{"id":4321,"date":"2018-12-10T08:37:37","date_gmt":"2018-12-10T07:37:37","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4321"},"modified":"2020-06-16T12:53:52","modified_gmt":"2020-06-16T11:53:52","slug":"requisitos-para-la-desconvocatoria-de-una-junta-de-propietarios-y-presupuestos-de-su-legalidad-o-ilegalidad","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/requisitos-para-la-desconvocatoria-de-una-junta-de-propietarios-y-presupuestos-de-su-legalidad-o-ilegalidad\/","title":{"rendered":"Requisitos para la desconvocatoria de una Junta de Propietarios y presupuestos de su legalidad o ilegalidad"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

(An\u00e1lisis de la v\u00eda de la decisi\u00f3n que puede adoptar un presidente de una Comunidad de Propietarios acerca de la desconvocatoria de una Junta y los l\u00edmites en esta decisi\u00f3n al aplicarse el Art. 553.21, Ley 5\/2015 de 13 de mayo)<\/p>\n\n\n\n

Existe la creencia en algunos presidentes de Comunidades de Propietarios de que pueden tomar decisiones en cualquier caso respecto a c\u00f3mo convocar una Junta de Propietarios, cu\u00e1ndo y qu\u00e9 debe contener el Orden del D\u00eda, pero lo cierto es que es preciso sujetarse tambi\u00e9n a las opiniones de los comuneros y a las necesidades de la Comunidad, al no poder ejercer un sistema de ejercicio de los cargos de gobierno de la de una forma y modo personalista, so pena de causar perjuicios a la misma si se considera que la de Propietarios es como una empresa en la que el presidente ejerce su cargo a modo de un empresario en una sociedad mercantil. Pero nada m\u00e1s lejos de la realidad, porque el cargo de presidente es un \u201ccargo provisional\u201d, que debe sujetarse al mandato durante el que se ejerce el cargo y que debe estar orientado al beneficio de la como prisma sobre el que se plasma la obligaci\u00f3n de ese mandato que le confiri\u00f3 la Junta, no lo olvidemos, y que, adem\u00e1s, es esencialmente revocable, por cuanto los comuneros pueden en cualquier caso plantear la destituci\u00f3n si ese ejercicio es indebido durante su mandato, ya que pueden hacerlo por la v\u00eda del Art. 553.20.2 de la Ley 5\/2012<\/a>. Y ello, aunque el presidente se oponga.<\/p>\n\n\n\n

Pero, junto a la capacidad de convocar, puede ocurrir que el presidente considere en alg\u00fan caso que desea desconvocar la Junta, lo que puede llegar a considerar en alg\u00fan momento porque se haya puesto enfermo o porque considere que no van a acudir suficientes comuneros, o cualquier otra circunstancia. Y se plantea, en estos casos, que desea desconvocar la Junta realizada con arreglo a los presupuestos del Art. 553.21.2 y la Ley 5\/2012.<\/a><\/p>\n\n\n\n

\u00bfPuede hacerlo cuando quiera? \u00bfY, c\u00f3mo hacerlo, si la Ley 5\/2012 solo contempla los requisitos de la \u201cconvocatoria\u201d, pero deja vac\u00eda la forma de \u201cdesconvocar\u201d una Junta?<\/p>\n\n\n\n

Para acudir a un sistema de notificaci\u00f3n de desconvocatoria en cartel anunciador es preciso un intento previo de notificaci\u00f3n personal que no haya tenido efecto y que se haga con la antelaci\u00f3n suficiente, es decir, 8 d\u00edas antes de la fecha de la Junta<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

La desconvocatoria de una Junta de propietarios es un tema de gran inter\u00e9s, y puede venir por dos v\u00edas:<\/p>\n\n\n\n

  1. Antes de la celebraci\u00f3n de la Junta<\/li>
  2. El mismo d\u00eda de la Junta<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Con respecto a la primera v\u00eda aludimos a la Audiencia Provincial de Zaragoza, Secci\u00f3n 4\u00aa, Sentencia 187\/2013 de 24 Abr. 2013, Rec. 99\/2013, en donde se trat\u00f3 un caso en donde un presidente, horas antes de una Junta, la desconvoc\u00f3 porque entendi\u00f3 que hab\u00eda que incluir un nuevo punto en el orden del d\u00eda y, llegado el momento, insert\u00f3 un cartel desconvoc\u00e1ndola, pero los comuneros la celebraron habida cuenta que es sabido que, en caso de ausencia del presidente, puede sustituirle el d\u00eda de la Junta el vicepresidente (Art. 553.16.2 Ley 5\/2012<\/a>) o cualquiera de los comuneros que, para este exclusivo momento y en ausencia del presidente, pueden sustituirle.<\/p>\n\n\n\n

