{"id":4094,"date":"2019-09-10T12:29:00","date_gmt":"2019-09-10T11:29:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4094"},"modified":"2020-06-15T09:30:14","modified_gmt":"2020-06-15T08:30:14","slug":"modificacion-en-las-normas-de-determinacion-a-procedimiento-aplicable-en-materia-arrendaticia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/modificacion-en-las-normas-de-determinacion-a-procedimiento-aplicable-en-materia-arrendaticia\/","title":{"rendered":"Modificaci\u00f3n en las normas de determinaci\u00f3n a procedimiento aplicable en materia arrendaticia"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El Real Decreto-Ley 7\/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, adem\u00e1s de las reformas sobre el contenido de los arrendamientos y el procedimiento de desahucio, ha introducido una modificaci\u00f3n en el art\u00edculo 249 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre la determinaci\u00f3n del procedimiento a seguir en materia arrendaticia.<\/p>\n\n\n\n

El Real Decreto-Ley 7\/2019 (en adelante RDL 7\/2019) ha introducido, como de pasada, una modificaci\u00f3n en el art\u00edculo 249 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre la determinaci\u00f3n del procedimiento a seguir en materia arrendaticia que, aunque no ha sido objeto de la atenci\u00f3n medi\u00e1tica de otras modificaciones, s\u00ed que ha planteado, ya antes de su aplicaci\u00f3n, un cierto debate en el \u00e1mbito jur\u00eddico. Decimos que ha sido introducido como de pasada porque sorprendentemente y pese a su trascendencia, no ha merecido ni siquiera una menci\u00f3n del legislador en el pre\u00e1mbulo de la norma.<\/p>\n\n\n\n

Naturaleza de la modificaci\u00f3n<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Esta modificaci\u00f3n ha consistido en la introducci\u00f3n de un \u00faltimo inciso en el n\u00famero 6\u00ba del art\u00edculo 249.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil<\/a>, que ha quedado con la redacci\u00f3n siguiente:<\/p>\n\n\n\n

\u00abArt\u00edculo 249. \u00c1mbito del juicio ordinario.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

1. Se decidir\u00e1n en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuant\u00eda: 

(\u2026) 

6.\u00ba Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o r\u00fasticos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinci\u00f3n del plazo de la relaci\u00f3n arrendaticia, o salvo que sea posible hacer una valoraci\u00f3n de la cuant\u00eda del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso ser\u00e1 el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley\u00bb.<\/strong>

Hemos resaltado en negrita el inciso introducido por el RDL 7\/2019.<\/p>\n\n\n\n

Este precepto se completa con su correlativo referido al juicio verbal, el n\u00famero 1\u00ba del art\u00edculo 250.1 de la misma Ley de Enjuiciamiento Civil<\/a>, que no ha sido objeto de modificaci\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n

\u201cArt\u00edculo 250. \u00c1mbito del juicio verbal.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

1. Se decidir\u00e1n en juicio verbal, cualquiera que sea su cuant\u00eda, las demandas siguientes: <\/p>\n\n\n\n

1.\u00ba Las que versen sobre reclamaci\u00f3n de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiraci\u00f3n del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el due\u00f1o, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca r\u00fastica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcer\u00eda, recuperen la posesi\u00f3n de dicha finca. (\u2026)\u00bb<\/p>\n\n\n\n

Diferencias respecto a la<\/strong> redacci\u00f3n anterior<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

En la redacci\u00f3n previa a la reforma, la regulaci\u00f3n quedaba muy clara y relativamente sencilla. Como regla general los procedimientos relativos a arrendamientos urbanos se segu\u00edan siempre por los tr\u00e1mites del juicio ordinario con independencia de su cuant\u00eda, excepto los procedimientos de desahucio por falta de pago o por expiraci\u00f3n del plazo y los de reclamaci\u00f3n de cantidad por impago de rentas y cantidades debidas que se segu\u00edan siempre por el procedimiento del juicio verbal, tambi\u00e9n con independencia de su cuant\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, el procedimiento se determinaba siempre por raz\u00f3n de la materia (arrendamientos urbanos) con independencia de la cuant\u00eda del procedimiento (que igualmente deb\u00eda fijarse por mandato legal a efectos b\u00e1sicamente de la determinaci\u00f3n de las costas).<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, el procedimiento se determinaba siempre por raz\u00f3n de la materia (arrendamientos urbanos) con independencia de la cuant\u00eda del procedimiento <\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

