{"id":4315,"date":"2018-12-10T08:27:30","date_gmt":"2018-12-10T07:27:30","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4315"},"modified":"2020-06-16T12:35:01","modified_gmt":"2020-06-16T11:35:01","slug":"el-tribunal-supremo-matiza-su-doctrina-sobre-la-necesidad-de-notificacion-de-la-subrogacion-mortis-causa-en-los-contratos-de-arrendamiento-de-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-tribunal-supremo-matiza-su-doctrina-sobre-la-necesidad-de-notificacion-de-la-subrogacion-mortis-causa-en-los-contratos-de-arrendamiento-de-vivienda\/","title":{"rendered":"El tribunal supremo matiza su doctrina sobre la necesidad de notificaci\u00f3n de la subrogaci\u00f3n mortis causa en los contratos de arrendamiento de vivienda"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n relativa a la necesidad de notificar la
subrogaci\u00f3n mortis causa en los contratos de arrendamiento desde la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU 1994) ha dado lugar a una numerosa y no siempre coincidente jurisprudencia, a la que el Tribunal Supremo ha dado un nuevo giro en su sentencia de 20 de julio de 2018 (Sentencia n\u00fam. 475\/2018) en relaci\u00f3n con los contratos de arrendamiento de vivienda<\/p>\n\n\n\n

Como es sabido, el art\u00edculo 16.3 de la LAU 1994<\/a> establece que el contrato de arrendamiento de vivienda se extinguir\u00e1 si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificaci\u00f3n por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunci\u00f3n, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Dicho de otra manera, la subrogaci\u00f3n requiere que en el plazo de tres meses desde el fallecimiento del arrendatario, quien pretenda subrogarse lo notifique al arrendador presentando un principio de prueba de que cumple los requisitos necesarios para ello (el parentesco que exige la ley, la convivencia en su caso, etc.). Esta norma es aplicable tambi\u00e9n a los contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU 1994 y que se rigen por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (LAU 1964), por as\u00ed establecerlo el apartado B) n\u00fam. 9 de la Disposici\u00f3n Transitoria Segunda de la LAU 1994.<\/a><\/p>\n\n\n\n

Desde muy pronto empez\u00f3 a plantearse ante los tribunales si la referida exigencia de notificaci\u00f3n era un requisito formal para la subrogaci\u00f3n, de manera que si no se cumpl\u00eda en los t\u00e9rminos fijados por la norma, no se produc\u00eda la subrogaci\u00f3n, o bien si dicha notificaci\u00f3n pod\u00eda quedar sustituida por el consentimiento t\u00e1cito del arrendador en aquellos supuestos en que, por cualquier otro conducto, hab\u00eda tenido conocimiento de la defunci\u00f3n del arrendatario y de la voluntad de subrogaci\u00f3n de quien tuviera derecho para ello (por ejemplo, en supuestos en que el arrendador residiera en el mismo edificio de la vivienda arrendada o en que existiera alg\u00fan tipo de relaci\u00f3n entre ambas partes).<\/p>\n\n\n\n

