{"id":4108,"date":"2019-09-10T12:36:21","date_gmt":"2019-09-10T11:36:21","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4108"},"modified":"2020-06-11T12:36:57","modified_gmt":"2020-06-11T11:36:57","slug":"problematica-practica-del-juicio-de-desahucio-arrendaticio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/problematica-practica-del-juicio-de-desahucio-arrendaticio\/","title":{"rendered":"Problem\u00e1tica pr\u00e1ctica del juicio de desahucio arrendaticio"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

\u00bfPor qu\u00e9 se pierden los desahucios? En el presente art\u00edculo explicaremos algunas ideas clave de naturaleza procesal que todo abogado debe conocer antes de interponer una demanda de desahucio por impago de rentas u otras cantidades debidas o por expiraci\u00f3n de plazo.<\/p>\n\n\n\n

Est\u00e1 muy extendido el pensamiento equ\u00edvoco de que el juicio de desahucio en tanto que juicio verbal de naturaleza sumaria, con limitadas garant\u00edas de defensa para el demandado,   es facultativo como si se tratara de un proceso monitorio del art. 812 y siguientes de la LEC, pudiendo el arrendador acudir al juicio ordinario cuando lo considere oportuno, pero en absoluto es as\u00ed. <\/p>\n\n\n\n

Dicha concepci\u00f3n equ\u00edvoca ha llegado hasta los tribunales, habi\u00e9ndose dictado alguna sentencia aislada (SAP Las Palmas, Sec. 3\u00aa, n\u00ba298\/2018, de 16 de mayo) declarativa de la improcedencia del juicio de desahucio por expiraci\u00f3n de plazo, por apreciar la existencia de cuesti\u00f3n compleja, emplazando al actor a acudir a un juicio ordinario.<\/p>\n\n\n\n

El art. 250.1.1\u00ba de la LEC declara, de forma taxativa, que la acci\u00f3n de resoluci\u00f3n del contrato por impago de rentas u otras cantidades debidas por el arrendatario o por expiraci\u00f3n de plazo, as\u00ed como las de reclamaci\u00f3n de rentas y otras cantidades debidas por el arrendatario  \u2013\u00a1no por el arrendador!\u2013, deben tramitarse imperativamente por el cauce del juicio verbal con las especialidades previstas en la LEC.<\/p>\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n no es balad\u00ed en la pr\u00e1ctica, pues son muchas las ocasiones en que podemos tener la tentaci\u00f3n de acudir al juicio ordinario, para exigir la resoluci\u00f3n del contrato por impago de rentas o por expiraci\u00f3n de plazo. Pi\u00e9nsese en aquellos casos en que se quiere acumular la acci\u00f3n con otras causas de resoluci\u00f3n del contrato, como puede ser por cesi\u00f3n no consentida o por no uso, problem\u00e1tica especialmente habitual en contratos de renta antigua. O ante el riesgo de que un juez perezoso abuse de la figura jurisprudencial de la cuesti\u00f3n compleja, y desestime la demanda emplazando a las partes al juicio declarativo pertinente, sobre lo cual ahondaremos m\u00e1s adelante.<\/p>\n\n\n\n

No cabe excepcionar incumplimiento de las obligaciones del arrendador, compensaci\u00f3n de cr\u00e9ditos, ni compensaci\u00f3n con devoluci\u00f3n de fianza y otras garant\u00edas <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

A diferencia de lo previsto en la normativa arrendaticia de Alemania o de Grecia, ni el C\u00f3digo Civil ni la LAU facultan al arrendatario para retener o dejar de pagar la renta en caso de incumplimiento de las obligaciones del arrendador, como puede ser por ejemplo, el incumplimiento del arrendador de realizar las obras de reparaci\u00f3n necesarias para dotar a la vivienda de las condiciones m\u00ednimas de habitabilidad (SAP Madrid, Sec. 12, n\u00ba99\/2018, de 15 de marzo), ni para compensar el pago de la renta con las cantidades que el arrendador le adeude por dichos conceptos.<\/p>\n\n\n\n

