{"id":4172,"date":"2017-12-10T18:17:30","date_gmt":"2017-12-10T17:17:30","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4172"},"modified":"2020-06-11T18:19:51","modified_gmt":"2020-06-11T17:19:51","slug":"efectos-de-la-crisis-en-las-comunidades-de-propietarios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/efectos-de-la-crisis-en-las-comunidades-de-propietarios\/","title":{"rendered":"Efectos de la crisis en las Comunidades de Propietarios"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La C\u00e1tedra UNESCO de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili (http:\/\/housing.urv.cat) y la compa\u00f1\u00eda de seguros inmobiliarios Mutua de Propietarios (https:\/\/www.mutuadepropietarios.es) han elaborado conjuntamente el informe \u201cEfectos de la crisis en las Comunidades de Propietarios\u201d, cuyos resultados indican el camino para una reforma legislativa que adec\u00fae la normativa a sus necesidades socioecon\u00f3micas<\/p>\n\n\n\n

El informe \u201cEfectos de la crisis en las Comunidades de Propietarios\u201d (mayo 2017), elaborado por la C\u00e1tedra UNESCO de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili (http:\/\/housing.urv.cat<\/a>) y la compa\u00f1\u00eda de seguros inmobiliarios Mutua de Propietarios (https:\/\/www.mutuadepropietarios.es<\/a>), busca analizar los efectos de la crisis econ\u00f3mica en las Comunidades de Propietarios y, en particular, determinar el estado actual de los edificios y las actuaciones que se necesita llevar a cabo, as\u00ed como establecer los efectos que ha tenido la crisis econ\u00f3mica en las Comunidades, analizar los conflictos y los problemas m\u00e1s habituales que se presentan y detectar sus preocupaciones presentes y futuras. Para ello se han realizado m\u00e1s de 1200 entrevistas a propietarios de viviendas (de diferente edad, nivel de estudios, ocupaci\u00f3n y localizaci\u00f3n geogr\u00e1fica). Los resultados reflejan los problemas y las inquietudes actuales de las Comunidades de Propietarios, al tiempo que indican el camino para una reforma legislativa que adec\u00fae la normativa a sus necesidades socioecon\u00f3micas. Veamos algunos ejemplos.<\/p>\n\n\n\n

En relaci\u00f3n al funcionamiento de la Comunidad, cabe destacar que la mayor\u00eda de las Comunidades de Propietarios dispone de un Administrador de Fincas Profesional (un 78%), pero cabe puntualizar, primero, que el porcentaje es mayor en los edificios construidos despu\u00e9s de 2008 (un 90%) y, segundo, que la figura del Administrador tiene una mayor presencia en los edificios con m\u00e1s de 50 vecinos (est\u00e1 presente en el 94% de los casos), mientras que casi el 40% de las Comunidades con menos de 20 vecinos no tiene un Administrador (representan a un 45% del total encuestado). La ausencia de un Administrador de Fincas en las Comunidades con edificios m\u00e1s antiguos y en las m\u00e1s peque\u00f1as puede afectar a la obtenci\u00f3n de financiaci\u00f3n, al acceso a las ayudas p\u00fablicas y al uso de herramientas digitales, dado el valor a\u00f1adido que este profesional ofrece (o deber\u00eda ofrecer) en estas cuestiones. Adem\u00e1s, sorprende que el 44% de las Comunidades solo celebran una reuni\u00f3n al a\u00f1o y que una media del 15% de los propietarios no asiste nunca a ninguna junta. Se aprecia, pues, un problema de participaci\u00f3n e integraci\u00f3n de los vecinos en el funcionamiento ordinario de la Comunidad.<\/p>\n\n\n\n