No obstante, exist\u00eda un aspecto conflictivo que era el relativo a las reclamaciones de cantidad del arrendatario frente al arrendador (especialmente se daba en la reclamaci\u00f3n de devoluci\u00f3n de fianza), que de acuerdo con la regulaci\u00f3n existente deb\u00edan seguirse siempre por el procedimiento ordinario, aunque a menudo pudiera tratarse de cantidades peque\u00f1as, con la problem\u00e1tica que ello supon\u00eda en cuanto a gastos de abogado y procurador (siempre preceptivos en el procedimiento ordinario), etc. Problem\u00e1tica que hab\u00eda dado lugar a una jurisprudencia vacilante y no siempre uniforme.<\/p>\n\n\n\n

Parece que la modificaci\u00f3n introducida por el RDL 7\/2019 ha querido poner soluci\u00f3n a este problema. Sin embargo, la defectuosa t\u00e9cnica legislativa ha dado lugar a una redacci\u00f3n confusa y un tanto contradictoria, fruto sin duda de las prisas y la precipitaci\u00f3n del \u00ablegislador\u00bb (en realidad del Ejecutivo haciendo de legislador).<\/p>\n\n\n\n

Interpretaci\u00f3n de la nueva regulaci\u00f3n<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

No cabe duda de que con la nueva regulaci\u00f3n las reclamaciones de cantidad del arrendatario contra el arrendador deber\u00e1n sustanciarse por el procedimiento que resulte de su cuant\u00eda, por ser posible hacer una valoraci\u00f3n de la cuant\u00eda del objeto del procedimiento y, por tanto, de acuerdo con las reglas generales de la ley proceder\u00e1 seguir el procedimiento que corresponda al importe de la cantidad reclamada, seg\u00fan establece el art\u00edculo 251.1\u00aa de la Ley de Enjuiciamiento Civil<\/a>. Es decir, el juicio ordinario cuando exceda de 6.000 euros y el verbal cuando no exceda de dicha cantidad, de acuerdo con los art\u00edculos 249.2 y 250.2 de la misma Ley de Enjuiciamiento Civil.<\/p>\n\n\n\n

No obstante, como hemos dicho, la aplicaci\u00f3n literal de esta nueva redacci\u00f3n resulta confusa e incluso contradictoria. Efectivamente, la redacci\u00f3n del precepto mantiene la regla general seg\u00fan la cual, en los litigios sobre arrendamientos urbanos, la clase de procedimiento se determina en funci\u00f3n de la materia y no de la cuant\u00eda (por eso precisamente se regulan en el apartado 1 de los art\u00edculos 249 y 250). Como criterio general se seguir\u00e1 el procedimiento ordinario, excepto en los desahucios por falta de pago y expiraci\u00f3n de t\u00e9rmino y reclamaciones de rentas y cantidades debidas en que se seguir\u00e1 el juicio verbal. En realidad, se trata de las dos caras de esa regla general que hemos dicho, es decir, que el procedimiento se determina por raz\u00f3n de la materia y no de la cuant\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

