{"id":4276,"date":"2019-06-10T20:41:00","date_gmt":"2019-06-10T19:41:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4276"},"modified":"2020-06-15T10:39:55","modified_gmt":"2020-06-15T09:39:55","slug":"limitar-condicionar-o-prohibir-el-alquiler-vacacional","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/limitar-condicionar-o-prohibir-el-alquiler-vacacional\/","title":{"rendered":"\u00bfLimitar, condicionar o prohibir el alquiler vacacional?"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Si cumplimos con la normativa administrativa y civil, con el pago de nuestros impuestos y con los requisitos que la comunidad de propietarios nos ha impuesto para adecuar el ejercicio de nuestro derecho de alquiler vacacional, no pueden establecerse prohibiciones bajo la presunci\u00f3n de que se trata de una actividad da\u00f1osa, molesta y que causar\u00e1 graves perjuicios a la comunidad.<\/p>\n\n\n\n

Existe una extendida costumbre legislativa en los \u00faltimos tiempos por introducir prohibiciones de actuar en las normas legislativas. Estas prohibiciones tienen su raz\u00f3n de ser cuando la conducta que se trata de sancionar o restringir es clara y objetivamente injusta y\/o atenta y afecta a los ciudadanos en sus derechos e intereses. No obstante, no puede decirse lo mismo de la posible imposici\u00f3n legislativa de impedir el ejercicio de derechos que deben ser entendidos como leg\u00edtimos si se desenvuelven en el \u00e1mbito de los que pueden llevar a cabo las personas sin causar molestias, ni da\u00f1o alguno a sus semejantes.<\/p>\n\n\n\n

Nos estamos refiriendo en este caso a las medidas que se pretenden implantar de prohibiciones del ejercicio del alquiler vacacional por los propietarios de inmuebles que quieren destinar el suyo a una de las modalidades arrendaticias permitidas en nuestro ordenamiento jur\u00eddico. Podemos dedicar nuestro inmueble, bien al alquiler vacacional, al arrendamiento de temporada o al de larga duraci\u00f3n. Y si cumplimos con la normativa administrativa y civil que nos exige el registro de actividad, con el pago de nuestros impuestos y con los requisitos que la comunidad de propietarios nos ha impuesto para adecuar el ejercicio de nuestro derecho de alquiler vacacional, no pueden establecerse prohibiciones de uso de esta actividad, bajo la presunci\u00f3n de que se trata de una actividad da\u00f1osa, molesta y que causar\u00e1 graves perjuicios a la comunidad, ya que la clave estar\u00e1 en si el arrendador de alquiler vacacional ha cumplido con sus obligaciones administrativas y ante la comunidad, no en prohibirle el libre ejercicio de su derecho de propiedad al alquiler, no a una actividad negocial, aunque ello le reporte unos ingresos, pero igual que el alquiler de larga duraci\u00f3n, sin que nos planteemos si este \u00faltimo lo podemos prohibir tambi\u00e9n.<\/p>\n\n\n\n

Prohibici\u00f3n por causa justa<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

En la actualidad, y aunque el precepto no afecte a Catalu\u00f1a, por referirse a la LPH, se ha modificado el art. 17 LPH por RDL 7\/2019, de 1 de marzo por el que se crea un apartado 12 que hace referencia a la aprobaci\u00f3n por 3\/5 con voto presunto del ausente de la aplicaci\u00f3n de medidas para \u00ablimitar\u00bb, o \u00abcondicionar\u00bb el alquiler vacacional. Es decir, no ha introducido el verbo prohibir, cuando lo podr\u00eda haber hecho, sino las expresiones limitar o condicionar, que significan introducir acuerdos que vayan dirigidos a reflejar en los estatutos de la comunidad una serie de requisitos para que el arrendador que quiere dedicar su inmueble al alquiler vacacional deba cumplirlos, entendi\u00e9ndose que si no lo hace se aplicar\u00e1 de forma subsidiaria la prohibici\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

De esta manera, la prohibici\u00f3n del ejercicio del alquiler vacacional viene determinada \u00abcon justa causa\u00bb, frente a las pretensiones de algunas personas en las comunidades de propietarios de introducir un r\u00e9gimen de prohibici\u00f3n \u00absin justa causa\u00bb que otorgue legitimaci\u00f3n a las comunidades de propietarios acerca de c\u00f3mo y a qu\u00e9 tipo de arrendamiento pueden dedicar sus inmuebles los propietarios.<\/p>\n\n\n\n

