{"id":4261,"date":"2017-06-10T19:05:00","date_gmt":"2017-06-10T18:05:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4261"},"modified":"2020-06-19T11:37:23","modified_gmt":"2020-06-19T10:37:23","slug":"novedades-en-la-regulacion-del-contrato-de-compraventa-de-inmuebles-en-el-libro-vi-del-codigo-civil-de-cataluna","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/novedades-en-la-regulacion-del-contrato-de-compraventa-de-inmuebles-en-el-libro-vi-del-codigo-civil-de-cataluna\/","title":{"rendered":"Novedades en la regulaci\u00f3n del contrato de compraventa de inmuebles en el libro VI del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El pasado 22 de febrero se public\u00f3 la Ley del Parlamento de Catalu\u00f1a 3\/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificaci\u00f3n de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto (DOGC n\u00fam. 7314, de 22 de febrero). En este art\u00edculo hacemos una primera aproximaci\u00f3n a la misma, centr\u00e1ndonos en los aspectos que afectan a la compraventa de inmuebles<\/p>\n\n\n\n

El libro sexto del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, relativo a las obligaciones y contratos, es el \u00fanico que faltaba para completar la estructura del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a tal como la estableci\u00f3 la Ley 29\/2002, de 30 de diciembre de la primera Ley del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a. En realidad, la mencionada ley aprueba \u00fanicamente parte del citado Libro VI, recogiendo solo algunas figuras contractuales y no regulando, al menos de momento, ni las disposiciones generales ni las obligaciones no contractuales. Hay que tener presente que parte de los contratos que recoge ya ten\u00edan su propia regulaci\u00f3n en el Derecho Civil catal\u00e1n y lo que ha hecho la Ley 3\/2017 ha sido reunirlos y sistematizarlos, con algunas modificaciones (as\u00ed, por ejemplo, los contratos agrarios, el de cesi\u00f3n de fincas o aprovechamiento urban\u00edstico a cambio de edificaci\u00f3n futura, el censal y el violario). Otros, en cambio, son regulados \u00edntegramente ex novo.<\/p>\n\n\n\n

Dado su alcance y envergadura, dicha ley requiere un an\u00e1lisis en profundidad que deber\u00e1 llevarse a cabo a lo largo de la vacatio legis, hasta su entrada en vigor el 1 de enero de 2018. No obstante, en este art\u00edculo queremos hacer una primera aproximaci\u00f3n a algunos aspectos de la nueva regulaci\u00f3n del contrato de compraventa, centr\u00e1ndonos especialmente en los que afectan a la compraventa de inmuebles.<\/p>\n\n\n\n

Arras penitenciales<\/span><\/h2>\n\n\n\n

En primer lugar, en cuanto a las arras, reguladas en el art\u00edculo<\/a> 621-8<\/a>, se establece que, si no se pacta lo contrario, la entrega de una cantidad al vendedor se considerar\u00e1 hecha como arras confirmatorias, es decir \u00a0como paga y se\u00f1al y a cuenta del precio. Las arras penitenciales, es decir, las que permiten desistir del contrato perdi\u00e9ndolas el comprador o devolvi\u00e9ndolas dobladas el vendedor, deber\u00e1n pactarse expresamente.<\/p>\n\n\n\n

Asimismo, y esto es una novedad importante, se establece una f\u00f3rmula espec\u00edfica de arras penitenciales para la compraventa de inmuebles. Se trata de las arras depositadas ante notario por un plazo m\u00e1ximo de seis meses, que podr\u00e1n hacerse constar en el Registro de la Propiedad, quedando el inmueble afecto a su devoluci\u00f3n. Razonablemente deber\u00eda entenderse que cuando dice que quedar\u00e1 afecto a su devoluci\u00f3n se est\u00e1 refiriendo a la devoluci\u00f3n del duplo de las arras, porque si no se perder\u00eda gran parte de la finalidad de esta figura.<\/p>\n\n\n\n

Esta afecci\u00f3n se extinguir\u00e1 (i) de oficio a los sesenta d\u00edas de haber vencido el plazo pactado, salvo que exista una anotaci\u00f3n anterior de demanda por parte del comprador, (ii) cuando el comprador desiste y el comprador lo acredita fehacientemente y (iii) cuando se inscriba la compraventa.<\/p>\n\n\n\n

