{"id":4137,"date":"2019-03-10T18:05:00","date_gmt":"2019-03-10T17:05:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4137"},"modified":"2020-06-15T12:13:03","modified_gmt":"2020-06-15T11:13:03","slug":"el-impago-de-cantidades-asimiladas-a-la-renta-como-causa-de-resolucion-del-arrendamiento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-impago-de-cantidades-asimiladas-a-la-renta-como-causa-de-resolucion-del-arrendamiento\/","title":{"rendered":"El impago de cantidades asimiladas a la renta como causa de resoluci\u00f3n del arrendamiento"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

(Art. 20.1 Real Decreto-ley 21\/2018, de 14 de diciembre de reforma de la LAU)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Uno de los sectores donde con mayor fuerza ha afectado la crisis econ\u00f3mica es en el terreno de los arrendamientos y la propiedad horizontal, donde los impagos de deudas se han venido multiplicando desde que comenz\u00f3, all\u00e1 por el a\u00f1o 2007, el efecto devastador de la crisis.<\/p>\n\n\n\n

Dentro de las causas o circunstancias que provocan el desahucio por impago hay que citar las cantidades asimiladas a renta, que hacen nacer para el arrendador el ejercicio de la acci\u00f3n de resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento.  En la actualidad, un examen de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 exige concluir que en el concepto de \u201ccantidades asimiladas\u201d se incluyen el importe del coste de los servicios y suministros y de las cuotas de comunidad de propietarios. Pero en este \u00faltimo caso siempre que estos se hayan incluido como tal en el contrato ya que, en principio, el pago de los gastos de comunidad es un pago que debe hacer el arrendador como titular del inmueble, y solo trasladable al arrendatario en virtud de pacto interno entre ellos.<\/p>\n\n\n\n

Debemos recordar que si las partes han pactado en el contrato una serie de conceptos a cargo del arrendatario, este debe asumir su pago como cantidad asimilada a la renta, ya que el contrato de arrendamiento de finca urbana, modalidad local de negocio o uso distinto al de vivienda, se caracteriza por la cesi\u00f3n de un local por tiempo limitado a cambo de un precio, denominado renta, y de acuerdo con el art\u00edculo 4-3 de la LAU se rige por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Titulo III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el C\u00f3digo Civil. En tal caso, el arrendatario se obliga a su pago al arrendador conforme vaya venciendo la obligaci\u00f3n de abono de estas cantidades, hasta el punto de que, si paga la renta, pero no lo hace con las cantidades asimiladas, el arrendador estar\u00e1 legitimado para ejercitar la acci\u00f3n de desahucio. Se trata, as\u00ed, con unos conceptos de naturaleza convencional al que las partes atribuyen la calificaci\u00f3n de asimilados a renta a los efectos de resoluci\u00f3n del contrato por impago, por lo que debemos referirnos al principio de autonom\u00eda de la voluntad que rige en estos contratos, y que conceden al arrendador este derecho de acci\u00f3n frente al arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

El pacto contractual para que el arrendatario pague los gastos de comunidad<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Ha sido cuesti\u00f3n controvertida la relativa a si el impago de los gastos de comunidad por el arrendatario, tras constar el pacto en el contrato de arrendamiento, era causa de desahucio como cantidad asimilada a la renta. As\u00ed consta en la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 9 de julio de 2009.<\/a><\/p>\n\n\n\n

Pues bien, hay que recordar que esta es una de las cl\u00e1usulas que con mayor frecuencia se incluyen tambi\u00e9n en los contratos de arrendamiento y que supone una obligaci\u00f3n que por ley es del arrendador ante la comunidad, pero que en virtud del pacto de autonom\u00eda de la voluntad de las partes puede asumir el arrendatario y que su firma produce el efecto vinculante contractual del art. 1255 CC<\/a>.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

En estos casos, se supone que el propietario remitir\u00e1 a la comunidad copia del contrato a fin de que le giren los recibos al arrendatario, o este los domicilie y conforme se haya recibido esta obligaci\u00f3n del pago por la comunidad, el arrendatario deber\u00e1 satisfacer estas cantidades, o bien con pago directo a la comunidad, o bien abonando al arrendador lo que este ya ha satisfecho. N\u00f3tese que en el contrato se puede pactar cualquiera de estas dos f\u00f3rmulas y que, con respecto al pago directo a la comunidad por el arrendatario, hay que decir que es v\u00e1lido al serlo el pago por tercero ya que, aunque se trate de una obligaci\u00f3n \u201cdel propietario\u201d ante la comunidad, es transmisible por pacto al arrendatario. Ahora bien, cuesti\u00f3n distinta es la relativa a que, en la relaci\u00f3n obligacional entre la comunidad y el propietario, se mantenga que quien debe pagar los gastos de comunidad sea siempre el propietario. <\/p>\n\n\n\n

