{"id":4176,"date":"2019-03-10T18:18:47","date_gmt":"2019-03-10T17:18:47","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4176"},"modified":"2020-06-16T08:53:26","modified_gmt":"2020-06-16T07:53:26","slug":"resolucion-del-compromiso-de-compraventa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/resolucion-del-compromiso-de-compraventa\/","title":{"rendered":"Resoluci\u00f3n del compromiso de compraventa"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El Tribunal Supremo se pronuncia sobre la inaplicabilidad del articulo 1504 del C\u00f3digo Civil respecto al compromiso de compraventa: el vendedor puede resolver el compromiso de compraventa sin necesidad de requerimiento previo al comprador que no haya pagado el precio en el plazo pactado.<\/p>\n\n\n\n

Recientemente el Tribunal Supremo ha tenido ocasi\u00f3n de pronunciarse sobre la inaplicabilidad del art\u00edculo 1504 del C\u00f3digo Civil<\/a> a los supuestos de compromiso de compraventa en su Sentencia de 20 de noviembre de 2018 (sentencia 649\/2018, recurso de casaci\u00f3n 1208\/2016).<\/p>\n\n\n\n

Como es sabido, este art\u00edculo establece que en la compraventa de inmuebles el comprador podr\u00e1 evitar la resoluci\u00f3n si efect\u00faa el pago del precio antes de haber sido requerido para ello notarial o judicialmente por el vendedor, incluso aunque ese pago sea posterior al plazo establecido en el contrato. Es decir, que el vendedor no podr\u00e1 dar por resuelto el contrato de compraventa por impago del precio sin haber requerido de pago previamente al comprador.<\/p>\n\n\n\n

Resumidamente, la cuesti\u00f3n que se planteaba en dicho procedimiento era la siguiente: Las partes hab\u00edan firmado un contrato denominado \u201cde arras penitenciales\u201d, en definitiva, un compromiso de compraventa, en el que el futuro comprador entregaba una cantidad en concepto de arras y se fijaba un plazo para el otorgamiento de la escritura de compraventa. Asimismo, se establec\u00eda que, si vencido el plazo, por causa no imputable al comprador, este no dispusiera de financiaci\u00f3n para el pago del precio, el mismo se prorrogar\u00eda por quince d\u00edas m\u00e1s, y si vencida esa pr\u00f3rroga el comprador no hab\u00eda pagado el precio, se dar\u00eda por resuelto el contrato, haciendo suyas el vendedor las cantidades entregadas.<\/p>\n\n\n\n

Vencido el plazo y su pr\u00f3rroga, y no habiendo el comprador pagado el precio, la parte vendedora le notific\u00f3 la resoluci\u00f3n del contrato, frente a lo que el comprador interpuso demanda contra la vendedora por incumplimiento del contrato por cuanto no le hab\u00eda requerido previamente para el pago del precio tal como exige el art\u00edculo 1540 del C\u00f3digo Civil, dando por resuelto el contrato de manera unilateral. Y en consecuencia solicitaba la condena a la devoluci\u00f3n del doble de las cantidades entregadas. La demanda fue desestimada en primera instancia y estimada en apelaci\u00f3n, frente a lo que la vendedora demandada interpuso recurso de casaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, la cuesti\u00f3n que planteada era si, trat\u00e1ndose de un contrato de promesa de venta, le son o no de aplicaci\u00f3n las normas del contrato de compraventa de inmuebles, en concreto el art. 1504 del C\u00f3digo Civil;<\/a> y por tanto si es posible la resoluci\u00f3n del contrato si no ha mediado el requerimiento previo que este precepto prev\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Sentencias del Tribunal Supremo<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

En la sentencia a la que nos hemos referido al inicio el Tribunal Supremo declara que el compromiso de compraventa no es propiamente un contrato de compraventa por lo que no le son de aplicaci\u00f3n las normas que regulan el mismo sino los principios generales que regulan las obligaciones y fundamentalmente el art\u00edculo 1124 del C\u00f3digo Civil.<\/a> En consecuencia, no es preciso el requerimiento previo a la resoluci\u00f3n por incumplimiento, en este caso por impago del precio en el plazo establecido. De hecho, esta sentencia viene a ratificar la doctrina que ya hab\u00eda sido establecida de antiguo por el Tribunal Supremo, tal como resulta de la cita de sentencias que se contiene en sus fundamentos.<\/p>\n\n\n\n

