{"id":4213,"date":"2017-06-10T18:38:00","date_gmt":"2017-06-10T17:38:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4213"},"modified":"2020-06-11T18:42:54","modified_gmt":"2020-06-11T17:42:54","slug":"problematica-de-les-clausules-sol-i-altres-condicions-generals-de-la-contractacio-hipotecaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/problematica-de-les-clausules-sol-i-altres-condicions-generals-de-la-contractacio-hipotecaria\/","title":{"rendered":"Problem\u00e0tica de les cl\u00e0usules s\u00f2l i altres condicions generals de la contractaci\u00f3 hipotec\u00e0ria"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Les contradict\u00f2ries sent\u00e8ncies de diversos tribunals de just\u00edcia al voltant de l\u2019abusivitat de les cl\u00e0usules s\u00f2l aconsellarien prud\u00e8ncia i valoraci\u00f3 de riscos abans d\u2019iniciar la via judicial per reclamar-ne exclusivament les despeses notarials, registrals i tribut\u00e0ries<\/p>\n\n\n\n

En principi, les cl\u00e0usules s\u00f2l no s\u00f3n per se abusives. Per declarar la seva abusivitat cal que es compleixin els par\u00e0metres fixats pel Tribunal Suprem: sent\u00e8ncies de 9 de maig de 2013 (Roj: STS 1916\/2013), de 25 de mar\u00e7 de 2015 (Roj: STS 1280\/2015), de 24 de febrer de 2017 (Roj: STS 477\/2017) i de 9 de mar\u00e7 de 2017 (Roj: STS 788\/2017), en relaci\u00f3 amb la doctrina fixada pel mateix TS respecte del control de transpar\u00e8ncia. Per la seva banda, el Tribunal de Just\u00edcia de la Uni\u00f3 Europea ha establert de forma reiterada (sent\u00e8ncies de 26 d\u2019octubre de 2006, assumpte C-168\/05; de 6 d\u2019octubre de 2009, assumpte C-40\/08; de 30 de maig de 2013, assumpte C-488\/11; de 21 de desembre de 2016, assumptes acumulats C-154\/15, C-307\/15 i C-308\/15; i de 26 de gener de 2017, assumpte C-421\/14) que l\u2019Art. 6.1 de la Directiva 93\/13\/CEE \u00e9s una disposici\u00f3 de car\u00e0cter imperatiu, que equival a les disposicions nacionals que en l\u2019ordenament intern tenen rang de normes d\u2019ordre p\u00fablic.<\/p>\n\n\n\n

Fins arribar a aquesta situaci\u00f3 ha passat un aut\u00e8ntic tsunami jur\u00eddic, iniciat amb la sent\u00e8ncia del Tribunal de Just\u00edcia de la Uni\u00f3 Europea de 13 de mar\u00e7 de 2013 (Cas Aziz) i culminat amb les sent\u00e8ncies del TJUE de 21 de desembre de 2016 i de 26 de gener de 2017, que han provocat una aut\u00e8ntica \u201crevoluci\u00f3 processal\u201d en el nostre ordenament. Com succeeix en el moment que s\u00f3n institucions profundament arrelades les afectades, encara haur\u00e0 de passar temps per digerir la nova situaci\u00f3 processal que s\u2019ha creat, sobretot perqu\u00e8 el nostre legislador no ha contribu\u00eft encara a adaptar la nostra llei processal civil al principi d\u2019efectivitat proclamat per la jurisprud\u00e8ncia del TJUE.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfEn quina situaci\u00f3 es troba el consumidor que t\u00e9 un contracte de pr\u00e9stec hipotecari amb una cl\u00e0usula s\u00f2l que va arribar a un acord extrajudicial amb el banc o va concloure el seu procediment judicial amb una resoluci\u00f3 definitiva i ferma, sense poder-se  beneficiar dels efectes retroactius (ex tunc) de la cl\u00e0usula s\u00f2l declarada abusiva? La soluci\u00f3 passa per determinar si la jurisprud\u00e8ncia comunit\u00e0ria permet declarar l\u2019abusivitat d\u2019una cl\u00e0usula contractual subscrita entre un professional i un consumidor amb els efectes derivats d\u2019aquesta