El hecho de que el arrendatario deje de pagar los gastos de comunidad viene a ser admitido como causa de desahucio y esta ha sido la postura m\u00e1s uniforme de las Audiencias Provinciales<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Recordemos que la obligaci\u00f3n de pago de gastos se contempla en el art. 9.1 e) LPH<\/a>.\u00a0 En este caso la comunidad bien podr\u00eda girar el recibo de pago de los gastos al propietario y que este, a su vez, lo repitiera del arrendatario si este pacto estaba incluido en el contrato. Pero si el propietario comunica a la comunidad que le giren el recibo directamente al arrendatario, el administrador de fincas no debe tener inconveniente en llevarlo a cabo ya que, aunque la Ley fije que es obligaci\u00f3n legal del arrendador-propietario, no es una cuesti\u00f3n irregular que, si las partes lo han fijado en el contrato, le trasladen a la comunidad que el pago se le curse directamente al arrendatario.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Imputaci\u00f3n del impago de los gastos de comunidad<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Ahora bien, cuesti\u00f3n distinta es considerar las consecuencias derivadas del impago de los gastos de comunidad como cantidad asimilada a la renta, ya que en estos casos la comunidad deber\u00eda incluir en su estado de deudas al propietario, no al arrendatario, ya que el deudor ex lege es el propietario, y otra cosa es que el deudor entre las partes, y en virtud del contrato, lo sea el arrendatario. Por tal motivo, la reclamaci\u00f3n monitoria que deber\u00e1 llevar a cabo la comunidad, lo ser\u00e1 siempre frente al propietario, no frente al arrendatario, ya que de hacerlo as\u00ed la comunidad no podr\u00eda alegar la existencia del pacto que le fue debidamente notificado, y que el arrendatario ha incumplido su obligaci\u00f3n de pago de los gastos de comunidad, y que por ello se le ha incluido en el acuerdo de junta aprobando la liquidaci\u00f3n de la deuda con la comunidad, ya que en estos casos quien debe aparecer como deudor en los listados es el propietario, que es el que deber\u00e1 pagar a la comunidad y luego repetir frente al arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

La comunidad podr\u00e1 dirigir el recibo al arrendatario para el pago o bien, tambi\u00e9n, que domicilie su pago, pero si este no es atendido, la comunidad deber\u00e1 dirigirse acto seguido frente al propietario como obligado legal, advirti\u00e9ndole que ante el impago de los gastos de comunidad de los periodos que citar\u00e1n, se ve obligada la comunidad a dirigirse frente al obligado legal que no es otro que el arrendador. Y en el caso de pagar, este se dirigir\u00eda luego frente al arrendatario, pero si el arrendador-propietario no abona estos gastos, ser\u00eda este quien ser\u00eda considerado como moroso a los efectos legales, y no el arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

El hecho de que el arrendatario deje de pagar los gastos de comunidad viene a ser admitido como causa de desahucio y esta ha sido la postura m\u00e1s uniforme de las Audiencias Provinciales<\/a>. Y es que, como tambi\u00e9n el Tribunal Supremo viene a admitir, ser\u00eda un contrasentido que unos reiterados impagos de esa prestaci\u00f3n debida por gastos de comunidad hubieran de estar obligando al arrendador a plantear sucesivas reclamaciones judiciales de cantidad, sin alcance resolutorio, frente a un arrendatario que clara y decididamente est\u00e1 incumpliendo los t\u00e9rminos del contrato. Y es que ello conllevar\u00eda sucesivas\u00a0 molestias y problemas al arrendador que, de no aceptarse el alcance resolutorio de la acci\u00f3n de desahucio por impago de gastos de comunidad como cantidad asimilada a la renta, se ver\u00eda obligado\u00a0 a interponer procesos declarativos solo de reclamaci\u00f3n de cantidad, con la circunstancia de que al no producir el efecto disuasorio del desahucio con lanzamiento el arrendatario podr\u00eda devenir insolvente, seguir pagando la renta tan solo, pero no as\u00ed los gastos de comunidad, u otros conceptos en los que, como los servicios y suministros, o el IBI, deben ser considerados como cantidad que si no es abonada dar\u00e1 lugar al desahucio, constituyendo una medida muy eficaz para que el arrendatario pague por todos los conceptos a que se hab\u00eda comprometido en el contrato de arrendamiento.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Reclamaci\u00f3n de desahucio sin que el propietario haya satisfecho los pagos a la comunidad<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Cuesti\u00f3n de inter\u00e9s que tambi\u00e9n se nos plantea es la relativa a si resulta procedente que el arrendador reclame el desahucio del arrendatario por falta del pago de rentas y de gastos de comunidad si con relaci\u00f3n a estos \u00faltimos no ha satisfecho el propietario tampoco estos a la comunidad y, pese a ello, reclama el desahucio por no haberlo hecho el arrendatario por el pacto interno, aunque ex lege el obligado ante la comunidad lo sea el arrendador. Pues bien, ante ello hay que recordar que como apunta la Audiencia Provincial de Sevilla, Secci\u00f3n 6\u00aa, Sentencia de 18 Nov. 1999 \u201cresulta procedente el pago de los gastos de comunidad aqu\u00ed reclamados, que el contrato de arrendamiento pone a cargo del arrendatario demandado y que \u00e9ste, sin embargo, no ha atendido, y ello con independencia del hecho de que, hasta la fecha, los actores no hayan abonado su importe a la comunidad de propietarios, pues son ellos, como tales propietarios, y conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal, las personas obligadas frente a \u00e9sta y quienes, en definitiva, tendr\u00e1n que hacer frente a dicha obligaci\u00f3n. No obstante, el hecho de no haber abonado previamente los gastos que reclaman tiene su influencia en lo relativo a los intereses legales de los mismos, a los cuales no se puede condenar a los demandados\u201d. <\/p>\n\n\n\n

