{"id":4232,"date":"2019-06-10T18:51:00","date_gmt":"2019-06-10T17:51:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4232"},"modified":"2020-06-15T10:27:02","modified_gmt":"2020-06-15T09:27:02","slug":"plazo-de-extincion-de-los-contratos-de-arrendamiento-de-local-de-negocio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/plazo-de-extincion-de-los-contratos-de-arrendamiento-de-local-de-negocio\/","title":{"rendered":"Plazo de extinci\u00f3n de los contratos de arrendamiento de local de negocio"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n que se plantea es qu\u00e9 sucede cuando, en un contrato de arrendamiento de local de negocio, cuyo arrendatario es una persona f\u00edsica, se produjoun traspaso en los diez a\u00f1os anteriores a la entrada en vigor de la L.A.U. de 1994 y se produce un nuevo traspaso con posterioridad a dicha ley.<\/p>\n\n\n\n

El apartado 3 de la Disposici\u00f3n Transitoria 3\u00aa de la L.A.U. de 1994<\/a> (en adelante DT 3\u00aa), relativo a la duraci\u00f3n de los contratos cuyo arrendatario sea una persona f\u00edsica, establece de forma sint\u00e9tica que los contratos se extinguir\u00e1n a la jubilaci\u00f3n o fallecimiento del arrendatario o de su c\u00f3nyuge, en caso de haberse subrogado este, y que cuando sea un hijo quien se subrogue, el contrato se extinguir\u00e1 a los veinte a\u00f1os de la entrada en vigor de la Ley.<\/p>\n\n\n\n

Y en relaci\u00f3n con el traspaso establece que el arrendatario actual (en el momento de entrada en vigor de la L.A.U.) y su c\u00f3nyuge podr\u00e1n traspasar el local, en cuyo caso, el contrato se prolongar\u00e1 diez a\u00f1os m\u00e1s o hasta cumplirse los veinte a\u00f1os desde la entrada en vigor de la L.A.U. (obviamente, aplic\u00e1ndose el plazo que d\u00e9 lugar a una duraci\u00f3n mayor).<\/p>\n\n\n\n

Por \u00faltimo, establece que cuando en los diez a\u00f1os anteriores a la entrada en vigor de la L.A.U. de 1994 se hubiera producido un traspaso \u00ablos plazos contemplados en este apartado\u00bb se incrementar\u00e1n en cinco a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

Plazo de extinci\u00f3n de los contratos<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n que se plantea es qu\u00e9 sucede cuando, en un contrato de estas caracter\u00edsticas, se produjo un traspaso antes de la entrada en vigor de la L.A.U. de 1994 y despu\u00e9s de la misma se produce un nuevo traspaso. \u00bfSe aplica solo lo establecido en relaci\u00f3n al traspaso posterior o tambi\u00e9n lo relativo a los traspasos anteriores a la L.A.U.? O, dicho de otra forma, \u00bfel plazo fijado para los traspasos posteriores a la L.A.U. se ver\u00e1 incrementado en cinco a\u00f1os por el hecho de haberse producido un traspaso antes de la misma?<\/p>\n\n\n\n

Vaya por delante como cuesti\u00f3n previa, que solo podr\u00e1 traspasar el arrendatario que lo era al entrar en vigor la L.A.U. de 1994, es decir el 1 de enero de 1995, o su c\u00f3nyuge en caso de haberse subrogado. Es decir, si quien se subroga es el hijo del arrendatario no tendr\u00e1 la facultad de traspaso.<\/p>\n\n\n\n

Dicho esto, la redacci\u00f3n de la DT 3\u00aa parece que deber\u00eda dar lugar a la aplicaci\u00f3n cumulativa de los efectos de los dos traspasos, el anterior y el posterior a la L.A.U. de 1994.<\/p>\n\n\n\n

Efectivamente, la DT 3\u00aa, en el sexto p\u00e1rrafo del apartado 3, establece literalmente lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n

\u00abCuando en los diez a\u00f1os anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementar\u00e1n en cinco a\u00f1os\u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n

