{"id":4298,"date":"2019-06-10T21:03:00","date_gmt":"2019-06-10T20:03:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4298"},"modified":"2020-10-01T22:42:49","modified_gmt":"2020-10-01T21:42:49","slug":"jurisprudencia-al-dia-119","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/jurisprudencia-al-dia-119\/","title":{"rendered":"Jurisprudencia al d\u00eda (119)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

ARRENDAMIENTOS URBANOS <\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Inaplicabilidad de la regla rebus sic standibus en contrato de arrendamiento de local para actividad hotelera<\/strong>
\u00abLa introducci\u00f3n en el contrato de un sistema combinado de retribuci\u00f3n, variable seg\u00fan ingresos junto a un m\u00ednimo garantizado, muestra precisamente que las partes tuvieron en cuenta que mediante la aplicaci\u00f3n del porcentaje variable en funci\u00f3n del nivel de ocupaci\u00f3n del hotel era posible que no se alcanzase en todos los ejercicios a lo largo de la vida del contrato los ingresos m\u00ednimos para satisfacer al propietario arrendador. Esta previsi\u00f3n es perfectamente coherente con la celebraci\u00f3n de un contrato en el que el arrendamiento iba a durar diecisiete a\u00f1os, a lo largo de los cuales previsiblemente el nivel de ingresos pod\u00eda ser variable. La fijaci\u00f3n de una renta m\u00ednima garantizada junto a una renta variable seg\u00fan ingresos demuestra, precisamente, que el riesgo de la disminuci\u00f3n de ingresos quedaba a cargo de la arrendataria.

Junto a ello, la posibilidad pactada de que el arrendatario pudiera poner fin al contrato transcurridos los diez primeros a\u00f1os de vigencia muestra tambi\u00e9n que el contrato preve\u00eda un mecanismo para amortiguar el riesgo del arrendatario de que, si el negocio no le resultaba econ\u00f3micamente rentable en las condiciones acordadas, pudiera poner fin al contrato. Para ello, el arrendatario deb\u00eda pagar una indemnizaci\u00f3n consistente en tres anualidades de renta. Lo que pretende el arrendatario es, en contra de lo pactado, bien poner fin a la relaci\u00f3n de manera anticipada y sin pagar tal indemnizaci\u00f3n, de la que no ha cuestionado su razonabilidad, bien lograr una rebaja del precio por un acontecimiento que no puede calificarse de extraordinario o imprevisto para las partes, que s\u00ed tuvieron en cuenta la posibilidad de que a la arrendataria no le interesara econ\u00f3micamente continuar con la gesti\u00f3n del hotel. …\u00bb
(STS, Sala de lo Civil, 19\/2019, de 15 de enero)<\/em><\/p>\n\n\n\n

El arrendamiento de local a persona f\u00edsica sujeto a LAU 64 no se extingue hasta la muerte o jubilaci\u00f3n del arrendatario, con independencia de si es arrendatario primigenio o subrogado<\/strong>
\u00abLos contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 -como es el caso- subsistir\u00e1n a voluntad del arrendatario, con sujeci\u00f3n a pr\u00f3rroga, al menos hasta que se produzca la jubilaci\u00f3n o el fallecimiento de \u00e9ste (Disp. Trans. Tercera. B.3. p\u00e1rrafo primero). (…) El arrendatario a todos los efectos era el hoy demandado en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley y, en consecuencia, la norma transitoria se aplica a \u00e9ste y no al inicial arrendatario, siendo as\u00ed que dicha norma contempla exclusivamente las subrogaciones posteriores a la entrada en vigor de la nueva Ley prescindiendo de las que se hayan podido producir con anterioridad a dicho momento seg\u00fan la legislaci\u00f3n entonces vigente. De esta forma el arrendamiento podr\u00e1 extenderse a toda la vida del arrendatario y, en su caso, a la del c\u00f3nyuge que se subrogue, o a un m\u00e1ximo de veinte a\u00f1os desde la entrada en vigor de la LAU<\/a> 1994 si la subrogaci\u00f3n se produce a favor de un descendiente\u00bb
(STS, Sala de lo Civil, Secci\u00f3n 1.\u00aa, n.\u00ba 34\/2019, de 17 de enero)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Responsabilidad del arrendador por perturbaciones en la posesi\u00f3n <\/strong>
\u00abLa doctrina aplicable a los hechos que se declaran probados es la que sostiene la sentencia de 24 de enero de 1992, en el sentido de que el arrendador solo responde de las perturbaciones causadas por el mismo tanto de hecho como de derecho y de las perturbaciones de derecho causadas por terceros\u00bb
(STS, Sala de lo Civil, Secci\u00f3n 1.\u00aa, n.\u00ba 2\/2019, de 8 de enero)<\/em><\/p>\n\n\n\n

