{"id":4156,"date":"2019-03-10T18:12:31","date_gmt":"2019-03-10T17:12:31","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4156"},"modified":"2020-06-15T12:44:48","modified_gmt":"2020-06-15T11:44:48","slug":"cuestiones-procesales-sobre-la-responsabilidad-del-administrador-de-fincas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/cuestiones-procesales-sobre-la-responsabilidad-del-administrador-de-fincas\/","title":{"rendered":"Cuestiones procesales sobre la responsabilidad del Administrador de Fincas"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Con cierta frecuencia, se plantea la problem\u00e1tica relativa a la legitimaci\u00f3n pasiva en reclamaciones judiciales de responsabilidad contra el secretario administrador de la comunidad de propietarios por incumplimiento de sus obligaciones legales para con la comunidad de propietarios.<\/p>\n\n\n\n

En particular, la duda que se suscita en la pr\u00e1ctica es si la comunidad debe demandar a la persona f\u00edsica que ejerc\u00eda personalmente el cargo de secretario administrador, o en su caso, a la empresa para la que trabaja dicho profesional, o de la cual es socio.<\/p>\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n plantea serias dudas cuando fue la propia junta la que nombr\u00f3 como secretario administrador a una sociedad, y no a una persona f\u00edsica, o cuando el secretario administrador que firma las notificaciones lo hace en nombre y representaci\u00f3n de una sociedad, o cuando existe disparidad de todo ello en las comunicaciones, o cuando los servicios profesionales por el ejercicio de dicho cargo son facturados por la sociedad, y no por la persona f\u00edsica que ejerce personalmente el cargo.<\/p>\n\n\n\n

Debemos hacer hincapi\u00e9 en que estamos hablando de supuestos de responsabilidad por incumplimiento de las obligaciones que la ley le exige, y no contractuales, es decir, en tanto que dicho sujeto ostenta y ejerce el cargo legal de secretario administrador y, por lo tanto, son inherentes a dicho cargo, un conjunto de obligaciones (y derechos) que debe cumplir y que, en caso de contravenirlas, incurrir\u00e1 en responsabilidad: es lo que se conoce como responsabilidad legal. Todo ello sin perjuicio de la posible responsabilidad profesional, que analizaremos m\u00e1s adelante.<\/p>\n\n\n\n

No es impeditivo de lo anterior que, al margen de las funciones propias del cargo de secretario administrador, exista un tercero, por ejemplo, una sociedad que presta otros servicios profesionales a la comunidad de propietarios (ej. asesor\u00eda fiscal), que pueda ostentar responsabilidad por el incumplimiento de sus obligaciones contractuales. En estos casos estamos ante una responsabilidad de naturaleza distinta: contractual, y no legal.<\/p>\n\n\n\n

El cargo legal de administrador<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

El art. 553-15 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a<\/a> que regula el r\u00e9gimen legal de los \u00f3rganos de la comunidad de propietarios establece que \u201cla comunidad puede encargar la administraci\u00f3n a un profesional externo que cumpla las condiciones profesionales legalmente exigibles\u201d.<\/em>\u00a0<\/p>\n\n\n\n

La ley exige que dicho cargo comunitario lo ostente un \u201cprofesional\u201d, de tal forma que parece querer referirse a una persona f\u00edsica, ya que las personas jur\u00eddicas no pueden tener la condici\u00f3n de \u201cprofesional\u201d. La Real Academia Espa\u00f1ola define \u201cprofesi\u00f3n\u201d como \u201cempleo, facultad u oficio que alguien ejerce y por el que percibe una retribuci\u00f3n\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Abona esta tesis, la redacci\u00f3n del art. 54 de la Ley 18\/2007<\/a>, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, en su apartado uno, que prev\u00e9 que \u201cson administradores de fincas las personas f\u00edsicas que se dedican de forma habitual y retribuida a prestar servicios de administraci\u00f3n y asesoramiento a los titulares de bienes inmuebles y a las comunidades de propietarios de viviendas.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