Por otra parte, el informe demuestra una correlaci\u00f3n clara entre la antig\u00fcedad del edificio y la percepci\u00f3n de los vecinos de la necesidad de acometer algunas mejoras (a mayor antig\u00fcedad, mayor necesidad). Sin embargo, la crisis econ\u00f3mica internacional ha tenido un impacto negativo en la conservaci\u00f3n de los edificios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal (ello ha motivado la aprobaci\u00f3n de algunas leyes encaminadas a conocer el estado del parque de viviendas y a promover su mantenimiento, como el Real Decreto 8\/2011, que impone la Inspecci\u00f3n T\u00e9cnica de Edificios a los edificios con una antig\u00fcedad superior a 50 a\u00f1os, si bien la normativa auton\u00f3mica ha establecido per\u00edodos inferiores). Efectivamente, si bien el 88% de los propietarios prefiere llevar a cabo la actuaci\u00f3n cuando es necesaria para evitar males mayores en un futuro, el 40% de las Comunidades ha tenido que demorar su realizaci\u00f3n por problemas econ\u00f3micos (las mejoras que m\u00e1s se han demorado son las relativas a las fachadas, las azoteas\/cubierta, el portal y la escalera y el ascensor). Adem\u00e1s, se constata que el mantenimiento del edificio es la principal preocupaci\u00f3n (junto con los vecinos molestos y las derramas) de cara al futuro. No es de extra\u00f1ar, por lo tanto, que se detecte el incremento de la morosidad como la consecuencia m\u00e1s habitual de la crisis, seguida de la ausencia de realizaci\u00f3n de reformas.<\/p>\n\n\n\n

Los problemas de \u00edndole econ\u00f3mica de las Comunidades de Propietarios tienen que ver, primero, con el pago regular de las cuotas, ya que s\u00f3lo una cuarta parte de las Comunidades afirman que todos los vecinos est\u00e1n al corriente de los pagos y, segundo, con las insuficientes v\u00edas de financiaci\u00f3n de las que disponen. En este sentido, ni las ayudas previstas en el Plan Estatal de Vivienda 2013-2016 destinadas a la rehabilitaci\u00f3n edificatoria, regeneraci\u00f3n y renovaci\u00f3n urbanas han tenido el \u00e9xito esperado \u2013la mitad de los propietarios encuestados apunta que su Comunidad no solicit\u00f3 ning\u00fan tipo de ayuda p\u00fablica y el conocimiento de las subvenciones se percibe como la mejor medida para mejorar las situaci\u00f3n econ\u00f3mica de la Comunidad-, ni se han afrontado las dificultades de las Comunidades a la hora de obtener financiaci\u00f3n para llevar a cabo obras de rehabilitaci\u00f3n, por ejemplo la ausencia de personalidad jur\u00eddica de la Comunidad (lo que lleva a las entidades bancarias a exigir en la pr\u00e1ctica el compromiso solidario de todos los vecinos con el pago de la deuda).<\/p>\n\n\n\n

Estos problemas conviven con otros de diversa naturaleza, de hecho el 43% de los propietarios consultados considera que ha habido problemas en su Comunidad. As\u00ed, a mayor n\u00famero de propietarios, mayores posibilidades de que exista alg\u00fan problema entre los vecinos. Los principales problemas detectados son la mala convivencia entre los vecinos y las deudas y\/o la morosidad, pero es relevante la aparici\u00f3n de problemas que solo afectan de manera significativa a determinadas Comunidades Aut\u00f3nomas, como el turismo (que afecta principalmente a las Islas Baleares, Galicia, Comunidad Valenciana o Catalu\u00f1a), la okupaci\u00f3n y el acoso inmobiliario, as\u00ed como la manera de resolverlos: la mayor\u00eda de los conflictos se soluciona internamente por los propios vecinos, pero la v\u00eda judicial fue el principal m\u00e9todo utilizado para resolver los problemas originados por deudas y\/o morosidad.<\/p>\n\n\n\n

