{"id":4193,"date":"2017-12-10T18:25:28","date_gmt":"2017-12-10T17:25:28","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4193"},"modified":"2020-06-11T18:36:29","modified_gmt":"2020-06-11T17:36:29","slug":"ultima-doctrina-sobre-la-eficacia-de-la-prohibicion-estatutaria-de-usos-turisticos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/ultima-doctrina-sobre-la-eficacia-de-la-prohibicion-estatutaria-de-usos-turisticos\/","title":{"rendered":"\u00daltima doctrina sobre la eficacia de la prohibici\u00f3n estatutaria de usos tur\u00edsticos"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Tras la reforma de la regulaci\u00f3n legal de la propiedad horizontal en Catalu\u00f1a, operada por Ley 5\/2015 de 13 de mayo, y para los nuevos acuerdos posteriores a su entrada en vigor, no es aplicable ya la norma que se encontraba en la anterior redacci\u00f3n del Art. 553-25.4 conforme a la cual los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y disfrute de cualquier propietario o propietaria requer\u00edan que \u00e9ste los consintiera expresamente<\/p>\n\n\n\n

Los Estatutos de la Comunidad constituyen un conjunto de reglas plasmadas por escrito y con fuerza de ley, establecidas por el promotor o de com\u00fan acuerdo por los copropietarios de un edificio sujeto al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, para completar y desarrollar la ordenaci\u00f3n legal. El art\u00edculo 553-11 CCC nos dice que regulan los aspectos referentes al r\u00e9gimen jur\u00eddico real de la Comunidad, pudiendo contener reglas sobre el destino, uso y aprovechamiento de los elementos comunes y de los elementos privativos, limitaciones de uso y dem\u00e1s cargas de los elementos privativos; ejercicio de los derechos y cumplimiento de las obligaciones, entre otras materias.<\/p>\n\n\n\n

Los Estatutos tienen car\u00e1cter convencional, pueden ser establecidos por el promotor al otorgar el t\u00edtulo constitutivo, o por los copropietarios; una vez acordados se convierten en normas que no pueden ser modificadas sino por acuerdo de los propietarios con las mayor\u00edas requeridas por la ley.<\/p>\n\n\n\n

En Catalu\u00f1a la modificaci\u00f3n de los Estatutos no requiere del acuerdo un\u00e1nime de los miembros de la Comunidad, sino solo de las cuatro quintas partes, seg\u00fan resulta del art\u00edculo 553-26.2 en relaci\u00f3n con el Art. 553-11 antes mencionado (\u201cEs preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n, para adoptar acuerdos de modificaci\u00f3n del t\u00edtulo de constituci\u00f3n y de los estatutos, salvo que el t\u00edtulo establezca otra cosa\u201d).<\/p>\n\n\n\n

Tras la reforma de la regulaci\u00f3n legal de la propiedad horizontal en Catalu\u00f1a, operada por Ley 5\/2015 de 13 de mayo, y para los nuevos acuerdos posteriores a su entrada en vigor, no es aplicable ya la norma que se encontraba en la anterior redacci\u00f3n del Art. 553-25.4 conforme a la cual los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y disfrute de cualquier propietario o propietaria requer\u00edan que \u00e9ste los consintiera expresamente. La redacci\u00f3n anterior de este apartado hab\u00eda provocado pol\u00e9mica judicial y doctrinal, inclin\u00e1ndose la \u00faltima jurisprudencia por aplicar la necesidad del consentimiento expreso \u00fanicamente en aquellos casos en que la prohibici\u00f3n o limitaci\u00f3n estatutaria se refiriera al uso de un piso o local concreto, y no a la generalidad de los departamentos de la Comunidad. Interpretarlo de otro modo, se razonaba, dejar\u00eda vac\u00eda de contenido la posibilidad de modificar los estatutos por el r\u00e9gimen de los 4\/5 en estos casos, volviendo a la regla de la unanimidad.<\/p>\n\n\n\n

En la actualidad, seg\u00fan la nueva redacci\u00f3n del Art. 553-25.4, el consentimiento expreso de los propietarios afectados s\u00f3lo es exigible cuando los acuerdos modifiquen la cuota de participaci\u00f3n, cuando priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de los elementos comunes y los que decidan la extinci\u00f3n del r\u00e9gimen de la propiedad horizontal simple o compleja. De todo lo anterior se desprende sin mayor dificultad que el acuerdo que limite las actividades que puedan realizarse en los elementos privativos, prohibiendo los usos tur\u00edsticos, adoptado por la Comunidad con el quorum previsto en el art\u00edculo 553-26.2 del CCC es v\u00e1lido e inscribible en el Registro de la Propiedad. El problema que se plantea ahora es el de la retroactividad o irretroactividad el acuerdo comunitario. Y no s\u00f3lo respecto de actividades ya implantadas legalmente en el inmueble, sino de usos tur\u00edsticos futuros legalizables, por no estar prohibidos por el ordenamiento urban\u00edstico.<\/p>\n\n\n\n

Dos resoluciones recientes, una de car\u00e1cter no jurisdiccional y otra judicial, del Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a analizan esta cuesti\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n

1) La Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3 General de Dret i d\u00b4Entitats Jur\u00eddiques (DGDEJ) de 6 de febrero de 2017. <\/strong>Se produce respecto de la inscripci\u00f3n de un acuerdo posterior a la entrada en vigor de la reforma de la Ley 5\/2015. En el acuerdo se establec\u00eda que \u201cninguno de los departamentos del inmueble se podr\u00e1 destinar a apartamento o a vivienda de uso tur\u00edstico.\u201d<\/p>\n\n\n\n