Tampoco el arrendatario tiene derecho a compensar las rentas debidas con el importe de la fianza y de las garant\u00edas complementarias, abonadas en su d\u00eda, hasta el final de la relaci\u00f3n contractual, pues estas garant\u00edas del arrendador no vencen hasta que lo hace el contrato de arrendamiento con la devoluci\u00f3n de la finca arrendada (art. 36.4 de la LAU). <\/p>\n\n\n\n

Ser\u00e1 en fase de ejecuci\u00f3n \u2014una vez se haya dictado sentencia o decreto declarativo de resoluci\u00f3n del contrato y de condena al desahucio, esto es, ya extinguida la relaci\u00f3n contractual\u2014, cuando deba realizarse dicha liquidaci\u00f3n contractual definitiva (SAP Le\u00f3n, Sec. 1\u00aa, n\u00ba426\/2017, de 7 de diciembre; y SAP Barcelona, Sec. 13\u00aa, n\u00ba301\/2015, de 7 de octubre). <\/p>\n\n\n\n

A mayor abundamiento, en el \u00e1mbito procesal, el art. 444.1 de la LEC establece una limitaci\u00f3n de cognici\u00f3n para el demandado, en los medios alegatorios y probatorios en el juicio de desahucio por impago de rentas, consistente en que el arrendatario demandado solamente podr\u00e1 fundar su oposici\u00f3n en alegar y probar el pago, o en que se dan las circunstancias relativas a la procedencia de la enervaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

Est\u00e1 muy extendido el pensamiento equ\u00edvoco de que el juicio de desahucio en tanto que juicio verbal de naturaleza sumaria es facultativo<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

En su virtud, toda oposici\u00f3n a una demanda de desahucio por impago de rentas y\/u otras cantidades debidas, fundada en la excepci\u00f3n de una compensaci\u00f3n de cr\u00e9ditos \u2013aunque se cumplan los presupuestos de derecho sustantivo de los arts. 1195 y 1196 del C\u00f3digo Civil\u2013 no debe prosperar, ya que no es una oposici\u00f3n v\u00e1lida en este proceso sumario, debiendo, en su caso, formular el demandado la correspondiente demanda de reclamaci\u00f3n de cantidad por el juicio declarativo que corresponda en funci\u00f3n de la cuant\u00eda (art. 249.1.6\u00ba de la LEC), ante la imposibilidad, en estos casos, de formular reconvenci\u00f3n conforme a lo dispuesto en el art. 438.2 de la LEC (SAP Asturias, Oviedo, Sec. 5\u00aa, n\u00ba247\/2014, de 20 de octubre; SAP M\u00e1laga, Sec. 5\u00aa, n\u00ba473\/2017, de 29 de septiembre).<\/p>\n\n\n\n

No obstante, esta limitaci\u00f3n cognitiva no operar\u00e1 si la acci\u00f3n de desahucio se hubiere acumulado a la acci\u00f3n de reclamaci\u00f3n de rentas y\/o de otras cantidades debidas por el arrendatario, pudiendo discutirse, en este caso en sede de desahucio, si es procedente o no la compensaci\u00f3n de cr\u00e9ditos excepcionada (SAP Albacete, Sec. 1\u00aa, n\u00ba167\/2016, de 18 de abril; SAP Valencia, Sec. 6\u00aa, de 21 de diciembre de 2016).<\/p>\n\n\n\n

No cabe excepcionar un derecho de retenci\u00f3n <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

El derecho de retenci\u00f3n del poseedor de buena fe (art. 453 del C\u00f3digo Civil) no es de aplicaci\u00f3n cuando el t\u00edtulo posesorio es un contrato de arrendamiento de finca urbana pues el art. 1561 del C\u00f3digo Civil dispone que el arrendatario est\u00e1 obligado a devolver la finca arrendada al concluir el arriendo, sin establecer excepci\u00f3n alguna, excepci\u00f3n que ni siquiera la LAU contempla. <\/p>\n\n\n\n

