{"id":4267,"date":"2017-12-10T19:10:37","date_gmt":"2017-12-10T18:10:37","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4267"},"modified":"2020-06-18T11:23:19","modified_gmt":"2020-06-18T10:23:19","slug":"especialidades-en-la-ley-concursal-sobre-supuestos-de-incumplimiento-del-contrato-de-arrendamiento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/especialidades-en-la-ley-concursal-sobre-supuestos-de-incumplimiento-del-contrato-de-arrendamiento\/","title":{"rendered":"Especialidades en la ley concursal sobre supuestos de incumplimiento del contrato de arrendamiento"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Se analizan en este escrito los Art. 62 y 70 de la Ley Concursal en cuanto a las normas que contienen y que afectan a los contratos de arrendamiento y al concurso de acreedores<\/p>\n\n\n\n

Los art\u00edculos 62<\/a> y 70<\/a> de la Ley Concursal (LC) contienen una serie de normas que afectan a los contratos de arrendamiento en atenci\u00f3n a las circunstancias excepcionales y a la finalidad del concurso de acreedores, que tambi\u00e9n sobre este particular modifica las normas generales de los contratos.<\/p>\n\n\n\n

El primero de ellos establece normas especiales sobre la resoluci\u00f3n por incumplimiento de los contratos con obligaciones rec\u00edprocas, entre los que est\u00e1 el de arrendamiento, y el segundo establece la posibilidad de enervaci\u00f3n del arrendamiento hasta el lanzamiento en caso de procedimientos de desahucio instados antes de la declaraci\u00f3n de concurso.<\/p>\n\n\n\n

\u201cArt\u00edculo 62 . Resoluci\u00f3n por incumplimiento.<\/h2>\n\n\n\n
  1. La declaraci\u00f3n de concurso no afectar\u00e1 a la facultad de resoluci\u00f3n de los contratos a que se refiere el apartado 2 del art\u00edculo precedente por incumplimiento posterior de cualquiera de las partes. Si se tratara de contratos de tracto sucesivo, la facultad de resoluci\u00f3n podr\u00e1 ejercitarse tambi\u00e9n cuando el incumplimiento hubiera sido anterior a la declaraci\u00f3n de concurso.<\/li>
  2. La acci\u00f3n resolutoria se ejercitar\u00e1 ante el juez del concurso y se sustanciar\u00e1 por los tr\u00e1mites del incidente concursal.<\/li>
  3. Aunque exista causa de resoluci\u00f3n, el juez, atendiendo al inter\u00e9s del concurso, podr\u00e1 acordar el cumplimiento del contrato, siendo a cargo de la masa las prestaciones debidas o que deba realizar el concursado.<\/li>
  4. Acordada la resoluci\u00f3n del contrato, quedar\u00e1n extinguidas las obligaciones pendientes de vencimiento. En cuanto a las vencidas, se incluir\u00e1 en el concurso el cr\u00e9dito que corresponda al acreedor que hubiera cumplido sus obligaciones contractuales, si el incumplimiento del concursado fuera anterior a la declaraci\u00f3n de concurso; si fuera posterior, el cr\u00e9dito de la parte cumplidora se satisfar\u00e1 con cargo a la masa. En todo caso, el cr\u00e9dito comprender\u00e1 el resarcimiento de los da\u00f1os y perjuicios que proceda\u201d.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    En definitiva, lo que establece este precepto es que, a pesar de la declaraci\u00f3n de concurso, se mantiene la facultad de resoluci\u00f3n de los contratos de obligaciones rec\u00edprocas por incumplimiento de las mismas cuando el incumplimiento sea posterior al concurso. Cuando se trate de contratos de tracto sucesivo, como es el caso del de arrendamiento, tambi\u00e9n ser\u00e1 posible la resoluci\u00f3n cuando el incumplimiento haya sido anterior a la declaraci\u00f3n de concurso.<\/p>\n\n\n\n

    En cuanto al planteamiento procesal, el p\u00e1rrafo 2 del art\u00edculo que nos ocupa establece que el juez competente para resolver sobre esta cuesti\u00f3n ser\u00e1 el del concurso (lo que simplemente reitera el criterio general del art\u00edculo 8 LC<\/a>), y establece asimismo que se tramitar\u00e1 como un incidente concursal.<\/p>\n\n\n\n

    La ley habla del inter\u00e9s del concurso, pero no define este concepto.<\/p>\n\n\n\n