    En esta sentencia se recoge que \u201cse consideran nulos los acuerdos porque se trataba de una Junta desconvocada\u201d. Trasluce la demanda un concepto presidencialista del r\u00e9gimen de la propiedad horizontal. Es decir, si el presidente decide desconvocar lo que \u00e9l mismo ha convocado, as\u00ed ha de ser. Es cierto que \u2013ex. Art. 13 L.P.H- el presidente representa a la Comunidad dentro y fuera del proceso. Pero eso no significa que su voluntad sea la de \u00e9sta. La representaci\u00f3n, como concepto jur\u00eddico, significa expresar o presentar ad extra lo que piensa o ha decidido el representado. No se trata de una voluntad superior o por encima de la del \u201crepresentado\u201d, sino de un servicio a este y por razones pr\u00e1cticas y de seguridad jur\u00eddica. Por lo tanto, igual que hay un r\u00e9gimen protocolario para convocar las Juntas (Art. 553.21), la \u201cdesconvocatoria\u201d -aunque no espec\u00edficamente regulada- no puede obedecer a la mera voluntad del presidente de la Comunidad. Los tiempos y modos de convocar -como ha reiterado la jurisprudencia- tienen como finalidad permitir que los copropietarios puedan acudir y sepan qu\u00e9 temas se van a decidir. Por ello, solo una causa justificada y relativa, por tanto, al derecho a decidir de los copropietarios podr\u00eda amparar una desconvocatoria.<\/p>\n\n\n\n

    En el caso presente no existe motivo alguno para ello. Que la Comunidad deba tomar una decisi\u00f3n sobre la colocaci\u00f3n del ascensor no es motivo para dejar sin efecto con un periodo de horas la realizaci\u00f3n de la Junta general ordinaria. Ni es un tema necesariamente propio de ella (solo lo son las cuentas anuales), ni impide en cualquier momento convocar una Junta extraordinaria al efecto.<\/p>\n\n\n\n

    Pero, es m\u00e1s: <\/strong>en el caso presente ni siquiera han probado los actores (y les correspond\u00eda, ex. Art. 217 LEC) que la ausencia de ese punto del orden del d\u00eda hubiera sido por olvido o desidia de la Administradora. La testifical de \u00e9sta result\u00f3 clara y contundente al respecto (Art. 376 LEC); ning\u00fan inter\u00e9s pod\u00eda tener en poner o quitar ese punto del orden del d\u00eda, pues en un momento u otro tendr\u00eda que tratarse. Adem\u00e1s, la prueba tambi\u00e9n ha demostrado que ni avis\u00f3 de la desconvocatoria a la Administradora, ni lo hizo a todos sus convecinos. Un cartel sin firma en ese sentido (y aun con firma) carece del rigor m\u00ednimo exigible. M\u00e1s a\u00fan cuando los testigos que depusieron en el acto del juicio ni siquiera vieron el cartel en la puerta del sal\u00f3n donde se iba a celebrar.\u201d<\/p>\n\n\n\n

    Si la desconvocatoria es contra legem<\/em>, queda anulado el acto de esa desconvocatoria y los comuneros que no acudieran a la Junta ser\u00e1n entendidos t\u00e9cnicamente como ausentes<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

    En consecuencia, los requisitos para una desconvocatoria en legal forma son:<\/p>\n\n\n\n

