{"id":4357,"date":"2017-03-10T09:50:36","date_gmt":"2017-03-10T08:50:36","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4357"},"modified":"2020-06-12T10:54:03","modified_gmt":"2020-06-12T09:54:03","slug":"adopcio-dacords","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/adopcio-dacords\/","title":{"rendered":"Adopci\u00f3 d\u2019acords"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

1a TAULA DE TREBALL<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Ponents:<\/span><\/span><\/strong>
Il\u00b7lm. Sr. Joan Perarnau Moya<\/strong>,
Magistrat AP Secci\u00f3 3a Tarragona
Il\u00b7lm. Sr. Albert Guilany\u00e0 Foix<\/strong>, Magistrat President Secci\u00f3 2a AP Lleida

Moderadora:<\/span><\/span>\u00a0<\/strong>
Sra. Ana Bozalongo<\/strong>, Assessora Jur\u00eddica CAF Tarragona<\/p>\n\n\n\n

JOAN PERARNAU MOYA <\/strong><\/p>\n\n\n\n

a) Si no \u00e9s possible adoptar l\u2019acord per falta de la doble majoria de propietaris i coeficients, \u00bfes pot acudir al judici d\u2019equitat previst en la LPH estatal?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

a.1) NORMA, despr\u00e9s de la reforma feta per la Llei 5\/2015, del 13 de maig: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Article 553-25. R\u00e8gim general d\u2019adopci\u00f3 d\u2019acords<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201c2. S\u2019adopten per majoria simple dels propietaris que han participat en cada votaci\u00f3, que ha de representar, alhora, la majoria simple del total de llurs quotes de participaci\u00f3, els acords que fan refer\u00e8ncia a:<\/em><\/p>\n\n\n\n

3. Per al c\u00e0lcul de les majories es computen els vots i les quotes dels propietaris que han participat en la votaci\u00f3 de cadascun dels punts de l\u2019ordre del dia, sia de manera presencial, sia per representaci\u00f3 o per delegaci\u00f3 del vot. L\u2019adopci\u00f3 de l\u2019acord per majoria simple requereix que els vots i quotes a favor superin els vots i quotes en contra\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Art. 553-26. Adopci\u00f3 d\u2019acords per unanimitat i per majories qualificades<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201c2. Cal el vot favorable de les quatre cinquenes parts dels propietaris amb dret a vot, que han de representar alhora les quatre cinquenes parts de les quotes de participaci\u00f3, per a:<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u00bb3. Els acords dels apartats 1 i 2 s\u2019entenen adoptats:<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u00bbb) Si es requereixen les quatre cinquenes parts, quan hi ha votat favorablement la majoria simple dels propietaris i de les quotes participants a la votaci\u00f3 i, en el termini d\u2019un mes des de la notificaci\u00f3 de l\u2019acord, s\u2019assoleix la majoria qualificada comptant com a vot favorable la posici\u00f3 dels propietaris absents que, en el dit termini, no s\u2019han oposat a l\u2019acord mitjan\u00e7ant un escrit tram\u00e8s a la secretaria per qualsevol mitj\u00e0 fefaent\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

a.2) RESPOSTA: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Per adoptar els acords, la reforma ha recuperat el qu\u00f2rum de la doble majoria, de quotes i de propietaris, que s\u2019havia perdut en la normativa anterior, que en la segona convocat\u00f2ria \u00fanicament precisava de la majoria de quotes dels assistents a la junta.<\/p>\n\n\n\n

El nou sistema, sens dubte, vol permetre equilibrar els interessos dels propietaris individuals i els dels propietaris amb varis immobles (bancs i societats, en la major part dels casos) o b\u00e9 els dels propietaris de locals comercials o soterranis amb coeficients elevats, de manera que s\u2019intenta impedir que uns puguin imposar-se sistem\u00e0ticament als altres quan divergeixin els seus interessos respectius.<\/p>\n\n\n\n

El problema es plantejar\u00e0, per\u00f2, quan no concorrin simult\u00e0niament les dues majories exigides. En aquest cas, \u00e9s obvi que no hi haur\u00e0 acord comunitari. El CCC no contempla cap soluci\u00f3 per aquest cas, \u00e9s a dir, per quan no s\u2019aconsegueix el doble qu\u00f2rum, tant si l\u2019acord demana majoria simple com qualificada, segons els preceptes 553-25 i 553-26.<\/p>\n\n\n\n

Es podria aplicar llavors l\u2019art. 17.7 de la LPH estatal? <\/p>\n\n\n\n

L\u2019art. 17.7 LPH disposa que \u201cQuan la majoria no es pugui assolir pels procediments que estableixen els apartats anteriors, el jutge, a inst\u00e0ncia de part dedu\u00efda el mes seg\u00fcent a la data de la segona junta, i escoltant en compareixen\u00e7a els contradictors pr\u00e8viament citats, ha de resoldre d\u2019equitat el que escaigui en el termini de vint dies a comptar des de la petici\u00f3, i pronunciar-se sobre el pagament de costes\u201d. <\/em><\/p>\n\n\n\n

Per alguns autors la resposta \u00e9s afirmativa1<\/sup>, considerant que el fet que la llei catalana no digui res i no es remeti tampoc al proc\u00e9s d\u2019equitat de la LPH estatal \u00e9s per causa, no tant per una voluntat de la llei, sin\u00f3 per la falta de compet\u00e8ncia que t\u00e9 el legislador auton\u00f2mic en mat\u00e8ria processal, en ser la legislaci\u00f3 processal compet\u00e8ncia exclusiva de l\u2019Estat (art. 149.6 CE).<\/p>\n\n\n\n

Per altres autors la resposta ha de ser negativa2<\/sup>, en no permetre el sistema de fonts del dret civil catal\u00e0 tal heterointegraci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

Al meu entendre, la resposta \u00e9s negativa, tant certament per no permetre el sistema de fonts del dret civil catal\u00e0 tal heterointegraci\u00f3, com per altres raons m\u00e9s: <\/p>\n\n\n\n

1)<\/strong> El legislador catal\u00e0, coneixent sens dubte el que disposa la LPH estatal, perfectament podia haver rem\u00e9s al procediment de l\u2019art. 17.7 LPH, i no ho ha fet, senyal doncs que no vol la seva aplicaci\u00f3. Com ha dit el TSJC, \u201cel legislador catal\u00e0 quan aprova el Llibre cinqu\u00e8 del CCC, t\u00e9 ple coneixement de la LPH estatal (…) per la qual cosa \u00e9s perfectament factible que la difer\u00e8ncia entre una normativa i l\u2019altra es fes de manera intencionada\u201d<\/em> (STSJC de 31-1-2013).<\/p>\n\n\n\n

2) <\/strong>L\u2019art. 111-9 CCC disposa, com tamb\u00e9 ho fa l\u2019art. 1.3 CC, que \u201cL\u2019equitat s\u2019ha de tenir en compte en l\u2019aplicaci\u00f3 de les normes, si b\u00e9 els tribunals nom\u00e9s poden fonamentar llurs resolucions exclusivament en l\u2019equitat quan la llei ho autoritza expressament\u201d<\/em>, i el CCC no autoritza expressament que a falta de la doble majoria es pugui resoldre per equitat, a difer\u00e8ncia del qu\u00e8 s\u00ed autoritza la llei estatal en el seu art. 17.7 CC. Aix\u00ed doncs, en no haver-hi a Catalunya una autoritzaci\u00f3 legal expressa no es pot resoldre aquest tema sobre la base de l\u2019equitat.<\/p>\n\n\n\n

3) <\/strong>Si b\u00e9 \u00e9s cert que l\u2019art. 149.6 CE estableix que la legislaci\u00f3 processal \u00e9s compet\u00e8ncia exclusiva de l\u2019Estat, tamb\u00e9 \u00e9s cert que seguidament ho matisa, en afegir que \u201csin perjuicio de las necesarias especialidades que en este orden se deriven de las particularidades del derecho sustantivo de las Comunidades Aut\u00f3nomas\u201d<\/em>, no impedint, doncs, al legislador auton\u00f2mic que pugui dictar aquestes normes processals, ni menys encara remetre\u2019s a les estatals, quan ho consideri convenient, cosa que no ha fet en el present cas. <\/p>\n\n\n\n

4) <\/strong>Tamb\u00e9 cal tenir en compte que aquest problema ja existia en la Llei 5\/2006 anterior. <\/p>\n\n\n\n

5) <\/strong>Que no hi hagi acord si no concorre la doble majoria tampoc no \u00e9s res excepcional ni anormal sin\u00f3 tot el contrari, ja que en els \u00f2rgans pol\u00edtics, socials i de les entitats de qualsevol mena, quan no s\u2019obt\u00e9 la majoria que exigeix la llei o els seus estatuts, l\u2019assumpte proposat queda sense efecte i \u00e9s rebutjat.<\/p>\n\n\n\n

En conclusi\u00f3, si no s\u2019obt\u00e9 la doble majoria que es demana en els casos dels art. 553-25 i 553-26, el que es pretenia fer i es proposava en l\u2019ordre del dia queda sense cap valor, ja que no s\u2019ha pogut dur a terme.<\/p>\n\n\n\n

Una soluci\u00f3 llavors ser\u00e0 simplement tractar-lo de nou en una nova junta on, amb les modificacions pertinents o simplement per haver-hi assistents diferents o m\u00e9s que en la junta anterior, pugui adoptar-se, en el seu cas, l\u2019acord.<\/p>\n\n\n\n

Albert Guilany\u00e0 Foix<\/strong><\/p>\n\n\n\n

b) \u00bfQu\u00e9 qu\u00f3rum es necesario para la desafectaci\u00f3n de un elemento com\u00fan y su consiguiente modificaci\u00f3n de coeficientes? \u00bfExiste contradicci\u00f3n entre los arts. 26.1 a) y el 26.2 c) y d)?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La q\u00fcesti\u00f3 relativa al qu\u00f2rum necessari per poder desafectar un element com\u00fa, per tal de poder-lo vincular a un de privatiu o el necessari per alienar, gravar o dividir un element privatiu de benefici com\u00fa, \u00e9s un dels canvis que va introduir la darrera reforma de l\u2019article 553 del CCCat per la Llei 5\/2015, de manera que si abans s\u2019exigia la unanimitat en tots aquests sup\u00f2sits (antics arts. 553-43, 553-34.2, 553-42.2, 553-43.1, en relaci\u00f3 amb el 553-3.4 CCCat) actualment i d\u2019acord amb el que estableix l\u2019art. 553-26.2 c) y d) CCCat , per tal de desafectar un element com\u00fa o constituir, dividir, alienar, gravar un de privatiu de benefici com\u00fa, \u201ccal el vot favorable de les quatre cinquenes parts dels propietaris amb dret a vot, que han de representar alhora, les quatre cinquenes parts de les quotes de participaci\u00f3\u201d<\/em>. <\/p>\n\n\n\n

Per tant, la regulaci\u00f3 legal \u00e9s clara i el problema es planteja quan ens adonem que la desafectaci\u00f3 d\u2019un element com\u00fa o la constituci\u00f3, divisi\u00f3 o alienaci\u00f3 d\u2019un de privatiu de benefici com\u00fa, pot comportar la corresponent creaci\u00f3 d\u2019una nova entitat privativa o la vinculaci\u00f3 d\u2019aquest element desafectat a una altra entitat privativa, la qual cosa, de retruc, podria fer necess\u00e0ria una revisi\u00f3 de les quotes de participaci\u00f3 de les entitats privatives de la comunitat total, per la qual es requeriria, en principi i segons l\u2019apt. 1 a) de l\u2019article 553-26, la unanimitat, (unanimitat que podria arribar a ser \u201cexpressa\u201d, p. ex. en el cas de l\u2019apt. 4 del 553-25 CCCat). Tamb\u00e9 es requereix la mateixa unanimitat en cas de la vinculaci\u00f3 d\u2019un element com\u00fa desafectat a un de privatiu o de l\u2019atribuci\u00f3 del car\u00e0cter d\u2019element privatiu de benefici com\u00fa. <\/p>\n\n\n\n

A tal efecte, l\u2019art. 553-3.3, diu \u201cLes quotes de participaci\u00f3 es determinen i es modifiquen per acord un\u00e0nime dels propietaris\u201d<\/em> i afegeix que \u201csi aquest [acord un\u00e0nime] no \u00e9s possible, per mitj\u00e0 de l\u2019autoritat judicial o d\u2019un procediment de resoluci\u00f3 extrajudicial de conflictes\u201d<\/em>, la qual cosa es confirma en l\u2019art. 553-26.1 a) quan diu que: \u201cEs requereix el vot favorable de tots els propietaris amb dret a vot per modificar les quotes de participaci\u00f3\u201d<\/em>. Fins i tot l\u2019actual art. 553-25.4 CCCat, com recordava, exigeix el consentiment expr\u00e9s dels propietaris afectats o l\u2019art. 553-26.1 que requereix el vot de tots els propietaris amb dret a vot per desvincular un annex o per vincular l\u2019\u00fas exclusiu d\u2019elements comuns a un o diversos elements privatius.<\/p>\n\n\n\n