    La regulaci\u00f3n m\u00e1s excepcional que establece este precepto es la que se recoge en el p\u00e1rrafo 3 del citado art\u00edculo. En \u00e9l se permite acordar, en inter\u00e9s del concurso, la subsistencia del contrato, siempre y cuando sean a cargo de la masa las prestaciones debidas o que deba realizar el concursado. La LC exige que esta decisi\u00f3n se adopte por medio de resoluci\u00f3n judicial, a instancia de cualquier parte con inter\u00e9s leg\u00edtimo, y determina que se conviertan en cr\u00e9ditos contra la masa tambi\u00e9n las prestaciones anteriores a la declaraci\u00f3n de concurso -que inicialmente ten\u00edan la naturaleza de cr\u00e9ditos concursales- y se mantengan como cr\u00e9ditos contra la masa las prestaciones posteriores a la declaraci\u00f3n de concurso (as\u00ed, por ejemplo la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 2012).<\/p>\n\n\n\n

    \u00bfQu\u00e9 significa el inter\u00e9s del concurso? La ley no define este concepto, que es el que motiva la posibilidad de mantener el contrato a pesar del incumplimiento. No hay en la LC un concepto expreso de inter\u00e9s del concurso, pero el mismo puede vincularse en unos casos al leg\u00edtimo derecho de los acreedores a ver satisfechos sus cr\u00e9ditos y en otros casos, al mantenimiento de la actividad del concursado para poder as\u00ed ofrecer un convenio concursal. Incluso puede hablarse de inter\u00e9s del concurso vinculado a la tramitaci\u00f3n ordenada, \u00e1gil y transparente de todos los aspectos del procedimiento (Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Secc. 15\u00aa, de 20 de febrero de 2017).<\/p>\n\n\n\n

    La Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2016 se\u00f1ala que \u201cel inter\u00e9s del concurso se refiere a lo que mejor convenga a la finalidad perseguida con el concurso de acreedores, que es la satisfacci\u00f3n de los cr\u00e9ditos y la continuaci\u00f3n de la actividad empresarial del deudor concursado. Este inter\u00e9s legitima que el juez autorice al concursado a que se desligue de la relaci\u00f3n contractual. Pero, al mismo tiempo, ello no supone que se obvien los derechos de la contraparte, pues el precepto expresamente prev\u00e9, como un efecto de la resoluci\u00f3n, que adem\u00e1s de la liquidaci\u00f3n de la relaci\u00f3n contractual, se pueda acordar con cargo a la masa la indemnizaci\u00f3n de los da\u00f1os y perjuicios que para la parte in bonis pueda representar la resoluci\u00f3n\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    La Sentencia del TS de 10 de noviembre de 2016 pone de manifiesto que el inter\u00e9s del concurso no es absoluto y exige que la parte cumplidora vea tutelados sus derechos que, conforme al art\u00edculo 62 LC, no son otros que los de percibir de inmediato la totalidad de las cantidades adeudadas en concepto de renta, tanto las anteriores a la declaraci\u00f3n de concurso como las generadas contra la masa tras la declaraci\u00f3n, as\u00ed como las que pudieran vencer en lo sucesivo<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

    Es decir, el inter\u00e9s del concurso se vincula a las dos posibles finalidades del concurso, por una parte, el cobro por parte de los acreedores y, por otra, la continuaci\u00f3n de la actividad por la concursada (salvo que se trate de un concurso de liquidaci\u00f3n, en cuyo caso el inter\u00e9s del concurso ser\u00e1 \u00fanicamente el cobro por lo acreedores).<\/p>\n\n\n\n

    Pero adem\u00e1s, esta sentencia pone de manifiesto que el inter\u00e9s del concurso no es absoluto y exige que la parte cumplidora vea tutelados sus derechos que, conforme al art\u00edculo 62 LC, no son otros que los de percibir de inmediato la totalidad de las cantidades adeudadas en concepto de renta, tanto las anteriores a la declaraci\u00f3n de concurso, como las generadas contra la masa tras la declaraci\u00f3n, as\u00ed como las que pudieran vencer en lo sucesivo. Por lo que, sin estos pagos, es imposible mantener la vigencia del contrato.<\/p>\n\n\n\n

    Por tanto, para que proceda la subsistencia del contrato en caso de incumplimiento, el Art. 62.3 LC exige no s\u00f3lo que se reconozca el cr\u00e9dito contra la masa, sino que se haya satisfecho de modo efectivo. Y, adem\u00e1s, que exista una posibilidad razonable de que la concursada vaya a poder cumplir las obligaciones que vayan produci\u00e9ndose en el futuro; en el caso del arrendamiento, el pago de las rentas que vayan a devengarse.<\/p>\n\n\n\n

    As\u00ed, la Sentencia de la Audiencia provincial de Alicante de 24 de mayo de 2013 declara:<\/p>\n\n\n\n

