{"id":4391,"date":"2018-03-10T11:18:34","date_gmt":"2018-03-10T10:18:34","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4391"},"modified":"2020-06-18T10:24:41","modified_gmt":"2020-06-18T09:24:41","slug":"regimen-juridico-del-arrendamiento-de-habitaciones-y-de-viviendas-compartidas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/regimen-juridico-del-arrendamiento-de-habitaciones-y-de-viviendas-compartidas\/","title":{"rendered":"R\u00e9gimen jur\u00eddico del arrendamiento de habitaciones y de viviendas compartidas"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En un momento como el actual, de carest\u00eda de la vivienda en alquiler, no es infrecuente que capas de poblaci\u00f3n con recursos econ\u00f3micos que no alcanzan para procurarse una vivienda en este r\u00e9gimen opten por el alquiler de habitaciones de un piso o vivienda en forma compartida con otros arrendatarios en la misma situaci\u00f3n, o incluso con el propietario arrendador. Se arrienda en estos casos en forma exclusiva una habitaci\u00f3n dormitorio y se comparten unos \u201cespacios comunes\u201d necesarios para satisfacer la necesidad de vivienda, como servicios higi\u00e9nicos y cocina y, en ocasiones, otras estancias<\/p>\n\n\n\n

El propietario arrendador que habita la vivienda obtiene as\u00ed unos ingresos complementarios y aquel que no la habita, con el alquiler por habitaciones puede obtener una rentabilidad superior al arrendamiento de la vivienda como unidad.<\/p>\n\n\n\n

Diferencias con el subarrendamiento parcial<\/span><\/h2>\n\n\n\n

No nos estamos refiriendo al contrato de subarriendo parcial regulado en la actual Ley de Arrendamientos Urbanos en su art\u00edculo 8<\/a>, que permite que el arrendatario de una vivienda, con el consentimiento del arrendador, arriende a su vez (subarriende) parte de ella a un tercero con la finalidad de que el subarrendatario la destine asimismo a vivienda habitual. En este caso, y seg\u00fan determina esta norma legal, ser\u00e1 aplicable al subarriendo la normativa del arrendamiento de vivienda incluso la relativa a la duraci\u00f3n m\u00ednima del contrato, y con una limitaci\u00f3n cuantitativa del importe m\u00e1ximo de la renta del subarriendo. Por el contrario, nos referimos al caso de que sea el propietario de la vivienda quien alquile habitaciones de la misma para satisfacer la necesidad permanente de vivienda de esos arrendatarios, de tal forma que no lo sea por estancias cortas o a turistas, supuestos en que podr\u00eda ser de aplicaci\u00f3n la normativa sectorial relativa a los alojamientos de uso tur\u00edstico, residencias colectivas o figuras afines.<\/p>\n\n\n\n

Diferenciaci\u00f3n respecto del contrato de hospedaje<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Asimismo, debemos diferenciar estas convenciones del hospedaje. En el contrato de hospedaje tambi\u00e9n se cede con car\u00e1cter temporal y por precio o renta determinado una habitaci\u00f3n o espacio habitable de una vivienda, pero se prestan al hu\u00e9sped servicios complementarios como comida, limpieza o lavado de ropa, etc., lo cual constituye el elemento que nos permite distinguirlo del simple arrendamiento de una habitaci\u00f3n. El contrato de hospedaje, pese a ser tenido en cuenta en algunos preceptos del C\u00f3digo Civil (arts. 1783<\/a> y 1784<\/a>) no se encuentra definido en este cuerpo legal, sino por la doctrina y la jurisprudencia. Se trata de un contrato at\u00edpico, mixto o complejo, en cuanto supone la conjunci\u00f3n de diversas prestaciones, susceptibles de ser concertadas en otros casos por separado: arrendamiento de cosas (habitaci\u00f3n), arrendamiento de servicios (servicios personales), de obra (comida) y dep\u00f3sito. Lo que caracteriza el contrato de hospedaje es que ninguna de estas prestaciones diversas puede considerarse secundaria respecto de las otras. Es la complejidad de prestaciones la nota esencial del contrato y lo que lo diferencia de un puro y simple arrendamiento. En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 20-6-1995 expresa que \u201cdebe recordarse la naturaleza compleja del contrato de hospedaje como un contrato de tracto sucesivo en el que se combina arrendamiento de cosas (para la habitaci\u00f3n o cuarto), arrendamiento de servicios (para los servicios personales), de obra (para comida) y dep\u00f3sito, para los efectos que se introducen\u201d.<\/p>\n\n\n\n

