{"id":4079,"date":"2019-09-10T12:20:00","date_gmt":"2019-09-10T11:20:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4079"},"modified":"2020-06-15T08:46:47","modified_gmt":"2020-06-15T07:46:47","slug":"responsabilidad-de-reparacion-y-mantenimiento-de-elementos-comunes-de-uso-privativo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/responsabilidad-de-reparacion-y-mantenimiento-de-elementos-comunes-de-uso-privativo\/","title":{"rendered":"Responsabilidad de reparaci\u00f3n y mantenimiento de elementos comunes de uso privativo"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Un debate que resulta de sumo inter\u00e9s en la tem\u00e1tica atinente al \u00e1mbito de las responsabilidades por mantenimiento y reparaci\u00f3n en las comunidades de propietarios se centra en la soluci\u00f3n que debe darse a qui\u00e9n debe responder ante la necesidad de una reparaci\u00f3n o mantenimiento en elementos comunes de uso privativo. <\/p>\n\n\n\n

Existe el problema, por regla general, que el comunero entiende, de forma equivocada que, de los elementos considerados t\u00e9cnicamente como comunes, aunque sean de uso exclusivo y privativo, responder\u00e1 siempre y, en cualquier caso, la comunidad. Y ello no es cierto, en tanto en cuanto la dualidad de cargas en la responsabilidad de mantener o reparar estos elementos comunes se debe fijar con criterios relacionados, tambi\u00e9n, con el uso y disfrute \u00aben exclusividad\u00bb de esos elementos comunes.<\/p>\n\n\n\n

No olvidemos, por ello, que se trata de elementos comunes de uso privativo, y en este escenario que sea el comunero el que utilice esos elementos de forma exclusiva y excluyente, tiene mucha importancia a la hora de afrontar una decisi\u00f3n a este respecto.<\/p>\n\n\n\n

La responsabilidad del comunero<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

En l\u00edneas generales, la respuesta a esta cuesti\u00f3n debe partir de la siguiente soluci\u00f3n, a saber:<\/p>\n\n\n\n

A. Comunidad:<\/strong> defectos estructurales<\/p>\n\n\n\n

B. Propietarios:<\/strong> Los habituales derivados del uso y transcurso del tiempo (suelo, ventana, barandilla etc.)<\/p>\n\n\n\n

Resulta interesante al objeto del tema que tratamos la sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva, Secci\u00f3n 1\u00aa, Sentencia de 11 enero 2001, donde se plantea la pregunta acerca de \u00bfQui\u00e9n repara?, se\u00f1alando que:<\/p>\n\n\n\n

  1. Para determinar qui\u00e9n debe financiar la reparaci\u00f3n, sea preciso, en cada caso, determinar la \u00edndole, la causa, o la raz\u00f3n de la aver\u00eda.
    <\/li>
  2. Si de lo que se trata es de reparar el suelo de la terraza, o la barandilla, deteriorados por el transcurso del tiempo y por efecto de la intemperie, sin duda alguna ser\u00e1 cuesti\u00f3n del propietario.
    <\/li>
  3. Pero si el defecto es estructural, si afecta a la propia configuraci\u00f3n de la terraza como elemento de la construcci\u00f3n, es evidente que afecta a lo com\u00fan, y debe ser reparado a costa de los fondos comunes<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    La Audiencia Provincial de Barcelona en sentencia de la Secci\u00f3n 13\u00aa, Sentencia 425\/2009 de 14 julio 2009, Rec. 866\/2008 insiste, tambi\u00e9n, en la obligaci\u00f3n de los comuneros de satisfacer los gastos de conservaci\u00f3n de elementos comunes de uso privativo.<\/p>\n\n\n\n