declaraci\u00f3 de nul\u00b7litat en la seva integritat, quan estem davant d\u2019un procediment judicial que, d\u2019acord amb les normes processals, pot veure\u2019s afectat pels efectes de la cosa jutjada formal o material (Arts. 207 i 222 de la Llei d\u2019Enjudiciament Civil) o pels efectes derivats de la cosa jutjada virtual (Art. 400,2 de la LEC). I la soluci\u00f3 \u00e9s positiva. No nom\u00e9s per la jurisprud\u00e8ncia comunit\u00e0ria que fins ara ha resolt sobre la mat\u00e8ria (sent\u00e8ncies de 20 de setembre de 2011, assumpte F-08\/05 REV; de 5 de desembre de 2013, assumpte C-413\/12, ap. 39; d\u201911 de novembre de 2015, assumpte C-505\/14, ap. 45; de 9 de setembre de 2015, assumpte C-160\/14, ap. 50), sin\u00f3 pel que es despr\u00e8n d\u2019una atenta lectura de les sent\u00e8ncies del Tribunal de Just\u00edcia de la Uni\u00f3 Europea de 21 de desembre de 2016 i de 26 de gener de 2017. La primera d\u2019aquestes dues sent\u00e8ncies no resol la q\u00fcesti\u00f3 dels efectes negatius excloents de la cosa jutjada (per ser una mat\u00e8ria que correspon regular a cada un dels Estats membres), confirmant aix\u00ed que el Tribunal Suprem podia declarar leg\u00edtimament en la seva sent\u00e8ncia de 9 de maig de 2013 que no afectava les situacions definitivament decidides per resolucions judicials anteriors amb for\u00e7a de cosa jutjada. Per\u00f2 la sent\u00e8ncia del TJUE de 26 de gener de 2017 analitza els efectes derivats de la cosa jutjada (ap.45), plantejant que el tribunal t\u00e9 l\u2019obligaci\u00f3 de procedir d\u2019ofici a un nou control judicial del contracte, en contra de les normes processals nacionals que apliquen el principi de cosa jutjada. Aquesta sent\u00e8ncia resol (ap. 54, par\u00e0grafs 2n. i 3r.) que la Directiva indicada s\u2019ha d\u2019interpretar en el sentit que no s\u2019oposa a all\u00f2 que disposa l\u2019Article 207 de la LEC \u2013que impedeix al jutge nacional realitzar d\u2019ofici un nou examen del car\u00e0cter abusiu de les cl\u00e0usules d\u2019un contracte quan ja hi ha un pronunciament sobre la legalitat del conjunt de les cl\u00e0usules d\u2019aquest contracte a la llum de la Directiva mitjan\u00e7ant una resoluci\u00f3 amb for\u00e7a jutjada\u2013 llevat que hi hagi una o diverses cl\u00e0usules contractuals l\u2019eventual car\u00e0cter abusiu de les quals no hagi estat encara examinat en un anterior control judicial del contracte controvertit i concl\u00f2s amb l\u2019adopci\u00f3 d\u2019una resoluci\u00f3 amb for\u00e7a de cosa jutjada. I s\u2019indica en aquesta mateixa sent\u00e8ncia que s\u2019ha d\u2019interpretar la Directiva en el sentit que el jutge nacional davant el qual el consumidor \u2013tot complint el que exigeix la norma\u2013 ha formulat un incident d\u2019oposici\u00f3, est\u00e0 obligat a apreciar, a inst\u00e0ncia de les parts o d\u2019ofici, quan disposi dels elements de fet i de Dret necessaris per fer-ho, l\u2019eventual car\u00e0cter abusiu d\u2019aquestes cl\u00e0usules.<\/p>\n\n\n\n

