{"id":4191,"date":"2017-06-10T18:24:00","date_gmt":"2017-06-10T17:24:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4191"},"modified":"2020-06-18T11:54:58","modified_gmt":"2020-06-18T10:54:58","slug":"venta-de-edificios-enteros-y-retracto-arrendaticio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/venta-de-edificios-enteros-y-retracto-arrendaticio\/","title":{"rendered":"Venta de edificios enteros y retracto arrendaticio"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Con la nueva activaci\u00f3n del mercado inmobiliario que estamos viviendo han retornado las operaciones inmobiliarias de compraventas de edificios para su posterior rehabilitaci\u00f3n, reforma, transformaci\u00f3n o cambio de destino. En estos casos el inter\u00e9s econ\u00f3mico de la operaci\u00f3n estriba en la adquisici\u00f3n de la totalidad del edificio como unidad patrimonial y econ\u00f3mica, y no solamente de una parte del mismo. No obstante, la existencia de derechos de retracto o adquisici\u00f3n preferente de los inquilinos y arrendatarios del inmueble y su posible ejercicio pueden frustrar la venta unitaria, con la consiguiente p\u00e9rdida de inter\u00e9s del comprador por llevar a cabo la operaci\u00f3n<\/p>\n\n\n\n

Para el an\u00e1lisis jur\u00eddico de esta cuesti\u00f3n, como en casi todas las cuestiones arrendaticias, hay que partir de la fecha de los contratos de arrendamiento que pudieran estar en vigor porque, como es sabido, en la actualidad coexisten dos leyes de arrendamientos urbanos: la antigua (Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, con las modificaciones introducidas por las Disposiciones Transitorias de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994), que se aplica a los contratos de arrendamiento concertados antes del d\u00eda 1 de enero de 1995, y la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, aplicable a los contratos posteriores a aquella fecha y a los anteriores que se encuentren en t\u00e1cita reconducci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

A.- Contratos de arrendamiento regidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Esta Ley, de forma clara, no concede, en caso de venta de la totalidad del edificio -aunque est\u00e9 dividido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal- derechos de adquisici\u00f3n preferente a los arrendatarios.<\/p>\n\n\n\n

En efecto, el apartado 7 de su art\u00edculo 25<\/a> dice: \u201cNo habr\u00e1 lugar a los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que forma parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se venden de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. Si en el inmueble s\u00f3lo existiera una vivienda, el arrendador tendr\u00e1 todos los derechos de tanteo y retracto previstos en este art\u00edculo\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Este art\u00edculo, por consiguiente, excluye el retracto arrendaticio no solamente cuando se efect\u00faa la venta conjunta de la totalidad de los pisos y locales que existan en el edificio por parte de un solo propietario a un solo comprador, aunque se haya procedido con anterioridad a su divisi\u00f3n horizontal, sino tambi\u00e9n:<\/p>\n\n\n\n

 Si son varios los propietarios del edificio que venden a un mismo comprador, en forma conjunta, la totalidad de las viviendas y locales que poseen en el edificio.<\/p>\n\n\n\n

 Si cualquier propietario del edificio vende a un comprador, en forma conjunta, todos los pisos y locales que tenga en un mismo edificio, aunque no sean todos los existentes.<\/p>\n\n\n\n

Tanto en la \u201cventa conjunta total\u201d como en la \u201cventa conjunta parcial\u201d los arrendatarios con contratos sujetos a la regulaci\u00f3n de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 carecen de derechos de adquisici\u00f3n preferente, por lo que en estos casos tampoco es necesario, para inscribir en el Registro de la Propiedad la transmisi\u00f3n, efectuarles la notificaci\u00f3n fehaciente a que se refiere el mismo art\u00edculo 25 en su apartado 5<\/a>.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

La raz\u00f3n de ser de esta exclusi\u00f3n es que en estos casos, como destaca la jurisprudencia, se ha procedido a la venta de una unidad patrimonial, sin que se pueda entender que el arrendatario pueda tener derecho a la adquisici\u00f3n preferente de la vivienda o local arrendado, pues se proceder\u00eda a la ruptura de la unidad de la venta, puesto que cabe entender que cuando se ha procedido a la transmisi\u00f3n de la totalidad de las viviendas o locales del inmueble se ha realizado en su conjunto, por ser el inter\u00e9s de las partes y, por lo tanto, el romper esa unidad de la venta implicar\u00eda la p\u00e9rdida del inter\u00e9s en el comprador para la adquisici\u00f3n, partiendo del hecho de que no es igual el precio de una vivienda o local considerada de forma individual, aunque en la escritura p\u00fablica se fije un precio para cada una de las viviendas o locales.<\/em><\/p>\n\n\n\n