R\u00e9gimen jur\u00eddico y legislaci\u00f3n aplicable<\/span><\/h2>\n\n\n\n

No cabe duda, por lo tanto, de que el contrato de alquiler de una habitaci\u00f3n sin servicios complementarios es un contrato de arrendamiento que recae sobre (parte) de una finca urbana.<\/p>\n\n\n\n

La problem\u00e1tica jur\u00eddica que plantean esta clase de convenciones es la relativa a su regulaci\u00f3n legal, singularmente cuando, como hemos dicho antes, su destino es satisfacer la necesidad de alojamiento permanente o habitual del arrendatario. Lo cual es totalmente trascendente de cara a la duraci\u00f3n del contrato y a los derechos y obligaciones de las partes.<\/p>\n\n\n\n

La actual Ley de Arrendamientos, en su art\u00edculo segundo<\/a>, define el contrato de arrendamiento de vivienda como aquel que recae sobre una \u201cedificaci\u00f3n habitable\u201d, y que tiene adem\u00e1s por destino o finalidad satisfacer la \u201cnecesidad permanente de vivienda del arrendatario\u201d o de sus familiares directos, como aclara su art\u00edculo 7.<\/a><\/p>\n\n\n\n

El contrato de alquiler de una habitaci\u00f3n sin servicios complementarios es un contrato de arrendamiento que recae sobre parte de una finca urbana<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Esta LAU, en su art\u00edculo 5<\/a>, no menciona el alquiler de habitaciones entre los contratos excluidos de su regulaci\u00f3n, ni tampoco lo hace el C\u00f3digo Civil en su articulado.<\/p>\n\n\n\n

El hecho de que esta modalidad contractual no se incluya en el art\u00edculo 5 de la LAU no debe llevarnos a concluir que es aplicable la normativa especial arrendaticia, pues no puede afirmarse que la enumeraci\u00f3n contenida en este precepto sea exhaustiva.<\/p>\n\n\n\n

Planteada esta cuesti\u00f3n jur\u00eddica en los tribunales, estos se decantan en su gran mayor\u00eda por entender que, si bien se trata sin duda de un contrato de arrendamiento, el r\u00e9gimen jur\u00eddico que le es aplicable no es el especial de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino el general del C\u00f3digo Civil relativo al contrato de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

Sentencias como la de la Audiencia Provincial de Madrid (Secci\u00f3n 14\u00aa) de 10-7-2007 o la m\u00e1s reciente de la Audiencia Provincial de Ciudad Real (Secci\u00f3n 1\u00aa) de 14-9-2017 argumentan en este sentido para justificar la exclusi\u00f3n que el concepto de edificaci\u00f3n habitable a que se refiere el art\u00edculo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a aquella que sea adecuada para servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar, sin que este concepto pueda ser trasladado o asimilado a una habitaci\u00f3n o dependencia que forma parte de una vivienda, pues la misma carece de los servicios m\u00ednimos y esenciales (ba\u00f1o, cocina\u2026) que solo son suplidos por la concesi\u00f3n del derecho a utilizar de forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que se sirven simult\u00e1neamente los restantes ocupantes de la vivienda. Y que, habida cuenta de que la LAU contiene las distintas cuestiones jur\u00eddicas que se plantean en relaci\u00f3n con el arrendamiento de las viviendas, ello debe conducir a pensar que si en el esp\u00edritu de la ley hubiese estado contemplar el arriendo parcial de la vivienda, lo l\u00f3gico hubiera sido que se hubiera contemplado alguna norma respecto del arrendamiento parcial de la misma.<\/p>\n\n\n\n