    En la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Secci\u00f3n 16\u00aa, Sentencia 465\/2014 de 6 Oct. 2014, Rec. 340\/2013 se recoge, tambi\u00e9n, un caso de da\u00f1os causados en local de negocio por las humedades causadas por una deficiente conservaci\u00f3n y en la prueba pericial se acredit\u00f3 que los da\u00f1os no se hubieran causado si el demandado hubiera actuado diligentemente en el desempe\u00f1o del mantenimiento de la terraza, con el objetivo de atajar oportunamente las primeras fisuraciones de los baldosines y de proveer a una adecuada conservaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    Sobre la responsabilidad en la conservaci\u00f3n y mantenimiento de elementos comunes de uso exclusivo se pronuncia con claridad la Ley 5\/2015, de 13 de mayo, de modificaci\u00f3n del libro quinto del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a, relativo a los derechos reales, al se\u00f1alar en sus apartados 2 y 3 que: \u00ab2. Los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y disfrute exclusivo de los elementos comunes asumen todos los gastos de conservaci\u00f3n y mantenimiento de estos y tienen la obligaci\u00f3n de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado. 3. Las reparaciones que se deben a vicios de construcci\u00f3n o estructurales, originarios o sobrevenidos, o las reparaciones que afectan y benefician a todo el inmueble, corren a cargo de la comunidad, salvo que sean consecuencia de un mal uso o de una mala conservaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

    Existe el problema, por regla general, que el comunero entiende, de forma equivocada que, de los elementos considerados t\u00e9cnicamente como comunes, aunque sean de uso exclusivo y privativo, responder\u00e1 siempre y, en cualquier caso, la comunidad<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

    Con ello, nos encontramos con un pronunciamiento b\u00e1sico general de atribuci\u00f3n a los comuneros de la responsabilidad en el mantenimiento y conservaci\u00f3n de los elementos comunes que usan de forma exclusiva, y, por otro lado, de la de la comunidad de aquellos otros que se refieren a vicios de construcci\u00f3n o estructurales, originarios o sobrevenidos, o las reparaciones que afectan y benefician a todo el inmueble.<\/p>\n\n\n\n

    La responsabilidad de la comunidad<\/h4>\n\n\n\n

    Ello nos lleva a una posici\u00f3n relevante en este interesante tema, cual es que, si partimos de la base que el propio texto legal y la jurisprudencia est\u00e1n atribuyendo la responsabilidad a la comunidad en este \u00faltimo caso, podr\u00eda darse la circunstancia de que esta alegue que los defectos estructurales sean consecuencia de un mal uso o de una mala conservaci\u00f3n. Ello va a exigir que en estos casos se articule una prueba pericial para que dictamine dos cuestiones claves, a saber:<\/p>\n\n\n\n

    1. Que se trata de un defecto estructural, no relacionado, en consecuencia, con cuesti\u00f3n atinente al mantenimiento de elementos comunes de uso exclusivo.
      <\/li>
    2. Que, aunque se trate de este tipo de defectos examine el perito que el origen del mismo tiene una causa relevante en una conducta del comunero, de tal manera que pueda establecerse una relaci\u00f3n de causa-efecto entre el incumplimiento de conservaci\u00f3n y el defecto detectado que se achaca a la comunidad. Pero en lo que podr\u00eda tener decisiva influencia la omisi\u00f3n del comunero de atender de forma debida sus obligaciones de conservaci\u00f3n y mantenimiento. <\/li><\/ol>\n\n\n\n

      Se conectar\u00eda en estos casos el defecto estructural con la omisi\u00f3n del comunero que atraer\u00eda la responsabilidad a \u00e9ste en lugar de hacerlo a la comunidad. Y en esta atribuci\u00f3n ser\u00eda pieza esencial constar con este informe de un perito en la materia que pudiera elaborar un estudio de los problemas detectados y presentar a la comunidad su dictamen, lo que llevar\u00eda a la decisi\u00f3n de la junta a aprobar por mayor\u00eda simple (art. 553.25 de la Ley 5\/2015<\/a>) la soluci\u00f3n en un sentido, o en otro, en base al dictamen presentado.<\/p>\n\n\n\n