En relaci\u00f3 amb als acords extrajudicials assolits entre el prestatari i l\u2019entitat banc\u00e0ria o els acords transaccionals homologats judicialment, caldr\u00e0 centrar-se en el cas concret i fer un estudi minuci\u00f3s del tema. En ambd\u00f3s casos, per\u00f2, hi ha arguments per defensar la nul\u00b7litat del pacte assolit, pel rang d\u2019ordre p\u00fablic i dret imperatiu de l\u2019Article 6.1 de la Directiva, ra\u00f3 per la qual la seva infracci\u00f3 suposa la nul\u00b7litat de ple dret (Art. 83 del Text Ref\u00f3s de la Llei General per a la Defensa dels Consumidors i Usuaris i Art. 8 de la Llei de Condicions Generals de Contractaci\u00f3) i, a m\u00e9s, l\u2019Art. 19,4 de la LCGC la declara imprescriptible com a acci\u00f3 individual, amb id\u00e8ntica previsi\u00f3 a nivell catal\u00e0 (Art. 121,2 del Codi Civil de Catalunya). A m\u00e9s, si s\u2019ha aconseguit un acord extrajudicial amb l\u2019entitat financera caldr\u00e0 acudir a l\u2019error en la causa, que pot determinar la nul\u00b7litat del pacte o negoci. En aquest cas, tampoc li afectarien els efectes de la cosa jutjada. Si la transacci\u00f3 \u00e9s homologada judicialment no es modifica la naturalesa consensual de la transacci\u00f3: l\u2019Art. 1817 del Codi Civil no elimina la seva impugnaci\u00f3 per vicis del consentiment. De manera semblant, es podria exercitar l\u2019acci\u00f3 de nul\u00b7litat contra l\u2019acte de conciliaci\u00f3 amb avinen\u00e7a, que \u00e9s susceptible d\u2019execuci\u00f3. A m\u00e9s, s\u00f3n nuls els pactes contraris a l\u2019ordre p\u00fablic (Arts. 6.3 i 1255 del CC) i, per tant, podr\u00edem trobar-nos davant sup\u00f2sits de ren\u00fancia expressa, en contra d\u2019all\u00f2 que disposa l\u2019Article 6,1 de la Directiva 93\/13\/CEE, amb una possible nul\u00b7litat radical per incompliment de normes imperatives, de manera preferent al vici del consentiment. En tot cas, la doctrina inicialment fixada pel Tribunal Suprem en les seves sent\u00e8ncies de 9 de maig de 2013 i de 25 de mar\u00e7 de 2015 (que limitava els efectes de la nul\u00b7litat de les cl\u00e0usules s\u00f2l) podria haver generat en alguns prestataris un acord nul per anar contra un dels l\u00edmits de l\u2019Art. 1255 del Codi Civil (ordre p\u00fablic), en haver-se determinat pel Tribunal de Just\u00edcia de la Uni\u00f3 Europea que la no retroactivitat infringia el Dret comunitari quan el consumidor \u2013atesos els pronunciaments del TS\u2013 podia considerar de manera fundada que no era aix\u00ed. <\/p>\n\n\n\n

Si s\u2019ha aconseguit un acord extrajudicial amb l\u2019entitat financera caldr\u00e0 acudir a l\u2019error en la causa, que pot determinar la nul\u00b7litat del pacte o negoci. En aquest cas no li afectarien els efectes de la cosa jutjada<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

En canvi, sobre les cl\u00e0usules s\u00f2l formalitzades per un prestatari que no t\u00e9 la condici\u00f3 de consumidor, en les sent\u00e8ncies de 30 d\u2019abril de 2015 (Roj: STS 1923\/2015) i de 30 de juny de 2015 (Roj: STS 3002\/2015), el Tribunal Suprem va resoldre que no \u00e9s d\u2019aplicaci\u00f3 a professionals i empresaris la normativa del Text Ref\u00f3s de la Llei General per a la Defensa dels Consumidors i Usuaris. En les seves sent\u00e8ncies de 3 de juny de 2016 (Roj: STS 2550\/2016), de 18 de gener de 2017 (Roj: STS 123\/17), de 20 de gener de 2017 (Roj: STS 124\/17), i de 30 de gener de 2017 (Roj: STS 328\/17), el TS diu que no s\u00f3n aplicables els controls d\u2019abusivitat i transpar\u00e8ncia qualificada a adherents que no s\u00f3n consumidors, tot resolent que el control de transpar\u00e8ncia no s\u2019est\u00e9n a la contractaci\u00f3 sota condicions generals quan l\u2019adherent no t\u00e9 la condici\u00f3 legal de consumidor. De totes maneres, en les sent\u00e8ncies esmentades el TS resol que caldr\u00e0 acordar la nul\u00b7litat d\u2019una cl\u00e0usula s\u00f2l quan s\u2019hagi produ\u00eft un desequilibri o ab\u00fas de la posici\u00f3 contractual per part del prestador per un comportament contrari a all\u00f2 previst en els Arts. 1.256 i 1.258 del Codi Civil, \u00e9s a dir, quan s\u2019hagi infringit la bona fe contractual.<\/p>\n\n\n\n