A lo que hay que a\u00f1adir ahora la excepci\u00f3n de que en aquellos asuntos en que sea posible fijar una valoraci\u00f3n de la cuant\u00eda del objeto del litigio, el procedimiento se determinar\u00e1 por raz\u00f3n de la cuant\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, si aplicamos de forma autom\u00e1tica y literalmente el inciso a\u00f1adido por el RDL 7\/2019, nos encontraremos que, cuando sea posible valorar la cuant\u00eda del procedimiento, entonces se tendr\u00eda que seguir el procedimiento que correspondiera por cuant\u00eda. Lo que estar\u00eda dejando sin efecto la determinaci\u00f3n del procedimiento por raz\u00f3n de la materia, pues siempre es posible fijar la cuant\u00eda con las reglas que establece la propia Ley de Enjuiciamiento Civil en sus art\u00edculos 251<\/a> y 252.<\/a> En concreto, en el caso de los arrendamientos de bienes, el importe de una anualidad de renta.<\/p>\n\n\n\n

De tal manera que se estar\u00eda dejando sin efecto el principio general de determinaci\u00f3n del procedimiento por raz\u00f3n de la materia en los juicios sobre arrendamientos urbanos. Y desde luego, no parece que fuera esta la intenci\u00f3n del legislador al introducir el \u00faltimo inciso en el art\u00edculo 249.1.6\u00ba de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pues para un cambio de esta entidad lo que se habr\u00eda hecho ser\u00eda expulsar los procedimientos arrendaticios del apartado 1 del art\u00edculo 249, ya que el mismo est\u00e1 dedicado a los que se determinan por raz\u00f3n de la materia exclusivamente (\u00abSe decidir\u00e1n en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuant\u00eda\u00bb).<\/p>\n\n\n\n

Por otra parte, las excepciones a la regla general deben aplicarse con car\u00e1cter restrictivo, y en este caso la regla general es la determinaci\u00f3n del juicio ordinario por raz\u00f3n de la materia. De manera que la determinaci\u00f3n por raz\u00f3n de la cuant\u00eda deber\u00e1 aplicarse de forma restrictiva, s\u00f3lo en aquellos casos en que exista una reclamaci\u00f3n de cantidad entre las partes.<\/p>\n\n\n\n

Si se interpretara de otra forma, se dar\u00eda la circunstancia de que procedimientos de igual naturaleza y complejidad se estar\u00edan tramitando por distinta v\u00eda en funci\u00f3n de la renta del arrendamiento, lo cual carecer\u00eda de justificaci\u00f3n, especialmente en una materia como es la arrendaticia en la que a menudo el inter\u00e9s en juego es inversamente proporcional al importe de la renta que se satisface. Efectivamente, pensemos en un procedimiento de resoluci\u00f3n de un contrato sometido a pr\u00f3rroga forzosa y con una renta antigua. No cabe duda de que tanto para el arrendador como para el arrendatario el inter\u00e9s real en juego ser\u00e1 mayor cuanto menor sea la renta que se satisfaga. No debiendo perderse de vista que la determinaci\u00f3n de uno u otro procedimiento afecta a cuestiones directamente relacionadas con el derecho de defensa como la intervenci\u00f3n preceptiva de letrados y procuradores, el acceso al recurso de apelaci\u00f3n, etc.<\/p>\n\n\n\n

Conclusi\u00f3n<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

En definitiva, estimamos que el inciso introducido por el RDL 7\/2019 se refiere \u00fanicamente a aquellos procedimientos en que se formulen reclamaciones de cantidad distintas de las rentas y dem\u00e1s cantidades debidas por el arrendatario, fundamentalmente reclamaciones del arrendatario al arrendador, que deber\u00e1n seguirse por el procedimiento que resulte en funci\u00f3n de la cuant\u00eda, y para el resto de litigios continuar\u00e1 siendo aplicable la regla general del juicio ordinario con independencia de la cuant\u00eda y el verbal para desahucios por falta de pago y expiraci\u00f3n de plazo y reclamaciones de rentas y cantidades debidas por el arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

Todo ello, por supuesto, a la espera de c\u00f3mo se pronuncien los tribunales. Mientras tanto, un criterio de prudencia aconseja en caso de duda acudir al procedimiento ordinario por su mayor grado de garant\u00eda procesal. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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