{"id":4146,"date":"2017-12-10T18:09:59","date_gmt":"2017-12-10T17:09:59","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4146"},"modified":"2020-06-18T10:39:56","modified_gmt":"2020-06-18T09:39:56","slug":"validez-del-acuerdo-comunitario-de-la-prohibicion-del-alquiler-vacacional","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/validez-del-acuerdo-comunitario-de-la-prohibicion-del-alquiler-vacacional\/","title":{"rendered":"Validez del acuerdo comunitario de la prohibici\u00f3n del alquiler vacacional"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

(An\u00e1lisis sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a, Sala de lo Civil y Penal 33\/2016 de 19 mayo 2016, Rec. 114\/2015)<\/p>\n\n\n\n

De gran inter\u00e9s es la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a, Sala de lo Civil y Penal, Sentencia 33\/2016 de 19 mayo 2016, Rec. 114\/2015<\/a> sobre el uso de las viviendas de los propietarios con fines tur\u00edsticos y si es posible acordar la prohibici\u00f3n por la Comunidad sobre el alquiler vacacional, o si un juez puede prohibir el alquiler vacacional en casos de reiteraci\u00f3n de molestias por los inquilinos de dichas viviendas.<\/p>\n\n\n\n

Esto es un tema recurrente que est\u00e1 preocupando a muchos propietarios de inmuebles en todo el pa\u00eds, quienes se quejan de la falta de medidas de actuaci\u00f3n contra arrendadores y arrendatarios cuando estos \u00faltimos molestan con su actitud inc\u00edvica al resto de comuneros en una Comunidad de Propietarios.<\/p>\n\n\n\n

Pero, en primer lugar, nos planteamos si es posible que la propia Comunidad pueda adoptar medidas previas que eviten esta posibilidad de los arrendadores, a lo que hay que contestar que el acuerdo que limite las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos, adoptado por la Comunidad con el quorum previsto en el Art. 553-26,2) (4\/5) es v\u00e1lido e inscribible en el Registro de la Propiedad. Cuesti\u00f3n distinta es que el cambio de destino sea oponible con efectos retroactivos a terceros que adquirieron los pisos o locales sin que constase inscrita la limitaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad al impedirlo el Art. 553-11, 3 del CCCat.<\/p>\n\n\n\n

Debe entenderse que no es exigible el consentimiento del afectado para adoptar acuerdos de limitaci\u00f3n de las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos. Y, adem\u00e1s, en la actualidad la Ley 5\/2015, de 13 de mayo, ha establecido con claridad que el consentimiento expreso de los afectados solo es exigible en el Art. 553-25, 4 cuando los acuerdos modifiquen la cuota de participaci\u00f3n, o bien priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de los elementos comunes y los que determinen la extinci\u00f3n del r\u00e9gimen de la propiedad horizontal simple o compleja.<\/p>\n\n\n\n

Se ha cuestionado si era posible que esa prohibici\u00f3n pudiera adoptarse, pero la sentencia del TSJ es clara y concluyente en cuanto que la limitaci\u00f3n estatutaria del alquiler vacacional no est\u00e1 en contra del derecho de propiedad al apuntar que \u201cconforme a la normativa catalana (Art. 553-11), los Estatutos regulan los aspectos referentes al r\u00e9gimen jur\u00eddico real de la Comunidad, pudiendo contener reglas sobre el destino, uso y aprovechamiento de los bienes privativos y de los bienes comunes, limitaciones de uso y dem\u00e1s cargas de los elementos privativos, ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones o, entre otros, la aplicaci\u00f3n de gastos e ingresos y la distribuci\u00f3n de cargas y beneficios. Los Estatutos tienen car\u00e1cter convencional pero, una vez acordados, se convierten en normas que no pueden ser modificadas sino por acuerdo de los propietarios con las mayor\u00edas requeridas por la ley. El Tribunal Constitucional en las Sentencias 301\/1993, de 21 de octubre y 28\/1999, de 8 de marzo, estim\u00f3 que en el r\u00e9gimen de propiedad horizontal la necesidad de compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de los pisos justificaba la fijaci\u00f3n, legal o estatutaria, de espec\u00edficas restricciones o l\u00edmites a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares, sin que ello pudiese afectar al Art. 33 de la CE. En Catalu\u00f1a, a diferencia del r\u00e9gimen regulador de la LPH de 21-7-1960, la modificaci\u00f3n de los Estatutos no requiere del acuerdo un\u00e1nime de los miembros de la Comunidad, sino solo de las cuatro quintas partes, incluidas las limitaciones en el uso de los elementos privativos seg\u00fan resulta con toda claridad de lo dispuesto en el Art. 553-25, 2 en relaci\u00f3n con el Art. 553-11 del CCCat (es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n, para adoptar acuerdos de modificaci\u00f3n del t\u00edtulo de constituci\u00f3n y de los Estatutos, salvo que el t\u00edtulo establezca otra cosa)\u201d.<\/p>\n\n\n\n

