{"id":4160,"date":"2019-03-10T18:13:00","date_gmt":"2019-03-10T17:13:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4160"},"modified":"2020-06-15T12:55:46","modified_gmt":"2020-06-15T11:55:46","slug":"los-acuerdos-comunitarios-de-prohibicion-de-uso-turistico","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/los-acuerdos-comunitarios-de-prohibicion-de-uso-turistico\/","title":{"rendered":"Los acuerdos comunitarios de prohibici\u00f3n de uso tur\u00edstico"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La nueva doctrina de la eficacia limitada de los acuerdos comunitarios de prohibici\u00f3n de uso tur\u00edstico de vivienda. Comentarios a la Sentencia n\u00ba74\/2018, de 13 de septiembre, de la Sala de lo Civil y lo Penal del Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a<\/p>\n\n\n\n

En fecha 13 de septiembre de 2018, la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a, ha dictado la Sentencia n\u00ba74\/2018 que declara, acogiendo los argumentos de este Letrado que represent\u00f3 a la parte recurrente en dicho procedimiento, que un acuerdo comunitario que establece la prohibici\u00f3n de usos tur\u00edsticos en las viviendas del edificio es v\u00e1lido si se adec\u00faa su aprobaci\u00f3n a los qu\u00f3rums legales (4\/5 de propietarios y cuotas) pero no es oponible, no vincula y no tiene efectos retroactivos frente al propietario que lo era en ese momento, que se opuso al acuerdo y que, en el caso enjuiciado objeto del recurso de casaci\u00f3n, hab\u00eda obtenido con anterioridad de la administraci\u00f3n competente la licencia o permiso habilitante para el ejercicio de esa actividad (aunque no hubiera iniciado la actividad).<\/p>\n\n\n\n

Ese acuerdo s\u00ed ser\u00eda eficaz y oponible a los propietarios actuales que no se opusieron al mismo, y una vez inscrito en el Registro de la Propiedad, a los futuros terceros adquirentes, o en defecto de inscripci\u00f3n, a los compradores que conocieran dicho acuerdo. Sin embargo, a pesar de esa doctrina que expone la Sala con car\u00e1cter general, no se puede prescindir del caso concreto sobre el que recae, en el que la propietaria disidente, que se opuso e impugn\u00f3 judicialmente el acuerdo en el momento en que se tom\u00f3 por la comunidad de propietarios, ya estaba autorizada para destinar su vivienda a uso tur\u00edstico.<\/p>\n\n\n\n

Queda la duda por ello de si se va a aplicar la misma doctrina jurisprudencial cuando la actividad prohibida se implanta con posterioridad al acuerdo comunitario, o cuando cesa dicha actividad en un momento posterior, aunque no se haya producido la transmisi\u00f3n a un tercer adquirente. En mi opini\u00f3n, no cabe hacer depender la retroactividad de una norma de los actos propios de un sujeto, por lo que creo que tampoco deber\u00eda vincular la norma prohibitiva a los propietarios que no hubieran consolidado su expectativa de uso con anterioridad ya que se estar\u00eda vulnerando el contenido esencial del derecho de propiedad. \u00a0<\/a><\/p>\n\n\n\n

Teor\u00eda de la eficacia limitada de las normas comunitarias<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Otra cuesti\u00f3n de inter\u00e9s, y que ya ha recibido las primeras cr\u00edticas por parte de la doctrina (ECHEVERR\u00cdA SUMMERS, F<\/a>), es la novedosa teor\u00eda de la eficacia limitada de las normas comunitarias que construye en esta Sentencia el Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a, que en aras de querer garantizar la seguridad jur\u00eddica quebranta uno de los principios b\u00e1sicos del r\u00e9gimen jur\u00eddico de la propiedad horizontal, el de la vinculaci\u00f3n universal de los acuerdos comunitarios previsto en el art. 553-30.1 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a.<\/a><\/p>\n\n\n\n

