{"id":4158,"date":"2017-06-10T18:12:00","date_gmt":"2017-06-10T17:12:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4158"},"modified":"2020-06-18T11:41:20","modified_gmt":"2020-06-18T10:41:20","slug":"la-validez-del-pacto-de-duracion-vitalicia-en-contrato-de-arrendamiento-de-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-validez-del-pacto-de-duracion-vitalicia-en-contrato-de-arrendamiento-de-vivienda\/","title":{"rendered":"La validez del pacto de duraci\u00f3n vitalicia en contrato de arrendamiento de vivienda"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La doctrina mayoritaria sostiene que no debe hacerse una interpretaci\u00f3n restrictiva de los t\u00e9rminos \u201ctiempo determinado\u201d del art. 1.543 del C\u00f3digo Civil, y que solo cabe reservar el efecto de la nulidad por la inexistencia del elemento esencial de la temporalidad respecto de aquellos contratos de arrendamiento que se pactan a perpetuidad<\/p>\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n que abordamos es una de las cuestiones m\u00e1s discutidas por la jurisprudencia y por la doctrina en materia de contratos de arrendamiento de cosas (no solamente en arrendamientos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos<\/a>) y sobre la cual, tras muchos a\u00f1os de controversia, no existe una soluci\u00f3n pac\u00edfica.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Conviene recordar que el contrato de arrendamiento de cosa es un contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado a cambio de precio cierto<\/a>.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Si bien la ley es clara al utilizar la expresi\u00f3n \u201cpor tiempo determinado\u201d como elemento esencial de este tipo de contratos, en la pr\u00e1ctica se producen situaciones en las cuales las partes no pactan plazo alguno, o pactan un plazo indefinido o indeterminado, o bien pactan un plazo que depende de un acontecimiento futuro, como es el caso del contrato de arrendamiento vitalicio.<\/p>\n\n\n\n

Respecto de esta \u00faltima categor\u00eda de contratos de arrendamiento, en particular los de arrendamiento de duraci\u00f3n vitalicia, debemos manifestar que se plantean con cierta habitualidad en las negociaciones entre las partes cuando el destino del inmueble es de vivienda, dado que el deseo del arrendatario de arrendarlo de por vida es un inter\u00e9s natural o consustancial a dicho destino.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed pues, la pregunta que nos hacemos es: \u00bfes v\u00e1lido un pacto de duraci\u00f3n vitalicia en contrato de arrendamiento de vivienda?<\/p>\n\n\n\n

A)<\/strong> La doctrina minoritaria sostiene que un pacto de esta naturaleza equivale a fijar un plazo indeterminado, ya que, aunque sea un acontecimiento cierto \u2013llegar\u00e1 un d\u00eda en que el arrendatario fallecer\u00e1\u2013, no es posible determinar el cu\u00e1ndo \u2013en qu\u00e9 fecha concreta fallecer\u00e1 el arrendatario-. <\/p>\n\n\n\n

El contrato no es nulo, pero el plazo de duraci\u00f3n, en tanto que debe considerarse indeterminado, es el de un a\u00f1o conforme a lo establecido en el art. 9.2 de la LAU<\/a>.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

La sentencia de la Audiencia Provincial de M\u00e1laga, Sec. 6\u00aa, n\u00ba 9\/2007, de 4 de enero acogi\u00f3 este criterio. Extractamos el siguiente p\u00e1rrafo de inter\u00e9s de esta resoluci\u00f3n judicial: <\/p>\n\n\n\n

\u201c(\u2026)puesto que su duraci\u00f3n se difiere al fallecimiento de uno o de los dos c\u00f3nyuges arrendatarios, no es posible sino concluir que el plazo de duraci\u00f3n est\u00e1 indeterminado, incumpliendo, por tanto, el requisito legal de determinaci\u00f3n, y por ello su duraci\u00f3n, por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 9.2 de la LAU, es la de un a\u00f1o, sin perjuicio del derecho de pr\u00f3rrogas que contempla el apartado 1 del citado precepto. Y ello es as\u00ed porque si indeterminado es lo que carece de determinaci\u00f3n y determinar significa, como bien dice la apelante, seg\u00fan la RAE, fijar los t\u00e9rminos de algo, est\u00e1 claro que no hay en la vida mayor indeterminaci\u00f3n que el hecho de la muerte, por m\u00e1s que sea determinada la certeza de que \u00e9sta ha de llegar para todos los seres vivos, siendo de imposible fijaci\u00f3n el d\u00eda en que \u00e9sta ha de llegar para cada uno de nosotros. A mayor abundamiento, hacer depender la vigencia de un contrato de arrendamiento de forma perpetua a la duraci\u00f3n de la vida del arrendatario, en la pr\u00e1ctica viene a hacer que el arrendatario disponga del uso del bien a su antojo de por vida, cercen\u00e1ndose los derechos dominicales del arrendador, perpetuidad que, entendida como lo que es vitalicio o de por vida, casa mal con la exigencia legal de determinaci\u00f3n del plazo de duraci\u00f3n del art\u00edculo 1.543 del C\u00f3digo Civil. En definitiva, esta Sala considera que el plazo fijado en el contrato es indefinido y, por ello, de plena aplicaci\u00f3n el p\u00e1rrafo 2 del art\u00edculo 9 de la LAU, es decir, hay que entenderlo celebrado por un a\u00f1o (\u2026)\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