    1. Que concurra causa justificada. <\/strong>No se tendr\u00e1n por tales situaciones como la enfermedad del presidente, ya que este es v\u00e1lidamente sustituible por el vicepresidente o cualquiera de los comuneros que se decida el d\u00eda de la Junta. El presidente no puede, por una enfermedad personal, dilatar la soluci\u00f3n de los problemas que tenga la Comunidad, por la esencial capacidad de sustituci\u00f3n de su cargo. El concepto de causa justificada debe ser restrictivo, pero en cualquier caso la causa deber\u00e1 ponerse en relaci\u00f3n al plazo estimado para llevar a cabo la desconvocatoria -que es el de 8 d\u00edas (Art. 553.21.1 Ley 5\/2012<\/a>)- antes de la fecha prevista para la Junta, porque no puede someterse a los comuneros al estado de \u201csorpresa\u201d de acudir al lugar previsto para la celebraci\u00f3n y que esta no se celebre porque el presidente no lo quiera hacer y, simplemente, haya insertado una nota dici\u00e9ndolo. Por ello, no basta que se lleve a cabo en plazo la desconvocatoria, sino que esta causa debe estar justificada, siendo este un concepto restrictivo que \u201cnunca\u201d admitir\u00e1 circunstancias personales del presidente, sino objetivables de la propia Comunidad.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

    2. Que se notifique la desconvocatoria con ocho d\u00edas de antelaci\u00f3n a la fecha prevista, como se\u00f1ala el Art. 553.21.2 para la citaci\u00f3n a la Junta.<\/strong> No es v\u00e1lido un cartel en la Comunidad anunciando la desconvocatoria, ya que no se puede recurrir a un sistema de notificaci\u00f3n de una desconvocatoria por un medio distinto que el de la convocatoria, puesto que desconvocar debe ser igual que convocar una Junta, aunque ni la Ley 5\/2012 ni la LPH recojan c\u00f3mo se ha de llevar a cabo. Por ello, para acudir a un sistema de notificaci\u00f3n de desconvocatoria en cartel anunciador es preciso un intento previo de notificaci\u00f3n personal que no haya tenido efecto y que se haga con la antelaci\u00f3n suficiente (8 d\u00edas antes de la fecha de la Junta).<\/p>\n\n\n\n

    3. Que se fije nueva fecha en la desconvocatoria para la celebraci\u00f3n de la Junta.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    4. Para el caso de que una Junta se desconvoque de forma irregular por el presidente y comparezcan algunos comuneros, estos est\u00e1n perfectamente legitimados para que la Junta se celebre y para que los acuerdos que se adopten sean v\u00e1lidos con arreglo a derecho.<\/strong> En efecto, si se les obligare a aceptar la desconvocatoria o a exigirles que la vuelvan a convocar por la v\u00eda de los promotores del Art. 553.20.2, Ley 5\/2012, el presidente conseguir\u00eda el efecto pretendido, que es que no se celebre, por lo que una \u201cdesconvocatoria\u201d irregular se convalidar\u00eda si se entendiere que los comuneros asistentes no pueden continuarla. Si la desconvocatoria es contra legem, queda anulado el acto de esa desconvocatoria y los comuneros que no acudieran a la Junta ser\u00e1n entendidos t\u00e9cnicamente como ausentes, no pudiendo alegar que no acudieron porque pensaban que estaba desconvocada. <\/p>\n\n\n\n

    Los actos nulos y anulables en una desconvocatoria de Junta no pueden convalidarse por la circunstancia de un posible \u201cperjuicio\u201d a los comuneros que pensaron que era correcta la desconvocatoria y los presentes ese d\u00eda pueden celebrarla, siendo v\u00e1lidos los acuerdos que se adopten por devenir irregular el acto precedente que pretendi\u00f3 impedir su celebraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    La imposibilidad de hacerlo si el acto de desconvocatoria es irregular supondr\u00eda validar y dar carta de naturaleza a la irregularidad de una desconvocatoria contra legem. Por ello, podr\u00eda cualquier comunero asumir el cargo de presidente funcional para los efectos de esa Junta y el Administrador de Fincas levantar la correspondiente acta del resultado de los acuerdos que se adopten en la misma, teniendo su validez y siendo notificados en legal forma y luego ejecutados sin que el presidente tenga, despu\u00e9s, capacidad para convocar otra Junta revocando los acuerdos adoptados, ya que es sabido que los acuerdos son ejecutivos desde su adopci\u00f3n y no pueden ser revocados por un acuerdo posterior en base al principio de la irrevocabilidad de los acuerdos de Junta por otra convocatoria que pretenda dejarlos sin efecto, por ser ello nulo de pleno derecho. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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