{"id":4290,"date":"2019-06-10T20:55:00","date_gmt":"2019-06-10T19:55:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4290"},"modified":"2020-06-15T11:39:52","modified_gmt":"2020-06-15T10:39:52","slug":"alquiler-social-en-desahucios-por-impago-y-ejecuciones-hipotecarias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/alquiler-social-en-desahucios-por-impago-y-ejecuciones-hipotecarias\/","title":{"rendered":"Alquiler social en desahucios por impago y ejecuciones hipotecarias"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t<div class=\"dkpdf-button-container\" style=\" text-align:right \">\n\n\t\t<a class=\"dkpdf-button\" href=\"\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4290\/?pdf=4290\" target=\"_blank\"><span class=\"dkpdf-button-icon\"><i class=\"fa fa-file-pdf-o\"><\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size\">La Ley 24\/2015 establece la obligaci\u00f3n legal de ofrecer un alquiler social al demandado cuando este sea deudor de un pr\u00e9stamo hipotecario que se encuentre en situaci\u00f3n de riesgo de exclusi\u00f3n residencial previamente a la interposici\u00f3n de una demanda de ejecuci\u00f3n hipotecaria, o arrendatario de vivienda que se encuentre en situaci\u00f3n de riesgo de exclusi\u00f3n residencial previamente a la interposici\u00f3n de una demanda de desahucio por impago de rentas.<\/p>\n\n\n\n<p>El Tribunal Constitucional en su reciente Sentencia de 31 de enero de 2019 ha resuelto el recurso de inconstitucionalidad que pesaba sobre la ley catalana de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el \u00e1mbito de la vivienda y la pobreza energ\u00e9tica (Ley 24\/2015), dejando sin efecto la suspensi\u00f3n cautelar que reca\u00eda sobre varios preceptos legales de la misma, y por tanto, quedando nuevamente en vigor, en su mayor parte, dicha ley, desde la publicaci\u00f3n en el Bolet\u00edn Oficial del Estado de la Sentencia el pasado 22 de febrero.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"has-text-color\" style=\"color:#d7522c\"><strong>Obligaci\u00f3n legal de ofrecer un alquiler social<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p><a href=\"#1\" class=\"ek-link\">La Ley 24\/2015 establece en su art\u00edculo 5.2<\/a>  la obligaci\u00f3n legal de ofrecer un alquiler social al demandado cuando sea:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>deudor de un pr\u00e9stamo hipotecario que se encuentre en situaci\u00f3n de riesgo de exclusi\u00f3n residencial conforme a los par\u00e1metros establecidos en el art. 5.10 de esta Ley previamente a la interposici\u00f3n de una demanda de ejecuci\u00f3n hipotecaria; o<br><\/li><li>arrendatario de vivienda que se encuentren en situaci\u00f3n de riesgo de exclusi\u00f3n residencial conforme a los par\u00e1metros establecidos en el art. 5.10 de esta Ley previamente a la interposici\u00f3n de una demanda de desahucio por impago de rentas.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Siempre y cuando, el demandante sea una persona jur\u00eddica que cumpla algunas de las siguientes condiciones:<\/p>\n\n\n\n<p style=\"--ek-indent:20px\" class=\"has-ek-indent\"><strong>a)<\/strong> Que tenga la condici\u00f3n de gran tenedor de vivienda.A estos efectos, el <a href=\"#2\" class=\"ek-link\">art. 5.9 de la Ley<\/a>  establece que son \u00abgrandes tenedores de vivienda\u00bb (i) las entidades financieras y las filiales inmobiliarias de estas entidades, (ii) los fondos de inversi\u00f3n y las entidades de gesti\u00f3n de activos, incluidos los procedentes de la reestructuraci\u00f3n bancaria, de acuerdo con la legislaci\u00f3n mercantil, y (iii) las personas jur\u00eddicas que, por si solas o mediante un grupo de empresas, sean titulares de una superficie habitable de m\u00e1s de 1.250 m\u00b2, salvo que se trate de promotores sociales o personas jur\u00eddicas que tengan m\u00e1s de un 15% de la superficie habitable de la propiedad cualificado como viviendas de protecci\u00f3n oficial destinadas a alquiler;<br><br><strong>b)<\/strong> Que haya adquirido posteriormente al 30 de abril de 2008 viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensaci\u00f3n de deudas o de daci\u00f3n en pago, o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el pr\u00e9stamo hipotecario.<\/p>\n\n\n\n<p>Dicho ofrecimiento de alquiler social se puede realizar sobre la vivienda afectada o sobre cualquier otra de similares caracter\u00edsticas titularidad de la sociedad y debe tener una duraci\u00f3n m\u00ednima de tres a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n<p>Esta normativa se aplica con eficacia retroactiva respecto de los procedimientos judiciales en curso.