La registradora de la propiedad acord\u00f3 suspender la inscripci\u00f3n porque el acuerdo \u201cno cuenta con el consentimiento de todos los propietarios (\u2026.), que es necesario porque (\u2026..) contiene una limitaci\u00f3n de uso de los elementos privativos en lo que se refiere a actividades de apartamentos tur\u00edsticos, por lo que se trata de un acto que afecta de forma individualizada los derechos de los propietarios\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

La Direcci\u00f3n General se cuestiona, en primer t\u00e9rmino, si una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo, o de los estatutos, puede establecer ex novo restricciones del derecho de propiedad sin el consentimiento del propietario el elemento privativo afectado, un propietario que adquiri\u00f3 su propiedad en un momento en el que no exist\u00eda la restricci\u00f3n que ahora se establece y que, por tanto, ve limitadas sus facultades de uso por una norma ex post facto que no ha consentido, y si la modificaci\u00f3n operada por la Ley 5\/2015 ha de suponer un cambio en la doctrina mantenida por la Direcci\u00f3n bajo la vigencia de la antigua redacci\u00f3n del art\u00edculo 553-25.4, en el sentido de que necesitaba el acuerdo para su inscripci\u00f3n el consentimiento expreso del propietario afectado, que no se consideraba obtenido si hubo oposici\u00f3n del mismo aunque luego no impugnara el acuerdo, ni tampoco del copropietario que se abstuvo en la votaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

El acuerdo que limite las actividades que puedan realizarse en los elementos privativos, prohibiendo los usos tur\u00edsticos, adoptado por la Comunidad con el quorum previsto en el art\u00edculo 553-26.2 del CCC es v\u00e1lido e inscribible en el Registro de la Propiedad<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

A entender de la Direcci\u00f3n, ni la Comunidad de Propietarios puede limitar sustancialmente el uso de los elementos privativos por mucho que lo haga con la mayor\u00eda m\u00e1s que cualificada del 80%, ni uno o diversos propietarios en minor\u00eda pueden disfrutar de una especie de derecho de veto que impida a la mayor\u00eda la adopci\u00f3n de los acuerdos. As\u00ed, si un propietario ha adquirido su elemento privativo en un momento en que en el Registro no aparec\u00edan las normas de la Comunidad que lo limitaban a un uso determinado, no puede ser privado de \u00e9ste contra su voluntad, pero tampoco puede impedir, con su voto contrario, que la norma de la Comunidad aprobada por la mayor\u00eda del 80% o m\u00e1s acceda al Registro de la Propiedad, de manera que, una vez inscrita, los futuros adquirentes no podr\u00e1n alegar desconocimiento y se ver\u00e1n privados del uso que las normas limitan o proh\u00edben. Dicho de otra manera, los propietarios disidentes podr\u00e1n continuar usando el elemento privativo de manera ajustada a la que establec\u00edan los estatutos cuando lo adquirieron, mientras sean propietarios. Incluso podr\u00e1n modificar el elemento privativo para destinarlo al uso que los estatutos ahora proh\u00edben, pero que cuando adquirieron el inmueble no estaba prohibido.<\/p>\n\n\n\n

\u201cEn conclusi\u00f3n, dice la Resoluci\u00f3n, la limitaci\u00f3n de uso aprobada con el voto favorable de m\u00e1s del 80% es inscribible, si bien, sobre la base del principio general de irretroactividad de las normas restrictivas de derechos, no afectar\u00e1 al propietario actual que no ha prestado consentimiento expreso, pero s\u00ed a los futuros adquirentes de su elemento privativo porque, cuando lo adquieran, la norma ya estar\u00e1 inscrita. Y, coherentemente, parece bueno subrayar que tanto la escritura de modificaci\u00f3n de los estatutos como la inscripci\u00f3n habr\u00e1n de ser cuidadosas y claras en dejar determinadas las entidades o los elementos privativos transitoriamente exceptuados de la limitaci\u00f3n de usos acordada\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

2) La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a de 19 de mayo de 2016<\/strong> matiza que se refiere a una demanda de cesaci\u00f3n interpuesta por la Comunidad contra una vivienda de uso tur\u00edstico que ten\u00eda licencia de actividad con anterioridad al acuerdo comunitario de prohibici\u00f3n del uso, pero todav\u00eda no se hab\u00eda iniciado la actividad. La Comunidad se basaba para la solicitar la cesaci\u00f3n en que la actividad estaba prohibida por los Estatutos y, adem\u00e1s, hab\u00eda producido reiteradas molestias. La sentencia de apelaci\u00f3n hab\u00eda desestimado la demanda comunitaria en su totalidad. La Comunidad interpuso recurso extraordinario por infracci\u00f3n procesal y recurso de casaci\u00f3n. Son estimados, pero respecto de la acci\u00f3n de cesaci\u00f3n fundamentada en las molestias y actos inc\u00edvicos de los usuarios de la vivienda.<\/p>\n\n\n\n

Nos interesa el razonamiento de la Sala respecto de la no aplicaci\u00f3n del acuerdo comunitario que modific\u00f3 los estatutos prohibiendo el uso tur\u00edstico: \u201ccuesti\u00f3n distinta es que el cambio de destino sea oponible con efectos retroactivos a terceros que adquirieron los pisos o locales sin que constase inscrita la limitaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad al impedirlo el art\u00edculo 553-11.3 CCC y por vulnerar el principio de seguridad jur\u00eddica establecido en el art\u00edculo 9.3 de la CE\u201d.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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