Pagament de les despeses de formalitzaci\u00f3 de l\u2019escriptura d\u2019hipoteca<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Pel que fa a la cl\u00e0usula per la qual s\u2019imposa al consumidor el pagament de les despeses de formalitzaci\u00f3 de l\u2019escriptura d\u2019hipoteca, cal tenir present diferents q\u00fcestions. Ha estat la sent\u00e8ncia del Tribunal Suprem de 23 de desembre de 2015 la que ha posat de relleu aquesta problem\u00e0tica. En primer lloc, ha considerat el cas de les despeses notarials i registrals. Per al TS la seva imposici\u00f3 \u00e9s abusiva perqu\u00e8 no permet una m\u00ednima reciprocitat en la distribuci\u00f3 de les despeses produ\u00efdes com a conseq\u00fc\u00e8ncia de la intervenci\u00f3 notarial i registral, i les fa recaure \u00edntegrament sobre el hipotecant, tot i que l\u2019aplicaci\u00f3 de la normativa reglament\u00e0ria permetria una distribuci\u00f3 equitativa. Per b\u00e9 que el beneficiat pel pr\u00e9stec \u00e9s el client, la garantia s\u2019adopta en benefici del prestador. Per aix\u00f2, el TS considera que \u00e9s una estipulaci\u00f3 que ocasiona al client consumidor un desequilibri rellevant que no hagu\u00e9s acceptat raonablement en el marc d\u2019una negociaci\u00f3 individualitzada, i que apareix expressament recollida en el cat\u00e0leg de cl\u00e0usules que la llei tipifica com a abusives (Art. 89.2 del Text Ref\u00f3s de la Llei General per a la Defensa dels Consumidors i Usuaris). De fet, el TS aplica aquest article de forma anal\u00f2gica, perqu\u00e8 inicialment regula les despeses en la venda d\u2019immobles. Val la pena advertir que resulta curi\u00f3s que, a l\u2019hora de valorar si la cl\u00e0usula \u00e9s abusiva o no, el TS no tingui en compte el fet de saber qui hauria de pagar les despeses en cas de no existir la cl\u00e0usula, que \u00e9s el criteri b\u00e0sic per considerar si un pacte genera un desequilibri abusiu o desproporcionat sobre el consumidor. <\/p>\n\n\n\n

D\u2019altra banda, la cl\u00e0usula preveu la repercussi\u00f3 dels impostos aplicables que deriven de l\u2019hipoteca sobre el consumidor. El Tribunal Suprem considera que l\u2019entitat prestadora no queda al marge dels tributs que es puguin meritar amb motiu de l\u2019operaci\u00f3 mercantil i que, per tant, com a m\u00ednim en relaci\u00f3 amb l\u2019impost sobre actes jur\u00eddics documentats, ser\u00e0 considerada subjecte passiu pel que fa a la constituci\u00f3 del dret i, en tot cas, a l\u2019expedici\u00f3 de les c\u00f2pies, actes i testimonis que interessi i que, a trav\u00e9s de la cl\u00e0usula, es carreguen indegudament sobre l\u2019altra part contractant. Per aix\u00f2, contravindria normes que considera que tenen car\u00e0cter imperatiu i tamb\u00e9 infringiria l\u2019Art. 89.3 C del Text Ref\u00f3s de la Llei General de Defensa dels Consumidors i Usuaris, tot considerant abusiva l\u2019estipulaci\u00f3 que imposa al consumidor el pagament de tributs en qu\u00e8 el subjecte passiu \u00e9s l\u2019empresari.<\/p>\n\n\n\n