Aix\u00ed les coses, la problem\u00e0tica est\u00e0 servida, ja que si per desafectar fan falta les 4\/5 parts i aix\u00f2 ha de comportar una modificaci\u00f3 de les quotes de participaci\u00f3 que requereix unanimitat, aleshores qu\u00e8 succeiria si s\u2019arrib\u00e9s al primer qu\u00f2rum per\u00f2 no al segon.<\/p>\n\n\n\n

Davant d\u2019aquesta tessitura, penso que la soluci\u00f3 l\u2019haur\u00edem de buscar en la g\u00e8nesi del precepte. Aix\u00ed, en el Projecte de llei de modificaci\u00f3 del llibre cinqu\u00e8 del Codi Civil de Catalunya, relatiu als drets reals, es mantenia l\u2019exig\u00e8ncia de la unanimitat per a la desafecci\u00f3, no obstant aix\u00f2, una esmena del Grup ICV- Esquerra Unida i Alternativa va proposar i aconseguir la modificaci\u00f3 i el canvi de la unanimitat per les 4\/5 parts. De fet, no \u00e9s gens estrany aquell canvi, at\u00e8s que sempre s\u2019havia criticat que per tal de modificar els estatuts o el t\u00edtol de constituci\u00f3 no fos necess\u00e0ria la unanimitat, i per la desafecci\u00f3 s\u00ed, la qual cosa podia generar una certa inseguretat jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n

Partint d\u2019aquesta asserci\u00f3 i at\u00e8s aix\u00ed mateix els diversos tipus de desafecci\u00f3 possibles, caldria fer una distinci\u00f3 entre el que podr\u00edem anomenar una desafecci\u00f3 pr\u00f2pia, \u00e9s a dir, aquella que suposa la conversi\u00f3 d\u2019un element com\u00fa en un de privatiu, i el que seria una desafecci\u00f3 impr\u00f2pia, \u00e9s a dir, la vinculaci\u00f3 d\u2019un element com\u00fa (pati, jard\u00ed, terrassa) a l\u2019\u00fas exclusiu d\u2019un propietari, que segons l\u2019article 553-43.1 no li far\u00e0 perdre el car\u00e0cter d\u2019element com\u00fa, i no far\u00e0 menester de cap modificaci\u00f3 de coeficients. Malgrat tot, crida l\u2019atenci\u00f3 que la llei tamb\u00e9 exigeixi la unanimitat per aquest acord o que aix\u00ed ho estableixi el t\u00edtol de constituci\u00f3, que com acabo d\u2019apuntar, requereix per a la seva modificaci\u00f3 d\u2019una majoria qualificada per\u00f2 no de la unanimitat, fet que genera un problema d\u2019inseguretat jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n

Deia que hi ha dos tipus de desafeccions, i si ja hem dit que la segona no suposa una modificaci\u00f3 de coeficients, ens resta solament la primera, \u00e9s a dir, la desafecci\u00f3 pr\u00f2pia, aquella que converteix un element com\u00fa en element privatiu o privatiu de benefici com\u00fa. En aquest cas, la llei exigeix la unanimitat per a la modificaci\u00f3 de coeficients, modificaci\u00f3 que ser\u00e0 sempre necess\u00e0ria. El problema sorgeix si tot i aconseguir la majoria qualificada per a la desafecci\u00f3, no se n\u2019aconsegueix per a la modificaci\u00f3 de coeficients. Aleshores, la soluci\u00f3 legal que se\u2019ns presenta en el text de la llei \u00e9s acudir a la regulaci\u00f3 de l\u2019article 553-3.3 que preveu, que si l\u2019acord un\u00e0nime no \u00e9s possible, es podr\u00e0 acudir a l\u2019autoritat judicial o a un procediment extrajudicial de resoluci\u00f3 de conflictes, com ara l\u2019arbitratge o la mediaci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

Tanmateix per\u00f2, novament aquesta soluci\u00f3 no se correspon massa amb la intenci\u00f3 del legislador, que ha estat sempre procurar d\u2019impedir que un grup petit de propietaris poguessin blocar algunes situacions majorit\u00e0riament volgudes i en les quals la Comunitat es veu perjudicada per la posici\u00f3 individual d\u2019un propietari, o d\u2019un grup molt minoritari, que exercita el seu dret de vot m\u00e9s com un dret de vet, emparats per la necessitat comunit\u00e0ria de la unanimitat. A m\u00e9s a m\u00e9s, si consider\u00e9ssim que la llei exigeix la unanimitat, all\u00f2 que el legislador ha volgut de forma expressa, aix\u00f2 \u00e9s, la majoria de 4\/5 (recordem que el projecte preveia la unanimitat i es va esmenar), esdevindria, de facto, impossible, i per tant, s\u2019aconseguiria l\u2019efecte contrari al qual es pretenia. <\/p>\n\n\n\n

Per tant, una interpretaci\u00f3 que tingui en compte no solament la mens legis<\/em> sin\u00f3 tamb\u00e9 la mens legislatoris<\/em>, ens ha de menar a considerar que tamb\u00e9 en els casos de desafecci\u00f3 pr\u00f2pia, la majoria de 4\/5 parts ser\u00e0 suficient, no solament per desafectar l\u2019element com\u00fa i convertir-lo en privatiu, sin\u00f3 tamb\u00e9 per modificar els coeficients corresponents, ja que aquest segon aspecte no \u00e9s m\u00e9s que una conseq\u00fc\u00e8ncia inherent del primer. Aquesta \u00e9s la interpretaci\u00f3 que, tot i no subjectar-se a la literalitat de la llei, entenc que \u00e9s la m\u00e9s adequada i respecta la finalitat perseguida per la reforma.<\/p>\n\n\n\n

Per tant, entenc que la resposta a la pregunta \u00e9s que s\u00ed, que hi ha una contradicci\u00f3 entre els preceptes esmentats en la pregunta, per\u00f2 que aquella ha de ser resolta sobre la base de la finalitat que el legislador perseguia quan va modificar el qu\u00f2rum de la desafecci\u00f3 i en conseq\u00fc\u00e8ncia, entendre que es requereix aquesta majoria de 4\/5 parts per modificar un coeficient, per\u00f2 amb la precisi\u00f3 que ho ser\u00e0 sempre que sigui necessari com a conseq\u00fc\u00e8ncia d\u2019una desafecci\u00f3, no en la resta de sup\u00f2sits de modificaci\u00f3 de coeficients en qu\u00e8 la unanimitat continuar\u00e0 sent obligat\u00f2ria.<\/p>\n\n\n\n

JOAN PERARNAU MOYA<\/strong><\/p>\n\n\n\n

c) L\u2019acord de modificaci\u00f3 de la quota de propietat, pot adoptar-se mitjan\u00e7ant el c\u00f2mput del vot dels absents que no s\u2019hi han oposat? (arts. 553.26.3 a i 553.25.4)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

c.1) NORMA:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Article 553-25. \u201cR\u00e8gim general d\u2019adopci\u00f3 d\u2019acords<\/strong><\/p>\n\n\n\n

4. Els acords que modifiquin la quota de participaci\u00f3, els que privin qualsevol propietari de les facultats d\u2019\u00fas i gaudi d\u2019elements comuns i els que determinin l\u2019extinci\u00f3 del r\u00e8gim de la propietat horitzontal simple o complexa requereixen el consentiment expr\u00e9s dels propietaris afectats\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Article 553-26. \u201cAdopci\u00f3 d\u2019acords per unanimitat i per majories qualificades<\/strong><\/p>\n\n\n\n

1. Es requereix el vot favorable de tots els propietaris amb dret a vot per a:<\/em>
a) Modificar les quotes de participaci\u00f3.<\/em>
3. Els acords dels apartats 1 i 2 s\u2019entenen adoptats:<\/em>
a) Si es requereix la unanimitat, quan hi han votat favorablement tots els participants a la votaci\u00f3 i, en el termini d\u2019un mes des de la notificaci\u00f3 de l\u2019acord, no s\u2019hi ha oposat cap altre propietari mitjan\u00e7ant un escrit tram\u00e8s a la secretaria per qualsevol mitj\u00e0 fefaent\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

c.2) RESPOSTA:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

L\u2019art. 553.3 CCC disposa que \u201cLes quotes de participaci\u00f3 (que determinen i concreten la participaci\u00f3 que correspon als elements privatius sobre la propietat dels elements comuns; serveixen de m\u00f2dul per a fixar la participaci\u00f3 en les c\u00e0rregues, els beneficis, la gesti\u00f3 i el govern de la comunitat i els drets dels propietaris en cas d\u2019extinci\u00f3 del r\u00e8gim; i estableixen la distribuci\u00f3 de les despeses i el repartiment dels ingressos, llevat de pacte en contra) es determinen i es modifiquen per acord un\u00e0nime dels propietaris\u201d<\/em>. El mateix reitera l\u2019art. 553-26 CCC. I l\u2019art. 553-25 afegeix que tal acord requereix el consentiment expr\u00e9s dels propietaris afectats.<\/p>\n\n\n\n

El Pre\u00e0mbul de la Llei 5\/2015 assenyala que \u201cAquesta llei fa expl\u00edcita la distinci\u00f3 entre els acords de formaci\u00f3 instant\u00e0nia i els de formaci\u00f3 successiva; en aquests darrers s\u2019ha d\u2019esperar a comprovar la voluntat de les persones que no han assistit a la junta. El nou sistema parteix de la necessitat que els propietaris presents en la reuni\u00f3 hagin votat a favor de l\u2019acord per majoria simple, i aleshores el c\u00f2mput de la majoria qualificada o de la unanimitat es fa amb els vots favorables dels que no s\u2019han oposat a l\u2019acord en el termini d\u2019un mes\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Per altra banda, l\u2019art. 553-25.4. estableix que \u201cEls acords que modifiquin la quota de participaci\u00f3, els que privin qualsevol propietari de les facultats d\u2019\u00fas i gaudi d\u2019elements comuns i els que determinin l\u2019extinci\u00f3 del r\u00e8gim de la propietat horitzontal simple o complexa requereixen el consentiment expr\u00e9s dels propietaris afectats\u201d. <\/em>Certament, que el legislador exigeixi el consentiment expr\u00e9s a l\u2019acord dels propietaris afectats en aquests tres casos, suposa una garantia per aquests propietaris afectats. Per aquest motiu, la seva manifestaci\u00f3, en haver de ser necess\u00e0riament expressa, sembla que ha de ser necess\u00e0riament diferent del simple silenci o passivitat com a signe d\u2019acceptaci\u00f3 t\u00e0cita.<\/p>\n\n\n\n

Alguns autors consideren3<\/sup> que el CCC \u00e9s redundant pel que fa als arts. 553-25.4 i 553-26.3 respecte de la modificaci\u00f3 de les quotes de propietat, ja que la unanimitat suposa per se que tots hagin de consentir. Aix\u00ed, consideren que l\u2019\u00fanic sentit que podria tenir aquesta reiteraci\u00f3 \u00e9s que el legislador consideri imprescindible que, en aquest cas (i tamb\u00e9 en els altres dos casos previstos en els art. 553.25.4 CCC, que s\u00f3n el de privar qualsevol propietari de les facultats d\u2019\u00fas i gaudi d\u2019elements comuns i el d\u2019extinci\u00f3 del r\u00e8gim de la propietat horitzontal), el consentiment hagi de ser expr\u00e9s, de manera que en cas d\u2019abs\u00e8ncia d\u2019algun propietari a la junta no es pugui considerar concedit pel transcurs del termini d\u2019un mes sense oposar-se a l\u2019acord, \u00e9s a dir, mitjan\u00e7ant l\u2019adhesi\u00f3 t\u00e0cita o, com tamb\u00e9 el podem anomenar, mitjan\u00e7ant el sistema de consentiment presumpte de l\u2019art. 553-26.3. <\/p>\n\n\n\n

Al meu entendre, per\u00f2, no hi ha tal redund\u00e0ncia, sin\u00f3 que els arts. 553-25.4 i 553-26.3 regulen coses ben diferents i s\u00f3n d\u2019aplicaci\u00f3 cumulativa perqu\u00e8 l\u2019acord pugui ser v\u00e0lid, ja que hi ha d\u2019haver, per una banda, el consentiment expr\u00e9s dels propietaris afectats, i, per l\u2019altra, la unanimitat en la votaci\u00f3. Entenc, doncs, que no s\u2019ha de confondre entre la manera de configurar la majoria legalment necess\u00e0ria perqu\u00e8 l\u2019acord es produeixi, amb el requisit del consentiment expr\u00e9s del\/s propietari\/s afectat\/s per l\u2019acord, que la llei tamb\u00e9 exigeix. No s\u2019ha de confondre, doncs, entre la manera d\u2019aconseguir la unanimitat de vots que aquests tres tipus d\u2019acords necessiten, amb el que \u00e9s merament una declaraci\u00f3 de voluntat d\u2019acceptar expressament un acord que l\u2019afecta o perjudica. Els arts. 553.3 i 553.26 CCC fan refer\u00e8ncia als requisits per configurar la majoria legalment necess\u00e0ria, quan requereixen la unanimitat i la forma com aquesta s\u2019hi pot produir (quan hagin votat favorablement tots els participants en la votaci\u00f3 i, en el termini d\u2019un mes des de la notificaci\u00f3 de l\u2019acord, no s\u2019hi ha oposat cap altre propietari mitjan\u00e7ant un escrit tram\u00e8s a la secretaria per qualsevol mitj\u00e0 fefaent). En canvi, al requisit del consentiment expr\u00e9s, certament tamb\u00e9 necessari perqu\u00e8 aquest acord sigui v\u00e0lid, fa refer\u00e8ncia a l\u2019art. 553-25.4, que requereix el consentiment expr\u00e9s a l\u2019acord per\u00f2 solament dels propietaris afectats concrets. <\/p>\n\n\n\n