La primera de las causas de extinci\u00f3n resulta problem\u00e1tica por la brevedad del plazo. Hay que tener presente que para evitar la extinci\u00f3n ser\u00e1 necesario haber interpuesto la demanda y que el juzgado haya prove\u00eddo y resuelto la anotaci\u00f3n preventiva de la misma antes del plazo de sesenta d\u00edas, lo que no va a depender solo del perjudicado, sino de la mayor o menor celeridad del juzgado a la hora de tramitar y acordar la anotaci\u00f3n, que deber\u00e1 haberse solicitado como medida cautelar. En este caso, y dada la brevedad del plazo, ser\u00e1 conveniente solicitar al juzgado la adopci\u00f3n de la medida de anotaci\u00f3n de la demanda inaudita parte para evitar el riesgo de que la demora en la tramitaci\u00f3n del incidente d\u00e9 lugar a la cancelaci\u00f3n de oficio de la garant\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n la segunda causa de extinci\u00f3n puede resultar problem\u00e1tica, puesto que a menudo existe conflicto sobre si se ha producido el desistimiento y, en su caso, de qui\u00e9n ha sido el mismo.<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n se produce un cambio sustancial en lo que se refiere al saneamiento (la nueva ley ha dejado de emplear este t\u00e9rmino). <\/p>\n\n\n\n

El libro VI regula de forma extensa y muy detallada todo lo referente a la entrega y conformidad o falta de conformidad de la cosa entregada en los art\u00edculos 621-20 al 621-29. Es tal vez en estos preceptos donde se podr\u00eda encuadrar la antigua reclamaci\u00f3n por vicios ocultos. En este sentido, el art\u00edculo 621-29<\/a> establece que el vendedor no responde de la falta de conformidad que se ponga de manifiesto dos a\u00f1os despu\u00e9s del momento de la entrega, salvo pacto en contrario o que de contrato resulte otra cosa.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto al saneamiento por evicci\u00f3n, aunque sin emplear este t\u00e9rmino, el art\u00edculo 621-30<\/a> establece que el vendedor debe transmitir el bien libre de derechos o pretensiones de tercero razonablemente fundadas, que el comprador no conozca o razonablemente no hubiera podido conocer en el momento de la celebraci\u00f3n del contrato. Por tanto, responde si garantiz\u00f3 que el bien estaba o quedar\u00eda libre de derechos o pretensiones de terceros y si los conoc\u00eda o deb\u00eda conocerlos y no los revel\u00f3 al comprador. En caso contrario el comprador tendr\u00e1 los remedios que la propia ley establece para el incumplimiento del vendedor, esencialmente la resoluci\u00f3n de la compraventa o la reducci\u00f3n de precio y, siempre, la indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios.<\/p>\n\n\n\n

Las arras penitenciales deber\u00e1n pactarse expresamente entre el comprador y el vendedor<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

No obstante, esta regulaci\u00f3n adolece de una importante carencia, pues no contempla la posibilidad de llamar al vendedor al pleito en el que se discuta el derecho del tercero frente al comprador (como s\u00ed hace el art\u00edculo 1482 del C\u00f3digo Civil<\/a>). Teniendo en cuenta la interpretaci\u00f3n restrictiva que en general ha hecho la jurisprudencia de la llamada de tercero prevista por el art\u00edculo 14.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil<\/a> cuando no est\u00e1 expresamente prevista por la ley para el caso concreto, esta carencia impedir\u00e1 la llamada del vendedor al pleito de evicci\u00f3n. Ello tendr\u00e1 una doble consecuencia negativa: por una parte, dificultar\u00e1 la defensa de comprador, pues habitualmente el vendedor tiene mayor conocimiento de las circunstancias anteriores que han dado origen a la reclamaci\u00f3n y, por otra, colocar\u00e1 al vendedor en situaci\u00f3n de indefensi\u00f3n al seguirse un procedimiento cuya resoluci\u00f3n puede afectarle sin su presencia e intervenci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Rescisi\u00f3n por ventaja injusta<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Otra figura cuya nueva regulaci\u00f3n merece un comentario es la de la rescisi\u00f3n por lesi\u00f3n, que aunque mantiene en lo fundamental su regulaci\u00f3n anterior, sufre dos modificaciones. La primera es que deja de estar prevista \u00fanicamente para contratos sobre inmuebles, ya que no hace la menci\u00f3n expresa que conten\u00eda el antiguo art\u00edculo 321 de la Compilaci\u00f3n<\/a>, ahora derogado. Al no preverse esta limitaci\u00f3n en el actual art\u00edculo 621-46<\/a>, en principio parece que puede ser aplicable tambi\u00e9n a los contratos sobre bienes muebles.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

La segunda modificaci\u00f3n es que la anterior regulaci\u00f3n exclu\u00eda de esta figura las enajenaciones hechas en subasta p\u00fablica, o cuyo precio hubiera venido determinado por el car\u00e1cter litigioso o aleatorio de lo adquirido o por la liberalidad del transmitente. Sin embargo, la nueva regulaci\u00f3n limita esta excepci\u00f3n a aquellos casos en que el desequilibrio se justifique en el riesgo propio de los contratos aleatorios o en la existencia de causa gratuita. Por tanto, parece que en adelante podr\u00e1 invocarse la rescisi\u00f3n por lesi\u00f3n tanto en transmisiones producidas en subasta p\u00fablica como sobre bienes litigiosos. Lo cual parece dif\u00edcilmente justificable, pues es sabido que en ambos casos el precio dif\u00edcilmente se puede ajustar al de mercado.<\/p>\n\n\n\n