Contrariamente a lo que algunos piensan, la responsabilidad en el ejercicio del cargo no va anudada a su car\u00e1cter gratuito u oneroso <\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Este \u00faltimo precepto legal es taxativo y, no deja lugar a dudas sobre el tema que se plantea, y en aplicaci\u00f3n del criterio hermen\u00e9utico \u201cin claris non fitinterpretatio\u201d<\/em> previsto en el art. 1.281 del C\u00f3digo Civil<\/a>, no podemos m\u00e1s que confirmar que ese cargo solo puede ser ostentado por personas f\u00edsicas.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed mismo, debemos tener en cuenta que si el legislador catal\u00e1n hubiera querido ampliar a las personas jur\u00eddicas la facultad de ejercer el cargo legal de secretario administrador de una comunidad de propietarios hubiera utilizado unos t\u00e9rminos similares a los del art. 13.6 de la Ley 49\/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal<\/a>, que establece claramente que dicho cargo \u201ctambi\u00e9n podr\u00e1 recaer en corporaciones y otras personas jur\u00eddicas en los t\u00e9rminos establecidos en el ordenamiento jur\u00eddico\u201d<\/em>, y que era de aplicaci\u00f3n tambi\u00e9n en Catalu\u00f1a con anterioridad a la aprobaci\u00f3n del Libro Quinto del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a del a\u00f1o 2006 (Ley 5\/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, relativo a los derechos reales).<\/p>\n\n\n\n

Tampoco se modific\u00f3 el redactado original del art. 553-15 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a al que hemos aludido anteriormente, con ocasi\u00f3n de la reforma del mismo del a\u00f1o 2015 (Ley 5\/2015, de 13 de mayo, de modificaci\u00f3n del libro quinto del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a, relativo a los derechos reales).<\/p>\n\n\n\n

En el \u00e1mbito de los tribunales, y confirmando esta tesis jur\u00eddica, es muy ilustrativa la Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, Sec. 1.\u00aa, 14\/2011, de 3 de enero, que reza lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n

\u201cTal configuraci\u00f3n jur\u00eddica es la que permiti\u00f3 a esta sociedad seguir desempe\u00f1ando la gesti\u00f3n de los servicios de la comunidad fuera del \u00e1mbito de las funciones propias de un administrador de fincas, despu\u00e9s de que el art. 553.15 C.c .c. prescindiera de la posibilidad de que tal actividad profesional sea desarrollada por personas jur\u00eddicas (art. 13.6 L.P.H.), lo que fue ratificado por el art. 53 Llei d\u2019Habitatge que exige al administrador de fincas, como agente con actividad profesional vinculada a la vivienda, que sea una persona f\u00edsica como garant\u00eda de responsabilidad y para potenciar la seriedad y profesionalidad del sector.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

En este sentido, tambi\u00e9n se ha pronunciado la doctrina m\u00e1s autorizada (CREMADES MORANT, J<\/a>.;yVENDRELL SANTIVERI, E.<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Conforme a todo lo anterior, entendemos que se trata de una norma imperativa que no admite pacto en contrario. As\u00ed pues, si la junta hubiera nombrado como secretario administrador a una sociedad (profesional o mercantil) dicho acuerdo debe ser considerado nulo de pleno derecho por contravenir una norma imperativa.<\/p>\n\n\n\n

No obstante, debemos tener en cuenta que cuando quien ejerce el cargo de secretario de la comunidad es un propietario de la comunidad, y no un \u201cprofesional externo\u201d, tal como lo habilita el art. 553-15 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, no hay impedimento legal en ese caso para que quien ejerza el cargo sea una persona jur\u00eddica si el propietario nombrado al efecto tiene dicha personalidad.<\/p>\n\n\n\n

Responsabilidad profesional<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

En estos casos, si bien el cargo de secretario administrador no lo ejerce un profesional, y no est\u00e1 retribuido (salvo que se hubiera pactado lo contrario), el propietario deber\u00e1 tambi\u00e9n cumplir con sus obligaciones legales como secretario, estando tambi\u00e9n sujeto a responsabilidad si las infringiere. Contrariamente a lo que algunos piensan, la responsabilidad en el ejercicio del cargo no va anudada a su car\u00e1cter gratuito u oneroso<\/a> (de ser as\u00ed el presidente de la comunidad estar\u00eda exento de responsabilidad alguna) sino al cumplimiento de las obligaciones que la ley le impone.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

No obstante, el grado de diligencia en el desempe\u00f1o del cargo legal que se le exija al secretario que sea administrador de fincas deber\u00e1 ser superior que al propietario (no profesional) que ostente dicho cargo, en tanto que el primero es un sujeto con cualificaci\u00f3n profesional que debe actuar conforme a su lex arti s<\/em>(art. 1.258 del C\u00f3digo Civil<\/a>); y por lo tanto, no solamente est\u00e1 sujeto a las obligaciones legales que establece la normativa legal de propiedad horizontal (responsabilidad legal), sino a las reglas t\u00e9cnicas de su profesi\u00f3n (responsabilidad profesional).\u00a0<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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