Por raz\u00f3n de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificaci\u00f3n formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogaci\u00f3n de quien tiene derecho a ello<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Dos l\u00edneas jurisprudenciales<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Esta cuesti\u00f3n dio lugar, en el \u00e1mbito de las Audiencias Provinciales, a dos l\u00edneas jurisprudenciales:<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Una primera que consideraba que la notificaci\u00f3n al arrendador de la defunci\u00f3n y de la voluntad de subrogarse es un requisito indispensable para la subrogaci\u00f3n, de manera que, faltando dicha comunicaci\u00f3n expresa en el plazo de los tres meses, no se produc\u00eda la subrogaci\u00f3n y, en consecuencia, el contrato quedaba resuelto de forma autom\u00e1tica. En esta l\u00ednea se hab\u00edan pronunciado, por ejemplo, las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, secci\u00f3n 25\u00aa, de 27 de febrero de 2007, y las de Barcelona, secci\u00f3n 13\u00aa, de 31 de mayo de 2006 y de 30 de septiembre de 2005.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Y una segunda l\u00ednea jurisprudencial menos formalista que declaraba que puede existir un consentimiento t\u00e1cito del arrendador para la subrogaci\u00f3n en aquellos supuestos en que, sin existir notificaci\u00f3n formal, existe un conocimiento de la defunci\u00f3n del arrendatario y de su sustituci\u00f3n por alguna de las personas con derecho para subrogarse. En estos casos, la cuesti\u00f3n quedaba a expensas de la capacidad de prueba del arrendatario y de la valoraci\u00f3n de la misma por el tribunal. En esta segunda l\u00ednea se encontraban, entre otras, las sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona, secci\u00f3n 4\u00aa, de 12 de enero de 2007, y de su secci\u00f3n 13\u00aa, de 21 de febrero de 2006. Como se ve, exist\u00edan vacilaciones incluso dentro de una misma secci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Como no pod\u00eda ser de otra manera, esta disparidad en la llamada jurisprudencia menor acab\u00f3 llegando al Tribunal Supremo en su funci\u00f3n de unificador de la doctrina jurisprudencial. Y sobre esta cuesti\u00f3n dict\u00f3 varias sentencias que, de forma clara, se pronunciaron en favor de la l\u00ednea m\u00e1s formalista, en el sentido de que la subrogaci\u00f3n precisaba el cumplimiento del requisito formal de la notificaci\u00f3n expresa al arrendador poniendo en su conocimiento el fallecimiento del arrendatario, la intenci\u00f3n de subrogarse y el cumplimiento de los requisitos para poder hacerlo.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2012 (Sentencia n\u00fam. 343\/2012), con cita de otras anteriores (de 3 de abril de 2009 y de 22 de noviembre de 2011), declar\u00f3 que:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEn definitiva, una v\u00e1lida subrogaci\u00f3n exige la comunicaci\u00f3n formal, en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento del arrendatario, del hecho mismo de su muerte y de la persona que desea subrogarse, pues es muy posible que sean varias las personas que puedan ejercer este derecho de subrogaci\u00f3n y que de hecho lo ejerciten, circunstancia por la que el art\u00edculo 16 LAU 1994 no solo fija un plazo, sino tambi\u00e9n las personas que est\u00e1n legitimadas para subrogarse y su orden de prelaci\u00f3n. Esta conclusi\u00f3n impide que pueda considerarse que el conocimiento del fallecimiento del arrendador y de que la vivienda est\u00e1 siendo ocupada por un familiar con derecho a ejercer la subrogaci\u00f3n pueda ser considerado como un consentimiento t\u00e1cito a la continuaci\u00f3n del contrato arrendaticio\u201d\u2026<\/p>\n\n\n\n

Insistiendo m\u00e1s adelante en que dicha afirmaci\u00f3n correspond\u00eda a la doctrina jurisprudencial consolidada:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEsta decisi\u00f3n no es conforme con la jurisprudencia de esta Sala, que exige, para una v\u00e1lida subrogaci\u00f3n, que se cumplan los requisitos formales del art\u00edculo 16.3 LAU, a saber la comunicaci\u00f3n por escrito, dentro del plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario, del fallecimiento del arrendador y de la identidad de la persona que, estando facultada para ello, tiene la voluntad de subrogarse\u201d.<\/p>\n\n\n\n

E, igualmente, la de 23 de octubre de 2013 (Sentencia n\u00fam. 664\/2013), que en la misma l\u00ednea declaraba:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEn cualquier caso el conocimiento del fallecimiento no puede equipararse al consentimiento de la subrogaci\u00f3n y en este sentido las sentencias de esta Sala de 22-22-2010, rec. 2195 de 2006; 30-5-2012, rec. 1978 de 2008 y 22-4-2013 (Pleno), rec. 356 de 2010.<\/p>\n\n\n\n

En el caso de autos, no consta notificada la subrogaci\u00f3n por escrito.<\/p>\n\n\n\n

Tampoco puede deducirse la notificaci\u00f3n del conocimiento de la muerte, como jurisprudencialmente se ha reiterado; ni de los recibos de tasas, pues los abon\u00f3 D. Aureliano y no sus sucesores. Tampoco consta pago de renta alguna, tras el fallecimiento de D. Aureliano salvo la extempor\u00e1nea consignaci\u00f3n efectuada despu\u00e9s de la interposici\u00f3n de la demanda\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, cuando esta cuesti\u00f3n parec\u00eda haber alcanzado un cierto grado de estabilidad, se ha publicado la sentencia, tambi\u00e9n del Pleno del Tribunal Supremo, de 20 de julio de 2018 (Sentencia n\u00fam. 475\/2018), que ha venido al menos a matizar, cuando no a modificar, lo que parec\u00eda una doctrina consolidada.<\/p>\n\n\n\n