En base a esta regulaci\u00f3n jur\u00eddica estos contratos de arrendamiento de habitaci\u00f3n en vivienda compartida se regir\u00e1n por los pactos convenidos por las partes y arrendatario, y en lo m\u00e1s relevante, que es su plazo de duraci\u00f3n, no ser\u00e1 aplicable ni el plazo m\u00ednimo de tres a\u00f1os del art\u00edculo 9 de la LAU,<\/a> ni la pr\u00f3rroga legal t\u00e1cita de un a\u00f1o del art.10<\/a>, sino el plazo convenido por las partes. De no haberse convenido plazo entrar\u00e1n en juego los art\u00edculos 1.581 <\/a>y 1.566 <\/a>del C\u00f3digo Civil, de tal suerte que si la renta se ha pactado con referencia a un per\u00edodo mensual, el arrendamiento se entender\u00e1 concertado por un mes, si se ha pactado con referencia a un per\u00edodo anual, por un a\u00f1o. Transcurrido el plazo pactado o el determinado en su defecto, de esa forma, por el art. 1.581, entrar\u00e1 en juego si no hay denuncia por cualquiera de las partes la renovaci\u00f3n por t\u00e1cita reconducci\u00f3n del art\u00edculo 1.566 por el plazo del art\u00edculo 1.581.<\/p>\n\n\n\n

Por tratarse de un contrato de arrendamiento de finca urbana (art. 250.1.1\u00ba LEC<\/a>), en caso de impago de renta el arrendador podr\u00e1 utilizar el remedio del juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta; as\u00ed como el juicio verbal de desahucio por expiraci\u00f3n de plazo, con las especialidades de los arts. 22.4<\/a> y 440.3 y 4 <\/a>de la misma LEC, si bien referido todo ello al objeto del arrendamiento: la habitaci\u00f3n arrendada.<\/p>\n\n\n\n

Arrendamiento de vivienda a favor de varios arrendatarios<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Finalmente, no hay que confundir el arrendamiento de habitaciones con el arrendamiento de una vivienda a varios arrendatarios, aunque no formen una unidad familiar ni tengan relaci\u00f3n entre s\u00ed, de manera que compartan la vivienda y sus espacios comunes y se repartan entre ellos el pago de la renta, si \u00e9sta no se pacta por cuotas repartidas entre cada uno de los coarrendatarios sino de forma \u00fanica y, del mismo modo, tampoco se adjudica a cada arrendatario el uso de una habitaci\u00f3n o concreto espacio individualizado. En este caso estamos ante la figura de un coarrendamiento o comunidad arrendaticia, con un solo objeto com\u00fan y un solo contrato. En estos casos no hay duda de que se trata de un arrendamiento incluido en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la LAU 1994 de acuerdo con lo dispuesto en su art\u00edculo 2 y, salvo pacto diferente, estar\u00edan todos los coarrendatarios obligados a satisfacer la cantidad fijada en concepto de renta en forma solidaria.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF En un momento como el actual, de carest\u00eda de la vivienda en alquiler, no es infrecuente que capas de poblaci\u00f3n con recursos econ\u00f3micos que no alcanzan para procurarse una vivienda en este r\u00e9gimen opten por el alquiler de habitaciones de un piso o vivienda en forma compartida con otros arrendatarios en la misma situaci\u00f3n, […]<\/p>\n","protected":false},"author":13,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":5},"categories":[52],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Clara Valls","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/claravalls\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4391\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/13\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=4391"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4391\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":5665,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4391\/revisions\/5665\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=4391"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=4391"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=4391"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}