{"id":4196,"date":"2017-06-10T18:26:00","date_gmt":"2017-06-10T17:26:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4196"},"modified":"2020-06-18T12:44:19","modified_gmt":"2020-06-18T11:44:19","slug":"tienen-las-juntas-rectoras-o-de-gobierno-de-las-comunidades-de-propietarios-capacidad-para-adoptar-acuerdos-art-553-15-7-ley-5-2015-de-13-de-mayo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/tienen-las-juntas-rectoras-o-de-gobierno-de-las-comunidades-de-propietarios-capacidad-para-adoptar-acuerdos-art-553-15-7-ley-5-2015-de-13-de-mayo\/","title":{"rendered":"\u00bfTienen las juntas rectoras o de gobierno de las comunidades de propietarios capacidad para adoptar acuerdos? (Art. 553.15.7 Ley 5\/2015 de 13 de mayo)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Se analiza en el presente estudio si las juntas de propietarios tienen atribuida una facultad de delegaci\u00f3n de sus facultades de adopci\u00f3n de acuerdos, o de suscribir contratos con terceros, por encima de la que les atribuye la Ley 5\/2015, de 13 de Mayo, y si la facultad que confiere el Art. 553.17.7 de dicha ley, de crear \u00f3rganos distintos al del presidente, la secretar\u00eda o el Administrador de Fincas permite atribuirles competencias atribuidas por ley, de modo exclusivo, a la junta de propietarios<\/p>\n\n\n\n

Planteamos un tema de mucho inter\u00e9s y relevancia en el desarrollo de la vida de las comunidades de propietarios en relaci\u00f3n a la necesidad de ajustarse a lo dispuesto en el Art. 553.25 de la Ley 5\/2015 de 13 de Mayo<\/a>, que fija el \u201cR\u00e9gimen de adopci\u00f3n de acuerdos\u201d y el respectivo quorum para cada supuesto concreto, recogiendo en el n\u00ba 26 del Art. 553 los supuestos de quorum especiales, y se\u00f1alando el Art. 553.19<\/a> que \u201cla junta de propietarios tiene las competencias no atribuidas expresamente a otros \u00f3rganos\u2026\u201d y, entre ellas, la adopci\u00f3n de los acuerdos incluidos en el orden del d\u00eda que se contempla en el Art. 553.21.4<\/a> de la citada ley.<\/p>\n\n\n\n

Pero la cuesti\u00f3n que surge es si la comunidad podr\u00e1 constituir lo que se denomina una \u201cjunta de gobierno\u201d para cumplir funciones de mera administraci\u00f3n o apoyo al presidente, lo que se permite en el Art. 553.15.7<\/a> al se\u00f1alar que \u201clos estatutos pueden regular la creaci\u00f3n de otros \u00f3rganos, adem\u00e1s de los establecidos por el apartado 1\u201d, siendo estos la presidencia, la secretar\u00eda y la junta de propietarios.<\/p>\n\n\n\n

La respuesta debe ser positiva, es decir, las comunidades de propietarios pueden crear y constituir en una junta, por mayor\u00eda simple, una junta de gobierno que auxilie al presidente. Ahora bien, \u00bfcabr\u00eda la posibilidad de que la junta de propietarios pudiera delegar en esta junta rectora la adopci\u00f3n de determinados acuerdos, aunque fueran solo los que exigiesen mayor\u00eda simple?<\/p>\n\n\n\n

La respuesta debe ser tajantemente negativa. Y debe extremarse el cuidado para que una junta rectora no adopte acuerdos, ya que la junta de propietarios no tiene capacidad de delegaci\u00f3n. Pese a ello, somos conscientes de que hoy en d\u00eda existe la tendencia, no solo en las comunidades de propietarios, sino en cualquier \u00f3rgano de gesti\u00f3n en general, de agilizar la resoluci\u00f3n de los problemas que surgen en el d\u00eda a d\u00eda en lugar de derivarlos a otros \u00f3rganos. Y en las comunidades el problema que surge es que solo el Administrador de Fincas tiene reconocida la capacidad de actuar de forma urgente en los casos en que se han de adoptar medidas y decisiones que no admiten demora, como pueden ser las obras que no puedan retrasarse hasta la celebraci\u00f3n de una junta y que, obviamente, no comprometen en exceso el presupuesto de la comunidad. Y es que si, por ejemplo, se han detectado en elementos comunes defectos que deben ser urgentemente reparados, como en la fachada cuando comprometen la seguridad de comuneros y\/o terceros, el Administrador de Fincas debe actuar de urgencia. Pero, en otros casos, algunas comunidades de propietarios suelen adoptar acuerdos en junta que legitiman o autorizan a las juntas rectoras o juntas de gobierno que funcionan en casi todas las comunidades para que lleven a cabo acuerdos que, en principio, deber\u00edan atribuirse a las juntas. De ah\u00ed que surja el problema de si las juntas de propietarios tienen capacidad para autorizar a estas juntas rectoras a que adopten acuerdos atribuidos en el Art. 553.25 y 26<\/a> a las juntas de propietarios.<\/p>\n\n\n\n

