{"id":4389,"date":"2018-03-10T11:17:02","date_gmt":"2018-03-10T10:17:02","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4389"},"modified":"2020-06-18T08:40:28","modified_gmt":"2020-06-18T07:40:28","slug":"la-nueva-regulacion-juridica-en-cataluna-del-pacto-de-condicion-resolutoria-por-falta-de-pago-del-precio-en-la-compraventa-de-inmuebles","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-nueva-regulacion-juridica-en-cataluna-del-pacto-de-condicion-resolutoria-por-falta-de-pago-del-precio-en-la-compraventa-de-inmuebles\/","title":{"rendered":"La nueva regulaci\u00f3n jur\u00eddica en Catalu\u00f1a del pacto de condici\u00f3n resolutoria por falta de pago del precio en la compraventa de inmuebles"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El d\u00eda 1 de enero de este a\u00f1o 2018 entr\u00f3 en vigor, sin perjuicio del recurso de inconstitucionalidad que pende en el Tribunal Constitucional sobre parte de su articulado, la Ley 3\/2017, de 15 de febrero, del Parlament de Catalunya que aprueba el LIBRO VI del CODIGO CIVIL DE CATALU\u00d1A, que regula entre otros contratos el contrato de compraventa.<\/p>\n\n\n\n

De la novedosa regulaci\u00f3n que contiene, que analizaremos en sus diferentes aspectos en posteriores art\u00edculos destacamos la relativa a la resoluci\u00f3n de los contratos de compraventa de inmuebles por impago del precio cuando consta en el contrato, y especialmente en la escritura p\u00fablica que solemniza, un pacto expl\u00edcito de resoluci\u00f3n por impago del precio.<\/p>\n\n\n\n

La regulaci\u00f3n de estos pactos, sus requisitos y el procedimiento para su ejecuci\u00f3n extrajudicial la encontramos en el art\u00edculo 621-54 del CCCat<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

El precedente legal de este art\u00edculo es el art. 1.504 del C\u00f3digo Civil estatal que establece:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEn la venta de bienes inmuebles, a\u00fan cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendr\u00e1 lugar de pleno derecho la resoluci\u00f3n del contrato, el comprador podr\u00e1 pagar, a\u00fan despu\u00e9s de expirado el t\u00e9rmino, \u00ednterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podr\u00e1 concederle nuevo t\u00e9rmino.\u201d<\/p>\n\n\n\n

El CCCat. regula ahora el contenido y efectos del pacto de condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita del contrato de compraventa para el caso de incumplimiento total o parcial de la obligaci\u00f3n de pago del precio aplazado.<\/p>\n\n\n\n

Los puntos esenciales de la nueva regulaci\u00f3n son los siguientes:<\/p>\n\n\n\n

A.- Necesidad y contenido de un requerimiento notarial previo<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Para que el vendedor quede facultado para resolver el contrato y recuperar el inmueble, debe efectuar requerimiento NOTARIAL en el que debe hacerse constar:<\/p>\n\n\n\n

  • Que el comprador deudor dispone del plazo de VEINTE D\u00cdAS para efectuar el pago del precio impagado.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
    • Que si en ese plazo de veinte d\u00edas no efect\u00faa el pago se resolver\u00e1 la compraventa.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

      B.- Requisitos del pacto de condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita formalizado en escritura p\u00fablica<\/span><\/h2>\n\n\n\n

      Cuando este pacto de resoluci\u00f3n est\u00e9 formalizado en escritura p\u00fablica debe contener adem\u00e1s los siguientes requisitos:<\/p>\n\n\n\n

      1\u00ba)<\/strong> Debe prever que para que se produzca la resoluci\u00f3n la parte impagada del precio aplazado, incluidos, en su caso, los intereses pactados, debe superar al menos el 15% del precio \u00edntegro m\u00e1s los intereses.<\/p>\n\n\n\n

      El art\u00edculo 175 6\u00ba del Reglamento Hipotecario no puede ser modificado o anulado por la ley auton\u00f3mica<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