Aix\u00f2 suposa una notable difer\u00e8ncia segons si l\u2019acord afecta a tots els propietaris o solament a una part. Si la modificaci\u00f3 de les quotes de participaci\u00f3 afecta a un n\u00famero limitat de copropietaris, per\u00f2 no a tots, la normativa exigiria que aquests propietaris afectats concrets participessin en la votaci\u00f3 i votessin afirmativament, \u00e9s a dir, manifestessin positivament en el moment i en el lloc adient, que \u00e9s en la junta, el seu consentiment expr\u00e9s, per\u00f2 la resta de propietaris, que no han de consentir expressament l\u2019acord, perfectament podrien absentar-se de la junta i donar el seu consentiment, i configurar aix\u00ed la unanimitat necess\u00e0ria, sense oposar-se a l\u2019acord en el termini d\u2019un mes, \u00e9s a dir, mitjan\u00e7ant l\u2019adhesi\u00f3 t\u00e0cita prevista en l\u2019art. 553.26.3 CCC. En definitiva, entenc que cap problema no s\u2019hauria de plantejar quan la modificaci\u00f3 de les quotes de participaci\u00f3 afecta a un n\u00famero limitat de copropietaris i tots aquests participen en la votaci\u00f3 (personalment, per representaci\u00f3 o per delegaci\u00f3) i per tant, consenten expressament en la modificaci\u00f3 votant a favor, podent-se llavors arribar perfectament a la unanimitat exigida quan, havent votat favorablement tots els participants en la votaci\u00f3, en el termini d\u2019un mes des de la notificaci\u00f3 de l\u2019acord no s\u2019hi ha oposat cap altre propietari absent i no afectat per l\u2019acord de modificaci\u00f3 de la quota de propietat.<\/p>\n\n\n\n

Per contra, quan la modificaci\u00f3 afecti les quotes de propietat de tots els membres de la comunitat, llavors s\u00ed que tots estaran afectats i tots hauran de consentir expressament l\u2019acord votant a favor, per la qual cosa no podr\u00e0 operar llavors la formaci\u00f3 successiva de l\u2019acord mitjan\u00e7ant l\u2019adhesi\u00f3 t\u00e0cita en no oposar-se durant el mes seg\u00fcent a la notificaci\u00f3 de l\u2019art. 553.26.3.<\/p>\n\n\n\n

Albert Guilany\u00e0 Foix<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

d) Los acuerdos de formaci\u00f3n sucesiva, \u00bfson ejecutivos desde la firma del anexo del acta o desde su notificaci\u00f3n?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Amb la reforma de la llei, tot l\u2019antic sistema d\u2019adopci\u00f3 d\u2019acords comunitaris queda modificat i no solament en els qu\u00f2rums, sin\u00f3 tamb\u00e9 en l\u2019estructura i la forma d\u2019adopci\u00f3 dels acords, de manera que ara, el sistema \u00e9s for\u00e7a diferent de com era abans de la reforma. Ara distingir es pot distingir entre dos tipus d\u2019acords: els acords de formaci\u00f3 instant\u00e0nia, que s\u00f3n aquells que estan subjectes a la simple majoria de propietaris i quotes de participants en la votaci\u00f3 (no compten els absents), i a ells es refereix l\u2019article 553-25; i els acords de formaci\u00f3 successiva, que s\u00f3n aquells on hi participen tamb\u00e9 en la seva adopci\u00f3, els propietaris absents. <\/p>\n\n\n\n

El CCCat regula amb detall (art 553-26) quins s\u00f3n els acords que segueixen el sistema de la formaci\u00f3 successiva, \u00e9s a dir, aquells que per a la seva validesa, requereixen de la unanimitat o de la majoria qualificada de les 4\/5 parts, establint aix\u00ed mateix quin \u00e9s el sistema de c\u00e0lcul per arribar a entendre que concorre la majoria qualificada o, si escau, la unanimitat. <\/p>\n\n\n\n

Val a dir, que el sistema establert \u00e9s un sistema diferit, at\u00e8s que un cop produ\u00efda la votaci\u00f3 i redactada l\u2019acta pel Secretari i signada per aquest i pel President (553-27.1), en un termini de 5 dies posteriors a la votaci\u00f3, cal fer-hi constar, juntament amb els acords adoptats de formaci\u00f3 instant\u00e0nia, tamb\u00e9 de forma expressa i separada, els que siguin susceptibles d\u2019adoptar-se pel sistema de formaci\u00f3 successiva. <\/p>\n\n\n\n

Un cop efectuada la notificaci\u00f3 de l\u2019acta, els propietaris que no han assistit a la reuni\u00f3 es poden oposar als acords adoptats en el termini d\u2019un mes comptant des del moment en qu\u00e8 els han estat notificats (553-26.3) mitjan\u00e7ant un escrit adre\u00e7at a la Secretaria de la comunitat. Transcorregut un mes des de la notificaci\u00f3 d\u2019aquells acords, s\u2019haur\u00e0 de trametre un annex a l\u2019acta en qu\u00e8 s\u2019indiqui si els acords susceptibles de formaci\u00f3 successiva han esdevingut efectius o no, fent constar el resultat final de la votaci\u00f3. <\/p>\n\n\n\n

\u00c9s a partir del moment en qu\u00e8 s\u2019adopten els acords (transcorregut el mes i existint les majories legals sumant els vots dels absents) que els acords s\u00f3n executius ja que l\u2019actual article 553-29 estableix que l\u2019executivitat dels acords ser\u00e0 des de la seva adopci\u00f3 (llevat que els estatuts estableixin una altra cosa) i no des de la notificaci\u00f3 als propietaris, com de fet succe\u00efa abans de la modificaci\u00f3, quan l\u2019antic 553-29 deia que eren executius immediatament despr\u00e9s que l\u2019acta hagu\u00e9s estat notificada als propietaris. <\/p>\n\n\n\n

Cal insistir doncs, en el moment en qu\u00e8 un acord de formaci\u00f3 successiva s\u2019ent\u00e9n com definitivament adoptat. Certament, aquest no ser\u00e0 el moment de la seva votaci\u00f3 durant la junta ni tampoc ser\u00e0 el de la seva notificaci\u00f3, ja que ara per decidir si l\u2019acord compta amb el recolzament necessari, s\u2019ha notificar als comuners absents i esperar un mes perqu\u00e8 qui vulgui, pugui oposar-se a l\u2019acord. Per tant, \u00e9s clar que no ser\u00e0 sin\u00f3 fins passat aquet termini que, si es dona la majoria exigida, l\u2019acord sigui considerat com v\u00e0lidament adoptat, i \u00e9s a partir d\u2019aleshores que tindr\u00e0 un car\u00e0cter executiu. <\/p>\n\n\n\n

La soluci\u00f3 es del tot l\u00f2gica, ja que si arrib\u00e9ssim a entendre que la seva executivitat es dona a partir del moment de la seva votaci\u00f3 en junta o la seva notificaci\u00f3, ens podr\u00edem trobar que donar\u00edem for\u00e7a executiva a un acord que posteriorment podia considerar-se que no tenia les majories necess\u00e0ries i que, per tant, no va ser correctament adoptat.<\/p>\n\n\n\n

Aix\u00ed doncs, veiem que la majoria de 4\/5 parts que la llei exigeix o la unanimitat en el seu cas, no es demana en el moment inicial sin\u00f3 que es dona un marge d\u2018un mes, per tal que els propietaris absents puguin oposar-s\u2019hi, i a manca d\u2019oposici\u00f3, se\u2019ls considerar\u00e0 adherits a l\u2019acord. <\/p>\n\n\n\n

D\u2019aquesta forma es simplifica en part la constituci\u00f3 de la junta, en no exigir-se un nombre m\u00ednim d\u2019assistents, per\u00f2 al mateix temps s\u2019alenteix l\u2019efectivitat de les decisions que s\u2019han pres, ja que s\u2019haur\u00e0 d\u2019esperar un mes per poder executar els acords adoptats, amb els inconvenients pr\u00e0ctics que aix\u00f2 pugui plantejar, i m\u00e9s encara si tenim en compte que justament s\u00f3n els acords m\u00e9s transcendentals per a les comunitats, els sotmesos a aquests sistema de formaci\u00f3 successiva.<\/p>\n\n\n\n

Incl\u00fas hi ha sup\u00f2sits en qu\u00e8 encara s\u2019hi afegeix un requisit m\u00e9s i \u00e9s quan l\u2019acord afecta a algun propietari concret perqu\u00e8 l\u2019acord modifica la seva quota, perqu\u00e8 li priva de l\u2019\u00fas i gaudi d\u2019un element com\u00fa o quan s\u2019acorda l\u2019extinci\u00f3 del r\u00e8gim de propietat horitzontal simple o complexa, ja que per a la validesa de l\u2019acord, a m\u00e9s de la unanimitat, es requerir\u00e0, que el propietari afectat ho consisteixi expressament, impedint en aquest casos, l\u2019automatisme de donar-lo per adherit a l\u2019acord per la via de la no oposici\u00f3 (Art. 553-25.4).<\/p>\n\n\n\n

En definitiva la resposta a la pregunta \u00e9s que l\u2019executivitat dels acords de formaci\u00f3 successiva es dona a partir del moment en qu\u00e8 es signa l\u2019annex a l\u2019acta on es fa constar si s\u2019ha aconseguit el qu\u00f2rum necessari per a l\u2019adopci\u00f3 de l\u2019acord, i no des de la notificaci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

JOAN PERARNAU MOYA<\/strong><\/p>\n\n\n\n

e) En els casos en qu\u00e8 \u00e9s necessari el consentiment expr\u00e9s dels afectats de l\u2019art. 553-25-4, \u00e9s necessari tamb\u00e9 tal consentiment expr\u00e9s en cas de privaci\u00f3 de l\u2019\u00fas d\u2019elements privatius?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

e.1) NORMA, despr\u00e9s de la reforma feta per la Llei 5\/2015, del 13 de maig:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Article 553-25. \u201cR\u00e8gim general d\u2019adopci\u00f3 d\u2019acords<\/strong><\/p>\n\n\n\n

4. Els acords que modifiquin la quota <\/em>de participaci\u00f3, els que privin qualsevol propietari de les facultats d\u2019\u00fas i gaudi d\u2019elements comuns i els que determinin l\u2019extinci\u00f3 del r\u00e8gim de la propietat horitzontal simple o complexa requereixen el consentiment expr\u00e9s dels propietaris afectats\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

e.2) RESPOSTA:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La redacci\u00f3 anterior deia: \u201cEls acords que disminueixin les facultats d\u2019\u00fas i gaudi de qualsevol propietari o propiet\u00e0ria requereixen que aquest els consenti expressament\u201d.<\/em> <\/p>\n\n\n\n

El TSJC deia que tal exig\u00e8ncia de consentiment expr\u00e9s era tant per les disminucions de les facultats d\u2019\u00fas i gaudi d\u2019elements comuns com dels elements privatius, ja que el precepte no distingia (SSTSJC 23\/2013, de 25 de mar\u00e7, i 15\/2012, de 20 de febrer).<\/p>\n\n\n\n

La reforma, en primer lloc, ja no parla de \u201cdisminuci\u00f3\u201d sin\u00f3 de \u201cprivaci\u00f3\u201d, \u00e9s a dir, de p\u00e8rdua de l\u2019\u00fas i gaudi, p\u00e8rdua que ha de ser, a m\u00e9s, definitiva i no merament temporal, i, en segon lloc, concreta que es refereix a la privaci\u00f3 de les facultats d\u2019\u00fas i gaudi d\u2019elements comuns, per la qual cosa queden exclosos del requisit els elements privatius, el quals poden, per\u00f2, estar subjectes a restriccions i servituds for\u00e7oses (art. 553-39 i 40 CCC).<\/p>\n\n\n\n