Cierto y verdad es que cuando se cuestiona esta competencia suelen existir voces que apoyan esta legitimidad de las juntas rectoras de adoptar acuerdos si lo hacen por delegaci\u00f3n en la operatividad de su funcionamiento, y su practicidad frente a los problemas de convocar junta y debatir y discutir sobre la adopci\u00f3n de acuerdos de suscripci\u00f3n de contratos, del tipo que sean. Por ello, interesante resulta la figura en las comunidades de las juntas de gobierno a las que la Ley 5\/2015 les puede dar cabida en el Art. 553.15.7. Se trata de una v\u00eda que permite garantizar la representatividad de los vecinos en aquellas medidas de administraci\u00f3n y gesti\u00f3n diaria que podr\u00edan ser llevadas a cabo por el presidente, pero que con ellas se democratiza la ejecuci\u00f3n de acuerdos por un \u00f3rgano colegiado de representaci\u00f3n de la comunidad que permite escuchar en los actos de administraci\u00f3n y gesti\u00f3n diaria a representantes de los vecinos que pueden haber sido elegidos tambi\u00e9n en junta de propietarios, lo que, adem\u00e1s de ser m\u00e1s eficaz que las aisladas y solitarias decisiones del presidente en asuntos de mera administraci\u00f3n, resulta m\u00e1s econ\u00f3mico que estar consultando a la junta todas aquellas cuestiones que no le est\u00e1n atribuidas por ley y que s\u00ed que pueden ser llevadas a cabo por una citaci\u00f3n telef\u00f3nica a los miembros de la junta de gobierno.<\/p>\n\n\n\n

La junta de gobierno no puede excederse en la adopci\u00f3n de acuerdos que puedan perjudicar a comuneros, y que sean atribuidas por la ley a la junta de propietarios<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

As\u00ed, la junta de propietarios es el m\u00e1ximo \u00f3rgano de gobierno y, por sus acuerdos tomados v\u00e1lidamente, se expresa la voluntad de los copropietarios en las materias que tiene atribuidas, entre otras, conocer y decidir los asuntos de inter\u00e9s general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para mejorar el servicio com\u00fan, y determinar las normas de r\u00e9gimen interior, cuya aprobaci\u00f3n requiere solo de mayor\u00eda simple, esto es, la misma que se requiere para cualquier asunto ordinario. Y en la junta de propietarios se puede aprobar la creaci\u00f3n de estas juntas rectoras.<\/p>\n\n\n\n

Por otro lado, como se\u00f1ala la SAP de Madrid de fecha 14 de Febrero de 2006<\/a>, la junta de gobierno tiene simples facultades de gesti\u00f3n (\u00abgesti\u00f3n cotidiana de los elementos comunes, de su uso y de su mantenimiento\u00bb) y no es una junta de propietarios. Por ello, la delegaci\u00f3n expresa a la junta de gobierno de todas las facultades legales o estatutarias referidas a las normas de r\u00e9gimen interior de la comunidad, en realidad est\u00e1 vac\u00eda de contenido y ser\u00eda nula de pleno derecho.<\/p>\n\n\n\n