No es exigible el consentimiento del afectado para adoptar acuerdos de limitaci\u00f3n de las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Queda claro, pues, que es posible que las Juntas de Propietarios de las Comunidades tomen estas decisiones si se ven abocadas a ello por la naturaleza del incumplimiento de las normas de convivencia de los inquilinos del alquiler vacacional, ya que, al tratarse de mecanismos arrendaticios de corta duraci\u00f3n, no es posible articular el mecanismo de la acci\u00f3n de cesaci\u00f3n del Art. 553.40 de la Ley 5\/2015, <\/a>dado que cuando se verifique el tr\u00e1mite inicial los arrendatarios ya se habr\u00e1n ido, con lo que es ineficaz ese procedimiento. N\u00f3tese que las Comunidades de Propietarios podr\u00edan recurrir a esa v\u00eda de la prohibici\u00f3n cuando se perciba que los arrendadores hacen caso omiso a la v\u00eda que les permite el Art. 68. 11 del Decreto 159\/2012, de 20 de noviembre, <\/a>de establecimientos de alojamiento tur\u00edstico y viviendas de uso tur\u00edstico. Y en concreto, sus art\u00edculos 66,67, 68, 69 y 70 de requerir al vecino molesto que abandone el inmueble, ya que la redacci\u00f3n del precepto se trata de una obligaci\u00f3n del propietario, no de una facultad, por lo que el incumplimiento del propietario podr\u00eda dar lugar a una acci\u00f3n judicial de prohibici\u00f3n del destino de alquiler vacacional de su inmueble, aunque, por ejemplo, en el r\u00e9gimen legal de Andaluc\u00eda se configura como una opci\u00f3n del propietario.<\/p>\n\n\n\n

Pero el problema es que en muchas Comunidades los arrendadores no adoptan las medidas de control y precauci\u00f3n sobre sus arrendatarios de alquiler vacacional, sino que su objetivo es lucrarse en la mayor medida posible con los ingresos que le supone el alquiler por d\u00edas de su inmueble sin importarle para nada si estos causan molestias o no al resto de vecinos, cuando ya la propia regulaci\u00f3n legal del alquiler vacacional en Catalu\u00f1a no es que le permita que opte por requerir a los molestos que se vayan, sino que se le impone, obviamente, por no poder permitirse que a costa del enriquecimiento del arrendador se ejerza por los inquilinos de corta duraci\u00f3n una actividad molesta sin respetar la pac\u00edfica y tranquila convivencia que debe reinar en una Comunidad de Propietarios.<\/p>\n\n\n\n

El problema que luego surgir\u00eda es si los inquilinos se niegan a irse tras el requerimiento del arrendador, lo que obligar\u00eda a este a ejercer una acci\u00f3n judicial de obligaci\u00f3n de hacer, cual es el desalojo por orden judicial con la petici\u00f3n de medida cautelar de expulsi\u00f3n inmediata, probando en una vista de medidas cautelares del Art. 732 y ss LEC la urgencia de la adopci\u00f3n de la medida por las molestias causadas en la Comunidad. En el caso de no actuar el propietario tras ser requerido por la Comunidad, esta podr\u00eda actuar instando la acci\u00f3n contra el propietario para no volver a ejercer la actividad de alquiler vacacional por no haber hecho uso de la v\u00eda del Art. 68 antes citado, que se configura como una obligaci\u00f3n, que no una opci\u00f3n. De suyo la sentencia del TSJ de Catalu\u00f1a de 19 de Mayo de 2016 es de condena al cese de la actividad de destino del alquiler vacacional, que es la que dict\u00f3 el Juzgado de Primera Instancia y revoc\u00f3 la Audiencia Provincial; es decir, condena al cese definitivo de la actividad de explotaci\u00f3n hotelera tur\u00edstica del alquiler por d\u00edas como departamento tur\u00edstico que se lleva a cabo en la vivienda de los demandados con extinci\u00f3n, en su caso, del contrato de arrendamiento o de gesti\u00f3n que tengan los demandados propietario y usufructuario de la vivienda con la codemandada S.L. y advertencia a esta \u00faltima de prohibici\u00f3n de suscribir nuevos contratos de este tipo.<\/p>\n\n\n\n