Debemos entender, pues, que no puede establecerse la presunci\u00f3n de que el alquiler vacacional es por naturaleza una actividad molesta, ya que la circunstancia de que algunos inquilinos de alquiler vacacional hayan causado molestias no puede hacer ver que todos los arrendadores se desentienden de sus obligaciones ante la comunidad. Por ello, lo correcto es aprobar por mayor\u00eda simple unas normas de r\u00e9gimen interno para que los propietarios que deseen llevar a cabo el alquiler vacacional las cumplan.<\/p>\n\n\n\n

Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a, Sala de lo Civil y Penal, Sentencia 74\/2018 de 13 Sep. 2018, Rec. 39\/2018<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

El Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a, Sala de lo Civil y Penal, Sentencia 74\/2018 de 13 Sep. 2018, Rec. 39\/2018 dict\u00f3 recientemente esta sentencia, en donde se trata, precisamente, este tema y se recoge en la misma que:<\/p>\n\n\n\n

\u00abComo hemos dicho en otras ocasiones, por todas STSJC de 20 de julio de 2015, la regulaci\u00f3n actual de la propiedad horizontal viene recogida en Catalu\u00f1a en el art. 553 del CCCat, aunque el art. 551-2,2 ya dice, que la comunidad en r\u00e9gimen de propiedad horizontal se rige por el t\u00edtulo de constituci\u00f3n, que debe adecuarse a lo establecido en el Cap\u00edtulo III de la Ley.<\/em>

En este sistema los propietarios de los elementos privativos tienen el derecho de propiedad exclusiva mientras que comparten la propiedad de los elementos comunes.<\/em>

Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular de los elementos privativos las m\u00e1ximas posibilidades de utilizaci\u00f3n, con el l\u00edmite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los dem\u00e1s cuanto por el inter\u00e9s general, que tiende a la conservaci\u00f3n del edificio y a la subsistencia del r\u00e9gimen de propiedad horizontal, que requiere de una base material y objetiva.<\/em>

De este modo, los propietarios de los elementos privativos pueden ejercitar todas las facultades propias del derecho de propiedad, entre ellas, destinarlos a los usos que prefieran sin m\u00e1s restricciones que las que deriven de la ley y del r\u00e9gimen de propiedad horizontal (art. 553-37.1 y art. 545-1 y ss del CCCat).<\/em>

En este sentido, aunque en el t\u00edtulo constitutivo de la Propiedad horizontal conste un determinado destino de los elementos privativos, de hecho, el t\u00edtulo puede ser modificado en este punto sin necesidad del consentimiento de la Junta de propietarios si los Estatutos de la Comunidad de propietarios no hubiesen prohibido alterarlo.<\/em>

As\u00ed se infiere del art. 553-9.1 b) en relaci\u00f3n con el art. 553-10.2 c) del CCCat en la redacci\u00f3n vigente cuando ocurrieron los hechos.<\/em>

Esta Sala ha recordado que los Estatutos de la comunidad constituyen un conjunto de reglas plasmadas por escrito y con fuerza de ley establecidas de com\u00fan acuerdo por los copropietarios de un edificio sujeto al r\u00e9gimen de propiedad horizontal para completar y desarrollar su ordenaci\u00f3n legal.<\/em>

Conforme a la normativa catalana (art. 553-11) los Estatutos regulan los aspectos referentes al r\u00e9gimen jur\u00eddico real de la Comunidad, pudiendo contener reglas sobre el destino, uso y aprovechamiento de los bienes privativos y de los bienes comunes; limitaciones de uso y dem\u00e1s cargas de los elementos privativos; ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones o, entre otros, la aplicaci\u00f3n de gastos e ingresos y la distribuci\u00f3n de cargas y beneficios.<\/em>

Los Estatutos tienen car\u00e1cter convencional pero una vez acordados se convierten en normas que no pueden ser modificadas sino por acuerdo de los propietarios con las mayor\u00edas requeridas por la ley.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Es m\u00e1s justo fijar unas normas de r\u00e9gimen interno a las que deben sujetarse todos los arrendadores, sea cual sea el tipo de arrendamiento, que fijar prohibiciones de salida sin justa causa<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