B)<\/strong> La doctrina mayoritaria sostiene que no debe hacerse una interpretaci\u00f3n restrictiva de los t\u00e9rminos \u201ctiempo determinado\u201d del art. 1.543 del C\u00f3digo Civil, y que solo cabe reservar el efecto de la nulidad por la inexistencia del elemento esencial de la temporalidad respecto de aquellos contratos de arrendamiento que se pactan a perpetuidad. <\/p>\n\n\n\n

Afirman que la determinaci\u00f3n del plazo tambi\u00e9n cabe pactarla en funci\u00f3n de un acontecimiento futuro cierto, como es el fallecimiento del arrendatario, ya que las partes han pactado una duraci\u00f3n determinada \u2013 o cuanto menos, determinable -, esto es, la vida del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

En este sentido cabe citar: STS, Sala 1\u00aa, de 9 de septiembre de 2009, SAP Madrid, Sec. 21\u00aa, de 13 de noviembre de 2001, y SAP Barcelona, Sec. 4\u00aa, 157\/2012, de 19 de marzo. En boca de nuestro Tribunal Supremo:<\/p>\n\n\n\n

\u201cLa validez de los segundos -de duraci\u00f3n determinable- es generalmente admitida por la doctrina en tanto que tal duraci\u00f3n quedar\u00e1 fijada en relaci\u00f3n con determinados hechos previstos por las propias partes (p.e.: la vida del arrendatario, su residencia por razones laborales en determinado lugar, etc.); mientras que la de los terceros -arrendamientos sin fijaci\u00f3n de plazo- queda salvada por el propio C\u00f3digo Civil al establecer (art. 1581 ) que \u201csi no se hubiere fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por a\u00f1os cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por d\u00edas cuando es diario\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

C) <\/strong>Por \u00faltimo, tambi\u00e9n cabe interpretar que un pacto de esta naturaleza es nulo de pleno derecho por la inexistencia del elemento esencial de la temporalidad del contrato de arrendamiento, haciendo una interpretaci\u00f3n literal del art. 1.543 del C\u00f3digo Civil. <\/p>\n\n\n\n

Esta tesis jur\u00eddica cuenta con muy pocos adeptos porque contraviene el principio de conservaci\u00f3n del negocio jur\u00eddico (\u201cpacta sunt servanda\u201d), y por extensi\u00f3n, el principio de autonom\u00eda de la voluntad del art. 1.255 del C\u00f3digo Civil.<\/a><\/p>\n\n\n\n

El pacto de duraci\u00f3n vitalicia en contrato de arrendamiento de vivienda no desnaturaliza dicho contrato<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

En mi opini\u00f3n, la tesis jur\u00eddica B) es la m\u00e1s acertada ya que, a mi entender, el pacto de duraci\u00f3n vitalicia en contrato de arrendamiento de vivienda no desnaturaliza el contrato de arrendamiento, dado que s\u00ed que existe el elemento de temporalidad, en la medida que no se deja al arbitrio de ninguna de las partes su duraci\u00f3n, ni la misma se configura como perpetua, habi\u00e9ndose previsto en el mismo un momento cierto para su extinci\u00f3n \u2013el momento del fallecimiento del arrendatario\u2013, siendo irrelevante a estos efectos que dicho momento no se pueda incardinar en una fecha concreta.<\/p>\n\n\n\n

Asimismo, y teniendo en cuenta que estamos en el marco del derecho privado, no caben a mi entender interpretaciones maximalistas de normas jur\u00eddicas en detrimento del principio de la autonom\u00eda de la voluntad y que dificultan el encaje jur\u00eddico de realidades f\u00e1cticas que merecen tutela jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n

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