<\/p>\n\n\n\n<p>El Tribunal Constitucional en su reciente Sentencia de 31 de enero de 2019 ha resuelto el recurso de inconstitucionalidad que pesaba sobre la ley catalana de medidas urgentes<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"has-text-color\" style=\"color:#d7522c\"><strong>Efectos jur\u00eddicos del incumplimiento<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>La cuesti\u00f3n que suscita un mayor inter\u00e9s en la pr\u00e1ctica es la de determinar los efectos jur\u00eddicos del incumplimiento de esta nueva obligaci\u00f3n legal.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Existen dos interpretaciones posibles:<\/p>\n\n\n\n<p style=\"--ek-indent:20px\" class=\"has-ek-indent\"><strong>a)<\/strong> Es un requisito procesal de procedibilidad para la interposici\u00f3n de la demanda<br><br>De una interpretaci\u00f3n literal del art. 5.2 de la Ley, que reza <em>\u00abantes de interponer cualquier demanda judicial de ejecuci\u00f3n hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social\u00bb<\/em>, se puede inferir que la obligaci\u00f3n de ofrecer un alquiler social en estos casos por el demandante debe erigirse en un requisito previo para la interposici\u00f3n de la demanda de desahucio o de ejecuci\u00f3n hipotecaria, de tal forma que si no se cumple con esta nueva obligaci\u00f3n legal el Letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia podr\u00e1 inadmitir la demanda por incumplimiento de dicha obligaci\u00f3n legal, sin perjuicio de la posibilidad de su subsanaci\u00f3n conforme a lo dispuesto en el <a href=\"#3\" class=\"ek-link\">art. 231 de la LEC<\/a> y de la doctrina del Tribunal Constitucional sobre la importancia de garantizar el respeto al principio <em>\u00abpro actione\u00bb<\/em> (SSTC 43\/1985, 19\/1986, 139\/1987, entre otras). Muy ilustrativa al respecto es la reciente Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a, Sala de lo Civil y lo Penal, de 3\/2019, de 17 de enero.<br><br>Conforme a este criterio interpretativo, el art. 5.2 de esta Ley se erige pues, en lo que en t\u00e9rminos procesales se conoce como <em>\u00abrequisito de procedibilidad\u00bb<\/em>, y que viene regulado en el <a href=\"#4\" class=\"ek-link\">art. 403 de la LEC<\/a>.<br>Esta interpretaci\u00f3n es la acogida por la Secci\u00f3n 13\u00aa de la Audiencia Provincial de Barcelona en Sentencia n\u00ba3129\/2016, de 20 de diciembre, en un proceso de ejecuci\u00f3n hipotecaria:\u00a0<br><br><em>\u00abDe todo ello se infiere que la propuesta en firme de alquiler social a los afectados, se erige como requisito de admisibilidad\/procedibilidad\u00a0pues: 1) la obligaci\u00f3n de ofrecer una propuesta de alquiler le viene impuesta a la actora por la ley, 2) es un requisito previo para, entre otros casos, la ejecuci\u00f3n hipotecaria, 3) es la actora quien tiene la carga de recopilar todos los datos (incluidos los informes <\/em>de los servicios sociales del Ayuntamiento), que \u201cdebe comprobar\u201d, para garantizar que la familia objeto de alquiler social cumple los requisitos, 4) la oferta debe cumplir los requisitos establecidos en la ley, 5) la oferta ha de ser formulada, para que pueda ser aceptada o rechazada\u00bb.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote\"><p>La otra tesis interpretativa existente, defendida por una parte de la doctrina, entiende que el art. 5.2 de la Ley 24\/2015 es una norma que no tiene car\u00e1cter procesal, sino meramente administrativo<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>b)\u00a0<\/strong>Es una obligaci\u00f3n legal de car\u00e1cter estrictamente administrativo<br><br>La otra tesis interpretativa existente, defendida por una parte de la doctrina (LLOBET AGUADO, J.; y PELLICER ORTIZ, B.), entiende que el art. 5.2 de la Ley 24\/2015 es una norma que no tiene car\u00e1cter procesal, sino meramente administrativo, y por tanto, las consecuencias jur\u00eddicas del incumplimiento de dicha obligaci\u00f3n legal deben ce\u00f1irse al \u00e1mbito estrictamente administrativo, comportando en su caso la incoaci\u00f3n del correspondiente expediente sancionador contra el infractor, pero en ning\u00fan caso, debe inadmitirse la demanda, ni su paralizaci\u00f3n a efectos de subsanaci\u00f3n de un supuesto defecto procesal.<br><br>Esta tesis se aparta de una interpretaci\u00f3n estricta del texto normativo, recurriendo a una interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica de la norma, no solamente con el resto del texto normativo de la Ley, sino con nuestro sistema jur\u00eddico en general.