Quan s\u2019adopta un dels acords previstos a l\u2019art. 553-26.1 c) (\u201cVincular l\u2019\u00fas exclusiu de patis, jardins, terrasses, cobertes de l\u2019immoble o altres elements comuns a un o diversos elements privatius\u201d) es requereix unanimitat. \u00c9s possible obtenir-la mitjan\u00e7ant el sistema de formaci\u00f3 successiva o requereix el consentiment expr\u00e9s de tots i cada un dels propietaris?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Si es vincula l\u2019\u00fas exclusiu d\u2019elements comuns a un o diversos elements privatius suposa privar a la resta de propietaris de les facultats d\u2019\u00fas i gaudi de tals elements comuns, per la qual cosa, l\u2019acord requereix el consentiment expr\u00e9s de tots i cada un dels propietaris perjudicats que exigeix l\u2019art. 553-25.4 CCC. <\/p>\n\n\n\n

Ara b\u00e9, i com ja he dit en la Pregunta c), si no tots els propietaris s\u00f3n perjudicats per aquesta vinculaci\u00f3, els no perjudicats (perqu\u00e8 ja no tinguessin dret anteriorment a l\u2019\u00fas i gaudi de l\u2019element com\u00fa que ara es vincula al privatiu, per exemple) no hauran de donar el seu consentiment expr\u00e9s i podran absentar-se de la junta, conformant, per\u00f2, la unanimitat requerida no oposant-se a l\u2019acord durant el mes seg\u00fcent a la seva notificaci\u00f3. Per contra, si tots els propietaris s\u00f3n perjudicats llavors tots hauran de consentir expressament l\u2019acord votant a favor, per la qual cosa no podr\u00e0 operar llavors la formaci\u00f3 successiva de l\u2019acord mitjan\u00e7ant l\u2019adhesi\u00f3 t\u00e0cita de l\u2019art. 553.26.3 CCC, no oposant-se durant el mes seg\u00fcent a la notificaci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

Per a la seva acreditaci\u00f3 i inscripci\u00f3 al Registre, n\u2019hi hauria prou amb la certificaci\u00f3 del Secretari?\u00a0<\/strong>
Alguns autors4<\/sup> consideren que n\u2019hi hauria prou amb el certificat del Secretari que l\u2019acord s\u2019ha adoptat de conformitat amb la legalitat vigent, sense m\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Considero, per\u00f2, que els registradors, que de conformitat amb l\u2019art. 18 Lh \u201chan de qualificar, sota la seva responsabilitat, la legalitat de les formes extr\u00ednseques dels documents de tota classe, en virtut dels quals se sol\u00b7licita la inscripci\u00f3\u201d<\/em>, precepte que es refereix a documents de tota classe, poden ser m\u00e9s exigents i demanar que el certificat sigui m\u00e9s expl\u00edcit, de manera que certifiqui expressament que els propietaris afectats han consentit expressament l\u2019acord i que s\u2019ha obtingut la necess\u00e0ria unanimitat. <\/p>\n\n\n\n

Albert Guilany\u00e0 Foix<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

f) \u00bfPuede considerarse abuso de derecho la negativa de la Junta a la solicitud de autorizaci\u00f3n para la instalaci\u00f3n de extracci\u00f3n de humos del local destinado a restaurante?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Primer de tota, cal definir qu\u00e8 s\u2019ent\u00e9n per ab\u00fas de dret. Doncs b\u00e9, l\u2019ab\u00fas de dret \u00e9s una doctrina jur\u00eddica que avui est\u00e0 recollida en l\u2019article 7.2 del CC i en l\u2019article 111-7 del CCC i que va passar a formar part del nostre dret mitjan\u00e7ant construcci\u00f3 jurisprudencial. Cal partir de la base que un principi general de dret, ja recollit al dret rom\u00e0, era el recollit en la formula \u201cqui fa valer el seu dret a ning\u00fa perjudica\u201d (qui iure suo utitur neminem laedit<\/em>), o com tamb\u00e9 recollia el dret de Las Siete Partidas,: \u201cnon fase tuerto a otro, quien usa de su derecho\u201d<\/em>, que venia a significar que l\u2019exercici del dret \u00e9s l\u00edcit tot i que, per aquest exercici, es lesionin interessos de terceres persones.<\/p>\n\n\n\n

Ara b\u00e9, la idea moderna del dret ent\u00e9n que els drets subjectius, a part dels seus l\u00edmits legals, en tenen altres d\u2019ordre moral, teleol\u00f2gic o social, i que incorre en responsabilitat aquell que, actuant emparat en una legalitat externa i utilitzant aparentment un dret subjectiu, traspassa els l\u00edmits imposats pel dret d\u2019equitat o la bona fe, causant un dany innecessari a un tercer. El CCCat recull aquest principi en el seu article 111- 7 quan diu que: \u201cEn les relacions jur\u00eddiques privades hom ha de respectar sempre les exig\u00e8ncies de la bona fe i l\u2019honradesa en els tractes\u201d.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019article 7 del Codi Civil espanyol defineix expressament l\u2019ab\u00fas de dret tot dient que: \u201cLa Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisi\u00f3n que, por la intenci\u00f3n de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los l\u00edmites normales del ejercicio de un derecho, con da\u00f1o para tercero, dar\u00e1 lugar a la correspondiente indemnizaci\u00f3n y a la adopci\u00f3n de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

Feta aquesta breu introducci\u00f3, entenc que l\u2019objectiu de la pregunta \u00e9s definir quins serien els contorns de l\u2019ab\u00fas de dret dins de l\u2019\u00e0mbit de la propietat horitzontal, i m\u00e9s concretament, dins de l\u2019\u00e0mbit de la realitzaci\u00f3 d\u2019obres per part del propietari d\u2019un element privatiu en un element com\u00fa i per obtenir-ne una utilitat. En el cas examinat, ser\u00e0 la instal\u00b7laci\u00f3 d\u2019una xemeneia o sistema d\u2019extracci\u00f3 de fums per un local, per\u00f2 tamb\u00e9 seria v\u00e0lid per a sup\u00f2sits semblants (aparells d\u2019aire condicionat, coberts o tancaments, etc..).<\/p>\n\n\n\n

Doncs b\u00e9, ja la STS de 17 de febrer de 1988 diu en relaci\u00f3 amb l\u2019ab\u00fas de dret que \u201cEl derecho a expresarse libremente reconocido en el art. 20.1.a) de la Constituci\u00f3n tiene determinadas limitaciones, entre ellas que los derechos deber\u00e1n ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe, de forma que de los derechos, incluidos los constitucionales, se abusa cuando su ejercicio denota la presencia de \u2018animus nocendi\u2019\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Ja tenim aqu\u00ed per tant, un primer element que forma part del ab\u00fas de dret, \u00e9s a dir, \u201cl\u2019animus nocendi\u201d o \u00e0nim de perjudicar a un tercer sense obtenir-ne a canvi cap benefici propi.<\/p>\n\n\n\n

Tanmateix, en el cas de la comunitat que denega la instal\u00b7laci\u00f3 de la xemeneia o del sistema d\u2019extracci\u00f3 de fums, per apreciar ab\u00fas de dret, hi ha d\u2019haver una evident desproporci\u00f3 entre la finalitat pretesa amb la negativa i l\u2019inter\u00e8s de la comunitat, essent aquella irracional, que no causi cap benefici a la comunitat i s\u00ed un perjudici al comuner<\/p>\n\n\n\n

Hi ha una corrent doctrinal que segueixen nombroses AAPP i que t\u00e9 el seu origen en una STS de 31 d\u2019octubre de 1990 i que, en relaci\u00f3 amb les obres exteriors als pisos o locals d\u2019un edifici, exigeix que per apreciar la concurr\u00e8ncia o no d\u2019ab\u00fas de dret es procedeixi a avaluar la realitat de la coexist\u00e8ncia pr\u00e8via i admesa, de forma expressa o t\u00e0cita (consentida pel pas del temps), d\u2019altres obres o construccions similars. La doctrina t\u00e9 la seva ra\u00f3 de ser en l\u2019evitaci\u00f3 de greuges comparatius, resultats injustos i aplicacions autom\u00e0tiques del text legal, desconnectat de l\u2019esperit de l\u2019article 7 del CC, tenint en compte que el concepte de configuraci\u00f3 externa de l\u2019edifici no t\u00e9 un car\u00e0cter absolut sin\u00f3 flexible. N\u2019\u00e9s una mostra la SAP de Albacete, sec. 2a, n\u00fam. 191\/2006, de 14 mar\u00e7, on s\u2019argumenta que \u201c…Los demandados han instalado el aire acondicionado en la fachada sin consentimiento de la comunidad. Pero ha quedado acreditado que el edificio carece de est\u00e9tica, pues hay instaladas varias antenas parab\u00f3licas, se han cerrado algunos balcones o terrazas, algunos tienen toldos, y todos ellos sin permiso de la comunidad. Por tanto, no se puede estimar la demanda, dado que se quiebra el principio de igualdad, al no exigirse al resto de los copropietarios la retirada de sus obras\u201d<\/em>. \u00c9s sobre la base d\u2019aquesta doctrina que s\u2019aprecien, en moltes ocasions, la concurr\u00e8ncia de decisions abusives per part de les comunitats prohibint obres l\u2019execuci\u00f3 les quals interessen al copropietari. Incl\u00fas s\u2019aplica en sup\u00f2sits en que l\u2019abusivitat s\u2019aprecia quan la comunitat demana l\u2019enderrocament d\u2019obres fetes per uns copropietaris i no per altres.<\/p>\n\n\n\n

Tanmateix la regla de la unanimitat amb relaci\u00f3 a la modificaci\u00f3 d\u2019elements estructurals que exigeix la LPH, (el CCCat la majoria de les 4\/5 Parts, art. 553-26.2b) el TS l\u2019ha suavitzat estimant que concorre ab\u00fas quan hi ha oposicions injustificades d\u2019un o varis comuners a les modificacions estructurals i amb invocacions esp\u00faries de la regla de la unanimitat. Justament i de forma expressa, aquesta doctrina ha estat aplicada a sup\u00f2sits d\u2019instal\u00b7laci\u00f3 de xemeneies i sistemes d\u2019extraccions de fums per la fa\u00e7ana que s\u00f3n necess\u00e0ries per a l\u2019explotaci\u00f3 dels locals comercials, i no s\u2019ha al\u00b7legat o acreditat que causi mol\u00e8sties a la comunitat o a altres comuners. (STS de 28 de maig de 1990 i SSAP de Valladolid, sec. 1a, de 2 de maig de 1991, de Segovia de 20 de desembre de 2001, Bizkaia de 5 d\u2019abril de 2001 i Saragossa, sec. 4a, de 20 de desembre de 2002.)<\/p>\n\n\n\n

La SAP de Valencia, sec. 8a, n\u00fam. 26\/2006, de 24 de gener, declara a aquest respecte, el seg\u00fcent: \u201c…ha de traerse a colaci\u00f3n, el criterio seguido mayoritariamente por las Audiencias Provinciales, que obliga a atender a la realidad f\u00e1ctica relativa a la coexistencia previa y admitida (expresa o t\u00e1citamente) de otras obras, construcciones o cerramientos similares. Esta doctrina tiende a evitar \u201cagravios comparativos\u201d, injustos resultados y aplicaciones autom\u00e1ticas de la Ley, desconectadas de la letra y del esp\u00edritu de los art\u00edculos 3.1 del C\u00f3digo Civil y 7 de mismo texto, teniendo declarado la jurisprudencia que debe evitarse la clara discriminaci\u00f3n o desigualdad de trato de obligar a unos copropietarios a demoler aquellas peque\u00f1as obras o instalaciones y permitir que otros sigan disfrutando de obras similares. Tambi\u00e9n en esta l\u00ednea se pronuncia la STS de 5 de marzo de 1998, que considera leg\u00edtimo el derecho de la comunidad a preservar y conservar el aspecto externo del edificio cuando el ejercicio de ese derecho no implique un abuso, tal y como supon\u00eda en el caso concreto que analizaba en el que el cierre de la terraza no supon\u00eda una alteraci\u00f3n de la fachada y el obligar al propietario a retirarlo supon\u00eda un ataque al principio de igualdad al haber otros departamentos cerrados…\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

En la SAP de Las Palmas, sec. 5a, de 17 d\u2019octubre de 2008 la negativa de la comunitat a aprovar l\u2019execuci\u00f3 d\u2019uns forats a la fa\u00e7ana per a la sortida d\u2019aire condicionat \u00e9s un ab\u00fas de dret si pr\u00e8viament es va autoritzar a altres propietaris a realitzar alteracions encara m\u00e9s grans en la fa\u00e7ana, i diu que: \u201c…por lo que se refiere a las obras que afectan a la fachada principal del edificio, concretamente la apertura de dos huecos de salida de aire y la colocaci\u00f3n de dos cajas de registro de corte de suministro el\u00e9ctrico para el caso de incendio, no existe duda en este caso de que estas obras afectan a un elemento com\u00fan del inmueble y es hecho reconocido que se realizan sin el consentimiento de los dem\u00e1s copropietarios. No obstante, la Sala discrepa de la consecuencia jur\u00eddica que la juez a quo asocia a la ausencia de autorizaci\u00f3n de la comunidad en el presente caso, a la vista de la conducta mantenida por la comunidad con otros comuneros en alteraciones de la fachada de mucha mayor envergadura. El trato discriminatorio entre comunes carente de la suficiente justificaci\u00f3n, como ya tuvo ocasi\u00f3n de resaltar la STS de 31 de octubre de 1990, constituye un verdadero abuso de derecho que los Tribunales de Justicia no pueden amparar. Desde esta consideraci\u00f3n es de valorar la circunstancia tambi\u00e9n probada de que el edificio ha sufrido otras alteraciones mediante, entre otras, obras de cerramiento de terrazas de la misma planta \u00e1tico del edificio, y en su mayor\u00eda, presentan un impacto incluso superior en la fachada del edificio\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