      2\u00ba)<\/strong> Si se han pactado intereses:<\/p>\n\n\n\n

      • La escritura debe incorporar un cuadro de amortizaci\u00f3n.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
        • El inter\u00e9s debe ser fijo, debe devengarse por meses vencidos, y no puede ser superior al inter\u00e9s legal en el momento en el momento del otorgamiento de la escritura, incrementado en un 50%.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

          La condici\u00f3n resolutoria puede contener facultativamente los siguientes pactos:<\/p>\n\n\n\n

          • Se puede pactar que los pagos se hagan mediante transferencias en la cuenta de provisiones del notario que autoriza la escritura.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
            • Se puede pactar que el vendedor, en caso de resoluci\u00f3n, retenga las cantidades pagadas por el comprador, con un m\u00e1ximo de la mitad de la cantidad total que haya debido de percibir de acuerdo con el contrato hasta la fecha de la resoluci\u00f3n.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

              C.- Procedimiento notarial de resoluci\u00f3n para la reinscripci\u00f3n del dominio del inmueble a favor del vendedor en el Registro de la Propiedad<\/span><\/h2>\n\n\n\n

              Se regula el procedimiento notarial en apartado 3 de este art\u00edculo 621-54, con arreglo a los siguientes requisitos:<\/p>\n\n\n\n

              a)<\/strong> Debe efectuarse en un acta separada distinta del acta de requerimiento de pago del precio.<\/p>\n\n\n\n

              b)<\/strong> El Notario debe obtener una certificaci\u00f3n de dominio y cargas de la finca a estos efectos, cuyo libramiento se ha de hacer constar en el Registro en una nota marginal.<\/p>\n\n\n\n

              c)<\/strong> Notificaciones.<\/p>\n\n\n\n

              Una vez recibida la certificaci\u00f3n el Notario debe notificar:<\/p>\n\n\n\n

              • Al comprador la voluntad del vendedor de resolver el contrato, con efectos desde la fecha de la notificaci\u00f3n. La notificaci\u00f3n deber\u00e1 efectuarse en el domicilio designado por el comprador o que conste en el Registro seg\u00fan el certificado.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
                • A los titulares de derechos reales inscritos con posterioridad, en los domicilios que consten en el certificado del Registro.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
                  • Si consta expresamente que el inmueble es vivienda familiar, debe notificarse al c\u00f3nyuge o conviviente.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
                    • Las notificaciones deben ser personales, si no pueden hacerse personalmente, deben practicarse de acuerdo con lo establecido en la ley.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

                      d)<\/strong> Posible oposici\u00f3n del comprador.<\/p>\n\n\n\n

                      1.-<\/strong> Plazo para formular la oposici\u00f3n<\/span><\/span> El comprador dispone de un plazo de 15 d\u00edas para oponerse.<\/p>\n\n\n\n

                      2.- <\/strong>Motivos de oposici\u00f3n<\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n

                      1\u00ba)<\/strong> Pago de la deuda.<\/p>\n\n\n\n

                      El precepto establece como motivo de oposici\u00f3n el pago de la deuda, lo que parece contradictorio con lo dispuesto en el apartado 1 de este mismo art\u00edculo, requerimiento notarial previo de pago por veinte d\u00edas.<\/p>\n\n\n\n

                      2\u00ba)<\/strong> Alegaci\u00f3n de haber pagado lo reclamado. No se puede alegar el pago si en la escritura de compraventa se convino que los pagos se har\u00edan mediante transferencias a la cuenta de provisiones del notario que la autoriza y no consta que los pagos se hayan efectuado.<\/p>\n\n\n\n

                      3\u00ba)<\/strong> Existencia de cualquier otra causa de oposici\u00f3n establecida en el contrato.<\/p>\n\n\n\n

                      3.-<\/strong> Efectos de la oposici\u00f3n<\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n

                      El Notario da por terminada su intervenci\u00f3n, por concluido el procedimiento, y queda expedita la v\u00eda judicial o arbitral.<\/p>\n\n\n\n

                      4.-<\/strong> Efectos de la falta de oposici\u00f3n<\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n

