{"id":4369,"date":"2018-03-10T10:48:27","date_gmt":"2018-03-10T09:48:27","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4369"},"modified":"2020-06-17T12:42:18","modified_gmt":"2020-06-17T11:42:18","slug":"la-olvidada-disposicion-transitoria-decima-del-texto-refundido-de-la-ley-de-arrendamientos-urbanos-de-1964","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-olvidada-disposicion-transitoria-decima-del-texto-refundido-de-la-ley-de-arrendamientos-urbanos-de-1964\/","title":{"rendered":"La olvidada Disposici\u00f3n Transitoria D\u00e9cima del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El presente art\u00edculo se centra en la problem\u00e1tica relativa al n\u00famero de subrogaciones legales permitidas en contratos de arrendamiento de vivienda anteriores a 1964<\/p>\n\n\n\n

A pesar de que el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Decreto 4104\/1964, de 24 de diciembre (en adelante, el \u201cTRLAU 64\u201d) haya sido derogado por la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, la \u201cLAU 94\u201d), contin\u00faa siendo aplicable en la mayor parte de su articulado (salvo en lo dispuesto por la Disposici\u00f3n Transitoria Segunda de la LAU 94) a una gran parte de los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad a 1 de enero de 1.995<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

En la pr\u00e1ctica jur\u00eddica diaria puede ser necesario recurrir tambi\u00e9n al texto del TRLAU 64 en materias relativas a obras y su repercusi\u00f3n al arrendatario (Art. 107 y siguientes del TRLAU 64), actualizaci\u00f3n de rentas (Arts. 98 y siguientes del TRLAU 64), causas de denegaci\u00f3n de pr\u00f3rroga forzosa (Arts. 62 y siguientes del TRLAU 64) y en cuanto a las subrogaciones legales anteriores a la entrada en vigor de la nueva LAU de 1.994 (Art. 58 y siguientes del TRLAU 64).<\/p>\n\n\n\n

Vamos a centrar el presente art\u00edculo en la problem\u00e1tica relativa al n\u00famero de subrogaciones legales permitidas en contratos de arrendamiento de vivienda de fecha muy antigua, esto es, anteriores al a\u00f1o 1.964. La pregunta que se suscita con cierta habitualidad por los operadores jur\u00eddicos es la siguiente:<\/p>\n\n\n\n

\u00bfCaben m\u00e1s de dos subrogaciones? \u00bfEra obligatorio notificar al arrendador las subrogaciones producidas con anterioridad al a\u00f1o 1964?<\/span><\/h2>\n\n\n\n

La Disposici\u00f3n Transitoria Segunda de la LAU 94, en sus apartados 4, 5 y 6<\/a>, establece que, respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda anteriores a 9 de mayo de 1985, caben hasta dos subrogaciones legales a favor de familiares directos del inquilino. No obstante, el texto de la citada Disposici\u00f3n Transitoria Segunda de la LAU 94 no es todo lo exhaustiva que nos gustar\u00eda cuando la debemos aplicar a un contrato de fecha anterior a la entrada en vigor del TRLAU 64. Si bien de una interpretaci\u00f3n literal de la norma parece desprenderse que el n\u00famero m\u00e1ximo de subrogaciones legales permitidas es de dos, esto no es as\u00ed en todos los casos.<\/p>\n\n\n\n

Aunque de una primera lectura del apartado 5 de la DT 2\u00aa de la LAU 94 -que reza literalmente: \u201cal fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los art\u00edculos 24.1 y 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese subrogado en la posici\u00f3n del inquilino\u201d- se desprende que el citado \u201cinquilino\u201d es el arrendatario originario del contrato de arrendamiento, no debemos entenderlo as\u00ed a la luz de la Disposici\u00f3n Transitoria D\u00e9cima del TRLAU 64, cuyo texto prescribe:<\/p>\n\n\n\n

\u201cLos beneficios reconocidos en los arts. 58 y 59 ser\u00e1n aplicables a los contratos de inquilinato vigentes en el momento de empezar a regir esta Ley, cualquiera que sea el n\u00famero de subrogaciones que se hubiesen producido con anterioridad<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Se concede un plazo de cuatro meses, siguientes a la fecha indicada en el p\u00e1rrafo anterior, para notificar al arrendador cu\u00e1l es la persona titular del arriendo a virtud de subrogaci\u00f3n nacida al amparo de la legislaci\u00f3n precedente.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Si bien de una interpretaci\u00f3n literal de la norma parece desprenderse que el n\u00famero m\u00e1ximo de subrogaciones legales permitidas es de dos, esto no es as\u00ed en todos los casos<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

As\u00ed pues, de una interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica de ambas normas (la DT Segunda de la LAU 94 y la DT D\u00e9cima del TRLAU 64) podemos concluir que el referido \u201cinquilino\u201d no necesariamente deber ser el arrendatario que suscribi\u00f3 el contrato, pudiendo ser, pues, el beneficiario de una subrogaci\u00f3n legal anterior.<\/p>\n\n\n\n