\u201c1.- Ya en fechas lejanas la sala se ven\u00eda pronunciando en el sentido que interesa la parte recurrente, respecto de las promesas de venta.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29 de octubre de 1931 declar\u00f3: \u201c…que no es de aplicaci\u00f3n el art\u00edculo 1504 del C\u00f3digo Civil, en el sentido que se pretende porque aqu\u00ed no se trata de compraventa perfecta, que es a la que se refiere el art\u00edculo, sino s\u00f3lo de promesa de venta…\u201d y la sentencia de 30 de diciembre de 1955 que \u201cel art\u00edculo 1504 del C\u00f3digo Civil expresivo de una particularidad especialmente establecida para el contrato de compraventa de inmuebles y, por ello, solamente aplicable a \u00e9sta y no a las modalidades de opci\u00f3n o promesa de venta…\u201d Id\u00e9ntica doctrina sientan las sentencias de 7 de octubre de 1896, de 26 de enero de 1942, de 11 de noviembre de 1943, de 6 de marzo de 1954, de 10 de marzo de 1966, de 13 de abril de 1970. Respecto del incumplimiento de los contratos de promesa de venta, conforme establece el segundo p\u00e1rrafo del art. 1451, hay que estar a los principios generales que para las obligaciones contiene el C\u00f3digo Civil y fundamentalmente el art\u00edculo 1124 CC.<\/p>\n\n\n\n

2.- En fechas m\u00e1s cercanas, y hasta la actualidad, la doctrina de la sala ha sido firme y s\u00f3lida en el sentido antes expuesto.<\/p>\n\n\n\n

La sentencia 607\/2009, de 22 de septiembre, tras exponer la existencia entre las partes de un contrato de opci\u00f3n de compra, que jurisprudencialmente se asimila a promesa unilateral de vender, as\u00ed como que tanto la promesa unilateral como la bilateral se comprenden en el art. 1451 CC, declara que el art. 1504 CC \u201cresulta de aplicaci\u00f3n a las compraventas de bienes inmuebles ya perfeccionadas, pero no a la promesa unilateral de venta o derecho de opci\u00f3n en que dicha perfecci\u00f3n queda pendiente de la decisi\u00f3n del comprador expresada en un plazo determinado, por lo que no existe en tal caso compraventa ni obligaci\u00f3n alguna de pago del precio pactado hasta que dicha perfecci\u00f3n se produzca y, en definitiva, no opera la previsi\u00f3n excepcional de dicha norma en el sentido de permitir al comprador pagar el precio \u2013en las compraventas de bienes inmuebles\u2013 a\u00fan despu\u00e9s de expirado el t\u00e9rmino fijado para ello mientras no haya sido requerido de resoluci\u00f3n por el vendedor\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La sentencia 620\/2012, de 10 de octubre, niega en un contrato de opci\u00f3n de compra la aplicaci\u00f3n del art. 1504 CC, ya que la compraventa no lleg\u00f3 a la fase de consumaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

3.- No siendo objeto de debate en el recurso la naturaleza del contrato de la litis<\/em>, se ha de concluir, conforme a la jurisprudencia citada, que el art. 1504 CC, que establece ciertos requisitos para la resoluci\u00f3n de los contratos de compraventa de inmuebles, solo es aplicable a estos, pero no a otros contratos, aunque presenten ciertas analog\u00edas con aquellos.<\/p>\n\n\n\n

Por tanto, en contra de lo sostenido por la sentencia recurrida, el art. 1504 CC no es aplicable al contrato de la litis<\/em>, suscrito el 27 de octubre de 2014 (sentencia 1130\/2000, de 13 de diciembre).\u201d<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, en el compromiso de compraventa, en caso de impago del precio en el plazo establecido, el vendedor podr\u00e1 dar por resuelto el contrato sin necesidad de requerimiento previo al comprador. Este criterio jurisprudencial es aplicable tanto a las promesas bilaterales de compraventa (como lo son las que habitualmente van ligadas a los llamados contratos de arras, en realidad contratos de compromiso de compraventa con arras) como a las promesas unilaterales (los contratos de opci\u00f3n de compra en los que en realidad el \u00fanico obligado es el vendedor, quedando a la espera de que el comprador manifieste su voluntad de perfeccionar el contrato de compraventa o no).<\/p>\n\n\n\n

