{"id":4073,"date":"2019-06-10T12:16:00","date_gmt":"2019-06-10T11:16:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4073"},"modified":"2020-06-17T12:09:26","modified_gmt":"2020-06-17T11:09:26","slug":"es-subsidiaria-la-convocatoria-de-los-promotores-de-una-junta-arts-553-20-2-y-553-21-ley-5-2015-a-la-inaccion-del-presidente-de-comunidad","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/es-subsidiaria-la-convocatoria-de-los-promotores-de-una-junta-arts-553-20-2-y-553-21-ley-5-2015-a-la-inaccion-del-presidente-de-comunidad\/","title":{"rendered":"\u00bfEs subsidiaria la convocatoria de los promotores de una Junta (Arts. 553.20.2 Y 553.21 Ley 5\/2015) a la inacci\u00f3n del presidente de Comunidad?"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

An\u00e1lisis de la v\u00eda de la convocatoria de una Junta de Propietarios por los \u201cpromotores\u201d: \u00bfPueden convocarla sin haber requerido con car\u00e1cter previo al presidente de una Comunidad para que este la convoque?<\/p>\n\n\n\n

El tema es muy interesante y consiste en interpretar t\u00e9cnicamente el Art. 553.20 de la Ley 5\/2015, de 13 de mayo, de modificaci\u00f3n del libro quinto del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, relativo a los derechos reales que, al fin y al cabo, viene a ser una reproducci\u00f3n del Art. 16.2 LPH en orden a si es necesario que, para articular la v\u00eda de \u201cla convocatoria de Junta por promotores\u201d, es preciso acudir a la v\u00eda previa de instar al presidente de la Comunidad la necesidad de la convocatoria de la misma antes de acudir a la v\u00eda de convocatoria \u201cpor promotores\u201d, o si los promotores pueden convocarla directamente, sin acudir a la v\u00eda de requerimiento previo al presidente para que la convoque \u00e9l, concedi\u00e9ndole un plazo para ello y, en su defecto, convocar Junta.<\/p>\n\n\n\n

La respuesta correcta es la primera; esto es, que la convocatoria de promotores es SUBSIDIARIA a la negativa del presidente de convocar Junta una vez ha sido requerido para hacerlo por quien tiene legitimidad para ello, legitimidad que proviene o bien de disponer de la cuarta parte de los propietarios, o de un n\u00famero de \u00e9stos que representen al menos la cuarta parte de las cuotas de participaci\u00f3n, es decir, o una u otra, no exigiendo esa doble cualificaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

\u00bfC\u00f3mo justificamos jur\u00eddicamente esta respuesta? \u00bfNo puede realizarse directamente la convocatoria por un grupo de comuneros que re\u00fana uno u otro quorum espec\u00edfico?<\/p>\n\n\n\n

Se\u00f1ala el Art. 553.21<\/a> que: 1. La presidencia convoca las reuniones de la Junta de Propietarios. En caso de vacante, inactividad o negativa de la presidencia, puede convocar la reuni\u00f3n la vicepresidencia o, en caso de vacante, inactividad o negativa de esta, los propietarios que promueven la reuni\u00f3n de acuerdo con el art\u00edculo 553-20.2.<\/p>\n\n\n\n

Y en esa remisi\u00f3n al Art. 553.20.2 se recoge aqu\u00ed que: 2. La Junta de Propietarios debe reunirse cuando lo considere conveniente el presidente y cuando lo solicite, como m\u00ednimo, una cuarta parte de los propietarios o los que representen una cuarta parte de las cuotas de participaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

La clave para el car\u00e1cter subsidiario y no principal de la convocatoria por parte de los promotores es la del Art\u00edculo  553.21, que es semejante a la dicci\u00f3n del Art\u00edculo 16.2 LPH<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Por otra parte, el art\u00edculo 16 LPH, de la que aquellos preceptos es originario, se\u00f1ala que:<\/p>\n\n\n\n

1.<\/strong> La Junta de Propietarios se reunir\u00e1 por lo menos una vez al a\u00f1o para aprobar los presupuestos y cuentas, y en las dem\u00e1s ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pida la cuarta parte de los propietarios, o un n\u00famero de \u00e9stos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

2.<\/strong> La convocatoria de las Juntas la har\u00e1 el presidente y, en su defecto, los promotores de la reuni\u00f3n, con indicaci\u00f3n de los asuntos a tratar, el lugar, d\u00eda y hora en que se celebrar\u00e1 en primera o, en su caso, en segunda convocatoria<\/p>\n\n\n\n