No procede la moderaci\u00f3n de la cl\u00e1usula penal ya que el incumplimiento contractual producido no es distinto del pactado<\/strong>
\u00abLa sentencia 585\/2006, de 14 de junio, record\u00f3 que es doctrina constante de esta Sala que cuando la cl\u00e1usula penal est\u00e1 establecida para un determinado incumplimiento, aunque fuera parcial o irregular, no puede aplicarse la facultad moderadora del art\u00edculo 1154 del C\u00f3digo Civil si se produce exactamente la infracci\u00f3n prevista; o por decirlo con otras palabras, que la moderaci\u00f3n procede cuando se hubiera cumplido en parte o irregularmente la obligaci\u00f3n para cuyo incumplimiento total la pena se estableci\u00f3, de modo que, como afirma la doctrina, la finalidad del repetido art\u00edculo no reside en resolver la cuesti\u00f3n de si se debe rebajar equitativamente la pena por resultar excesivamente elevada, sino en interpretar que las partes, al pactar la pena, pensaron en un incumplimiento distinto del producido -sobre ello, las sentencias 962\/2008, de 15 de octubre, 211\/2009, de 26 de marzo, 384\/2009 de 1 de junio y 170\/2010, de 31 de marzo, entre otras. Esta doctrina ha sido recogida tambi\u00e9n en las SSTS de Pleno de 15 de abril de 2014, rec. no 2274\/2012, y 21 de abril de 2014, rec. n.\u00b0 1228\/2012\u00bb
(STS, Sala de lo Civil, n.\u00ba691\/2018, de 11 de diciembre)<\/em><\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Subsiste la obligaci\u00f3n de pago de la renta mientras no se devuelva la posesi\u00f3n<\/strong>
\u00abPor otro lado, es lo cierto que, imponiendo el art\u00edculo 1561 del C\u00f3digo Civil al arrendatario la obligaci\u00f3n de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupaci\u00f3n, mediante un acto devolutivo de la posesi\u00f3n al arrendador, sin que baste con la mera manifestaci\u00f3n de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, devoluci\u00f3n que \u00fanicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesi\u00f3n del arrendador, normalmente mediante la devoluci\u00f3n de las llaves u otro acto de tradici\u00f3n ficticia, en aplicaci\u00f3n de la doctrina de los art\u00edculos 1462 y 1463 del C\u00f3digo Civil, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por \u00e9l autorizada, en aplicaci\u00f3n de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los art\u00edculos 1162 y 1163,p\u00e1rrafo segundo, del C\u00f3digo Civil\u00bb (SAP Barcelona, Secci\u00f3n 4.\u00aa, n.\u00ba 54\/2019, de 31 de enero) <\/em><\/p>\n\n\n\n

El arrendatario de local de negocio no tiene facultad de desistimiento del contrato <\/strong>
\u00abLa Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 no establece ninguna regulaci\u00f3n del desistimiento cuando se trata de arrendamientos de locales de negocio, a pesar de que, en cambio, lo regula de forma expresa en su art. 11 en cuanto a los arrendamientos de vivienda. Por lo tanto, para el caso de los locales de negocio puede ser regulado libremente por las partes contratantes, en aplicaci\u00f3n del art. 4.3 de la LAU y del principio de libertad de pactos establecido a todos los efectos en el art. 1255 del C.c. Este tipo de cl\u00e1usulas menudean en los contratos de alquiler y, tal y como ha indicado el Tribunal Supremo en su sentencia de 29-5-14, se trata de una verdadera cl\u00e1usula penal. Su existencia no es m\u00e1s que consecuencia jur\u00eddica del car\u00e1cter vinculante de los contratos, de forma que solo es posible el desistimiento unilateral y, por lo tanto, independientemente de cu\u00e1l sea la voluntad de la otra parte contratante, como causa de extinci\u00f3n de una relaci\u00f3n obligatoria, en tres casos: cuando la ley expresamente otorgue a una de las partes contratantes esta facultad; cuando las partes lo hayan pactado as\u00ed de forma expresa en el contrato; y, finalmente, en los casos de relaciones obligatorias de larga duraci\u00f3n o de tracto sucesivo en los cuales no se haya previsto un plazo de duraci\u00f3n contractual\u00bb
(SAP Lleida, Secci\u00f3n 2.\u00aa, n.\u00ba 71\/2019, de 11 de febrero)<\/em><\/p>\n\n\n\n