En la sent\u00e8ncia, l\u2019audi\u00e8ncia fins i tot acut a la doctrina dels actes propis (venire contra factum propio), que no \u00e9s m\u00e9s que una altra vessant de la doctrina de l\u2019ab\u00fas de dret quan diu: \u201cEn definitiva, el principio general de Derecho afirma que la inadmisibilidad de venir contra los propios actos, constituye un l\u00edmite del derecho subjetivo o de una facultad, como consecuencia del principio de la buena fe y de la exigencia de observancia de una conducta coherente dentro del tr\u00e1fico jur\u00eddico y siempre que concurran los requisitos o presupuestos que exige la doctrina para su aplicaci\u00f3n, y que son: que los actos propios sean inequ\u00edvocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin duda alguna una determinada situaci\u00f3n jur\u00eddica afectante a su autor y, asimismo, que exista una incompatibilidad o contradicci\u00f3n seg\u00fan el sentido que de buena fe hubiera de atribuirse a la conducta precedente\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

A vegades, l\u2019ab\u00fas de dret ve de l\u2019exercici selectiu de l\u2019acci\u00f3. S\u00ed contra un per\u00f2 no contra l\u2019altre. \u00c9s el cas que s\u2019analitza en la SAP de Valencia, sec. 6a, n\u00fam. 742\/2009, de 15 de desembre, segons la qual: \u201c…en las circunstancias del caso, en el que sus antecedentes y la postura de los dem\u00e1s cond\u00f3minos no es contraria a la modificaci\u00f3n, no se considera admisible que el actor, que dice actuar en provecho de la Comunidad y en defensa de sus intereses, accione frente a la demandada, pero no frente a los propietarios del local contiguo, autores de la misma infracci\u00f3n, lo que evidencia es una desigualdad de trato entre comuneros y, en suma, un ejercicio selectivo de la acci\u00f3n que, debe ser interpretado como expresi\u00f3n de un trato desigual y discriminatorio, contrario a la buena fe y constitutivo de un abuso de derecho que no puede ser ignorado…\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9 cal considerar la rellev\u00e0ncia de l\u2019obra realitzada, at\u00e8s que si \u00e9s d\u2019escassa dimensi\u00f3 i efectes innocus, negar-la pot constituir un ab\u00fas de dret. \u00c9s el cas que s\u2019analitza en la SAP de Valencia, sec. 2a, de 3 d\u2019octubre de 1994 on es diu que: \u201d\u2026la ubicaci\u00f3n del aparato se encuentra en el interior del piso elemento privativo de sus propietarios, y el uso que se da a la cocina es el exclusivamente dom\u00e9stico sin emisi\u00f3n de humos que puedan llegarse a considerarse molestos o insalubres, producto de una actividad industrial o extraordinaria distinta de la condimentaci\u00f3n de los alimentos de la familia demandada\u201d<\/em>. Per afegir m\u00e9s endavant: \u201c\u2026debe distinguirse entre la fachada exterior, principal o noble, expuesta a la vista desde la v\u00eda p\u00fablica, y el cerramiento posterior que da al patio de luces, normalmente desprovisto de acabado lujoso, soporte normal de servidumbres de todo orden para el servicio de los respectivos inmuebles, y apartado de la vista de quienes no sean sus propios vecinos. Y, en segundo lugar, porque la escasa entidad de la obra no permite entender producida la pretendida modificaci\u00f3n de la estructura o configuraci\u00f3n exterior del edificio. El peque\u00f1o orificio \u2013desprovisto adem\u00e1s de tubo chimenea adosado a la fachada (la SAP de Vitoria de 1 de abril de 1982 admit\u00eda orificio y tubo de 18 cent\u00edmetros)- no puede ser considerado como capaz de producir los resultados desfiguradores aludidos por la ley. La interpretaci\u00f3n de \u00e9sta, seg\u00fan impone el art\u00edculo 3\u00ba del CC supone atender a la \u201crealidad social\u201d del tiempo en que la norma se aplica; y esa realidad implica conocer que instalaciones, de tanto uso como las cocinas de antiguos edificios se reforman, se instalan modernos aparatos electrodom\u00e9sticos, que hacen m\u00e1s higi\u00e9nico el uso de esas cocinas, y que estos aparatos necesitan por exigencias t\u00e9cnicas y de seguridad, fuentes de alimentaci\u00f3n, desag\u00fces o salidas de humos que, sin gravar ni perjudicar a los dem\u00e1s vecinos del inmueble, posibiliten ese uso -estrictamente dom\u00e9stico-. Hacer depender esas peque\u00f1as instalaciones de la consecuci\u00f3n, nada menos que del acuerdo un\u00e1nime de los copropietarios, sometido a las contingencias de las relaciones vecinales, en las que la malevolencia de uno s\u00f3lo de sus miembros impida la necesaria autorizaci\u00f3n, resulta hoy, fuera de lugar…\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

En un sup\u00f2sit semblant la SAP de Saragossa de 7 de mar\u00e7 de 2000 i que diu: \u201c…una interpretaci\u00f3n adecuada de lo dispuesto en el art\u00edculo 394 del C\u00f3digo Civil y 3, 7 y 11 de la LPH nos lleva a entender que la obra en s\u00ed por su nimiedad y escaso perjuicio seg\u00fan la prueba pericial, para la comunidad recurrida, no puede considerarse que afecte a la estructura y configuraci\u00f3n del edificio teniendo en cuenta la propia naturaleza de las obras preferentemente la fractura de suelo o techo del garaje para la colocaci\u00f3n de la tuber\u00eda, entender lo contrario se privar\u00eda al propietario del adecuado disfrute de los elementos comunes del inmueble ampar\u00e1ndose una conducta de ejercicio antisocial del derecho proscrita por el 3 y 7 del C\u00f3digo Civil…\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9 pot incidir en l\u2019ab\u00fas de dret que l\u2019obra realitzada estigui justificada per raons t\u00e8cniques, de salubritat y de seguretat.<\/p>\n\n\n\n

La SAP de Guadalajara, secci\u00f3 \u00fanica, de 22 d\u2019octubre de 1996, diu en aquest sentit que: \u201c…respecto a los huecos abiertos en la fachada para el paso de tuber\u00edas y salidas de humo de la vivienda coincide esta Sala con el criterio del juzgador respecto a la escasa relevancia de tales obras impuestas adem\u00e1s por razones de seguridad e imperativo de las normas que regulan tales instalaciones…\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

Altres sent\u00e8ncies posen l\u2019accent en el fet que no s\u2019ha d\u2019impedir l\u2019\u00fas racional i solidari dels elements comuns.<\/p>\n\n\n\n

Finalment cal fer-se ress\u00f2 de la STS de 17 gener de 2012 amb relaci\u00f3 a obres fetes en locals comercials:<\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026 las exigencias normativas en materia de mayor\u00edas deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal. Trat\u00e1ndose de locales comerciales la posibilidad de realizaci\u00f3n de obras debe ser m\u00e1s amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuraci\u00f3n exterior adecuada a su car\u00e1cter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificaci\u00f3n debe considerarse impl\u00edcita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicaci\u00f3n rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Al amparo de la falta de unanimidad de la comunidad de propietarios, se pretend\u00eda en muchos casos impedir la aplicaci\u00f3n de la norma que autorizaba la realizaci\u00f3n de determinadas obras recogida en el T\u00edtulo Constitutivo o en los Estatutos, por considerar que la exigencia del consentimiento un\u00e1nime es una norma de derecho necesario que, como tal, no puede ser modificada por la voluntad de los particulares. La reciente Jurisprudencia ha fijado como \u00fanicos l\u00edmites a la citada autonom\u00eda de la voluntad, los recogidos en el art\u00edculo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, esto es, que las obras en los locales gen\u00e9ricamente autorizadas en el T\u00edtulo no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuraci\u00f3n exterior o perjudique los derechos de otro propietario ([RC n. \u00ba 1010\/2006 de 15 de noviembre de 2010].<\/em><\/p>\n\n\n\n

B) La aplicaci\u00f3n de la jurisprudencia indicada al caso objeto de debate conlleva la desestimaci\u00f3n del motivo que se examina ya que la Audiencia Provincial concluye que la instalaci\u00f3n de aparato de aire acondicionado y de chimenea para evacuaci\u00f3n de humos y gases solicitada por la parte demandante pese a no afectar a la estructura y seguridad del edificio altera la configuraci\u00f3n exterior de este as\u00ed como causa un perjuicio visual o est\u00e9tico calificado como relevante discurran aquellas conducciones por cualquiera de las opciones ofrecidas por el ahora recurrente, esto es, tanto por el patio interior como por el muro posterior del edificio. Asimismo, se concreta en la sentencia impugnada que dicha alteraci\u00f3n de la configuraci\u00f3n exterior y perjuicio est\u00e9tico no puede encuadrarse dentro de un uso normal o razonable de los elementos comunes por parte de los copropietarios\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Finalment, una SAP de Pontevedra de desembre de 2013 considera que: \u201cno hay abuso de derecho; ninguna constancia hay de que la comunidad act\u00fae con la mira simplemente de causar un perjuicio al actor, arbitrariamente y sin inter\u00e9s leg\u00edtimo que defender. La comunidad, al negar la instalaci\u00f3n de una tuber\u00eda que discurra por elementos comunes, no lo hace sin raz\u00f3n o por el mero inter\u00e9s de da\u00f1ar al comunero, sino en defensa de intereses comunes, porque la instalaci\u00f3n pone en riesgo la tranquilidad de los propietarios que pueden sufrir olores o humos y someten elementos comunes a una servidumbre. Pero es que adem\u00e1s, la negativa de la comunidad es razonable tambi\u00e9n desde el momento en que ni entonces, cuando se curs\u00f3 la petici\u00f3n a la comunidad, ni luego en el curso de la Junta de propietarios en la que someti\u00f3 la petici\u00f3n a deliberaci\u00f3n y debate, y tampoco a lo largo de este proceso, se ha hecho nada por acreditar, mediante la oportuna informaci\u00f3n o dictamen t\u00e9cnico la inexistencia de otras alternativas, tanto en la forma de liberar humos y olores, como en la ubicaci\u00f3n del tubo de salida de humos que no sea el patio de luces o, dentro de \u00e9l, la ausencia de riesgo de molestias de humos u olores para los comuneros, o las v\u00edas posibles de menor molestia o quebranto para los propietarios\u201d. <\/em><\/p>\n\n\n\n

JOAN PERARNAU MOYA<\/strong><\/p>\n\n\n\n

g) Pot la Junta de propietaris adoptar l\u2019acord de no dipositar el fons de reserva en un compte bancari especial per evitar despeses i costes de gesti\u00f3?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

g.1) NORMA: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Art. 553-6: \u201cFons de reserva<\/strong><\/p>\n\n\n\n

 \u00bb3. El fons de reserva ha de figurar en comptabilitat separada i s\u2019ha de dipositar en un compte bancari especial a nom de la comunitat\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

g.2) RESPOSTA:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Alguns autors consideren que \u00e9s necessari que el fons de reserva estigui en un compte bancari diferent de qualsevol altre que pugui tenir la comunitat, en haver de ser especial5<\/sup>. Altres autors, en canvi, consideren que la especialitat fa refer\u00e8ncia a que el compte bancari ha d\u2019anar a nom de la comunitat, de manera que si totes les despeses i ingressos de la comunitat ja es gestionen a trav\u00e9s d\u2019un compte bancari a nom de la comunitat no es necessitaria un compte bancari diferenciat pel fons de reserva, encara que s\u00ed una comptabilitat separada i diferent6<\/sup>, o incl\u00fas la junta podria adoptar l\u2019acord de no dipositar el fons de reserva en un compte bancari especial per evitar despeses i costos de gesti\u00f37<\/sup>. Altres autors, finalment, consideren que no passa res si aquest compte bancari especial no existeix, sense perjudici d\u2019haver de presentar comptes detallats al final de l\u2019exercici8<\/sup>. <\/p>\n\n\n\n

