{"id":4098,"date":"2018-06-10T12:31:00","date_gmt":"2018-06-10T11:31:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4098"},"modified":"2020-06-11T12:34:13","modified_gmt":"2020-06-11T11:34:13","slug":"usucapion-20-anos-pasan-volando","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/usucapion-20-anos-pasan-volando\/","title":{"rendered":"Usucapi\u00f3n, 20 a\u00f1os pasan volando"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La figura de la usucapi\u00f3n es un recurso muy \u00fatil para algunas situaciones \u201cde emergencia\u201d. Para ejemplificarlo, en este art\u00edculo explico brevemente tres casos en los que esta figura me ha sido \u00fatil para arreglar problemas que, por otra v\u00eda, hubiesen resultado muy dif\u00edciles o muy costosos.<\/p>\n\n\n\n

La primera vez\u00a0 que o\u00ed hablar de la usucapio<\/em> fue en una clase de Derecho Romano que se impart\u00eda en el primer curso de la carrera y lo \u00fanico que pens\u00e9 en ese momento es que era un supuesto estramb\u00f3tico, cuya \u00fanica utilidad pr\u00e1ctica era poner en apuros a los estudiantes a la hora del examen. La utilidad de la instituci\u00f3n me pareci\u00f3 nula, y el supuesto, inconcebible.<\/p>\n\n\n\n

Ahora vuelvo la vista atr\u00e1s y me doy cuenta de que, desde entonces, he tenido que echar mano de la figura de la usucapi\u00f3n cuanto menos tres veces en mi vida, y he podido comprobar que es un recurso \u00fatil que hay que conocer y tener en el armario con la leyenda \u201cpara usar en caso de emergencia\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Como el lector seguramente sabr\u00e1, la usucapi\u00f3n o prescripci\u00f3n adquisitiva es una forma de adquirir la propiedad por el mero transcurso del tiempo (en la actualidad, en Catalu\u00f1a, 20 a\u00f1os para los inmuebles y 3 para los muebles). Pr\u00e1cticamente, lo \u00fanico que la ley pide es que durante todo este tiempo se act\u00fae \u201ca t\u00edtulo de due\u00f1o\u201d (es decir, no vale la ocupaci\u00f3n como inquilino, precarista, concesi\u00f3n administrativa, etc.). <\/p>\n\n\n\n

Lo primero que nos viene a la cabeza es pensar que esa ocupaci\u00f3n \u201ca t\u00edtulo de due\u00f1o\u201d no es posible, porque el due\u00f1o verdadero por poco que vigile tiene un largo plazo para ver que alguien est\u00e1 intentando apropiarse de lo que es suyo y, a buen seguro, lo evitar\u00e1. En efecto, esto es lo normal, pero no siempre es as\u00ed, y aqu\u00ed os explico brevemente tres casos en los que la figura de la usucapi\u00f3n me ha sido \u00fatil para arreglar problemas que, por otra v\u00eda, hubiesen resultado muy dif\u00edciles o muy costosos.<\/p>\n\n\n\n

CASO 1. La abuela que compr\u00f3 un edificio y a la que le vendieron una sociedad<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Al poco de terminar la carrera mi abuela me pidi\u00f3 que pasase por su casa para hacerme una consulta jur\u00eddica. Ansioso por tener un asunto nuevo por peque\u00f1o que fuese, acud\u00ed raudo e ilusionado al llamamiento. Para mi sorpresa, me cont\u00f3 que hac\u00eda a\u00f1os hab\u00eda comprado un peque\u00f1o edificio y que le dieron una escritura un poco extra\u00f1a, y me ense\u00f1\u00f3 una caja llena de papeles que conten\u00edan un mont\u00f3n de acciones de una sociedad an\u00f3nima. Lo que hab\u00eda comprado mi abuela no era el edificio, sino una sociedad que ten\u00eda un edificio. Para m\u00e1s inri, dicha sociedad hab\u00eda desaparecido del registro mercantil por falta de adaptaci\u00f3n a los cambios mercantiles que la ley impuso en ese momento. Como sea que mi abuela hab\u00eda actuado siempre en la creencia de que era propietaria -hab\u00eda pagado \u201cla contribuci\u00f3n\u201c a su nombre, hab\u00eda firmado contratos de arrendamiento como propietaria y hab\u00eda hecho obras y reparaciones en la finca- se me abri\u00f3 un camino f\u00e1cil y directo para enderezar lo que en su d\u00eda se torci\u00f3. Demandamos a la inexistente sociedad, reclamando la propiedad de la casa por haber actuado a t\u00edtulo de due\u00f1o los \u00faltimos 30 a\u00f1os (ese era el plazo vigente en ese momento y el que a\u00fan rige en el C\u00f3digo Civil Espa\u00f1ol). TEMA RESUELTO GRACIAS A LA USUCAPI\u00d3N.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