El contrato se renov\u00f3 por t\u00e1cita reconducci\u00f3n a pesar de que se hubiera pactado que se extinguir\u00eda inexorablemente a la finalizaci\u00f3n del plazo de duraci\u00f3n<\/strong>
\u00ab\u2026como queda dicho recurren en apelaci\u00f3n las dos demandadas condenadas invocando error de valoraci\u00f3n de la prueba, y en primer lugar porque entienden que no se pudo producir una t\u00e1cita reconducci\u00f3n del contrato porque expresamente contemplaba que se extinguir\u00eda inexorablemente llegado el 31 de diciembre de 2010 sin necesidad de notificaci\u00f3n ni requerimiento previo por parte del arrendador, debiendo quedar desalojada dicho d\u00eda 31 de diciembre de 2010. Este motivo de recurso no puede tener favorable acogida porque aun siendo cierto que el contrato conten\u00eda la cl\u00e1usula referida, es lo cierto que de hecho se produjo una t\u00e1cita reconducci\u00f3n porque las arrendatarias continuaron ocupando y disfrutando del local;\u2026\u00bb
(SAP Sevilla, Secci\u00f3n 6.\u00aa, n.\u00ba 402\/2018 de 28 de diciembre)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Obligaci\u00f3n de consignaci\u00f3n de rentas para recurrir en apelaci\u00f3n sentencia de desahucio, aun cuando la impugnaci\u00f3n se limite a la condena al pago de las costas<\/strong>
\u00abPor ello no comparte este tribunal el argumento de que el recurso de apelaci\u00f3n circunscrito a la impugnaci\u00f3n de la condena al pago de las costas, no exige el requisito de procedibilidad de la previa satisfacci\u00f3n o consignaci\u00f3n de las rentas vencidas, como entiende la Secci\u00f3n de alguna Audiencia como la que se cita en el recurso, pues adem\u00e1s de no venir contemplado de forma alguna en el precepto para inferirla de su interpretaci\u00f3n, (ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus), de aceptar esa excepci\u00f3n se estar\u00eda desvirtuando con ella precisamente la finalidad perseguida por el precepto de satisfacci\u00f3n de las rentas para recurrir el desahucio cuando en la sentencia se haya acordado el lanzamiento, que no es otra que la de impedir que contin\u00faen aprovech\u00e1ndose del uso del inmueble los inquilinos deudores que no han satisfecho o consignado las rentas debidas al interponerse la demanda, ni tampoco las que han ido venciendo durante la tramitaci\u00f3n del procedimiento, obteniendo por la v\u00eda del recurso, la persistencia en el uso y la dilaci\u00f3n en el lanzamiento, sin satisfacer la contraprestaci\u00f3n derivada de aquel.\u00bb
(SAP Girona, Secci\u00f3n 2, n.\u00ba 54\/2019, de 14 de febrero)<\/em><\/p>\n\n\n\n

PROPIEDAD HORIZONTAL CATALU\u00d1A<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALU\u00d1A<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Subsanabilidad del defecto de representaci\u00f3n del Presidente <\/strong>
\u00abAs\u00ed las cosas, y aun admitiendo la dificultad en este caso de delimitar los conceptos de representaci\u00f3n y de legitimaci\u00f3n y de lo discutible de la cuesti\u00f3n, no es menos cierto que el defecto ser\u00eda subsanable en todo caso.