El principio de seguridad jur\u00eddica tambi\u00e9n impone la necesidad de que la modificaci\u00f3n estatutaria de prohibici\u00f3n de uso tur\u00edstico se inscriba en el Registro de la Propiedad para dotarlo de eficacia frente a terceros que no eran propietarios en el momento en que se adopt\u00f3 el acuerdo, con independencia de si lo han consultado o no. En virtud del principio jur\u00eddico de publicidad registral, si dichos estatutos han sido publicados registralmente, el ulterior adquirente de un piso o local no podr\u00e1 alegar eficazmente su ignorancia o desconocimiento.<\/p>\n\n\n\n

El principio de seguridad jur\u00eddica tambi\u00e9n impone la necesidad de que la modificaci\u00f3n estatutaria de prohibici\u00f3n de uso tur\u00edstico se inscriba en el Registro de la Propiedad <\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

La inscripci\u00f3n de los estatutos no es constitutiva ni, por lo tanto, obligatoria, de manera que su falta de inscripci\u00f3n en nada afecta a su valor normativo para los propietarios que lo eran en el momento en que se adopt\u00f3, ni para los adquirentes que conocieron o pod\u00edan conocer dicha norma comunitaria en el momento de la transmisi\u00f3n, y por tanto, que no son terceros de buena fe conforme al art. 553-11.3 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a<\/a>. Respecto de los terceros de buena fe, no les vincula si no han sido inscritos (STS, Sala de lo Civil, n\u00ba720\/2015, de 29 de diciembre).\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Tal como razona el Tribunal Superior de Justicia en su anterior Sentencia n\u00ba33\/2016, de 19 de mayo, para que dicha modificaci\u00f3n estatutaria sea oponible a futuros adquirentes de pisos o locales del edificio dividido en propiedad horizontal, debe haberse inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a dicha adquisici\u00f3n, salvo que el adquirente hubiera podido tener conocimiento de dicho acuerdo comunitario por otra v\u00eda (ej: se incluye una copia de los estatutos en la escritura p\u00fablica de compraventa).<\/a><\/p>\n\n\n\n

As\u00ed pues, no es requisito indispensable para que el adquirente futuro quede vinculado por dicha modificaci\u00f3n estatutaria que esta haya sido inscrita en el Registro de la Propiedad, cuando ha tenido conocimiento del mismo por otros medios, siempre que en el procedimiento judicial se pruebe efectivamente dicha circunstancia. En otras palabras, la modificaci\u00f3n estatutaria no ser\u00e1 oponible a futuros adquirentes de pisos o locales que sean terceros de buena fe.<\/p>\n\n\n\n

Otras corrientes doctrinales<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

No comparten esta opini\u00f3n otras corrientes doctrinales que afirman que la norma prohibitiva solamente vincular\u00e1 a terceros adquirentes si est\u00e1 inscrita en el Registro de la Propiedad, con independencia de que la conociera o pudiera haberla conocido en el momento de la transmisi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Aun cuando el tercero adquirente sea de buena fe, podr\u00e1 serle oponible el acuerdo estatutario si tras conocerlo, lo consiente de forma expresa o t\u00e1cita.  El tercero debe pues poner de manifiesto su disidencia tan pronto tenga conocimiento de dicho acuerdo estatutario si no quiere quedar vinculado (Sentencia de la AP de Madrid, Sec. 18\u00aa, de 5 de marzo de 2008, SAP Valencia, Sec. 11\u00aa, de 26 de diciembre de 2008, y SAP de Valencia de 15 de enero de 1990.). <\/p>\n\n\n\n

Conclusi\u00f3n<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Esta Sentencia sienta doctrina jurisprudencial aportando as\u00ed la deseable seguridad jur\u00eddica sobre una cuesti\u00f3n especialmente conflictiva en el seno de las comunidades de propietarios ya que es la segunda sentencia que dicta el Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a sobre esta cuesti\u00f3n; ratific\u00e1ndose as\u00ed en los argumentos que ya expuso en su Sentencia n\u00ba33\/2016, de 19 de mayo. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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