EL PROBLEMA DE LA FINANCIACI\u00d3N<\/h4>\n\n\n\n

Estos resultados ponen de relieve la necesidad de acometer reformas legislativas o de funcionamiento de las Comunidades para abordar los problemas detectados. Entre ellas destaca la naturaleza jur\u00eddica de la Comunidad, que se concibe por el legislador como un ente sin personalidad jur\u00eddica que, sin embargo, est\u00e1 legitimado para el pago de impuestos y tasas para asistir a juicio. La ausencia de personalidad afecta decisivamente al acceso a financiaci\u00f3n, que no es suficiente en la actualidad: por un lado, porque las ayudas a la rehabilitaci\u00f3n no se conocen lo suficiente (y cuya preparaci\u00f3n puede ser muy gravosa para el presidente de la Comunidad) y, por otro, porque la cuant\u00eda del fondo de reserva puede resultar insuficiente en las Comunidades m\u00e1s peque\u00f1as (puesto que solo asciende, como m\u00ednimo, al 5% del presupuesto ordinario). Por este motivo deben potenciarse otras v\u00edas de financiaci\u00f3n, como el alquiler de las zonas comunes, la instalaci\u00f3n de publicidad en la fachada o de antenas de telefon\u00eda m\u00f3vil y placas fotovoltaicas en la azotea, y, principalmente, el cobro de las cuotas de aquellos vecinos que no las pagan voluntariamente (y que acaban exigi\u00e9ndose, como se ha visto, en los juzgados). Por esta raz\u00f3n, las Comunidades deben contar con las herramientas necesarias para cobrar los gastos de la Comunidad pendientes de pago m\u00e1s all\u00e1 del cr\u00e9dito preferencial que regula la Ley de Propiedad Horizontal por los gastos generales correspondientes a la anualidad en curso y los tres a\u00f1os anteriores. En el derecho comparado encontramos algunos ejemplos: as\u00ed, en Portugal puede imponerse una sanci\u00f3n al vecino moroso de hasta el 25% de las cantidades anuales debidas, y en Estonia es posible, incluso, obligar al vecino que debe al menos 9 meses a vender su piso y, de no hacerlo, solicitar que el juez la venda forzosamente.<\/p>\n\n\n\n

La ausencia de un Administrador de Fincas en las Comunidades con edificios m\u00e1s antiguos y en las m\u00e1s peque\u00f1as puede afectar a la obtenci\u00f3n de financiaci\u00f3n, al acceso a las ayudas p\u00fablicas y al uso de herramientas digitales<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Otra v\u00eda que tiene a su alcance el legislador es atacar una de las ra\u00edces del problema de financiaci\u00f3n: el sobreendeudamiento y el esfuerzo familiar que implica hoy en d\u00eda la adquisici\u00f3n de una vivienda en propiedad o el alquiler (que luego se traslada al pago de otros servicios y gastos, como los vinculados a la Comunidad de Propietarios). En este sentido, la Ley catalana 19\/2015 regul\u00f3 las conocidas como \u201ctenencias intermedias\u201d (la propiedad compartida y la propiedad temporal), que permiten acceder a la propiedad de una vivienda con la debida asequibilidad, seguridad y estabilidad y evitando al mismo tiempo el endeudamiento. La implementaci\u00f3n de un continuum de tenencias inmobiliarias (desde el alquiler social, pasando por el alquiler privado y las tenencias intermedias, hasta la vivienda en propiedad) ayudar\u00eda a que cada ciudadano pudiera optar por la tenencia inmobiliaria que m\u00e1s se adecuase a su capacidad econ\u00f3mica.<\/p>\n\n\n\n

Finalmente, otras medidas podr\u00edan tenerse en consideraci\u00f3n para involucrar a los vecinos en el d\u00eda a d\u00eda de la Comunidad: la potenciaci\u00f3n de la Mediaci\u00f3n para la resoluci\u00f3n de controversias, evitando as\u00ed la confrontaci\u00f3n en sede judicial (lo que no hace sino agravar a la postre los problemas de convivencia), la potenciaci\u00f3n de las v\u00edas telem\u00e1ticas (por ejemplo, para enviar las convocatorias y sus actas o ver el estado de las cuentas) y el incremento de los requisitos de formaci\u00f3n de los Administradores de Fincas (que repercutir\u00eda favorablemente en su labor profesional y de asesoramiento).<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, el presente estudio evidencia los problemas de mantenimiento y de convivencia que existen actualmente en las Comunidades de Propietarios, y permite intuir de esta manera las principales reformas o medidas que deber\u00eda acometer el legislador para mejorar el funcionamiento ordinario de dichas Comunidades.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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