As\u00ed, aunque entendi\u00e9semos que el problema es de legitimaci\u00f3n en el sentido de ostentar o ejercitar el derecho material pretensionado, la ratificaci\u00f3n viene permitida por las normas de car\u00e1cter sustantivo como son los art\u00edculos 1259, 1309 y 1727 del CC, de aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica evidente, y ello con efectos retroactivos al suponer una convalidaci\u00f3n o sanaci\u00f3n de lo realizado sin las correspondientes facultades (art. 418 de la Lec, STS, Sala 1 de 20-4-1991, n.\u00ba 845 de 22-12-2009, 10-2-2010, 21 de 16 de febrero de 2010).\u00bb (Sala de lo Civil y lo Penal, Sentencia n.\u00ba 3\/2019, de 17 de enero)<\/em><\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES CATALANAS<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

El comunero ostenta legitimaci\u00f3n activa para reclamar la indemnizaci\u00f3n por da\u00f1os en elementos privativos, pero no en elementos comunes<\/strong>
\u00abAhora bien, dado que la parte actora pide ser personalmente indemnizada por los da\u00f1os, no pide su reparaci\u00f3n \u201cin natura\u201d, se considera que, en el caso concreto, la parte actora no ostenta legitimaci\u00f3n activa en relaci\u00f3n con los da\u00f1os que puedan haber sido causados en elementos comunes, que, a estos efectos, ser\u00edan los que alega afectan al patio exterior y al balc\u00f3n.

Como se\u00f1ala la SAP Valencia, secci\u00f3n 6.\u00aa, de 26 de julio de 2018, interpretada en sentido contrario:

\u201cLa Sala no puede compartir los razonamientos de la sentencia recurrida en cuanto apreci\u00f3 la falta de legitimaci\u00f3n activa de los demandantes para reclamar por elementos comunes de la Comunidad de Propietarios, pues es reiterada la Jurisprudencia que establece que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad , siempre que act\u00fae en beneficio de la misma (sentencias, por todas, 10 de junio de 1981,5 de febrero de 1983,18 de diciembre de 1985,17 de abril de 1990,8 de abril de 1992y6 de junio de 1997), y en este caso, no solicitan los intervinientes, aparte de la reparaci\u00f3n de los da\u00f1os que afectan a sus respectivas viviendas, cantidad de dinero alguna, que, en caso de prosperar se abonar\u00eda a los demandantes que no ostentan representaci\u00f3n alguna de la Comunidad de Propietarios a la que pertenecen\u201d

En este caso, en cambio, la parte actora pide para s\u00ed el abono de una indemnizaci\u00f3n en raz\u00f3n de los da\u00f1os que afirma causados en los elementos comunes, cuando ya no es la propietaria de la total finca y no ostenta la representaci\u00f3n de la comunidad, y la otra propietaria no ha puesto siquiera de manifiesto en este proceso, donde no es parte, su aquiescencia a la reclamaci\u00f3n\u00bb
(SAP Barcelona, Secci\u00f3n 4.\u00aa, n.\u00ba 952\/2018, de 27 de diciembre)<\/em><\/p>\n\n\n\n

No es un requisito de procedibilidad la aportaci\u00f3n de la certificaci\u00f3n de la deuda cuando la reclamaci\u00f3n se vehicula a trav\u00e9s de un proceso declarativo<\/strong>
\u00abLa falta de una certificaci\u00f3n de la deuda ser\u00eda decisiva si la parte se hubiera valido del expediente r\u00e1pido del juicio monitorio, pues en nuestro derecho tiene marcado car\u00e1cter documental y la propia Ley ya se\u00f1ala que, para reclamar cuotas comunitarias pendientes de pago, debe acompa\u00f1arse una certificaci\u00f3n de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes (ex. art. 812.2.2.\u00ba LEC y art. 553-47.2 CCCat ), pero dicho certificado no es necesario, por m\u00e1s que pueda ser conveniente, cuando la parte decide reclamar su pago en un proceso declarativo, por lo que el recurso debe prosperar\u00bb ([siguiente] [Contextualizar]<\/a> 
(([anterior]SAP Barcelona, Secci\u00f3n 1.\u00aa, n.\u00ba 110\/2019, de 4 de marzo) <\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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