La norma no hace distinciones entre los diversos plazos que establece el apartado 3. De manera que, aparentemente, todos los plazos que se fijan en dicho apartado se ver\u00e1n incrementados en cinco a\u00f1os cuando se hubiera producido un traspaso en los diez a\u00f1os inmediatamente anteriores a la entrada en vigor de la L.A.U. de 1994.<\/p>\n\n\n\n

Y uno de los plazos contemplados en el mencionado apartado es el que resulta del traspaso realizado despu\u00e9s de la entrada en vigor de la L.A.U. de 1994 (diez a\u00f1os desde el traspaso o lo que quedara hasta cumplirse veinte desde la entrada en vigor de la L.A.U.). Por tanto, parecer\u00eda que este plazo tambi\u00e9n deber\u00eda verse incrementado en cinco a\u00f1os en caso de traspaso anterior a la L.A.U.<\/p>\n\n\n\n

Una sentencia del TS en sentido contrario<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Una reciente sentencia del Tribunal Supremo, sin embargo, se ha pronunciado en sentido contrario a la ampliaci\u00f3n del plazo en este caso.<\/p>\n\n\n\n

Se trata de la Sentencia de 6 noviembre de 2018 (n\u00fam. 605\/2018, rec. casaci\u00f3n 1843\/2016).<\/p>\n\n\n\n

Esta sentencia resuelve un supuesto en el que, en un contrato celebrado durante la vigencia del Texto Refundido de la L.A.U. de 1964, se hab\u00eda producido un traspaso en el a\u00f1o 1992. Tras la entrada en vigor de la L.A.U. de 1994 (en concreto en 2002) se produce un nuevo traspaso. En 2015 la propiedad insta un procedimiento de resoluci\u00f3n del contrato por estimar que el mismo qued\u00f3 extinguido a los veinte a\u00f1os de la entrada en vigor de la L.A.U. (el 31 de diciembre de 2014). A lo que se opuso el arrendatario alegando que, al haberse producido un traspaso en los diez a\u00f1os anteriores a dicha entrada en vigor, el plazo deb\u00eda incrementarse en cinco a\u00f1os por aplicaci\u00f3n del referido p\u00e1rrafo sexto de la DT 3\u00aa, apartado 3, y por tanto no se extinguir\u00eda hasta el 31 de diciembre de 2019.<\/p>\n\n\n\n

Solo podr\u00e1 traspasar el arrendatario que lo era al entrar en vigor la LAU de 1994, o su c\u00f3nyuge en caso de haberse subrogado. Si quien subroga es el hijo, no tendr\u00e1 la facultad de traspaso<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

La sentencia de primera instancia estima la demanda, y es revocada en apelaci\u00f3n por considerar la Audiencia Provincial de Oviedo (Sentencia 20 de abril de 2016, rollo\/24\/2016) que la normativa que nos ocupa regula eventuales traspasos posteriores a la vigencia de la Ley, estableciendo una duraci\u00f3n m\u00ednima de diez a\u00f1os, salvo que quedara m\u00e1s tiempo hasta que se cumplan veinte a\u00f1os de la entrada en vigor de la L.A.U. de 1994 y, en ambos casos, el traspaso puede tener una validez superior si hubo otro en los diez a\u00f1os anteriores al 1 de enero de 1995. De manera que, trat\u00e1ndose de personas f\u00edsicas, si hubiera tenido lugar otro traspaso en los diez a\u00f1os anteriores a la entrada en vigor de la LAU de 1994 el arrendamiento se alargar\u00eda cinco a\u00f1os m\u00e1s.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, interpuesto recurso de casaci\u00f3n frente a esta sentencia, el Tribunal Supremo estima el recurso y, en la sentencia arriba mencionada, declara que el incremento del plazo de cinco a\u00f1os por existencia de un traspaso anterior no es aplicable cuando se produce un traspaso posterior a la entrada en vigor de la L.A.U. de 1994, razonando lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n

 \u00abSentado lo anterior, el recurso ha de ser estimado en cuanto al motivo segundo, que denuncia la infracci\u00f3n de la DT 3.\u00aa de la LAU 1994, pues reconoce un alcance al hecho del traspaso producido en el a\u00f1o 1992 que no se corresponde con lo previsto en dicha disposici\u00f3n transitoria.<\/em>