El legislador catal\u00e0, en afrontar la modificaci\u00f3 de la regulaci\u00f3 de la propietat horitzontal amb la Llei 5\/2015, dedica una especial atenci\u00f3 al fons de reserva9<\/sup>, configurant-lo amb car\u00e0cter imperatiu10<\/sup>. Aix\u00ed, ja en el Pre\u00e0mbul de la Llei 5\/2015 indica que \u201ccal recordar que el fons de reserva t\u00e9 com a objectiu subvenir a les despeses de la comunitat que sobrevinguin o que tinguin un cost excepcional, especialment pel que fa a actuacions de gran manteniment, reparaci\u00f3, rehabilitaci\u00f3, instal\u00b7laci\u00f3 de nous serveis comuns, seguretat, reforma o adequaci\u00f3 a normatives sectorials dels elements comuns de l\u2019edifici\u201d, afegint tamb\u00e9 que, \u201cPer tal d\u2019agilitar la gesti\u00f3 del fons de reserva i evitar costos in\u00fatils, s\u2019estableix l\u2019obligaci\u00f3 de dur una comptabilitat sepa<\/em>rada i d\u2019obrir un compte bancari especial per a aquest fons a nom de la comunitat\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

La Llei 5\/2015 reitera el que ja disposava la Llei 5\/2006, d\u2019exigir pel fons de reserva un compte bancari especial, per tant, entenc que destinat exclusivament a aquest fons. La interpretaci\u00f3 literal de la norma, que parla en singular d\u2019un compte bancari especial, deixa poques dubtes de la voluntat del legislador qui, fins i tot, explica el perqu\u00e8 de tal norma: per agilitzar la gesti\u00f3 del fons de reserva i evitar costos in\u00fatils en la seva gesti\u00f3. A aquestes finalitats s\u2019haurien d\u2019afegir la de clarificar i simplificar la gesti\u00f3 del fons de reserva i, crec que sobretot, la de garantir la seva exist\u00e8ncia i persist\u00e8ncia en el temps. La necessitat que el fons de reserva hagi de figurar en comptabilitat separada ajuda tamb\u00e9 en la interpretaci\u00f3 de la necessitat del compte separat pel fons de reserva. <\/p>\n\n\n\n

La llei considera, sens dubte, que els beneficis que el fons de reserva tingui el seu propi compte bancari s\u00f3n superiors a les despeses que la comunitat ha de suportar per la seva exist\u00e8ncia. <\/p>\n\n\n\n

En conclusi\u00f3, entenc que la resposta a la pregunta ha de ser negativa: el fons de reserva ha d\u2019estar necess\u00e0riament en un compte bancari especial a nom de la comunitat, compte propi i separat dels altres comptes que pugui tenir, en el seu cas, la comunitat. <\/p>\n\n\n\n

Albert Guilany\u00e0 Foix<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

h) \u00bfEs nulo el acuerdo de nombramiento de Presidente no propietario? \u00bfy el de Administrador externo que no cumpla las condiciones profesionales legalmente exigibles?
(art. 553-15).<\/strong><\/p>\n\n\n\n

PRESIDENT<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tant en l\u2019antiga redacci\u00f3 de l\u2019article 533-16 del CCCat, que deia expressament que el President necess\u00e0riament havia de ser designat entre propietaris d\u2019element privatiu, com en l\u2019actual article 533-15 on es diu que el c\u00e0rrec de president ha de ser exercit per un propietari, no existeix cap diferencia substancial, fet que, en principi, ens hauria de menar a considerar que all\u00f2 que es pogu\u00e9s pensar aleshores, \u00e9s exactament el mateix un cop aprovada la reforma. <\/p>\n\n\n\n

En tot cas, el primer que haurem de posar de manifest \u00e9s que qualsevol acord adoptat per la Junta de Propietaris nom\u00e9s pot ser deixat sense efecte, b\u00e9 per un nou acord de la junta v\u00e0lidament adoptat, b\u00e9 per declaraci\u00f3 judicial de nul\u00b7litat en exercici d\u2019una acci\u00f3 d\u2019impugnaci\u00f3. De fet, els acords no s\u00f3n nuls per si mateixos sin\u00f3 que ho seran quan, si escau, siguin declarats com a tals per una resoluci\u00f3 judicial.<\/p>\n\n\n\n

La problem\u00e0tica que es planteja \u00e9s per\u00f2, si el nomenament \u00e9s nul de ple dret i per tant no reparable o es tracta d\u2019un acord simplement anul\u00b7lable. I aqu\u00ed, la jurisprud\u00e8ncia est\u00e0 clarament dividida, incl\u00fas la pr\u00f2pia jurisprud\u00e8ncia del TS, que per exemple, ha mantingut la postura de la anul\u00b7labilitat simple en les SSTS de 30 de juny de 2005, n\u00fam. 539\/2005, la de 23 de juliol de 2004, n\u00fam. 859\/2004 o la de 28 de octubre de 2004, n\u00fam. 1062\/2004. Tamb\u00e9 ho han fet diverses audi\u00e8ncies provincials com ara, les AP de Valencia, sec. 11a, Sent\u00e8ncia 26 de febrer de 2007, AP Ast\u00faries, sec. 4a, Sent\u00e8ncia 12 de mar\u00e7 de 2007, AP Alicante, sec. 7a, Sent\u00e8ncia 17 de octubre de 2005, AP Guip\u00fascoa, sec. 2a, Sent\u00e8ncia 24 de novembre de 2004, AP Santa Cruz, sec. 4a, Sent\u00e8ncia 29 de mar\u00e7 de 2004 o AP Cantabria, sec. 4a, Sent\u00e8ncia 17 de febrer de 2004.<\/p>\n\n\n\n

Per contra, la postura de la nul\u00b7litat radical est\u00e0 encap\u00e7alada per la STS de 14 d\u2019octubre de 2008, n\u00fam. 901\/2008, la de 13 de juliol de 2006, n\u00fam. 787\/2006, i la Sent\u00e8ncia de 30 de juny de 2005, n\u00fam. 539\/2005, (dos anteriors amb el mateix ponent deien el contrari), o les AAPP de Guip\u00fascoa, sec. 3a, Sent\u00e8ncia 2 de mar\u00e7 de 2007 o Pontevedra, sec. 1a, Sent\u00e8ncia 14 de maig de 2002. <\/p>\n\n\n\n

En la consulta sobre aquest extrem en el n\u00fam. 26 de la Revista Sep\u00edn de 2011, em vaig pronunciar a favor d\u2019aquesta segona postura, \u00e9s a dir, la nul\u00b7litat radical, postura que \u00e9s la sostinguda en les sent\u00e8ncies del TS m\u00e9s modernes en el temps, per b\u00e9 que recordant com algunes sent\u00e8ncies anteriors del TS, com ara la de 4 de maig de 1998, o d\u2019algunes audi\u00e8ncies provincials, com ara la de Tarragona SAP 22 de gener de 1998 o Sta Cruz de Tenerife de 5 de maig de 1998, havien adm\u00e8s que ho fos el c\u00f2njuge del propietari o el fill, tot i que m\u00e9s per raons de just\u00edcia material que de legalitat.<\/p>\n\n\n\n

En tot cas, crec que el que interessa respondre \u00e9s quina \u00e9s la conseq\u00fc\u00e8ncia, primer de la manca d\u2019impugnaci\u00f3 de l\u2019acord de nomenament, i en tot cas, en el sup\u00f2sit que aquell s\u2019impugni i s\u2019acabi declarant la nul\u00b7litat, quines han de ser les conseq\u00fc\u00e8ncies que aquella declaraci\u00f3 produeix.<\/p>\n\n\n\n

Pel que fa al primer extrem, reiterar\u00e9, com ja deia al principi, que els acords no s\u00f3n nuls per si mateixos sin\u00f3 que ho seran quan, si escau, siguin declarats com a tals per una resoluci\u00f3 judicial. El problema es planteja quant a la possible validaci\u00f3 de l\u2019acord pel simple pas del temps, at\u00e8s que si transcorreguts els terminis legals (que s\u00f3n d\u2019un any pels acords contraris a la llei, el t\u00edtol, els estatuts i els adoptats amb ab\u00fas de dret, i 3 mesos pels que siguin contraris als interessos de la comunitat o greument perjudicials per a un propietari concret), i entenem que l\u2019acord no est\u00e0 viciat de nul\u00b7litat radical, entenc que caldria sostenir que quedaria convalidat. Ara b\u00e9, si el considerem radicalment nul, la nul\u00b7litat radical cal recordar que no est\u00e0 sotmesa a termini de declaraci\u00f3, de manera que no seria susceptible de convalidaci\u00f3, postura que \u00e9s la que continuo mantenint, per\u00f2 que crec que cal matisar. <\/p>\n\n\n\n

Aix\u00ed, malgrat que l\u2019acord es pugui considerar nul, la sent\u00e8ncia en qu\u00e8 aix\u00ed s\u2019estableixi, tindr\u00e0 car\u00e0cter merament declaratiu i produir\u00e0 els seus efectes ex nunc<\/em>, \u00e9s a dir cap al futur, amb la qual cosa, els acords adoptats amb anterioritat a la declaraci\u00f3 no es veuran afectats sense que hi hagi cap efecte derivat d\u2019una possible retroactivitat en el moment del nomenament i descartant, per tant, els efectes ex tunc<\/em> (retroactius en el moment de l\u2019acte declarat nul), que justament s\u00f3n els que produeix tota declaraci\u00f3 de nul\u00b7litat radical, per\u00f2 aix\u00f2 sempre que prengu\u00e9ssim com a premissa, el fet que el nomenament es va produir de bona fe (l\u2019impugnant ha d\u2019acreditar la mala fe i la bona es presumeix). Aquesta soluci\u00f3 \u00e9s l\u2019adoptada pel dret en els sup\u00f2sits de gesti\u00f3 de negocis aliens (1877 i ss CC) i que acullen algunes SSAP Barcelona com ara la de 28 d\u2019octubre de 1974 o la de 18 de gener de 1995. <\/p>\n\n\n\n

A aquest argument hi podem afegir la realitat social del moment en qu\u00e8 vivim i on no \u00e9s gens infreq\u00fcent l\u2019exist\u00e8ncia de presidents de comunitats que no s\u00f3n propietaris per\u00f2 que tenen una relaci\u00f3 familiar amb el propietari (fills, c\u00f2njuges, etc..) i que se\u2019n fan c\u00e0rrec perqu\u00e8 el propietari no pot o est\u00e0 impedit, actuant amb el ple coneixement i consentiment de la comunitat que a m\u00e9s, els ha designat en junta i seguint les disposicions legals. En aquest sup\u00f2sits crec que l\u2019acord hauria de considerar-se convalidat pel pas del temps. Recordava abans com algunes Sent\u00e8ncies d\u2019algunes audi\u00e8ncies ho feien per raons de just\u00edcia. Solament haur\u00edem de deixar els sup\u00f2sits de nul\u00b7litat radical, i per tant sense limitaci\u00f3 que es determini en la impugnaci\u00f3, pels casos que no entren dins de la \u201cnormalitat\u201d ni de la praxis habitual i que clarament impedeixen for\u00e7ar la interpretaci\u00f3 de la legalitat. <\/p>\n\n\n\n

Per tant quedaria reservada la nul\u00b7litat radical amb efectes retroactius pels sup\u00f2sits de nomenaments de mala fe.<\/p>\n\n\n\n

ADMINISTRADOR <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Quan el Codi feia refer\u00e8ncia a un administrador extern en l\u2019article 553-15.5 ho feia amb l\u2019expressi\u00f3: \u201camb la <\/em>qualificaci\u00f3 professional adequada<\/em><\/strong>\u201d<\/em>. Actualment, i despr\u00e9s de la reforma, l\u2019article 553-15.2 es refereix a un \u201cprofessional extern que compleixi les condicions professionals legalment exigibles<\/em><\/strong>\u201d. La LPH en el seu article 13.6, s\u2019hi refereix amb l\u2019expressi\u00f3 \u201cpersonas f\u00edsicas con cualificaci\u00f3n profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La novetat de la nova regulaci\u00f3 respecte de l\u2019antiga \u00e9s clara at\u00e8s que afegeix a la qualificaci\u00f3 professional, que sigui la legalment exigible, fet que, sens dubte t\u00e9 com a finalitat principal l\u2019evitaci\u00f3 de l\u2019intrusisme professional molt est\u00e8s en el sector dels operadors immobiliaris (vegeu tamb\u00e9 el cas dels APIS per exemple).<\/p>\n\n\n\n