El Tribunal Constitucional en las Sentencias 301\/1993, de 21 de octubre y 28\/1999, de 8 de marzo, estim\u00f3 que en el r\u00e9gimen de propiedad horizontal la necesidad de compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de los pisos, justificaba la fijaci\u00f3n, legal o estatutaria, de espec\u00edficas restricciones o l\u00edmites a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares, sin que ello pudiese afectar al art. 33 de la CE.<\/em>

Como indicamos en la STSJCat 33\/2016 de 19 de mayo , en Catalu\u00f1a, a diferencia del r\u00e9gimen regulador de la LPH de 21-7-1960, la modificaci\u00f3n de los Estatutos, no requiere del acuerdo un\u00e1nime de los miembros de la comunidad sino solo de las cuatro quintas partes, incluida la restricci\u00f3n o limitaci\u00f3n del uso de los elementos privativos seg\u00fan resulta de lo dispuesto en el art. 553-25 , 2 en relaci\u00f3n con el art. 553-11 del CCCat en su redacci\u00f3n originaria, que es la aplicable al caso por razones temporales (es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n, para adoptar acuerdos de modificaci\u00f3n del t\u00edtulo de constituci\u00f3n y de los Estatutos, salvo que el t\u00edtulo establezca otra cosa). A partir de su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad la modificaci\u00f3n de los Estatutos podr\u00e1 ser opuesta a terceros.<\/em>

Para la v\u00e1lida adopci\u00f3n de un acuerdo de esta clase no es aplicable (salvo que la modificaci\u00f3n estatutaria se refiriese espec\u00edficamente al uso de un piso o local concreto y no a la generalidad de los departamentos de la comunidad), la previsi\u00f3n del art\u00edculo 553-25,4 en su primitiva redacci\u00f3n conforme al cual los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y goce de cualquier propietario o propietaria requieren que este los consienta expresamente.<\/em>

No siendo exigible en estos casos la unanimidad, la voluntad contraria de uno o varios miembros de la comunidad no puede alterar el sistema de mayor\u00edas previsto por la norma legal para modificar los Estatutos. Interpretarlo de otro modo ese modo dejar\u00eda vac\u00eda de contenido la posibilidad de modificar los Estatutos con el r\u00e9gimen de los 4\/5.<\/em>

En consecuencia, el acuerdo que restrinja o limite las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos, adoptado por los \u00f3rganos competentes de la Comunidad con el qu\u00f3rum previsto en el art. 553-25, 2 del CCCat (actualmente art. 553-26,2), es v\u00e1lido como tal e inscribible en el Registro de la Propiedad. As\u00ed lo ha entendido -en este punto acertadamente- la Sentencia recurrida.<\/em>

Cuesti\u00f3n distinta es que la restricci\u00f3n sobre el uso o destino de los elementos privativos sea oponible con efectos retroactivos a aquellos copropietarios que adquirieron los pisos o locales sin que constase inscrita la limitaci\u00f3n en el Registro o lo que es igual la eficacia de una restricci\u00f3n adoptada ex post, esto es, despu\u00e9s de la adquisici\u00f3n del titular, cuando no ha consentido que se limite el uso de su elemento privativo oponi\u00e9ndose al acuerdo.<\/em>

En la sentencia 33\/2016, de 19 de mayo, ya avanzamos que el art. 553-11, 3 del CCCat (tanto en la redacci\u00f3n aplicable a los hechos que nos ocupan como en la actual) imped\u00eda que los acuerdos restrictivos de un uso antes no prohibido, pudiese ser opuesto a quienes adquirieron sus elementos privativos sin esa limitaci\u00f3n, por vulnerar la norma antes citada y el principio de seguridad jur\u00eddica establecido en el art. 9,3 de la CE.<\/em>

Tambi\u00e9n dijimos en la Sentencia citada que el acuerdo de modificaci\u00f3n de los Estatutos una vez inscrito, ser\u00eda eficaz y oponible a los futuros terceros adquirentes, adem\u00e1s, l\u00f3gicamente, de serlo a los actuales que no se hubiesen opuesto al mismo. O que incluso pudiera serlo en el momento en que se produjese el cese de la actividad posteriormente prohibida.<\/em>