Es cierto que quien era arrendatario en el momento de la entrada en vigor de la LAU 1994 procedi\u00f3 al traspaso del local en favor de la hoy demandada en fecha 15 de enero de 2002, de conformidad con lo establecido en el art\u00edculo 32 del TR 1964. Para este caso, la DT 3.\u00aa contiene una norma especial ya que el beneficiario de este traspaso \u2013la demandada\u2013 ya no ser\u00e1 arrendatario hasta su jubilaci\u00f3n o fallecimiento, pues le es de aplicaci\u00f3n lo previsto en el apartado B3, p\u00e1rrafo quinto, DT 3.\u00aa, en el sentido que \u00abeste traspaso permitir\u00e1 la continuaci\u00f3n del arrendamiento por un m\u00ednimo de diez a\u00f1os a contar desde su realizaci\u00f3n o por el n\u00famero de a\u00f1os que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte a\u00f1os a contar desde la aprobaci\u00f3n de la ley\u00bb, aplic\u00e1ndose l\u00f3gicamente el plazo que d\u00e9 lugar a una duraci\u00f3n mayor del contrato.<\/em>

En este caso, el traspaso producido a favor de la demandada en el a\u00f1o 2002 producir\u00eda su efecto hasta veinte a\u00f1os despu\u00e9s de la entrada en vigor de la LAU 1994, extingui\u00e9ndose el contrato al cumplirse dicho plazo, lo que ha tenido lugar el 31 de diciembre de 2014 como sostiene la parte demandante.<\/em>

En nada afecta a dicha conclusi\u00f3n el hecho de que se hubiera producido un traspaso a favor del Sr. Hern\u00e1n \u2013que a su vez traspas\u00f3 el local a la demandada\u2013 en los diez a\u00f1os inmediatamente anteriores a la entrada en vigor de la ley (DT 3.\u00aa B.3, p\u00e1rrafo sexto) pues en aqu\u00e9l momento a\u00fan estaba vigente la LAU 1964 y el RDL 1985 y el legislador previ\u00f3 \u2013en consideraci\u00f3n a este dato\u2013 un aumento del plazo de vigencia de cinco a\u00f1os para tales traspasos, beneficio que en modo alguno puede ser considerado como transmisible en el presente caso a los nuevos arrendatarios a los que -como se ha dicho- se aplican los plazos del p\u00e1rrafo quinto en cuanto se constituyeron como arrendatarios mediante traspaso una vez producida ya la entrada en vigor de la LAU 1994\u00bb.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Conclusi\u00f3n<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

En definitiva, en su breve razonamiento, esta sentencia viene a considerar que la posibilidad de ampliar el plazo por cinco a\u00f1os es una facultad que tiene el arrendatario que adquiri\u00f3 tal condici\u00f3n en traspaso anterior a la L.A.U. de 1994 pero que no es transmisible en virtud de un traspaso posterior. Sin embargo, consideramos que este razonamiento es discutible toda vez que, tal como hemos dicho m\u00e1s arriba, la norma indica que el traspaso anterior incrementar\u00e1 en cinco a\u00f1os \u00ablos plazos contemplados en este apartado\u00bb, sin hacer distinci\u00f3n ni concretar. Por lo que a nuestro entender deber\u00eda aplicarse a todos los plazos que prev\u00e9 el apartado 3 de la DT 3\u00aa, entre los que est\u00e1 el que establece la duraci\u00f3n de los contratos cuando se produce un traspaso posterior a la L.A.U., que en consecuencia deber\u00eda verse tambi\u00e9n prorrogado como consecuencia del traspaso producido antes del 1 de enero de 1995.<\/p>\n\n\n\n

En cualquier caso, habr\u00e1 que estar a lo que declara el Tribunal Supremo en la sentencia que aqu\u00ed comentamos, al menos a la espera de ver si se producen otras resoluciones del Alto Tribunal que ratifiquen o maticen dicho pronunciamiento. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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