B.- Arrendamientos anteriores a la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que no se encuentren en t\u00e1cita reconducci\u00f3n<\/span><\/h2>\n\n\n\n

La Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de 24 de diciembre de 1964, se refiere a las ventas conjuntas en su art. 47<\/a>, que dispone: \u201cen los casos de ventas por pisos, aunque se transmitan por plantas o agrupados a otros, podr\u00e1 el inquilino o arrendatario utilizar el derecho de tanteo sobre el piso o local que ocupare<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Tanto en la \u201cventa conjunta total\u201d como en la \u201cventa conjunta parcial\u201d los arrendatarios con contratos sujetos a la regulaci\u00f3n de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 carecen de derechos de adquisici\u00f3n preferente<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Como vemos, no se refiere esta norma legal a la venta de la totalidad de un edificio compuesto de viviendas y locales, sino a las ventas de pisos por plantas de un edificio o \u201cagrupados a otros\u201d, supuestos en los que resulta dif\u00edcil pensar que pueda existir una unidad patrimonial y econ\u00f3mica.<\/p>\n\n\n\n

La jurisprudencia ha venido declarando con reiteraci\u00f3n que el retrayente ha de serlo de toda la finca transmitida, de modo que cuando el arrendador enajena una finca mayor que la que el arrendatario tiene arrendada no es posible el derecho de retracto (Sentencias del TS de 29\/1\/1966, 9\/10\/1966, 24\/5\/1982, 27\/3\/1989, 9\/2\/1994, 27\/4\/94, 27\/11\/2001), descartando la posibilidad del retracto parcial, ya que es preciso que quien ejercita el retracto arrendaticio sea inquilino o arrendatario de la finca vendida y no solo de parte de ella, no pudiendo adquirir por retracto m\u00e1s de lo que posea en arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, por ejemplo en la sentencia de 30\/4\/85, refiri\u00e9ndose a la venta de la totalidad de una finca como unidad, llega a la conclusi\u00f3n de que no puede pretenderse el retracto de uno de los pisos por el inquilino de \u00e9ste.<\/p>\n\n\n\n

En la sentencia de 8\/10\/1998 se desestima la demanda de retracto porque la venta se hab\u00eda efectuado de la totalidad del inmueble, siendo el recurrente arrendatario del local bajo. En ella se dice: \u201cLa finca estaba compuesta de s\u00f3tano, planta baja, tres pisos y uno m\u00e1s que act\u00faa como buhardilla, por lo que en aplicaci\u00f3n del art. 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el retracto no resulta eficaz y de procedencia, al no concurrir los presupuestos exigidos para la viabilidad de la acci\u00f3n, ya que se trata de la venta de un edificio en su conjunto arquitect\u00f3nico, que conforma una sola unidad f\u00edsica y jur\u00eddica, y as\u00ed lo ha declarado la reiterada doctrina jurisprudencial de esta Sala<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Y en la sentencia de 6\/4\/1995 en un supuesto de hecho an\u00e1logo, tambi\u00e9n se rechaza el retracto del arrendatario de parte del edificio: \u201cEl recurrente no prob\u00f3 en forma alguna que los locales que lleva en arriendo constituyeran finca independiente del resto y, como tal, hubiera sido objeto de transmisi\u00f3n onerosa al recurrido\u2026..pues el precepto del art\u00edculo 47 de la Ley especial es bien claro, en cuanto exige imperativamente que en los casos de venta del propietario a terceros, podr\u00e1 el arrendatario o inquilino ejercitar los derechos preferenciales sobre \u201del piso o local que ocupe\u201d, es decir, que no puede desgajarse del resto del inmueble, al transmitirse \u00e9ste en su plenitud f\u00edsica, como es la pretensi\u00f3n del recurrente en el actual proceso; por lo que qued\u00f3 desarticulada su acci\u00f3n, para acceder a la subrogaci\u00f3n como retrayente en lugar del adquirente<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En todos estos casos el total edificio constitu\u00eda una sola finca registral, una unidad arquitect\u00f3nica y jur\u00eddica, no se hab\u00eda efectuado la divisi\u00f3n en propiedad horizontal, y el precio tambi\u00e9n era unitario, por lo que no cab\u00eda entender que se hab\u00eda efectuado por el arrendador vendedor la \u201cagrupaci\u00f3n\u201d a que se refiere el art\u00edculo 47 de la Ley.<\/p>\n\n\n\n