Si bien la dicci\u00f3n literal de la transcrita DT 10\u00aa del TRLAU 64 parece dar a entender que aquellas subrogaciones anteriores a la entrada en vigor del TRLAU 64 no se tienen en cuenta, haciendo pues una suerte de \u201cborr\u00f3n y cuenta nueva\u201d de subrogaciones posibles en la posici\u00f3n del arrendatario a partir de entonces, estamos ante una cuesti\u00f3n pol\u00e9mica en la doctrina y en los tribunales.<\/p>\n\n\n\n

La tesis jur\u00eddica mayoritaria (SAP Madrid, Sec. 20\u00aa, 304\/2011, de 16 de mayo; SAP Madrid, Sec. 13\u00aa, 27\/2012, de 3 de febrero; SAP Madrid, Sec. 21\u00aa, 467\/2010, de 26 de octubre; SAP Barcelona, Sec. 13\u00aa, 584\/2010, de 26 de octubre; SAP Asturias, Oviedo, Sec. 5\u00aa, 75\/2008, de 28 de abril, y SAP Asturias, Oviedo, Sec. 5\u00aa, 282\/2011, de 29 de junio) sostiene que la claridad del texto legal de la DT 10\u00aa del TRLAU 196 no admite dudas cuando alude a la vigencia de \u201cesta Ley\u201d, que no puede ser otra que el TRLAU 64, pues en otro caso el legislador hubiera hecho alusi\u00f3n expresa a la Ley de 1.955<\/a> o se hubiera remitido a su Disposici\u00f3n Transitoria Octava<\/a> y, conforme a este razonamiento, no deben contabilizarse aquellas subrogaciones anteriores a 1 de enero de 1965 para el c\u00f3mputo de la dos subrogaciones permitidas por la Disposici\u00f3n Transitoria Segunda de la LAU 94. Por el contrario, algunos tribunales (SAP Barcelona, Sec. 13\u00aa, 736\/2008, de 17 de diciembre; y SAP Barcelona, Sec. 4\u00aa, 676\/2008, de 15 de diciembre) y parte de la doctrina (LOSCERTALES FUERTES, D.<\/a>) sostienen que cuando la DT 10\u00aa del TRLAU 64 hace \u201cborr\u00f3n y cuenta nueva\u201d de las subrogaciones \u201canteriores a la Ley\u201d no se est\u00e1 refiriendo propiamente al TRLAU 64, sino al Texto Articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1955 y, por tanto, las \u00fanicas subrogaciones que no deben contabilizarse son las anteriores a la entrada en vigor del texto legal de 1955, es decir, las que se hubieran producido con anterioridad a 12 de mayo de 1955. A sensu contrario, conforme a esta segunda tesis s\u00ed que entrar\u00e1n en el c\u00f3mputo del m\u00e1ximo de las dos subrogaciones de la DT2\u00aa de la LAU 94 aquellas que se hubieran producido a partir de 12 de mayo de 1955.<\/p>\n\n\n\n

Respecto de la cuesti\u00f3n relativa a la obligaci\u00f3n del arrendatario de notificar una subrogaci\u00f3n anterior al a\u00f1o 1964, la citada DT 10\u00aa del TRLAU 64 es clara al conformar dicho deber legal del arrendatario, que debe realizarse en el plazo m\u00e1ximo de cuatro meses a contar a partir de la fecha de entrada en vigor del texto legal. Esta Disposici\u00f3n tambi\u00e9n prev\u00e9 los efectos legales del incumplimiento de esta obligaci\u00f3n, consistentes en la imposibilidad de que se produzca una nueva subrogaci\u00f3n a la muerte del subrogado. As\u00ed pues, y a diferencia de lo previsto en el art. 16.3 de la LAU 94<\/a>, el incumplimiento de esta obligaci\u00f3n legal no es causa de resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento para este tipo de contratos, tal como lo ha venido confirmando la jurisprudencia (SAP Burgos de 26 de agosto de 1957, SAP Valladolid de 12 de julio de 1957, SAP Barcelona de 20 de mayo de 1959, y la SAP de M\u00e1laga de 15 de enero de 1974).<\/p>\n\n\n\n

Es m\u00e1s, los tribunales (SAP Barcelona, Sec. 13\u00aa, 584\/2010, de 26 de octubre; SAP Barcelona, Sec. 13\u00aa, de 19 de octubre de 2004 y de 17 de mayo de 2006) han venido flexibilizando las consecuencias legales del incumplimiento del deber de notificar del arrendatario, estableciendo que no debe comportar de forma autom\u00e1tica la extinci\u00f3n del beneficio legal de subrogaciones futuras, y que debe examinarse su procedencia caso por caso, de tal forma que no procede la extinci\u00f3n de dicho beneficio cuando el arrendador haya tenido conocimiento de la subrogaci\u00f3n a\u00fan sin haberse realizado la comunicaci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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