Contratos sometidos al Derecho Civil catal\u00e1n<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Otra cuesti\u00f3n que se plantea es la aplicaci\u00f3n de esta doctrina a los contratos sometidos al Derecho Civil catal\u00e1n y celebrados con posterioridad al 1 de enero de 2018, fecha en que entr\u00f3 en vigor la regulaci\u00f3n de la compraventa en el Libro VI del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a.<\/p>\n\n\n\n

En el compromiso de compraventa, en caso de impago del precio en el plazo establecido, el vendedor podr\u00e1 dar por resuelto el contrato sin necesidad de requerimiento previo al comprador<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

El C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a contiene dos normas que regulan la posible resoluci\u00f3n del contrato de compraventa por impago del precio, en concreto los art\u00edculos 621-41<\/a> y 621-54.1.\u00a0<\/a><\/p>\n\n\n\n

El primero establece que el contrato puede resolverse si se produce un incumplimiento esencial, entendiendo como tal el que priva sustancialmente a la otra parte de aquello a lo que ten\u00eda derecho seg\u00fan el contrato. No cabe duda de que el precio es lo principal a lo que tiene derecho el vendedor. Pero el retraso en el cumplimiento que no sea esencial permite resolver el contrato solo si el incumplidor no cumple en el plazo adicional que le haya notificado la otra parte. Por lo que entendemos que depender\u00e1 de si el plazo de pago se entendi\u00f3 como elemento esencial del contrato o no.<\/p>\n\n\n\n

Por su parte, el segundo de los art\u00edculos citados establece que, en caso de establecerse la condici\u00f3n resolutoria para el supuesto de falta de pago de todo o una parte del precio aplazado, el vendedor podr\u00e1 resolver el contrato siempre y cuando haya requerido previamente al comprador mediante un acta notarial que en un plazo de veinte d\u00edas efect\u00fae el pago, con la advertencia de que, si no lo hace, se resolver\u00e1 la compraventa.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed pues, parece que tambi\u00e9n la regulaci\u00f3n del Derecho Civil de Catalu\u00f1a contiene disposiciones similares a la que nos ocupa del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

Estimamos que la doctrina del Tribunal Supremo expuesta m\u00e1s arriba es plenamente aplicable tambi\u00e9n a los contratos regulados por el Derecho Civil catal\u00e1n puesto que su fundamento es el mismo, en definitiva, que el compromiso de compraventa, sea unilateral o bilateral, y vaya o no acompa\u00f1ado de la entrega de arras, no es en s\u00ed mismo un contrato de compraventa sino un contrato previo o un precontrato encaminado a la misma, pero con su propia naturaleza. Por tanto, le ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n las normas generales sobre obligaciones.<\/p>\n\n\n\n

El vendedor podr\u00e1 resolver el contrato siempre y cuando haya requerido previamente al comprador mediante un acta notarial<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Ahora bien, el C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a no contiene regulaci\u00f3n general sobre obligaciones. De hecho, al menos a d\u00eda de hoy, no ha sido aprobado el T\u00edtulo I de su Libro VI que es el que en teor\u00eda deber\u00eda regular las disposiciones generales en materia de obligaciones. Otra cuesti\u00f3n es si las Comunidades Aut\u00f3nomas tienen o no competencia en materia de disposiciones generales sobre obligaciones ya que las bases de las obligaciones contractuales son competencia exclusiva del estado ex art\u00edculo 149.1.8\u00aa <\/a>de la Constituci\u00f3n, pero no es el tema que ahora nos ocupa.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed pues, deber\u00e1 aplicarse la normativa general sobre obligaciones del C\u00f3digo Civil y, por tanto, la doctrina que al respecto ha establecido el Tribunal Supremo y ratificada en la mencionada sentencia de 20 de noviembre de 2018.<\/p>\n\n\n\n

\u00danicamente habr\u00e1 que tener en cuenta que en el caso concreto de que el impago sea debido a la imposibilidad de obtener financiaci\u00f3n, la regulaci\u00f3n catalana prev\u00e9 que si la imposibilidad no es debida a negligencia del comprador \u00e9ste podr\u00e1 desistir sin perder las cantidades entregadas a cuenta, salvo que se haya pactado lo contrario. Pero esto no afecta a la aplicaci\u00f3n de la doctrina expuesta m\u00e1s que en este concreto supuesto. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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