Los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria y de formalizaci\u00f3n del contrato ser\u00e1n a cargo del arrendador, cuando este sea persona jur\u00eddica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Es decir, no se trata de que se est\u00e9 ejercitando una acci\u00f3n de reclamaci\u00f3n de cantidad por virtud de un derecho de repetici\u00f3n, sino que se trata de una causa de desahucio que no  exige en ning\u00fan momento como requisito previo al  ejercicio de la acci\u00f3n que el arrendador-propietario haya abonado estos gastos a la comunidad, porque una cosa es que esta deba dirigirse al propietario arrendador si no los ha cobrado del arrendatario, pero esto es cuesti\u00f3n ajena a que se pueda privar de legitimaci\u00f3n activa para accionar por desahucio al arrendador por el hecho de no haber abonado los gastos de comunidad. En cualquier caso, el hecho de que el arrendador demande al arrendatario por desahucio por falta de pago de este concepto no impide a la comunidad, ni provoca efectos suspensivos, para calificar al propietario como moroso, aprobar en junta la liquidaci\u00f3n de la deuda y ejercitar la acci\u00f3n monitoria del art. 21 LPH frente al propietario cuando este est\u00e1 planteando la de desahucio frente al arrendatario por los mismos conceptos.<\/p>\n\n\n\n

Impago por el arrendatario de los costes de servicios y suministros como causa de resoluci\u00f3n<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

La jurisprudencia del TS (entre otras, Sentencia de 11 Jul. 2011) ha venido admitiendo la consideraci\u00f3n del pago de servicios y suministros por el arrendatario como cantidad asimilada a la renta, y as\u00ed en la STS de 15 de junio de 2009 se declar\u00f3 como doctrina jurisprudencial \u201cque el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusi\u00f3n por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resoluci\u00f3n. Posici\u00f3n doctrinal reiterada en relaci\u00f3n con arrendamientos para uso distinto del de vivienda en la STS de 10 de marzo de 2010, con lo que afecta a ambos tipos de arrendamientos.<\/p>\n\n\n\n

En la STS de 15 de junio de 2009 se segu\u00eda la l\u00ednea iniciada por la STS de 12 de enero de 2007 en relaci\u00f3n con el IBI.<\/a><\/p>\n\n\n\n

La disposici\u00f3n transitoria segunda, apartado 10.5, de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador podr\u00e1 repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros, por lo que los arrendatarios vienen obligados a satisfacer el importe que se le repercute por consumo de agua y luz, ya que se refieren al consumo de servicios o suministros que los ha utilizado el arrendatario y que han sido abonados por el arrendador, salvo que se produzca el cambio de los datos y se efect\u00fae directamente el cargo al arrendatario al poner a su nombre estos servicios o suministros. Pero lo cierto es que esta aplicaci\u00f3n de este criterio no solo se aplica en virtud de la disposici\u00f3n transitoria, sino que en virtud del pacto fijado entre las partes por el que el arrendatario asume el pago de los costes de gas, agua, u otros, por su consideraci\u00f3n de gastos generales, deben ser asumidos por el arrendatario ya que es este el que los est\u00e1 consumiendo. N\u00f3tese que en muchas comunidades estos servicios o suministros est\u00e1n considerados como gastos generales y o bien se pasa a cada comunero su consumo o una cantidad general prorrateada entre los comuneros. Ahora bien, si el que utiliza el inmueble es el arrendatario ser\u00e1 este el que deba satisfacerlos por ser el consumidor y su impago ser\u00e1 causa de desahucio.<\/p>\n\n\n\n

La redacci\u00f3n del art. 20.1 LAU se ha mantenido en el RD Ley 21\/2018, de 14 de diciembre, aunque adicionando un p\u00e1rrafo relativo a que Los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria y de formalizaci\u00f3n del contrato ser\u00e1n a cargo del arrendador, cuando este sea persona jur\u00eddica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario. Sin embargo, hay que destacar que por regla general es el arrendatario el que reclama estos servicios. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF (Art. 20.1 Real Decreto-ley 21\/2018, de 14 de diciembre de reforma de la LAU) Uno de los sectores donde con mayor fuerza ha afectado la crisis econ\u00f3mica es en el terreno de los arrendamientos y la propiedad horizontal, donde los impagos de deudas se han venido multiplicando desde que comenz\u00f3, all\u00e1 por el a\u00f1o […]<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":8},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"finderwilber","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/finderwilber\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4137\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/11\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=4137"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4137\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":4701,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4137\/revisions\/4701\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=4137"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=4137"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=4137"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}