<br><br>En apoyo de esta tesis, debemos tener en cuenta que la<a href=\"#5\" class=\"ek-link\"> Ley 24\/2015 establece en su Disposici\u00f3n Final Tercera<\/a> que el incumplimiento de esta obligaci\u00f3n legal ser\u00e1 constitutiva de una infracci\u00f3n de car\u00e1cter grave de la normativa administrativa de vivienda, modificando al efecto los art. 5.2 y 124.2 de la Ley 18\/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la Vivienda de Catalu\u00f1a, de tal forma que comportar\u00e1 sanciones econ\u00f3micas para el infractor de entre 9.001 y 90.000 \u20ac conforme a lo dispuesto en <a href=\"#6\" class=\"ek-link\">el art. 118 de la Ley de Vivienda catalana.<\/a><br><br>Asimismo, y en virtud de una interpretaci\u00f3n taxativa del principio de legalidad procesal (art.1 en conjunci\u00f3n con el art. 403.1 de la LEC) en la medida que la Ley no prev\u00e9 de forma expresa una modificaci\u00f3n de la LEC, debe entenderse que el art. 5.2 no es una norma de car\u00e1cter procesal.<br><br>Refuerza esta tesis, el argumento de que introducir esta obligaci\u00f3n legal como requisito procesal podr\u00eda suponer una infracci\u00f3n de la doctrina constitucional relativa a la distribuci\u00f3n de competencias en materia procesal (<a href=\"#7\" class=\"ek-link\">Art. 149.1.6.\u00ba de la Constituci\u00f3n<\/a>; y STC, del Pleno, n\u00ba13\/2019, de 31 de enero). Por el contrario, la interpretaci\u00f3n de que estamos ante una normativa estrictamente administrativa en materia de vivienda se acopla perfectamente a la competencia exclusiva que tiene la Generalitat en materia de vivienda (<a href=\"#8\" class=\"ek-link\">art. 148.1.3.\u00ba de la Constituci\u00f3n<\/a> y <a href=\"#9\" class=\"ek-link\">art. 137 del Estatuto de Autonom\u00eda de Catalu\u00f1a<\/a>). En este sentido, se pronunci\u00f3 tambi\u00e9n la Letrada de la Generalitat en el seno del recurso de inconstitucionalidad para justificar la constitucionalidad de esta norma legal. En palabras de la Letrada:<br><br><em>\u00abEl objetivo del art\u00edculo 5 no es limitar la libertad de contrataci\u00f3n ni establecer requisitos procesales a la interposici\u00f3n de acciones judiciales, sino delimitar el derecho de propiedad, estableciendo una obligaci\u00f3n conforme a una finalidad o utilidad social. Este precepto, al igual que las disposiciones transitorias segunda y final tercera, respetan las competencias del Estado. Han sido dictados con base en la competencia atribuida a la Generalitat en el art\u00edculo 137 EAC\u00bb.<\/em><\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"has-text-color\" style=\"color:#d7522c\"><strong>Conclusi\u00f3n<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>En nuestra opini\u00f3n, deber\u00eda imponerse esta segunda tesis por los razonamientos expuestos. Ante la mera duda interpretativa, debe realizarse una interpretaci\u00f3n restrictiva del precepto legal ya que la norma general es, conforme a lo dispuesto por el art. 403 de la LEC, la admisi\u00f3n de la demanda en aras de garantizar el principio \u00abpro actione\u00bb, y la excepci\u00f3n es su inadmisi\u00f3n: \u00ablas demandas solo se inadmitir\u00e1n en los casos y por las causas expresamente previstas en esta Ley\u00bb (art. 403 de la LEC).<\/p>\n\n\n\n<p>En todo caso, debemos tener en cuenta que la cuesti\u00f3n del posible vicio de inconstitucionalidad de esta norma legal no es una cuesti\u00f3n cerrada, dado que el Tribunal Constitucional no lleg\u00f3 a entrar en el fondo del asunto en el recurso de inconstitucionalidad por los desistimientos formulados por el Abogado del Estado, y por tanto, este precepto legal no ha llegado a pasar el filtro de constitucionalidad, por lo que es probable que jueces y tribunales se planteen pr\u00f3ximamente cuestiones de constitucionalidad. &nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>PDF La Ley 24\/2015 establece la obligaci\u00f3n legal de ofrecer un alquiler social al demandado cuando este sea deudor de un pr\u00e9stamo hipotecario que se encuentre en situaci\u00f3n de riesgo de exclusi\u00f3n residencial previamente a la interposici\u00f3n de una demanda de ejecuci\u00f3n hipotecaria, o arrendatario de vivienda que se encuentre en situaci\u00f3n de riesgo de [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":6},"categories":[80],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"finderwilber","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/finderwilber\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4290\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/11\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=4290"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4290\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":4671,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4290\/revisions\/4671\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=4290"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=4290"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=4290"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}