En todo caso, desde el momento en que se extingue el contrato, el poseedor ha dejado de ser de buena fe pues no tiene t\u00edtulo (SAP Ja\u00e9n, Sec. 1\u00aa, n\u00ba121\/2004, de 19 de mayo).<\/p>\n\n\n\n

Por todo ello, no puede ser estimada una excepci\u00f3n de derecho de retenci\u00f3n sobre la finca arrendada por deudas por obras de conservaci\u00f3n debidas por el arrendador en desahucio por expiraci\u00f3n de plazo.<\/p>\n\n\n\n

La inaplicabilidad de la excepci\u00f3n de cuesti\u00f3n compleja en el desahucio por expiraci\u00f3n de plazo y en el caso de acumulaci\u00f3n de acci\u00f3n de reclamaci\u00f3n de rentas u otras cantidades debidas<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

La limitaci\u00f3n legal alegatoria y probatoria del demandado en el juicio de desahucio por impago de rentas y\/u otras cantidades debidas hacen inid\u00f3neo este proceso para discutir cualquier cuesti\u00f3n que exceda de su reducido \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n y que, de examinarse y constatarse, determinar\u00eda la improcedencia del desahucio, de tal forma que, si se estimara el desahucio en estos casos, se convertir\u00eda este juicio en un medio de obtener con cierta violencia la resoluci\u00f3n del contrato sin las garant\u00edas de defensa e informaci\u00f3n necesarias. <\/p>\n\n\n\n

As\u00ed pues, para evitar la indefensi\u00f3n del arrendatario en estos casos, los tribunales han forjado la s\u00f3lida doctrina de la excepci\u00f3n de la \u00abcuesti\u00f3n compleja\u00bb, que declara que, en estos casos, debe desestimarse la demanda y emplazar a las partes a discutir sus pretensiones en un proceso declarativo con todas las garant\u00edas de defensa e informaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, dicha figura doctrinal no puede aplicarse con car\u00e1cter absoluto, pues bastar\u00eda que el arrendatario empezase a introducir cuestiones complejas para que se desestimase siempre la acci\u00f3n de desahucio planteada. Por ello se ha matizado, por un lado, en el sentido de aceptar la discusi\u00f3n de aquellas cuestiones relacionadas con la acci\u00f3n de desahucio ejercitada y, por otro, que no basta para producir esa complejidad la simple alegaci\u00f3n o propuesta de cuestiones por el demandado, qui\u00e9n como el actor, no puede traer a estos juicios sumarios aquellas que por su naturaleza est\u00e1n excluidas de los mismos, siempre que no aparezcan rodeadas de notas de probada verosimilitud que permitan tenerlas en cuenta.<\/p>\n\n\n\n

N\u00f3tese que esta figura doctrinal no debe ser de aplicaci\u00f3n cuando no existe limitaci\u00f3n cognitiva del demandado, por tanto, su invocaci\u00f3n por el demandado en un juicio de desahucio por expiraci\u00f3n de plazo o por impago de rentas, en el que se haya acumulado la acci\u00f3n de reclamaci\u00f3n de rentas impagadas, no deber\u00eda prosperar en estos casos (SAP Barcelona, Sec. 13\u00aa, n\u00ba331\/2017, de 14 de junio; y SAP Sevilla, Sec. 5\u00aa, n\u00ba561\/2014, de 13 de noviembre). <\/p>\n\n\n\n

No obstante, t\u00e9ngase en cuenta que son muchas las sentencias que aplican de forma expansiva e indiscriminadamente esta figura procesal en todo juicio de desahucio (SAP Las Palmas, Sec. 3\u00aa, n\u00ba289\/2018, de 16 de mayo; SAP Baleares, Sec. 3\u00aa, n\u00ba325\/2016, de 13 de octubre; y SAP M\u00e1laga, Sec. 5\u00aa, n\u00ba214\/2016, de 4 de mayo). <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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