A la vista de toda esta doctrina jurisprudencial se puede afirmar que cuando se vende de esta forma un edificio no cabe el retracto del inquilino o arrendatario que no lo sea de la totalidad.<\/p>\n\n\n\n

Venta de un edificio dividido en propiedad horizontal<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Pero \u00bfy cu\u00e1ndo se vende un edificio que ya est\u00e1 dividido en propiedad horizontal y, por ello, ya est\u00e1 integrado por distintas fincas registrales jur\u00eddicamente independientes?<\/p>\n\n\n\n

La sentencia del TS de 8\/4\/2000 estudia un supuesto en el que lo vendido fue un complejo comercial en el que se ubicaban, entre otros, tres locales comerciales que constitu\u00edan fincas registrales independientes. El Tribunal declar\u00f3 procedente el retracto arrendaticio, razonando as\u00ed en la sentencia: \u201cBasta leer la inscripci\u00f3n registral que caus\u00f3 la venta y la escritura p\u00fablica en que se formaliz\u00f3 para apercibirse de que los locales arrendados fueron objeto de venta agrupados a otros. Dice la primera al referirse a cada local arrendado: \u201cla venta en uni\u00f3n de ciento tres fincas (registrales) m\u00e1s<\/strong>\u201d. En la segunda se describen todas y cada una de las que se transmit\u00edan.No puede aceptarse que por haberse realizado una venta en globo, por un \u00fanico precio, se burlen los derechos del arrendatario<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La sentencia m\u00e1s reciente del mismo Tribunal, de fecha 10\/11\/2010, estima tambi\u00e9n la demanda de retracto de un arrendatario de local de negocio de un edificio dividido en propiedad horizontal que se transmite por un precio unitario a la demandada compradora. El Alto Tribunal reitera como doctrina jurisprudencial que \u201del derecho de retracto reconocido al arrendatario en el art\u00edculo 48 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 se ha de considerar aplicable no s\u00f3lo en los casos en que se venda un \u00fanico piso o planta destinados a vivienda o local de negocio, sino tambi\u00e9n en aqu\u00e9llos otros en los que el propietario proceda a la agrupaci\u00f3n de dos o m\u00e1s pisos o locales y realice la venta conjunta de los mismos por un solo precio<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Pero esta sentencia recae sobre un caso con connotaciones f\u00e1cticas peculiares que llevan al Tribunal a la conclusi\u00f3n que hab\u00eda efectuado el vendedor a una agrupaci\u00f3n voluntaria de fincas, ya que hab\u00eda adquirido de la anterior arrendadora el local arrendado junto con otros inmuebles situados en el mismo edificio e, igualmente, adquiri\u00f3 otros departamentos del edificio de otros propietarios con el fin de hacer suyo la totalidad del edificio. La anterior arrendadora, de la que la entidad demandada adquiri\u00f3 el local objeto del litigio, no era la \u00fanica propietaria del mismo. Por ello no pod\u00eda ser aplicable la doctrina jurisprudencial que niega la posibilidad de ejercitar el derecho de retracto cuando la compraventa tiene por objeto la totalidad del edificio, como unidad patrimonial, ya que la venta de todas las entidades integrantes del edificio no se hab\u00eda efectuado por el arrendador vendedor, aunque de \u00e9ste se adquirieran cuatro por un precio unitario.<\/p>\n\n\n\n

A nuestro entender, ninguna de estas dos sentencias supone cambio o variaci\u00f3n de la jurisprudencia anterior sobre la inexistencia del derecho de retracto cuando se vende la totalidad del edificio, como unidad patrimonial superior originaria, aunque haya sido dividida jur\u00eddicamente en propiedad horizontal. Siempre que, claro est\u00e1, en la escritura de transmisi\u00f3n se haga constar esta realidad de venta de un edificio por un solo precio, por el propietario \u00fanico del mismo a un \u00fanico comprador, y no como en el caso de la sentencia del TS de 8\/4\/2000 de una finca \u201cen uni\u00f3n de otras<\/em><\/strong>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Y es que, en definitiva, la hip\u00f3tesis de agrupaci\u00f3n a que se refiere el art\u00edculo 47 de la LAU de 1964 va encaminada a evitar el fraude legal, pero no es apreciable cuando la enajenaci\u00f3n abarca la totalidad de un edificio que sigue constituyendo una unidad patrimonial originaria perteneciente a un propietario \u00fanico, aunque est\u00e9 dividido en propiedad horizontal.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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