La sentencia del TSJ de Catalu\u00f1a tambi\u00e9n incide, al objeto de este estudio en que el propietario de la vivienda es responsable del destino que da a la misma a todos los efectos, incluidas las obligaciones y limitaciones derivadas del r\u00e9gimen de propiedad horizontal, ante la Comunidad de Propietarios y de terceros, de acuerdo con lo establecido en los art\u00edculos 553-37, 553-40 y 553-47 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, estos \u00faltimos reguladores de las actividades molestas. En esta sentencia se acuerda estimar el recurso de la Comunidad de Propietarios y apreciar la condena a la prohibici\u00f3n del destino al alquiler vacacional al \u201cconstatarse una serie de actos contrarios a las normas m\u00e1s elementales de convivencia descritas en el primer FJ de la sentencia. As\u00ed, el mal uso del ascensor, ruidos y fiestas nocturnos, vandalismo, suciedad en los rellanos con restos de comida, botellas y preservativos y robos\u201d. Pero, sobre todo, porque ninguna medida se ha adoptado por la parte arrendadora, como le compete por la legislaci\u00f3n actual fijada en el Art. 68.11 del Decreto 159\/2012 de actuar contra el inquilino que no cumple con las normas de respeto y buena convivencia, y porque la Comunidad no puede verse compelida a soportar estas conductas que puede alegar el arrendador que son espor\u00e1dicas, porque se ir\u00edan al acabar el alquiler vacacional, pero que no es argumento jur\u00eddico alguno para huir de la aplicaci\u00f3n de una obligaci\u00f3n que el arrendador tiene ex lege, y cuyo incumplimiento es lo que motiva que judicialmente pueda adoptarse la condena al cese de la actividad del alquiler vacacional.<\/p>\n\n\n\n

Es recomendable, tambi\u00e9n, que los arrendadores entreguen a los inquilinos de alquiler vacacional al momento de la celebraci\u00f3n del contrato las normas de r\u00e9gimen interno y una advertencia en el contrato de que en caso de ejercicio de actividades molestas \u201cser\u00e1n directamente expulsados del inmueble en uso de la facultad que confiere el Art. 68.11 del Decreto 159\/2012\u201d. Y ello, a fin de que los inquilinos de periodo de corta duraci\u00f3n conozcan las consecuencias inmediatas de sus actos, porque ya la Sentencia del TSJC de 28 de abril de 2014, con cita de la STSJC 17\/2012, de 20 de febrero, estableci\u00f3 \u201cla necesidad de que las actividades que se emprendan en los elementos privativos por sus propietarios o por quienes de ellos traen causa se desarrollen dentro de los l\u00edmites de la normalidad del uso y tolerabilidad por los restantes vecinos, atendidas las condiciones de lugar y la naturaleza de los inmuebles de acuerdo con las normas de la buena fe\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Por ello, como conclusi\u00f3n es preciso mantener que:<\/p>\n\n\n\n

  1. Las Juntas de Propietarios pueden prohibir el alquiler vacacional en general en una Comunidad siendo acuerdo v\u00e1lido.<\/li>
  2. Si un inquilino de alquiler vacacional causa molestias objetivables como tal (a no confundir con la comodidad de algunos propietarios) en una Comunidad, el propietario tiene obligaci\u00f3n de requerirle para que abandone el inmueble.<\/li>
  3. Si el propietario adopta una postura abstencionista ante la causaci\u00f3n de actividades molestas de alquiler vacacional por sus inquilinos, la Comunidad puede demandarle para conseguir la prohibici\u00f3n de que destine su inmueble al alquiler vacacional.<\/li><\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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