      Este dictamen ser\u00eda abonado por la comunidad, aunque se permite que el comunero podr\u00eda presentar otro dictamen pericial, \u00e9ste pagado por \u00e9l, a fin de rebatir, o no, el otro dictamen. Pero, sea como fuere, ambos dict\u00e1menes ser\u00e1n explicados en la junta, a fin de evaluar el origen del defecto, y la posible incidencia, o no, en los mismos de la conducta del comunero y su posible contribuci\u00f3n en el resultado da\u00f1oso final.<\/p>\n\n\n\n

      Sobre la necesidad de conservar el comunero estos elementos comunes para, luego, evitar tener que reparar, se ha pronunciado el Tribunal Supremo en Sentencia 596\/2011 de 29 Feb. 2012, Rec. 507\/2008, al se\u00f1alar que: los conceptos reparaci\u00f3n y conservaci\u00f3n determinan un par funcional de manera que se exigen rec\u00edprocamente: se conserva para no tener que reparar lo no conservado (o lo no conservado convenientemente); se repara porque no se conserv\u00f3 (o no se hizo convenientemente). Se confunden en la misma obligaci\u00f3n, si bien el t\u00e9rmino conservaci\u00f3n pueda ser entendido de modo m\u00e1s amplio y, por tanto, comprensivo del de reparaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

      N\u00f3tese que es importante destacar que los casos m\u00e1s importantes sobre los que nos movemos son los afectantes a barandillas, suelo, velux, ventana, puerta, lucernarios, etc. Se tratan de elementos originariamente incluidos en la obra, pero para disfrute de uno solo de los comuneros que tienen alcance a esos elementos de forma exclusiva y excluyente, como hemos se\u00f1alado, de tal manera que solo a ellos, y a nadie m\u00e1s, beneficia el uso de estos elementos. Podr\u00eda darse la circunstancia, sin embargo, que se detecte un problema generalizado en la fachada que afecta a estos elementos comunes, pero que de forma exclusiva afecta a cada uno de los comuneros que los usan, pero en estos casos deber\u00eda tratarse, para atribuir la responsabilidad a la comunidad, de un problema generalizado de defectos constructivos, m\u00e1s que referido al uso de una barandilla, o una ventana. Por ello, si se acredita ese defecto generalizado podr\u00eda atribuirse la responsabilidad a la comunidad, y no a cada comunero de una forma y manera individualizada.<\/p>\n\n\n\n

      De esta manera, tambi\u00e9n en estos casos ser\u00eda necesario acudir a una prueba pericial que determine esa responsabilidad de la comunidad ante un defecto que puede tener encaje en la v\u00eda estructural, m\u00e1s que en una raz\u00f3n atinente o afectante al mero uso de ese elemento com\u00fan de uso privativo.<\/p>\n\n\n\n

      Suele ser muy com\u00fan la cuesti\u00f3n relativa a los problemas de humedades e impermeabilizaci\u00f3n en temas de terrazas que son elemento com\u00fan de uso privativo, y en este punto se llega a la conclusi\u00f3n de atribuir las responsabilidades por humedades a la propia comunidad al deberse a un defecto estructural, no relacionado con el uso. (Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 273\/2013 de 24 Abr. 2013, Rec. 1883\/2010).<\/p>\n\n\n\n

      Conclusi\u00f3n<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

      Con ello, y para concluir nos encontrar\u00edamos con que las reparaciones relacionadas con problemas en ventanas, puertas, barandillas, suelo de las terrazas, velux y dem\u00e1s elementos que tienen una naturaleza de elementos comunes, pero de uso privativo, atraen a los propios comuneros la responsabilidad en esta obligaci\u00f3n de reparaci\u00f3n y mantenimiento, por la aplicaci\u00f3n del art. 553.43. 2 y 3 de la Ley 5\/2015, en raz\u00f3n a la necesidad derivada de ese uso exclusivo. Y ello, salvo que se trate de un defecto global y generalizado en la comunidad atribuible a razones estructurales. Y en cuanto a la responsabilidad por estas razones ser\u00e1n siempre de la comunidad, a salvo de que se pueda acreditar por prueba pericial una conexi\u00f3n entre la ausencia de conservaci\u00f3n y ese defecto, en cuyo caso responder\u00eda el comunero. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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