La interpretaci\u00f3n realizada del art\u00edculo 553-25 , 2 y 4 del CCCat en orden a no entender necesaria la unanimidad sino solo la aprobaci\u00f3n de los 4\/5 de los propietarios que representen los 4\/5 de las cuotas, que no era seguida entonces por DGDEJ (vide al efecto resoluciones de 14-7-2015 o 15-10-2015) vino corroborada con la promulgaci\u00f3n de la Ley 5\/2015, de 13 de mayo, conforme a la cual el consentimiento expreso de los afectados solo es exigible ex art. 553-25 , 4 cuando los acuerdos priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de los elementos comunes .<\/em>

Tras nuestra Sentencia 33\/2016 de 19 de mayo y la modificaci\u00f3n legal indicada, la DGDEJ ha modificado su criterio (R. 6-2-2017 DOGC 14 de febrero) en el sentido de que si bien la limitaci\u00f3n del uso aprobada con el voto favorable de m\u00e1s del 80% es inscribible, sobre la base del principio general de irretroactividad de las normas restrictivas de derechos, el acuerdo no afectar\u00e1 al propietario actual que no haya prestado su consentimiento aunque s\u00ed a los futuros adquirentes de su elemento privativo, pues cuando lo adquieran la norma ya constar\u00e1 inscrita (FJ 2.9)\u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n

Fijaci\u00f3n de normas de r\u00e9gimen interno<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

En este caso lo que resuelve el Tribunal es que \u00ablas limitaciones de uso aprobadas con el voto favorable del 80% de la comunidad no pueden afectar al propietario disidente, en este caso a la propietaria del \u2026 en la medida en que cuando fue adoptado ya estaba autorizada a destinarlo a uso tur\u00edstico\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Con ello, da a entender que afectar\u00eda si no hubiese registrado administrativamente este destino del inmueble al uso tur\u00edstico de alquiler vacacional. Pero le hubiera afectado si no tuviera registrado el destino a alquiler vacacional. Le afectar\u00eda, seg\u00fan la sentencia, si adquiere estando inscrita en el registro esa medida de prohibici\u00f3n, pero si lo hace despu\u00e9s no le afecta si no est\u00e1 inscrito o si el acuerdo es posterior y no tiene registrada su actividad.<\/p>\n\n\n\n

En Catalu\u00f1a, a diferencia del r\u00e9gimen regulador de la LPH de 21-7-1960, la modificaci\u00f3n de los Estatutos, no requiere del acuerdo un\u00e1nime de los miembros de la comunidad sino solo de las cuatro quintas partes<\/p>\n\n\n\n

Desde nuestro punto de vista, las medidas de restricci\u00f3n del ejercicio de destino a alquiler vacacional pueden tener cabida en el ejercicio de una actividad concreta de destino a actividad negocial en un inmueble, por ejemplo, despachos profesionales, u hospedaje, pero no en el caso de un simple alquiler, porque ello nos llevar\u00eda a la posibilidad de poder prohibir el ejercicio de alquiler de temporada o de larga duraci\u00f3n, aspectos que no tienen por qu\u00e9 ser distintos al del ejercicio del alquiler vacacional. Si lo configuramos bajo la posibilidad del ejercicio de actividad molesta podr\u00edan hacerlo, estas, tanto los inquilinos de larga duraci\u00f3n, como los de corta duraci\u00f3n. Y en este caso es m\u00e1s justo fijar unas normas de r\u00e9gimen interno a las que deben sujetarse todos los arrendadores, sea cual sea el tipo de arrendamiento, que fijar prohibiciones de salida sin justa causa. De esta manera, las prohibiciones lo ser\u00edan para quien incumple estas normas, sea el arrendador de alquiler vacacional, o de larga duraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Y en el caso de que se lleven a cabo actividades molestas y el arrendador nada haga para evitarlo, o siga alquilando el inmueble a vecinos molestos operar\u00eda, aqu\u00ed s\u00ed, la limitaci\u00f3n de que el alquiler vacacional solo se puede ejercer sin molestias y cumpliendo esas normas de r\u00e9gimen interno. En todo caso, siempre existe la v\u00eda del art. 553 CCCat<\/a> para ejercer la acci\u00f3n de cesaci\u00f3n, incluso de ejercer esa actividad en el futuro por incumplimiento del propio acuerdo de la junta en los t\u00e9rminos antes indicados.\u00a0<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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