    \u201cLa invocaci\u00f3n del Art. 62.3 LC no debe permitir que quede al arbitrio o \u00fanica voluntad de la concursada el mantenimiento de los v\u00ednculos contractuales concertados e incumplidos pues, para ello, es necesario que as\u00ed lo exija el inter\u00e9s del concurso, lo que debe ser demostrado por la incidencia que dicho v\u00ednculo contractual tenga en la viabilidad econ\u00f3mica de la entidad apelante, su importancia y trascendencia, y siempre que existan verdaderas y efectivas posibilidades o garant\u00edas de hacer honor al compromiso asumido de cumplir con el contrato de que se trate y ello, entendemos, no se ha acreditado en el caso ni ha sido objeto de espec\u00edfica prueba, extremos que es preciso demostrar cumplidamente o razonar en el recurso, y no darlos por supuestos si se quiere obtener un refrendo judicial del acogimiento, tanto m\u00e1s cuando en el caso resulta notoriamente contradictorio el inter\u00e9s que se aduce con la ausencia de pago en pro de terceros acreedores.\u201d<\/p>\n\n\n\n

    En sentido similar se pronuncia la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Secc. 28\u00aa, de 13 de septiembre de 2013 al establecer que:<\/p>\n\n\n\n

    \u201cEsta facultad del juez no es, sin embargo, un ejercicio discrecional que no est\u00e9 sujeto a posibles l\u00edmites… Adem\u00e1s, no podr\u00e1 imponerse al otro contratante el mantenimiento del contrato cuando previsiblemente la masa activa no fuera a resultar suficiente para satisfacer las obligaciones derivadas del contrato. Carecer\u00eda de sentido obligar a la continuaci\u00f3n de un contrato que el concursado no estuviera en condiciones de poder cumplir, pues de ser esta la situaci\u00f3n habr\u00eda de permitirse a la contraparte que llevase a cabo su voluntad de desvincularse del mismo. Otra cosa es que, siendo inicialmente posible el cumplimiento, por la evoluci\u00f3n de los acontecimientos no se consiguiese luego atenderlo\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    Y la de la Audiencia Provincial de Barcelona, Secc. 15\u00aa, de 23 de julio de 2014:<\/p>\n\n\n\n

    \u201cNo basta, en cualquier caso, con consignar las rentas debidas hasta la demanda (98.094\u201943 euros). Es m\u00e1s, la posici\u00f3n jur\u00eddica del arrendador no se satisface con el mero reconocimiento de un cr\u00e9dito contra la masa. Para que entre en juego el art\u00edculo 62.3\u00ba y pueda imponerse a la parte actora la continuaci\u00f3n de un contrato que ha sido incumplido, es preciso que se atiendan con cargo a la masa todas las rentas debidas, anteriores y posteriores a la declaraci\u00f3n. Tambi\u00e9n las devengadas durante la sustanciaci\u00f3n de este incidente\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    Las sentencias citadas hacen especial menci\u00f3n a la exigencia de capacidad de pago de lo adeudado, no s\u00f3lo el reconocimiento de un cr\u00e9dito contra la masa sujeto a las reglas de pago del art\u00edculo 84.3 LC.<\/p>\n\n\n\n

    Por tanto, no bastar\u00e1 con la voluntad de mantener el contrato incumplido sino que, adem\u00e1s, deber\u00e1 acreditarse que su subsistencia es necesaria para realizar la actividad de la concursada. Adem\u00e1s, deben satisfacerse con cargo a la masa la totalidad de las rentas adeudadas antes de la declaraci\u00f3n de concurso, tras la declaraci\u00f3n de concurso e incluso las generadas durante la tramitaci\u00f3n del incidente y su posible apelaci\u00f3n, y deber\u00e1 acreditarse que existe, a criterio del juez del concurso, una posibilidad razonable de dar cumplimiento a las obligaciones futuras.<\/p>\n\n\n\n

    Esta regulaci\u00f3n, prevista para los contratos de obligaciones rec\u00edprocas en general, es por tanto aplicable tambi\u00e9n a los de arrendamiento por ser de obligaciones rec\u00edprocas.<\/p>\n\n\n\n

    Pero, adem\u00e1s, el art\u00edculo 70 LC contiene otra previsi\u00f3n espec\u00edfica para los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).<\/p>\n\n\n\n

    Este art\u00edculo establece que en caso de desahucio por falta de pago instado antes de la declaraci\u00f3n de concurso, la administraci\u00f3n concursal podr\u00e1 enervar la acci\u00f3n e incluso rehabilitar el contrato hasta el mismo momento de practicarse el lanzamiento, pagando las rentas y cantidades pendientes y las costas procesales producidas hasta ese momento.<\/p>\n\n\n\n

    En el fondo, esta posibilidad es un reflejo del r\u00e9gimen general de rehabilitaci\u00f3n de contratos que regula el Art. 62.3 LC que hemos visto anteriormente, pero con las siguientes diferencias:<\/p>\n\n\n\n