda transcurrido el plazo m\u00ednimo de duraci\u00f3n de seis meses (Art. 11 de la LAU<\/a>) o la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil para dotar de mayor agilidad al procedimiento de juicio verbal de desahucio, estas se han visto desvirtuadas por las pol\u00e9micas medidas \u201cestrella\u201d de la reforma, consistentes en la reducci\u00f3n del plazo legal m\u00ednimo del contrato de arrendamiento de uso de vivienda a tres a\u00f1os (Art. 9.1. de la LAU<\/a>) y de la pr\u00f3rroga legal t\u00e1cita a un a\u00f1o (Art. 10.1 de la LAU<\/a>), as\u00ed como por la necesidad de inscripci\u00f3n del contrato de arrendamiento de uso de vivienda en el Registro de la Propiedad para dotarlo de protecci\u00f3n jur\u00eddica frente a tercero en caso de enajenaci\u00f3n (Arts. 13<\/a> y 14 de la LAU<\/a>), como si de un derecho real se tratara.<\/p>\n\n\n\n

El contrato de arrendamiento se ha convertido en una v\u00eda de acceso a la vivienda fr\u00e1gil y carente de seguridad jur\u00eddica para el ciudadano<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Un mercado arrendaticio precarizado<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Tras cinco a\u00f1os de implementaci\u00f3n pr\u00e1ctica de las medidas de la Ley 4\/2013, ha quedado patente que las mismas no han servido para alcanzar la finalidad pretendida de incentivar el mercado de alquileres, tal como algunos ya presagiaban (QUICIOS MOLINA, S.<\/a>), dado que no se ha producido un incremento de la oferta arrendaticia de vivienda \u2013en 2013 el mercado del alquiler de vivienda en Espa\u00f1a representaba el 22,3%, y en 2016 el 22,2%, mientras que la media europea estaba en el a\u00f1o 2016 en el 30,7%-. Por el contrario, dicha Ley s\u00ed que ha servido para precarizar el mercado arrendaticio de viviendas mediante la estandarizaci\u00f3n de contratos de una duraci\u00f3n insuficiente para dotar al domicilio familiar de la m\u00ednima estabilidad necesaria, y quedando desamparado ante los vaivenes del mercado inmobiliario, conculcando as\u00ed el n\u00facleo esencial del derecho constitucional a una vivienda digna (Art. 47 CE<\/a>), consistente no solo en el derecho a \u201cacceder\u201d a una vivienda sino tambi\u00e9n, y no menos importante, en el derecho a \u201cpermanecer\u201d en ella<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Otro dato que abona esta tesis es la cuasi inexistencia de contratos de arrendamiento de uso de vivienda inscritos en el Registro de la Propiedad, lo que nos permite confirmar que el contrato de arrendamiento se ha convertido en una v\u00eda de acceso a la vivienda fr\u00e1gil y carente de seguridad jur\u00eddica para el ciudadano, quien, en cualquier momento y con independencia del plazo de duraci\u00f3n pactado en el contrato, \u00a1e incluso antes de que finalice el plazo de duraci\u00f3n legal m\u00ednima!, puede ver extinguido su contrato de arrendamiento de uso de vivienda por la enajenaci\u00f3n de la misma a un tercero, pudiendo pues el adquirente exigir el desalojo inmediato de la vivienda.<\/p>\n\n\n\n

A mayor abundamiento, debemos tomar en consideraci\u00f3n que la coyuntura econ\u00f3mico-social del pa\u00eds es distinta a la existente en el a\u00f1o 2013. Afortunadamente, nuestro sistema financiero ha superado la crisis por la que atravesaba, por lo que, a mi humilde modo de ver, carecen de raz\u00f3n de ser las medidas que fueron adoptadas por la Ley 4\/2013 para facilitar que las entidades bancarias pudieran \u201cdesprenderse\u201d de sus activos inmobiliarios, en perjuicio de los derechos de los arrendatarios de dichos activos.<\/p>\n\n\n\n

En resumen, en la medida que dicha reforma de la LAU ten\u00eda una vocaci\u00f3n absolutamente coyuntural, y al margen de la valoraci\u00f3n sobre si la adopci\u00f3n de dichas medidas legales fue adecuada o no, es un\u00e1nime la opini\u00f3n entre los expertos acerca de que dichas medidas ya no cumplen finalidad alguna \u2013las entidades bancarias espa\u00f1olas ya han podido reintroducir sus activos en el mercado inmobiliario\u2013 y, por el contrario, s\u00ed que est\u00e1n contribuyendo a agudizar la grave problem\u00e1tica de la incesante escalada de los precios de alquiler de la vivienda en los principales barrios de ciudades como Barcelona o Madrid \u2013el precio del alquiler de la vivienda en Catalu\u00f1a aument\u00f3 en 2017 un 10,3%, y la media espa\u00f1ola experiment\u00f3 una subida de un 8,9%-, imposibilitando as\u00ed el derecho del ciudadano a \u201cacceder\u201d a la vivienda.<\/p>\n\n\n\n

Recapitulando, se est\u00e1 poniendo en riesgo la eficacia del derecho constitucional a la vivienda. Como dec\u00edamos anteriormente, la regulaci\u00f3n actual sobre arrendamientos urbanos no solo dificulta el ejercicio del derecho constitucional a \u201cpermanecer\u201d en la vivienda, sino que impide el derecho a \u201cacceder\u201d a la vivienda. Urge, pues, una reforma de la LAU que revierta las mencionadas modificaciones de la Ley 4\/2013 para as\u00ed garantizar la eficacia del derecho constitucional a la vivienda.  <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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