Esta sentencia resuelve un supuesto en el que el viudo de la arrendataria fallecida no hab\u00eda llevado a cabo la notificaci\u00f3n formal de subrogaci\u00f3n pero hab\u00eda continuado ocupando la vivienda arrendada, pagando los recibos de agua y luz, tratando de pagar la renta mediante consignaci\u00f3n e intentando llegar a un acuerdo con la arrendadora con revisi\u00f3n de renta. La sentencia de la Audiencia Provincial (de Santa Cruz de Tenerife), aplicando la doctrina jurisprudencial que hemos expuesto hasta aqu\u00ed, declar\u00f3 que no proced\u00eda la subrogaci\u00f3n por falta de notificaci\u00f3n formal en los t\u00e9rminos del Art. 16.3 LAU 1994.<\/p>\n\n\n\n

En vista de la nueva doctrina, en los supuestos de fallecimiento del arrendatario habr\u00e1 que analizar caso por caso para valorar los pasos a seguir y las actuaciones a realizar (o a no realizar), para evitar que se den situaciones ambiguas en relaci\u00f3n con el pretendido consentimiento t\u00e1cito<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Recurrida en casaci\u00f3n, el Tribunal Supremo estima el recurso y la revoca, modificando la que hasta ahora hab\u00eda sido su propia doctrina y declarando que la misma resultaba excesivamente r\u00edgida y que hay que hacer una aplicaci\u00f3n m\u00e1s flexible en el sentido de que no es necesaria la notificaci\u00f3n expresa cuando el arrendador ha tenido conocimiento de la defunci\u00f3n del arrendatario y de la voluntad de subrogaci\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n

\u201c3.-Ahora, reunida nuevamente en pleno, la Sala considera que la doctrina anterior resulta excesivamente r\u00edgida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jur\u00eddico (Arts. 1.4 y 7 CC). <\/p>\n\n\n\n

Por raz\u00f3n de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificaci\u00f3n formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogaci\u00f3n de quien tiene derecho a ello. <\/p>\n\n\n\n

No debe perderse de vista que, de acuerdo con el r\u00e9gimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogaci\u00f3n y que la exigencia de notificaci\u00f3n lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificaci\u00f3n para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Al margen de que los fundamentos de la sentencia son muy someros y no se acaba de saber el porqu\u00e9 de este giro jurisprudencial, lo cierto es que ante esta nueva doctrina los litigios sobre esta materia pasar\u00e1n a tener una mayor complejidad probatoria ya que, frente a la limitaci\u00f3n que supon\u00eda simplemente la acreditaci\u00f3n o no de haberse llevado a cabo la notificaci\u00f3n requerida por el art\u00edculo 16.3 dela LAU 1994, ahora se tendr\u00e1 que valorar si existi\u00f3 o no conocimiento previo de la propiedad por alg\u00fan otro medio. A lo que hay que a\u00f1adir un elemento distorsionador frente a lo que establece la ley: El art\u00edculo 16.3 LAU 1994 establece que en la notificaci\u00f3n de subrogaci\u00f3n habr\u00e1 que notificar al arrendador el fallecimiento, la persona que tiene intenci\u00f3n de subrogarse y aportar un principio de prueba de que cumple los requisitos para ello. Pero con la doctrina enunciada por la sentencia que referimos faltar\u00e1 el tercer elemento, el principio de prueba del cumplimiento de los requisitos para subrogarse. \u00bfEn qu\u00e9 situaci\u00f3n queda entonces el arrendador? \u00bfTiene que requerir al supuesto subrogado para que aporte dicho principio de prueba? \u00bfQu\u00e9 pasa si \u00e9ste, a pesar del requerimiento, no lo aporta? \u00bfSe le tiene por no subrogado y se extingue el contrato o, si lo aporta despu\u00e9s en sede judicial, ser\u00e1 suficiente para la eficacia de la subrogaci\u00f3n (lo cual ser\u00eda una gran injusticia pues obligar\u00eda al arrendador a acudir a la v\u00eda judicial para obtener una informaci\u00f3n que debe partir del subrogado)? Obviamente, la ley no prev\u00e9 nada de esto porque est\u00e1 pensando en que la inexistencia de notificaci\u00f3n en plazo y forma extinguir\u00e1 el contrato.<\/p>\n\n\n\n

Est\u00e1 claro que, a la vista de esta nueva doctrina, en los supuestos de fallecimiento del arrendatario habr\u00e1 que analizar caso por caso para valorar los pasos a seguir y las actuaciones a realizar (o a no realizar) para evitar que se den situaciones ambiguas en relaci\u00f3n con el pretendido consentimiento t\u00e1cito. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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