Vemos que hemos subrayado las menciones de en caso de negativa del presidente a convocar junta del Art. 553.21, y en su defecto (de convocatoria por el presidente) del Art. 16 LPH para poner el acento en que la respuesta a esta cuesti\u00f3n es que la convocatoria de los promotores es SUBSIDIARIA, lo que impide a los promotores que quieran convocar Junta hacerlo ellos si no han intentado previamente que sea el presidente quien la convoque en virtud de un escrito de requerimiento previo advirti\u00e9ndole que convoque y que, en su defecto, convocar\u00e1n ellos.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfPor qu\u00e9?<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Recordemos que la clave para este car\u00e1cter subsidiario y no principal de la convocatoria por los promotores es la del Art. 553.21 antes citado, que es semejante a la dicci\u00f3n del Art. 16.2 LPH. N\u00f3tese que la expresi\u00f3n EN SU DEFECTO del Art. 16.2 LPH ha pasado a la Ley 5\/2015 en la triple consideraci\u00f3n de vacante, inactividad o negativa de la presidencia, lo que es una dicci\u00f3n m\u00e1s completa e identificativa que la del Art. 16.2 LPH, ya que define mejor en qu\u00e9 casos pueden actuar los promotores de una convocatoria de una Junta de Propietarios, referido a que no exista presidente, que este haga dejaci\u00f3n de sus funciones de forma general o bien, en tercer lugar, que se le haya requerido para que se convoque Junta y no se haya llevado a cabo por el presidente la misma, que es lo que apoya el car\u00e1cter subsidiario de la convocatoria.<\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, lo correcto, entonces, si un grupo de comuneros quiere que se convoque Junta por el presidente, es que le hagan llegar ese requerimiento previo con concesi\u00f3n de plazo para realizar la convocatoria de Junta, dado que para entender que existe negativa a realizar algo por alguien es preciso la fijaci\u00f3n de un plazo para que ese acto en concreto se pueda ejecutar y con la advertencia legal de la consecuencia de ese incumplimiento, que ser\u00eda la de la v\u00eda del Art. 553.21 de la Ley 5\/2015, esto es, que convocar\u00edan ellos la Junta.<\/p>\n\n\n\n

No obstante, el problema que aqu\u00ed surge, adem\u00e1s, es que podr\u00eda darse la circunstancia de que los promotores decidan omitir este requisito del car\u00e1cter previo del requerimiento al presidente para que este convoque a la Junta. \u00bfQu\u00e9 ocurrir\u00eda entonces?<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, si pese a ello un grupo de promotores convoca directamente la Junta sin las advertencias previas al presidente de la Comunidad, se deber\u00e1 comunicar al convocante, antes de la Junta, que esta convocatoria es nula por falta del requisito previo de la advertencia al presidente para que convoque \u00e9l. De este modo, la soluci\u00f3n m\u00e1s pr\u00e1ctica ser\u00eda la de convocar Junta para el mismo d\u00eda, o un d\u00eda antes, advirtiendo en la convocatoria de lo ocurrido y de que esa convocatoria de los promotores carece de viabilidad legal, as\u00ed como de la nulidad de los acuerdos que se adopten. Esta forma de actuar es importante, porque en el caso contrario habr\u00eda que comenzar a actuar por medio de acciones judiciales de anulabilidad de esa Junta y de los acuerdos alcanzados y entrar\u00edamos en una cadena judicializada que es preciso evitar adelantando la convocatoria.<\/p>\n\n\n\n

El \u00fanico problema que podemos encontrarnos es que el Art. 553.21.2 de la Ley 5\/2015 se\u00f1ala que \u201c2. Las convocatorias, citaciones y notificaciones, salvo que los estatutos establezcan expresamente otra cosa, deben enviarse, con una antelaci\u00f3n m\u00ednima de ocho d\u00edas naturales, a la direcci\u00f3n comunicada por el propietario a la secretar\u00eda\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En este caso, hay que decir que si esa convocatoria \u201cunilateral\u201d de los promotores se lleva a cabo con tanta proximidad que impide una convocatoria para un d\u00eda antes, habr\u00eda que llevar a cabo una \u201cdesconvocatoria\u201d formal de la realizada por los promotores mediante un escrito dirigido a todos los comuneros, advirtiendo del incumplimiento de lo dispuesto en los art\u00edculos citados y de que en unos d\u00edas se proceder\u00e1 a convocar Junta, dado que no puede convocarse antes por no existir la diferencia de d\u00edas que exige el mencionado precepto.<\/p>\n\n\n\n

Si un grupo de promotores convoca directamente la Junta sin las advertencias previas al presidente de la Comunidad, se deber\u00e1 comunicar al convocante, antes de la Junta, que esta convocatoria es nula por falta del requisito previo de la advertencia al presidente para que convoque \u00e9l<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Como cuestiones dudosas y casu\u00edsticas que pueden surgir en este caso citamos las siguientes:<\/p>\n\n\n\n

