{"id":4162,"date":"2017-12-10T18:15:10","date_gmt":"2017-12-10T17:15:10","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4162"},"modified":"2020-06-18T10:52:38","modified_gmt":"2020-06-18T09:52:38","slug":"extincion-y-resolucion-de-arrendamientos-de-local-de-negocio-lau-64-a-favor-de-sociedades-civiles-particulares-scp-y-comunidades-de-bienes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/extincion-y-resolucion-de-arrendamientos-de-local-de-negocio-lau-64-a-favor-de-sociedades-civiles-particulares-scp-y-comunidades-de-bienes\/","title":{"rendered":"Extinci\u00f3n y resoluci\u00f3n de arrendamientos de local de negocio (LAU 64) a favor de Sociedades Civiles Particulares (scp) y Comunidades de Bienes"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En el tr\u00e1fico jur\u00eddico no ha sido infrecuente que contratos de arrendamiento de local de negocio anteriores a 1 de enero de 1995 se hayan extendido a nombre de \u201cComunidades de Bienes\u201d o \u201cSociedades Civiles Particulares\u201d (SCP)<\/p>\n\n\n\n

Otorgados a favor de m\u00e1s de un arrendatario para el ejercicio en el local de un peque\u00f1o negocio o industria, los arrendatarios constituyan posteriormente estas figuras jur\u00eddicas para poder ejercitar conjuntamente la actividad negocial, ya que la normativa administrativa y, singularmente, la fiscal, lo exige para operar en el tr\u00e1fico, pas\u00e1ndose a expedir posteriormente los recibos de alquiler a nombre de la Comunidad de Bienes o de la Sociedad Civil, que tienen su propio NIF diferente del personal de sus integrantes. Las cuestiones jur\u00eddicas que se plantean en estos casos hacen referencia a la duraci\u00f3n m\u00e1xima de estos arrendamientos, a las subrogaciones y su posible resoluci\u00f3n por mutaciones subjetivas en la persona del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

ARRENDAMIENTO A FAVOR DE UNA SCP<\/h2>\n\n\n\n

Sigue siendo complicado en nuestro Derecho dirimir cu\u00e1ndo una Sociedad Civil tiene personalidad jur\u00eddica independiente. El punto de partida es lo que dispone el art\u00edculo 1.699 del C\u00f3digo Civil, <\/a>a cuyo tenor no tendr\u00e1n personalidad jur\u00eddica las Sociedades Civiles cuyos pactos se mantengan secretos entre los socios, y en que cada uno de ellos contrate en su propio nombre con los terceros. Este mismo art\u00edculo, en su apartado 2 y de cara a su regulaci\u00f3n jur\u00eddica, nos dice que esta clase de sociedades se regir\u00e1n por las disposiciones relativas a las \u201cComunidades de Bienes\u201d.<\/p>\n\n\n\n

El criterio de la doctrina al respecto es que el surgimiento de la personalidad jur\u00eddica de la Sociedad Civil se vincula a la publicaci\u00f3n de la sociedad en el tr\u00e1fico jur\u00eddico, y que esta publicidad no tiene por qu\u00e9 ser necesariamente la derivada de su constituci\u00f3n en escritura p\u00fablica, sino que s\u00f3lo se exige la publicidad de hecho. Las opiniones son menos coincidentes a la hora de precisar en qu\u00e9 consiste esta publicidad de hecho. Puede entenderse que esta publicidad existe cuando esta sociedad se manifiesta como tal en el tr\u00e1fico mercantil mediante el ejercicio de la actividad con el nombre de la sociedad \u201ccreencia general de la existencia de la sociedad\u201d y, singularmente, cuando adem\u00e1s el socio contrata en nombre de la sociedad con terceros, acreditando que tiene facultades de representaci\u00f3n y vinculando a la sociedad.<\/p>\n\n\n\n

Cuando la SCP arrendataria tiene personalidad jur\u00eddica, la extinci\u00f3n del arrendamiento de local de negocio anterior a 1 de enero de 1995 se regir\u00e1 por lo establecido en el apartado 4 de la Disposici\u00f3n Transitoria 3\u00aa de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Cuando la SCP arrendataria tiene personalidad jur\u00eddica, la extinci\u00f3n del arrendamiento de local de negocio anterior a 1 de enero de 1995 se regir\u00e1 por lo establecido en el <\/a>apartado 4 de la Disposici\u00f3n Transitoria 3\u00aa de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994,<\/a> debiendo estarse a la normativa de calendarios temporales de extinci\u00f3n all\u00ed establecida.<\/p>\n\n\n\n