En tot cas caldria fer una breu referencia a una i altra cosa. Aix\u00ed, i en principi, quan la llei abans parlava de qualificaci\u00f3 professional adequada o quan la LPH parla encara de qualificaci\u00f3 professional suficient, creava un dubte important ja que actualment no existeix cap qualificaci\u00f3 d\u2019administrador de finques legalment reconeguda i que perqu\u00e8 fos aix\u00ed, seria necess\u00e0ria l\u2019exist\u00e8ncia d\u2019una titulaci\u00f3 oficial, i aix\u00f2 a dia d\u2019avui, nom\u00e9s es pot obtenir mitjan\u00e7ant un Centre Oficial d\u2019Estudis sota el r\u00e8gim oficial que es marqui i que en el nostre sistema educatiu avui per avui no hi \u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Segurament per aquesta ra\u00f3, la reforma hi afegeix el fet que aquella sigui \u201clegalment exigible\u201d, o en el cas de la LPH \u201clegalment reconeguda\u201d. Aix\u00f2 ens porta a examinar la regulaci\u00f3 de la professi\u00f3 d\u2019Administrador de Finques, que es troba a l\u2019art. 10.1 e) del Real Decret 1886\/1996, art. 5 del Decret 693\/1968 i art. 16 de l\u2019Acord de 28 de gener de 1969 que es refereix solament a la col\u00b7legiaci\u00f3 necess\u00e0ria per a l\u2019exercici de la professi\u00f3, per\u00f2 no estableixen cap requisit per a l\u2019obtenci\u00f3 del t\u00edtol oficial corresponent, com ara el seguiment d\u2019uns estudis espec\u00edfics i la superaci\u00f3 d\u2019unes proves concretes destinades a acreditar la capacitaci\u00f3 necess\u00e0ria per a l\u2019exercici de la professi\u00f3. Totes les exig\u00e8ncies establertes a l\u2019efecte van dirigides solament a reglamentar la incorporaci\u00f3 al Col\u00b7legi Administradors de Finques, al qual pot accedir-se per la possessi\u00f3 de determinats t\u00edtols universitaris, no relacionats espec\u00edficament amb l\u2019administraci\u00f3 de finques, o mitjan\u00e7ant proves de selecci\u00f3 o cursos de formaci\u00f3 que nom\u00e9s exigeixen estar en possessi\u00f3 del batxillerat superior.<\/p>\n\n\n\n

En aquest sentit, \u00e9s destacable la Resoluci\u00f3 del Ple del Tribunal de Defensa de la Compet\u00e8ncia de 26 de novembre de 2002 on precisament el Col\u00b7legi d\u2019administrador de finques de Barcelona apareixia com a demandat i on es deia que: \u201c… para administrar fincas no se exige titulaci\u00f3n acad\u00e9mica alguna (no existe que se sepa una titulaci\u00f3n acad\u00e9mica o una pluralidad de ellas que configuren una idoneidad objetiva y previa para la administraci\u00f3n de fincas urbanas, a cuyo fin es tan v\u00e1lida la licenciatura de Derecho como cualquier otra o ninguna. TC 14.03.94), que se puede ejercer la actividad sin m\u00e1s requisito que ser copropietario de la finca ( art 13.6 Ley 8\/99 de Propiedad Horizontal), que para colegiarse basta con el t\u00edtulo de Bachiller siempre que se superen determinadas pruebas que no son exigidas a aquellos que tengan t\u00edtulo acad\u00e9mico y que, a su vez, el t\u00edtulo oficial no se obtiene como consecuencia de haber superado pruebas de aptitud, salvo para los que s\u00f3lo han alcanzado el grado de Bachiller, sino que es una consecuencia de la propia colegiaci\u00f3n (Decreto 693\/1968: Art 5: La incorporaci\u00f3n al Colegio llevar\u00e1 consigo la expedici\u00f3n del correspondiente t\u00edtulo de Administrador de Fincas a favor del interesado). En consecuencia, estima el Tribunal que no existe reserva legal de actividad para los Administradores de Fincas\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Aquesta resoluci\u00f3 va ser confirmada per la Sala 3 del TS en sent\u00e8ncia de 28 de mar\u00e7 de 2011 que es fa ress\u00f2 de la reforma de 1999 de la LPH i acaba dient: \u201c[…] La modificaci\u00f3n legal producida por la entrada en vigor de la Ley 8\/1999, de 6 de abril, que reform\u00f3 la 49\/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, despeja las dudas y vacilaciones que hasta ese momento pudieran derivarse de la normativa anterior y de las resoluciones judiciales dictadas en los distintos \u00f3rdenes jurisdiccionales, en relaci\u00f3n con la exigencia de titulaci\u00f3n y colegiaci\u00f3n para el ejercicio de la profesi\u00f3n de Administrador de Fincas, al menos en lo que respecta al campo de la propiedad horizontal.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Si de la legislaci\u00f3n anterior, representada sustancialmente por el Decreto 693\/1968, de 1 de abril, y por el Real Decreto 1464\/1988, pod\u00eda derivarse, no sin ciertas dificultades, que para el ejercicio de dicho cargo de administrador de fincas era necesario ostentar el correspondiente t\u00edtulo y estar colegiado en el Colegio Profesional, y as\u00ed lo entendieron las sentencias que en defensa de su pretensi\u00f3n ha aducido el recurrente \u2013incluso la sentencia que cita de la Sala de lo Civil de 14 de octubre de 2002 se est\u00e1 refiriendo a un caso anterior a la Ley 8\/99\u2013, sin embargo, conforme a la nueva redacci\u00f3n dada al art\u00edculo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, ha desaparecido el car\u00e1cter de exclusividad que pudiera haberse atribuido al Administrador de Fincas\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

No s\u2019ha d\u2019oblidar tampoc la pol\u00e8mica existent en torn a la possibilitat que l\u2019activitat intrusa d\u2019administrador de finques sense estar col\u00b7legiat tingui transcend\u00e8ncia penal. La discussi\u00f3 al voltant del tipus penal atenuat de l\u2019article 403 del Codi Penal no est\u00e0, ni molt menys, tancada i ha donat lloc a nombroses interpretacions contradict\u00f2ries, tot i que la major part de la jurisprud\u00e8ncia encara es fonamenta en una sent\u00e8ncia del TC que va considerar que no existia un b\u00e9 jur\u00eddic d\u2019entitat suficient per protegir, com per donar-li transcend\u00e8ncia penal a l\u2019intrusisme en el cas dels APIS, gestors administratius o administradors de finques malgrat, en aquest cas. l\u2019exist\u00e8ncia de col\u00b7legi professional.<\/p>\n\n\n\n

Per altra banda, un argument que es repeteix en tots els \u00e0mbits en qu\u00e8 s\u2019analitza el tema de la professi\u00f3 d\u2019administrador de finques, \u00e9s el de la pr\u00f2pia regulaci\u00f3 que en fa la legislaci\u00f3 de propietat horitzontal, tant espanyola com catalana at\u00e8s que permet sense cap limitaci\u00f3, la possibilitat que el c\u00e0rrec d\u2019administrador l\u2019ostenti un propietari, tot i que no tingui cap tipus d\u2019estudi.<\/p>\n\n\n\n

Per\u00f2 aix\u00f2 no ens pot fer perdre de vista la modificaci\u00f3 legal produ\u00efda. En tot cas, entenc que l\u2019acord ser\u00e0 anul\u00b7lable, si el nomenat no t\u00e9 la qualificaci\u00f3 professional adequada, per\u00f2 tamb\u00e9 si aquell est\u00e0 mancat de titulaci\u00f3 legalment reconeguda, a difer\u00e8ncia del que succe\u00efa amb l\u2019antiga regulaci\u00f3 abans de la reforma on no s\u2019esmentava el reconeixement de la titulaci\u00f3 i per tant, podia sostenir-se, com de fet ho feia una part de la doctrina, que la manca d\u2019aquest segon requisit no viciava el nomenament. <\/p>\n\n\n\n

I en aquest sentit la SAP de Cantabria de 6 d\u2019octubre de 2010 que analitzant la redacci\u00f3 de la LPH, ara quasi coincideix amb la del CCCat, diu: \u201cla Ley de Propiedad Horizontal da plena libertad a la Junta para designar administrador cuando este es elegido de entre los propios comuneros; pero cuando se trata de elegir a alguien externo a la comunidad, la Ley ha impuesto la exigencia de cualificaci\u00f3n profesional bastante, en aras a proteger los intereses de todos los comuneros; el art. 13,6 LPH exige as\u00ed que el administrador no propietario cuente con una \u201ccualificaci\u00f3n profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones\u201d. Como pone de manifiesto toda la doctrina cient\u00edfica, los t\u00e9rminos legales son indudablemente poco claros y precisos, pero es criterio mayoritario que el texto legal busc\u00f3 precisamente no consagrar la exigencia de colegiaci\u00f3n para el ejercicio del cargo; destacando que junto la exigencia de una cualificaci\u00f3n profesional suficiente est\u00e1 acompa\u00f1ada de la precisi\u00f3n de que debe estar legalmente reconocida. Por todo ello, debe concluirse que, desde luego, cumplen esos requisitos los miembros de los Colegios Profesionales de Administradores de Fincas, regulados esencialmente por el Decreto 693\/1968 de 1 de abril; pero no quedan excluidos otros profesionales cuya titulaci\u00f3n legalmente reconocida pueda considerarse bastante para acreditar su cualificaci\u00f3n profesional. En el presente caso, sin embargo, el administrador nombrado en el acuerdo impugnado no ostenta m\u00e1s t\u00edtulo de cualificaci\u00f3n profesional que un curso de gesti\u00f3n de fincas impartido por el Instituto Superior de Estudios como centro colaborador de la Universidad de Vic, cuyo certificado de aprovechamiento expedido el 11 de Junio de 2007 expresamente indica que se trata de un t\u00edtulo expedido al amparo del entonces vigente art. 34,3 de la Ley Org\u00e1nica 6\/2001 de Universidades, que autorizaba a estas la expedici\u00f3n de diplomas y t\u00edtulos propios, pero careciendo de los efectos que las disposiciones legales otorgan a los t\u00edtulos de car\u00e1cter oficial; y aunque acredita la pertenencia a una asociaci\u00f3n de gestores, es claro que ello no supone conferir reconocimiento legal alguno a aquella titulaci\u00f3n. En definitiva, asiste la raz\u00f3n a la parte actora, pues el nombramiento efectuado por la Junta recae en persona que no re\u00fane las condiciones legales, y en este sentido, el acuerdo infringe la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que el recurso debe ser estimado en este punto, sin que sea \u00f3bice a ello que el mismo administrador hubiera sido nombrado anteriormente\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

PreguntaS A LA MESA<\/strong>
Moderador<\/strong><\/span><\/h4>\n\n\n\n

En el supuesto de obras urgentes en las que no se consigue la mayor\u00eda necesaria para su ejecuci\u00f3n, \u00bfqu\u00e9 debe hacer el administrador?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

JOAN PERARNAU <\/strong><\/p>\n\n\n\n

A mi entender, nada. Es decir, s\u00ed es verdad que una de las funciones de los administradores es hacer las obras urgentes dando cuenta inmediata al presidente de la comunidad, es su funci\u00f3n, pero si la comunidad ya se ha reunido en junta y ha acordado no hacerlas, el administrador no puede contradecir la decisi\u00f3n soberana de la comunidad. La responsabilidad no recaer\u00e1 en el administrador, cuando la comunidad ha llegado al acuerdo de no hacerlas. Las consecuencias obviamente tendr\u00e1n que ser asumidas por la comunidad. El administrador deber\u00eda decirle a la comunidad a trav\u00e9s del presidente, la conveniencia de hacerlas para evitar perjuicios a terceros o a alguno de los miembros de la comunidad. Pero, en definitiva, el orden soberano ha decidido que no se lleven a cabo a trav\u00e9s de un acuerdo, por lo que creo que el administrador no tiene ning\u00fan tipo de responsabilidad, la cual recaer\u00e1 sobre la comunidad, ante la negativa a efectuarlas conociendo la urgencia de las mismas.<\/p>\n\n\n\n

Moderador<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u00bfSer\u00eda abusivo un acuerdo comunitario que niegue la instalacion de una salida de humos inexistente al propietario de un local que quiere dedicarlo a restaurante?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Albert Guilany\u00e0<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

El abuso de derecho se debe examinar caso por caso, por lo que se tendr\u00eda que mirar si esta salida se hace por la fachada principal o por lugar habitual de las servidumbres, que puede ser el patio interior, o si la salida de humos puede molestar a los vecinos o no. En todo caso, el tema del abuso de derecho est\u00e1 \u00edntimamente relacionado con la negativa sin raz\u00f3n por parte de la comunidad, es decir, sin ning\u00fan tipo de beneficio para la comunidad y un claro perjuicio para el comunero. Si evidentemente, el acuerdo de la comunidad es negar la instalaci\u00f3n de esta tuber\u00eda cuando en realidad no le causa ning\u00fan perjuicio, ni desde el punto de vista estructural ni desde el punto de vista est\u00e9tico, el cual es muy importante, hay muchas sentencias que niegan la posibilidad de instalar estas tuber\u00edas simplemente por los perjuicios est\u00e9ticos que pueden causar. Si no afecta a ninguno de los aspectos comentados anteriormente y se puede demostrar que la intenci\u00f3n es la de perjudicar o no obtener ning\u00fan beneficio por parte de la comunidad, entiendo que el acuerdo es abusivo y el acuerdo podr\u00eda ser dejado sin efecto.<\/p>\n\n\n\n