CASO 2. L\u00edos con la herencia familiar<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Pasados los a\u00f1os y convertido ya en lo que se dir\u00eda un abogado consolidado, se me plante\u00f3 el siguiente caso: un cliente hab\u00eda heredado de su padre, en un pueblo cercano a Barcelona, varias propiedades. Hab\u00eda un inmueble que, aunque toda la familia ten\u00eda claro que pertenec\u00eda a mi cliente, porque hab\u00eda sido propiedad de su padre, resulta que figuraba en el Registro de la Propiedad a nombre no del padre (el causante), sino de un t\u00edo que hab\u00eda fallecido, siendo la heredera su viuda, que se hab\u00eda ido a vivir al extranjero y con la cual mi cliente ya no ten\u00eda contacto. Resultaba imposible y peligroso localizarla y explicarle que, por un error en los papeles, hab\u00eda un piso a nombre de su marido que, en realidad, no era suyo sino de mi cliente. Como se puede imaginar, la soluci\u00f3n que propuse fue la de tener un poco de paciencia y acabar adquiriendo la propiedad via usucapi\u00f3n. Mi cliente est\u00e1 a punto de consolidar su propiedad; lleva a\u00f1os actuando como due\u00f1o, pagando el IBI, arrendando el piso y cumpliendo todas sus obligaciones como propietario real que es y, cuando se cumpla el plazo en unos pocos a\u00f1os, presentaremos la demanda para que se le declare propietario leg\u00edtimo del piso. La demanda se dirigir\u00e1 contra el t\u00edo fallecido, que es quien consta como titular en el Registro de la Propiedad. TEMA RESUELTO GRACIAS A LA USUCAPI\u00d3N.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

CASO 3. Una historia de la guerra<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Un cliente compr\u00f3 hace m\u00e1s de treinta a\u00f1os un peque\u00f1o edificio que nadie quer\u00eda en el Ensanche barcelon\u00e9s. La raz\u00f3n para que nadie lo quisiera se encontraba en que el propietario solo pod\u00eda justificar tener un 50% del inmueble; el resto pertenec\u00eda a parientes que, supuestamente, se marcharon de Espa\u00f1a durante la guerra civil y se hab\u00edan establecido en Sudam\u00e9rica sin que nunca m\u00e1s hubiesen vuelto a pisar nuestro pa\u00eds, ni los que figuraban inscritos en el Registro ni sus descendientes. Mi cliente acudi\u00f3 a un abogado que le anim\u00f3 a comprar si confiaba en la veracidad de la historia y si el precio justificaba el riesgo de la operaci\u00f3n. Hace apenas una semana he recibido la sentencia en la que se declara a mi cliente propietario al 100% del inmueble que adquiri\u00f3 hace 30 a\u00f1os pero del que carec\u00eda de t\u00edtulo que justificase el 50% de su compra. TEMA RESUELTO GRACIAS A LA USUCAPI\u00d3N.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En resumen, lo que he querido explicar con estos relatos es que es importante que tengamos una idea de esta posibilidad y que, al igual que las penas, el tiempo todo lo arregla y, en estos casos, podemos decir que el tiempo todo lo soluciona. Lo que la ley viene a decir es que si se me ha permitido actuar como due\u00f1o durante 20 o 30 a\u00f1os\u2026, por algo ser\u00e1.   <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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