La introducci\u00f3n de nuevos socios que no lo fueran al contratarse el arrendamiento, aunque fueren familiares o herederos de un socio fallecido, de no estar autorizada por el arrendador podr\u00eda dar lugar a instancia de \u00e9ste a la resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento por cesi\u00f3n o traspaso inconsentido, al amparo del art\u00edculo 114, causa resolutoria 5\u00aa de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de 24 de diciembre de 1964<\/a>. Aunque con personalidad jur\u00eddica propia, la estructura de la Sociedad Civil es personalista y no capitalista, y la jurisprudencia es clara en este sentido.<\/p>\n\n\n\n

Si la SCP no tuviere personalidad jur\u00eddica ser\u00edan los socios integrantes de la misma al concertarse el arrendamiento los arrendatarios, coarrendatarios. Si, figurando como tales coarrendatarios inicialmente, luego ellos mismos (sin introducci\u00f3n de terceros) constituyesen la Sociedad Civil sin personalidad jur\u00eddica, no hay cambios subjetivos en el arrendamiento que puedan provocar la resoluci\u00f3n del contrato por cesi\u00f3n o traspaso. Este supuesto se asimila al de una Comunidad Arrendaticia, una modalidad de la Comunidad de Bienes o Derechos.<\/p>\n\n\n\n

ARRENDAMIENTO A FAVOR DE UNA COMUNIDAD DE BIENES O EN EL QUE LOS ARRENDATARIOS CONSTITUYEN UNA COMUNIDAD DE BIENES<\/h2>\n\n\n\n

Por lo que respecta a la extinci\u00f3n legal del arrendamiento, deber\u00eda ser de aplicaci\u00f3n lo dispuesto en la misma Disposici\u00f3n Transitoria 3\u00aa en su apartado 3<\/a>, que regula la extinci\u00f3n de los contratos de arrendamiento de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona f\u00edsica (o m\u00e1s de una).<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, hay que apuntar como criterio discrepante el mantenido en la muy reciente sentencia dictada por la Audiencia Provincial (Secci\u00f3n 1\u00aa) en fecha 6\/4\/2017. Este tribunal aplic\u00f3 el plazo de extinci\u00f3n de 20 a\u00f1os en un caso en que las hijas y herederas de la inicial arrendataria se subrogaron antes de 1995 en un contrato de arrendamiento de local de negocio, constituyendo para cumplir la normativa fiscal una Comunidad de Bienes. El tribunal justifica su decisi\u00f3n en que, aunque sea cierto que las comunidades de bienes no gozan de personalidad jur\u00eddica strictu sensu, s\u00ed tienen un cierto entramado societario que les da, incluso, una autonom\u00eda fiscal con un determinado CIF, llegando a funcionar en el tr\u00e1fico comercial con una cierta separaci\u00f3n patrimonial respecto de sus componentes.<\/p>\n\n\n\n

De momento es una sentencia aislada que no tiene por qu\u00e9 marcar tendencias jurisprudenciales, habida cuenta que el texto legal es claro al referirse el apartado 4 de la DT 3\u00aa a las personas jur\u00eddicas, y una Comunidad de Bienes no lo es, pero puede abrir en esta materia un interesante debate.<\/p>\n\n\n\n

En los casos de arrendatario m\u00faltiple se plantea el problema de las consecuencias de la jubilaci\u00f3n o fallecimiento de uno de los coarrendatarios, ya que este apartado 3 de la Transitoria si bien establece que la jubilaci\u00f3n o fallecimiento del arrendatario extingue el contrato de arrendamiento, tambi\u00e9n admite una posible subrogaci\u00f3n del c\u00f3nyuge que contin\u00fae la actividad negocial y de un descendiente (este hasta 31\/12\/2014).<\/p>\n\n\n\n

La sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1\u00aa) de 30 de julio de 2010 entiende que, si no resulta otra cosa del contenido de las obligaciones, puede ser aplicable la solidaridad t\u00e1cita y, en este caso, no hay transmisi\u00f3n a los dem\u00e1s ni acrecimiento de cuotas arrendaticias, continuando el arrendamiento con el resto de arrendatarios, y no existe por lo tanto ninguna modalidad de cesi\u00f3n inconsentida. Aunque el caso estudiado por el Tribunal Supremo era de un fallecimiento, no vemos inconveniente alguno en aplicar esta misma doctrina para las jubilaciones, por identidad de raz\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, si ocurrido el fallecimiento o jubilaci\u00f3n de ese coarrendatario se introdujere en la Comunidad de Bienes su c\u00f3nyuge, hijo o heredero, se habr\u00eda introducido en el uso del local un tercero no arrendatario, incurri\u00e9ndose en la causa resolutoria 5\u00aa del Art. 114 de la LAU 1964. En este sentido, por ejemplo, la sentencia de la AP Madrid (Secci\u00f3n 14\u00aa) de 26\/11\/2014. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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