Per\u00f2 en aquest tema la realitat va m\u00e9s enll\u00e0 i contradiu la decisi\u00f3 del Tribunal Suprem. Aix\u00ed ho ha posat de relleu la sent\u00e8ncia de 9 de desembre de 2016 del Jutjat de Primera Inst\u00e0ncia n\u00ba 11 d\u2019Oviedo. Ens trobem davant la paradoxa que la Sala Civil i la Sala del Contenci\u00f3s-Administratiu (ambdues del TS) consideren subjecte passiu de l\u2019Impost d\u2019Actes Jur\u00eddics Documentats en el cas d\u2019escriptura de pr\u00e9stec hipotecari a subjectes diferents: la Sala Civil, al banc, en aplicaci\u00f3 de l\u2019Art. 28 de la Llei de l\u2019Impost; la Sala del Contenci\u00f3s-Administratiu, per al seva banda, al prestatari, en aplicaci\u00f3 de l\u2019Art. 68 del reglament que desenvolupa la llei \u2013R. Decret 828\/1995 de 29 de maig\u2013, sobre la validesa de la qual existeix jurisprud\u00e8ncia que la confirma. Aquesta norma, quan regula els fets imposables sobre els documents notarials, sotmet les escriptures, actes i testimonis notarials, i determina que el subjecte passiu ser\u00e0 l\u2019adquirent del b\u00e9 o dret i, si no, les persones que instin o sol\u00b7licitin els documents notarials, o aquells en l\u2019inter\u00e8s dels quals s\u2019expedeixin; per\u00f2 quan es refereix a escriptures de constituci\u00f3 de pr\u00e9stec amb garantia, considera que l\u2019adquirent \u00e9s el prestatari. Dit en altres termes, la decisi\u00f3 de la Sala Civil del Tribunal Suprem \u00e9s molt q\u00fcestionable i els propis tribunals d\u2019inst\u00e0ncia la q\u00fcestionen invocant la jurisprud\u00e8ncia de la Sala del Contenci\u00f3s-Administratiu del propi TS. Per aquests motius, no sembla recomanable iniciar una via judicial per reclamar exclusivament les despeses notarials i registrals junt amb les despeses tribut\u00e0ries: el risc que la demanda no sigui estimada en la seva totalitat i no es pugui aconseguir una condemna en costes, existeix. Caldr\u00e0 tenir present, doncs, l\u2019import d\u2019all\u00f2 que es pensa reclamar i considerar si val la pena arriscar unes costes judicials que poden arribar a ser similars en quantia a la quantitat que es vol reclamar. Altra cosa \u00e9s, en canvi, decidir acumular aquesta acci\u00f3 a la reclamaci\u00f3 de la nul\u00b7litat d\u2019una cl\u00e0usula s\u00f2l en qu\u00e8, ateses les quantitats acumulades en la reclamaci\u00f3, s\u00ed que pot valer la pena assumir el risc de les costes processals. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF Les contradict\u00f2ries sent\u00e8ncies de diversos tribunals de just\u00edcia al voltant de l\u2019abusivitat de les cl\u00e0usules s\u00f2l aconsellarien prud\u00e8ncia i valoraci\u00f3 de riscos abans d\u2019iniciar la via judicial per reclamar-ne exclusivament les despeses notarials, registrals i tribut\u00e0ries En principi, les cl\u00e0usules s\u00f2l no s\u00f3n per se abusives. Per declarar la seva abusivitat cal que es […]<\/p>\n","protected":false},"author":13,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":8},"categories":[90],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Clara Valls","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/claravalls\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4213\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/13\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=4213"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4213\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":4214,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4213\/revisions\/4214\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=4213"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=4213"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=4213"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}