En el caso analizado por esta sentencia nunca puede interpretarse que con una delegaci\u00f3n de la junta de propietarios la junta de gobierno tenga facultades sobre asuntos que puedan suponer perjuicios para alg\u00fan propietario que no tenga obligaci\u00f3n jur\u00eddica de soportarlo, o del caso que sean. Es decir, la junta de gobierno no puede excederse en la adopci\u00f3n de acuerdos que puedan perjudicar a comuneros, y que sean atribuidas por la ley a la junta de propietarios. Como se\u00f1ala esta sentencia, que, dicho de otra forma, para que la junta de gobierno pudiera decidir si un concreto cerramiento con rejas de una terraza (aunque sea de uso privativo) es asumible o no por la comunidad, primero deber\u00eda existir un norma de r\u00e9gimen interior aprobada por la junta de propietarios que estableciera qu\u00e9 tipo de cerramientos pueden hacerse, de forma que la junta de gobierno podr\u00eda, eso s\u00ed, decidir si el cerramiento propuesto por alg\u00fan propietario a la junta de gobierno para su autorizaci\u00f3n se adecua o no a la norma de r\u00e9gimen interior.<\/p>\n\n\n\n

Es decir, que una de las funciones de esas juntas es la de aprobar, por ejemplo, peticiones de cerramientos para valorar si se adecuan al preceptivo modelo que ya aprob\u00f3 la junta y que no se salgan de lo preestablecido, con lo que se evita que se tenga que convocar junta para estos casos. Quiz\u00e1s desde esta perspectiva la junta de gobierno s\u00ed que podr\u00eda tener algunas competencias. Por ejemplo, en materia de control de si los cerramientos que se solicitan por algunos comuneros cumplen los presupuestos y\/o requisitos aprobados por la junta de propietarios, ya que lo que se aconseja en estos casos, para evitar reiteradas peticiones a la junta general, es que si se fija el patr\u00f3n por el que deben seguirse los cerramientos en una junta y se aprueba este por mayor\u00eda simple se podr\u00e1 delegar en una junta rectora que fiscalice si las peticiones sobre cerramientos se ajustan a lo aprobado con car\u00e1cter general por la junta. Pero en otros casos lo que no puede la junta general es desapoderarse de sus funciones y competencias y ceder a la junta rectora las que a aquellas est\u00e1n atribuidas por ley.<\/p>\n\n\n\n

La junta rectora auxilia al presidente y tambi\u00e9n al Administrador de Fincas en tareas de mera administraci\u00f3n que no conlleven la adopci\u00f3n de acuerdo alguno. Sin embargo, suele ser pr\u00e1ctica muy habitual la de que, por ejemplo, en materia de obras en la comunidad, sea la junta rectora la que apruebe la empresa que va a ejecutar la obra tras haberles presentado los presupuestos y haber dado la junta de propietarios el V\u00baB\u00ba por el acuerdo alcanzado. De ninguna manera puede la junta adoptar esos acuerdos, ni comprometer a la comunidad de propietarios en la adopci\u00f3n de acuerdos sobre contratos que vinculen a la comunidad, ya que esta junta no puede realizar contratos porque, al no tener capacidad para ello, no podr\u00edan vincular en modo alguno a la comunidad y se tratar\u00eda de un v\u00ednculo contractual personal de las personas que conforman la junta rectora, y en modo alguno la comunidad se sentir\u00eda vinculada y obligada a asumir los contratos que la junta rectora hubiera asumido, lo que acarrear\u00eda problemas personales con los miembros que conforman la junta rectora al responder con su persona y patrimonio ante las eventuales consecuencias negativas de un contrato firmado por esta junta.<\/p>\n\n\n\n

Aparte de la posible nulidad de las operaciones contractuales de los actos de las juntas de gobierno de las comunidades, el principal problema que se deriva a sus miembros es el de la atribuci\u00f3n personal a estos de las consecuencias contractuales por excederse en esa adopci\u00f3n de acuerdos para la que no tienen competencia legal. N\u00f3tese que cuando el Art. 553.15.7<\/a> permite la constituci\u00f3n de \u00f3rganos distintos a los antes citados, en modo alguno admite o permite la facultad de delegaci\u00f3n o desapoderamiento a la junta de propietarios de facultades que le corresponde por ley y, adem\u00e1s, de forma indelegable.\u00a0<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF Se analiza en el presente estudio si las juntas de propietarios tienen atribuida una facultad de delegaci\u00f3n de sus facultades de adopci\u00f3n de acuerdos, o de suscribir contratos con terceros, por encima de la que les atribuye la Ley 5\/2015, de 13 de Mayo, y si la facultad que confiere el Art. 553.17.7 de […]<\/p>\n","protected":false},"author":13,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":6},"categories":[84],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Clara Valls","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/claravalls\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4196\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/13\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=4196"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4196\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":6032,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4196\/revisions\/6032\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=4196"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=4196"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=4196"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}