Por otra parte, se crea una nueva causa de rescisi\u00f3n, que la ley denomina \u201cventaja injusta\u201d y que est\u00e1 regulada en el art\u00edculo 621-45<\/a>. De acuerdo con el mismo, podr\u00e1n rescindirse el contrato de compraventa y otros de car\u00e1cter oneroso si, en el momento de la conclusi\u00f3n del contrato, una de las partes depend\u00eda de la otra o manten\u00eda con ella una relaci\u00f3n especial de confianza, estaba en una situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica o de necesidad imperiosa, era incapaz de prever las consecuencias de sus actos, manifiestamente ignorante o manifiestamente carente de experiencia, y la otra parte conoc\u00eda o deb\u00eda conocer esta situaci\u00f3n, se aprovech\u00f3 de ello y obtuvo un beneficio excesivo o una ventaja manifiestamente injusta. Esta figura, aunque razonable, constituye una especie de caj\u00f3n de sastre que, por su generalidad, puede dar lugar a muchos conflictos.<\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 621-49<\/a> regula el supuesto en que se prevea la financiaci\u00f3n de la compraventa por tercero, que ha sido una fuente de gran litigiosidad. Este art\u00edculo establece que si el contrato prev\u00e9 financiaci\u00f3n por tercero, en caso de no poder obtenerla, el comprador podr\u00e1 desistir del mismo si justifica documentalmente la negativa de la entidad financiera a otorgar la financiaci\u00f3n. Esta previsi\u00f3n admite pacto en contrario. El desistimiento dar\u00e1 lugar a la devoluci\u00f3n de la parte del precio entregada y, en su caso, de las arras penitenciales y, a su vez, el comprador deber\u00e1 dejar al vendedor en la misma situaci\u00f3n en que se habr\u00eda encontrado si no se hubiera firmado el contrato.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Resoluci\u00f3n del contrato por impago del precio aplazado<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Por \u00faltimo, otra novedad interesante es el mecanismo de resoluci\u00f3n notarial de la compraventa en caso de impago del precio aplazado que se regula en el art\u00edculo 621-54<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

En primer lugar, hay que se\u00f1alar que, en general, para la resoluci\u00f3n del contrato de compraventa de inmuebles por impago del precio previamente debe requerirse de pago por conducto notarial al comprador por veinte d\u00edas, con la advertencia de que de lo contrario se resolver\u00e1 la compraventa (621-54.1). La novedad reside en que, si se ha establecido la condici\u00f3n resolutoria en escritura p\u00fablica, se podr\u00e1 resolver el contrato por impago del precio mediante un procedimiento notarial que sigue los siguientes tr\u00e1mites:<\/p>\n\n\n\n

Se inicia una vez realizado el requerimiento general indicado m\u00e1s arriba (hay que entender que sin \u00e9xito). En tal caso, el notario, previa obtenci\u00f3n del certificado de dominio y cargas del inmueble, notificar\u00e1 al comprador la voluntad de resolver el contrato. Esta notificaci\u00f3n se har\u00e1 tambi\u00e9n a los titulares de derechos reales inscritos con posterioridad y al c\u00f3nyuge o conviviente si el inmueble transmitido consta como vivienda familiar.<\/p>\n\n\n\n

El comprador tendr\u00e1 un plazo de quince d\u00edas para oponerse a la resoluci\u00f3n, pagando la deuda, o bien justificando la inexistencia del impago o cualquier otra causa que se haya previsto en el contrato. En caso de oposici\u00f3n finalizar\u00e1 este procedimiento y quedar\u00e1 abierta la v\u00eda judicial o arbitral.<\/p>\n\n\n\n

En caso de que no se produjera la oposici\u00f3n a la resoluci\u00f3n, el acta notarial constituir\u00e1 t\u00edtulo suficiente para que el vendedor pueda inscribir de nuevo a su nombre en dominio de la finca y cancele la condici\u00f3n resolutoria y todas las cargas, grav\u00e1menes y derechos inscritos con posterioridad a la compraventa. Por su parte, la finca quedar\u00e1 afecta a la devoluci\u00f3n del importe que en su caso hubiera recibido el vendedor del comprador.<\/p>\n\n\n\n

Se trata de un mecanismo que podr\u00e1 agilizar la aplicaci\u00f3n de las condiciones resolutorias siempre, claro est\u00e1, que no haya oposici\u00f3n del comprador.<\/p>\n\n\n\n

Estos comentarios, parciales y todav\u00eda apresurados, permiten ver el alcance de la nueva regulaci\u00f3n de la compraventa que, sin duda, va a requerir un cierto cambio en los h\u00e1bitos de los contratantes y, sobre todo, de los operadores jur\u00eddicos que deben asesorarle en sus transacciones. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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