1.<\/strong> \u00bfEst\u00e1 obligado el presidente a convocar una Junta en el d\u00eda y hora que le pide la cuarta parte de propietarios, o los que re\u00fanan la cuarta parte de coeficiente, o puede hacerlo otro d\u00eda que \u00e9ste estime?<\/strong>
Si convocan por ausencia de acci\u00f3n del presidente, fijan ellos el d\u00eda y hora, pero si interesan que el presidente convoque en un d\u00eda concreto la convocatoria ya depende del presidente, y este puede convocar cuando lo estime; es decir, en el d\u00eda solicitado o en cualquier otro. Si los promotores quisieran hacerlo en un d\u00eda exacto deber\u00edan convocar ellos por la v\u00eda que les permite el Art. 553.21, pero n\u00f3tese que ello solo ser\u00eda posible en el caso de negativa o pasividad del presidente solo.<\/p>\n\n\n\n

2.- Si se realiza una convocatoria por una de las dos cuartas partes citadas de la Comunidad y se adopta un acuerdo, \u00bfpuede el presidente convocar luego otra y revocarse ese acuerdo adoptado?<\/strong>
Si se realiza una convocatoria por la v\u00eda del art\u00edculo 553.21 y esta se cursa de forma correcta, con el requerimiento previo al presidente y negativa o silencio a convocarla y se celebra en las condiciones legales y se aprueba un tema, este es ejecutivo. Los que estaban en contra del mismo debieron acudir a esa Junta y manifestar su oposici\u00f3n al acuerdo, y votar en contra. No es posible que, tras una Junta, se adopte un acuerdo y luego, en una extraordinaria convocada por el presidente m\u00e1s tarde y a ra\u00edz de esos acuerdos, se revoquen los adoptados, porque, a tenor del art\u00edculo 553-29, que lleva por r\u00fabrica \u201cEjecuci\u00f3n, los acuerdos adoptados v\u00e1lidamente por la Junta de Propietarios, salvo que los estatutos establezcan otra cosa, son ejecutivos desde el momento en que se adoptan\u201d. Por ello, el acuerdo era ejecutivo y firme desde que se adopt\u00f3 y no puede ser revocado. Otra Junta convocada lo que puede es aprobar un tema sobre el que no se consigui\u00f3 quorum, pero no es posible revocar en una extraordinaria un acuerdo alcanzado, porque vulnera el Art. 7 C.C., que proh\u00edbe el abuso del derecho y el ejercicio antisocial del mismo, lo que constituir\u00eda no acudir a una Junta un presidente y luego convocar otra para revocarlo. Lo que se puede hacer es impugnar ese acuerdo si se considera no se ajusta a la ley, pero no revocarlo.<\/p>\n\n\n\n

3.- \u00bfComputan los morosos para el n\u00famero de comuneros que pueden instar la convocatoria de cualquiera de las dos cuartas partes de propietarios o cuotas?<\/strong>
S\u00ed, porque la Ley 5\/2015 no les limita en esa opci\u00f3n, sino que solo les limita de votar por la v\u00eda del Art. 553.24, que se\u00f1ala que: 1. Tienen derecho a votar en la Junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la Comunidad cuando la Junta se re\u00fane. Los propietarios que tengan deudas pendientes con la Comunidad tienen derecho a votar si acreditan que han consignado judicial o notarialmente su importe o que las han impugnado judicialmente, pero nada dice de limitarles para convocar junta.<\/p>\n\n\n\n

4.- \u00bfC\u00f3mo se hace una convocatoria cuando lo pide la cuarta parte de comuneros o coeficiente? \u00bfPuede convocar el Administrador en casos de urgencias?<\/strong>
Una vez omitida la convocatoria por el presidente, esta se presenta, por la v\u00eda del Art. 553.20.2 de la Ley 5\/2015, al Administrador, firmada por el grupo de comuneros que totalicen la cifra exigida en el precepto e incluyendo los asuntos a tratar. El Administrador de Fincas har\u00e1 entonces la convocatoria, que ir\u00e1 firmada por quien o quienes se hayan erigido como promotores. No la firma el presidente y, acto seguido, el Administrador de Fincas hace las citaciones. En el resto de casos el \u00fanico que convoca y firma es el presidente.   <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF An\u00e1lisis de la v\u00eda de la convocatoria de una Junta de Propietarios por los \u201cpromotores\u201d: \u00bfPueden convocarla sin haber requerido con car\u00e1cter previo al presidente de una Comunidad para que este la convoque? El tema es muy interesante y consiste en interpretar t\u00e9cnicamente el Art. 553.20 de la Ley 5\/2015, de 13 de mayo, […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":7},"categories":[84],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4073\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=4073"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4073\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":5288,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4073\/revisions\/5288\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=4073"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=4073"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=4073"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}