JOAN PERARNAU<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A m\u00ed me ha sorprendido la sentencia comentada en la exposici\u00f3n de mi compa\u00f1ero que dice que un edificio no tiene est\u00e9tica.<\/p>\n\n\n\n

Albert Guilany\u00e0<\/strong>\u00a0<\/span><\/p>\n\n\n\n

La curiosidad que tiene esta sentencia es que el edificio no tiene est\u00e9tica porque los vecinos no han querido. Han dejado instalar multitud de antenas, aparatos de aire acondicionado y dem\u00e1s y de repente, un propietario tambi\u00e9n quiere instalar su aparato de aire acondicionado y a este le dicen que no. El abuso est\u00e1 en el agravio comparativo de decirles que s\u00ed a unos y a otros decirles que no. Ahora bien, tambi\u00e9n es cierto que existen otras sentencias en las que claramente se deniega la instalaci\u00f3n de una tuber\u00eda o de una chimenea porque produce un perjuicio est\u00e9tico, al entender que se trata de una fachada noble y lujosa, y ese tubo desluce el conjunto. Por lo tanto, depender\u00e1 de los casos, esta misma comunidad llena de tuber\u00edas por todos lados, no puede ser que al que quiera instalar una le digan que no, mientras que si la fachada no tiene ninguna y la tuber\u00eda que se quiere instalar es la primera y forma un perjuicio est\u00e9tico grave, se ver\u00eda un abuso de derecho. Por eso digo que el abuso de derecho depende de los supuestos, no es una co\u00basa que se pueda generalizar y depende mucho de la situaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

JOAN PERARNAU<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Evidentemente, se tiene que ir al caso concreto, pero me molesta que los edificios se puedan convertir en una selva, y que porque el edificio no tiene est\u00e9tica se pueda hacer cualquier cosa. Se debe poner alg\u00fan l\u00edmite al abuso de derecho porque la inactividad o el pasotismo de la junta anterior hacen que si la nueva junta quiere poner orden no pueda, porque el edificio no tiene est\u00e9tica. Si lo trasladamos a una persona fea, se le dir\u00eda: como usted es feo no tiene ning\u00fan derecho al perjuicio est\u00e9tico y si tiene un accidente pida indemnizaci\u00f3n por las lesiones, pero no por est\u00e9tica, porque m\u00e1s feo que usted no hay nadie. <\/p>\n\n\n\n

Albert Guilany\u00e0<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Esta sentencia concreta a la que me refiero, es una sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete de la secci\u00f3n 2 de 14 de Marzo del 2016 que literalmente dice: \u201cLos demandados han instalado el aire acondicionado en la fachada sin el consentimiento de la comunidad pero ha quedado acreditado que el edificio carece de est\u00e9tica pues hay instaladas var\u00edas antenas parab\u00f3licas, se han cerrado algunos balcones o terrazas, algunos tienen toldos, todo sin permiso de la comunidad, por tanto no se puede estimar la demanda dado que se quiebra el principio de igualdad.\u201d Es decir, aqu\u00ed se aprecia un caso de abuso de derecho, otra cosa es que se puedan llevar a cabo otras acciones y que a lo mejor se pueda obtener alguna. Pero en este caso el abuso de derecho viene por aqu\u00ed, unos s\u00ed y otros no. <\/p>\n\n\n\n

Moderador<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

En caso de que un conjunto inmobiliario pretenda la cesi\u00f3n onerosa de unos jardines comunitarios al ayuntamiento para hacer un parque infantil para todo el pueblo, en virtud del art. 553.26.2.G), que requiere doble mayor\u00eda de 4\/5 partes, los disidentes podr\u00e1n exigir, en base al art. 25.4, La necesidad de dar su consentimiento expreso, por considerar que se les priva del uso de esos elementos comunes.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

JOAN PERARNAU<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Rotundamente s\u00ed, ya que en definitiva estamos privando a la comunidad de un solar com\u00fan que ten\u00eda para entregarlo, en este caso, no a un copropietario sino a un tercero, el Ayuntamiento, para hacer obra p\u00fablica, que derivar\u00e1 en unos jardines infantiles para el pueblo. Evidentemente, en la medida que el acuerdo est\u00e1 privando a todos los copropietarios de estos elementos comunes necesitar\u00eda el consentimiento expreso del propietario afectado, siendo adem\u00e1s muy claro el contenido del apartado 4 del art. 553.25.<\/p>\n\n\n\n

Moderador<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Si en los estatutos se dice que en los locales comerciales se puede instalar cualquier negocio, ello implica que pueden colocar chimeneas sin la autorizaci\u00f3n de la comunidad, si estas son necesarias para el desarrollo de la actividad que vayan a desarrollar.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Albert Guilany\u00e0\u00a0<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

No necesariamente. En principio, respecto al tema de las mayor\u00edas dentro de los locales comerciales, el Tribunal Supremo establece que se tiene que ser un poco laxo, y que no se puede ir exigiendo lo que dice la Ley, entre otras cosas, porque los locales comerciales est\u00e1n destinados a desarrollar una actividad empresarial o comercial que requiere la instalaci\u00f3n de salidas de humos o compresores de aire acondicionado, por ejemplo. <\/p>\n\n\n\n

En cualquier caso, la previsi\u00f3n que pueden tener los Estatutos, en principio, no deber\u00eda suponer ning\u00fan problema, siempre que no excedan lo que la ley establece o sean contrarios a ella, o afecten a la estructura del edificio, a la est\u00e9tica o al propio disfrute de los propietarios limit\u00e1ndolo, es decir, que la instalaci\u00f3n provoque unos prejuicios que vayan m\u00e1s all\u00e1 de lo normalmente tolerable. En principio, si el t\u00edtulo de constituci\u00f3n a trav\u00e9s de los Estatutos lo prev\u00e9, perfecto, pero se tiene que ver de qu\u00e9 manera se articula, ya que las sentencias acaban resolviendo en funci\u00f3n de lo que se plantea.<\/p>\n\n\n\n

Moderador<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u00bfCu\u00e1l ser\u00eda la sanci\u00f3n por no tener una cuenta bancaria especial para el fondo de reserva? \u00bfNecesitamos una cuenta para cada fondo de reserva de cada comunidad?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

JOAN PERARNAU<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Seg\u00fan determina la norma en su art. 553.6.3, el fondo de reserva debe figurar en contabilidad separada y depositarse en una cuenta bancaria especial a nombre de la comunidad. En consecuencia, necesitamos una cuenta para cada fondo de reserva de cada comunidad. Tambi\u00e9n es cierto que la norma no establece ning\u00fan tipo de sanci\u00f3n en caso de incumplimiento.<\/p>\n\n\n\n

Moderador<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u00bfCu\u00e1l es la responsabilidad del administrador si la comunidad no quiere abrir una cuenta especial para las comisiones de mantenimiento?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

JOAN PERARNAU<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ninguna responsabilidad para el administrador ya que no es una decisi\u00f3n suya, sino comunitaria. No obstante, si un miembro de la comunidad exige la constituci\u00f3n del fondo de reserva en cuentas separadas, se tiene que abrir, es decir, yo entiendo que es lo que el legislador quiere y creo que es bueno, los costes de abrir una cuenta bancaria para esto no son especialmente altos.<\/p>\n\n\n\n

Moderador<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Con la aplicaci\u00f3n de la nueva ley, \u00bfquedan sin efecto los estatutos de una comunidad incluidos en la escritura de divisi\u00f3n horizontal de una finca que era copia de los art\u00edculos de la anterior ley o de la propiedad horizontal espa\u00f1ola? <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Albert Guilany\u00e0<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

S\u00ed, est\u00e1 claro, lo dice la ley. Siempre que contradigan el Libro V.<\/p>\n\n\n\n

Moderador<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u00bfPuede el administrador, con el <\/strong>\u201cvist i plau\u201d <\/em>del presidente, cambiar de p\u00f3liza de seguros para obtener una mejora en el precio o las garant\u00edas sin ser un acuerdo en junta?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

JOAN PERARNAU <\/strong><\/p>\n\n\n\n

S\u00ed, no hay ning\u00fan problema. Lo podemos considerar como un acto de mera administraci\u00f3n ordinaria y adem\u00e1s, favorable para los intereses de la comunidad. <\/p>\n\n\n\n

Moderador<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

En caso de que el presidente muera, \u00bfpuede su hijo heredar el papel de presidente?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Albert Guilany\u00e0<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Yo creo que s\u00ed, en principio, si la comunidad no se opone, no hay ning\u00fan problema. A priori, todos los nombramientos, mientras no sean declarados nulos, son v\u00e1lidos. Hay algunas sentencias que, por raz\u00f3n de equidad m\u00e1s que de legalidad, dicen que puede ser un familiar el que mantenga el cargo de presidente. Yo no creo que hubiera demasiado problema mientras no sea impugnado, y en todo caso, aunque sea impugnado, siempre creo que es muy importante el tema de la buena o mala fe en el nombramiento. Si el nombramiento se ha producido de buena fe, aunque la impugnaci\u00f3n prosperase, no se declarar\u00eda la nulidad de lo acordado hasta entonces, mientras que si el nombramiento es de mala fe, aqu\u00ed se podr\u00eda establecer una nulidad radical, incluso entender que tiene efecto desde el nombramiento, retrotrayendo y dejando sin efecto lo que haya hecho esta persona nombrada de mala fe. Por lo tanto, si hay buena fe y nadie impugna el nombramiento, el acuerdo podr\u00eda ser convalidado por el transcurso del tiempo. <\/p>\n\n\n\n

JOAN PERARNAU<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Si no recuerdo mal, una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona permite incluso que un hijo pueda ejercer las funciones de la madre incapacitada, sin que haya una sentencia formal de incapacitaci\u00f3n de la madre.<\/p>\n\n\n\n

Albert Guilany\u00e0<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

De hecho, una sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona de 22 de enero de 1998 admiti\u00f3 que lo fuese el hijo por razones de justicia material m\u00e1s que de legalidad. Lo que se podr\u00eda extrapolar a esta cuesti\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Moderador<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u00bfSe podr\u00eda considerar abuso de derecho prohibir la instalaci\u00f3n de una salida de humos en un club de fumadores?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Albert Guilany\u00e0<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Bien, supongo que el humo de los fumadores no es el mismo que el de una cocina industrial. Lo que determina el abuso de derecho se tiene que relacionar con el uso del local pero sobre todo, con el posible perjuicio que puede causar a la comunidad. El abuso de derecho siempre est\u00e1 \u00edntimamente vinculado a una extralimitaci\u00f3n a la negativa, es decir, cuando la comunidad deniega un acuerdo. Este acuerdo ser\u00e1 abusivo cuando no le produce ning\u00fan tipo de beneficio a la comunidad, sino que le produce un claro perjuicio a la persona a quien se le est\u00e1 denegando y cu\u00e1les son las razones que hacen que la comunidad no abuse. La comunidad no abusar\u00e1 si est\u00e1 justificada esta denegaci\u00f3n porque afecta a la estructura, porque causa un perjuicio importante a los comuneros, etc. Pero si no es as\u00ed, yo no veo ning\u00fan inconveniente para que se realice. <\/p>\n\n\n\n

Moderador<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Aunque el hijo no sea propietario, \u00bfpuede ser presidente? <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Albert Guilany\u00e0<\/strong>\u00a0<\/span><\/p>\n\n\n\n

En principio, si el nombramiento se produce con el consentimiento expreso de la comunidad y nadie lo impugna, esta persona contin\u00faa siendo presidente hasta que se acabe el mandato. Otra cosa es si se impugna, aqu\u00ed es donde est\u00e1 el problema, en la valoraci\u00f3n que se haga en la sentencia, que puede ser de nulidad radical o simplemente anulable. Si es simplemente anulable y ha transcurrido el tiempo de la impugnaci\u00f3n, queda convalidado el nombramiento, y si es nula radicalmente se debe hacer una doble distinci\u00f3n: si el nombramiento se ha producido de mala fe o de buena fe. Si se ha producido de buena fe se dejar\u00e1 sin efecto, pero todo lo que haya hecho estar\u00e1 bien hecho, y si se ha producido de mala fe, se dejar\u00e1 sin efecto y todo lo que haya hecho estar\u00e1 mal hecho. Yo creo que \u00e9sta es la soluci\u00f3n.  <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF 1a TAULA DE TREBALL Ponents:Il\u00b7lm. Sr. Joan Perarnau Moya,Magistrat AP Secci\u00f3 3a TarragonaIl\u00b7lm. Sr. Albert Guilany\u00e0 Foix, Magistrat President Secci\u00f3 2a AP Lleida Moderadora:\u00a0Sra. Ana Bozalongo, Assessora Jur\u00eddica CAF Tarragona JOAN PERARNAU MOYA  a) Si no \u00e9s possible adoptar l\u2019acord per falta de la doble majoria de propietaris i coeficients, \u00bfes pot acudir al […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":47},"categories":[102],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4357\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=4357"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4357\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":4372,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4357\/revisions\/4372\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=4357"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=4357"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=4357"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}