                      En el caso de falta de oposici\u00f3n a la resoluci\u00f3n, y tambi\u00e9n en el caso de que la oposici\u00f3n se limite a la liquidaci\u00f3n practicada por el vendedor, al acta notarial de resoluci\u00f3n es t\u00edtulo bastante para la inscripci\u00f3n del dominio del inmueble a favor del vendedor y para la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de la condici\u00f3n resolutoria ejercida y la de todos los asientos de cargas, grav\u00e1menes y derechos consignados en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la inscripci\u00f3n de la compraventa, con excepci\u00f3n de los relativos a litigios sobre la vigencia o el ejercicio de la propia condici\u00f3n resolutoria.<\/p>\n\n\n\n

                      D.- Afectaci\u00f3n real<\/span><\/h2>\n\n\n\n

                      La readquisici\u00f3n del inmueble por el vendedor conlleva la afectaci\u00f3n real de la finca, en beneficio del comprador y de los titulares de asientos posteriores, con el car\u00e1cter de garant\u00eda real de la cantidad que si procede, debe pagarse al comprador.<\/p>\n\n\n\n

                      En el asiento de reinscripci\u00f3n a favor del vendedor debe hacerse constar esta afectaci\u00f3n, cuyo importe es la cantidad total que el vendedor ha percibido hasta la fecha de la resoluci\u00f3n, seg\u00fan lo determinado por el acta notarial.<\/p>\n\n\n\n

                      E.- Inexistencia, extinci\u00f3n y cancelaci\u00f3n de la afectaci\u00f3n real<\/span><\/h2>\n\n\n\n

                      La afectaci\u00f3n real no se produce o se extingue, total o parcialmente, por las siguientes causas:<\/p>\n\n\n\n

                      1\u00aa)<\/strong> Consentimiento del comprador y, en su caso, de los titulares de derechos posteriores a la inscripci\u00f3n de la condici\u00f3n resolutoria.<\/p>\n\n\n\n

                      2\u00aa)<\/strong> Resoluci\u00f3n judicial o laudo arbitral.<\/p>\n\n\n\n

                      3\u00aa)<\/strong> Consignaci\u00f3n notarial de la cantidad garantizada o aval bancario por su importe.<\/p>\n\n\n\n

                      4\u00aa)<\/strong> Caducidad del asiento. Se producir\u00e1 una vez transcurridos 180 d\u00edas desde la fecha de la reinscripci\u00f3n a favor del vendedor.<\/p>\n\n\n\n

                      No operar\u00e1 esta caducidad si existe en el Registro una anotaci\u00f3n, anterior a la reinscripci\u00f3n, de demanda judicial de oposici\u00f3n a la resoluci\u00f3n o a la liquidaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

                      Debemos tener en cuenta no obstante que el art\u00edculo 175 6\u00ba del Reglamento Hipotecario, que no puede ser modificado o anulado por la ley auton\u00f3mica, establece que las inscripciones de venta de bienes sujetos a condiciones resolutorias podr\u00e1n cancelarse presentando el documento que acredite haberse rescindido o anulado la venta y que se ha consignado en un establecimiento bancario el valor de los bienes o el importe de los plazos, que con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto. Y el mismo requisito de consignaci\u00f3n es aplicable para la cancelaci\u00f3n de los asientos de derechos reales posteriores al de la venta que se resuelve o rescinde, por lo que se plantea la duda respecto de la compatibilidad de ambas regulaciones, la de esta norma hipotecaria, de aplicaci\u00f3n en todo el Estado, y la nueva auton\u00f3mica catalana, sobre la cancelaci\u00f3n de las inscripciones de dominio del comprador y de los asientos de derechos reales posteriores. Se desprende de la nueva norma catalana que el requisito de la consignaci\u00f3n en establecimiento bancario del importe de los plazos del precio de la compraventa percibidos por el vendedor que hayan de ser devueltos al comprador queda sustituido por la afectaci\u00f3n real del inmueble a su devoluci\u00f3n durante el plazo previsto en la norma, mientras que la norma del Reglamento Hipotecario exige para la cancelaci\u00f3n la consignaci\u00f3n del importe que proceda devolver en un establecimiento bancario. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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