{"id":4397,"date":"2017-03-10T11:31:01","date_gmt":"2017-03-10T10:31:01","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4397"},"modified":"2020-06-12T11:33:27","modified_gmt":"2020-06-12T10:33:27","slug":"impagats-i-reclamacio-de-deutes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/impagats-i-reclamacio-de-deutes\/","title":{"rendered":"Impagats i reclamaci\u00f3 de deutes"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

2a TAULA DE TREBALL<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Ponents:<\/span><\/span><\/strong>
Il\u00b7lma. Sra. M. \u00c0ngels Gomis Masqu\u00e9<\/strong>
Magistrada Secci\u00f3 13a Audi\u00e8ncia Provincial de Barcelona
Il\u00b7ltre. Sra. Lourdes Escoda Ruiz<\/strong>
Secret\u00e0ria Judicial Jutjat 1a Inst\u00e0ncia n\u00fam. 39 de Barcelona

Moderador: <\/span><\/span><\/strong>
Sr. Jos\u00e9 M\u00aa Aguil\u00e1<\/strong>
Assessor Jur\u00eddic del CAF Barcelona-Lleida<\/p>\n\n\n\n

LOURDES ESCODA<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A) Si no existeixen altres b\u00e9ns del deutor, es pot inadmetre l\u2019embarg de la finca per desproporci\u00f3 entre la quantia del deute i el b\u00e9 embargat?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Alguns jutjats deneguen l\u2019embarg de la finca afecta al pagament de deutes comunitaris quan el deute \u00e9s d\u2019escassa quantia, a l\u2019empara del principi de proporcionalitat.<\/p>\n\n\n\n

Aquest principi de proporcionalitat ve regulat en l\u2019art 584 lec., que estableix: \u201cno se embargaran bienes cuyo previsible valor exceda de la cantidad por la que se haya despachado ejecuci\u00f3n, salvo que en el patrimonio del ejecutado s\u00f3lo existieren bienes de valor superior a esos conceptos y la afecci\u00f3n de dichos bienes resultare necesaria a los fines de la ejecuci\u00f3n.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

D\u2019altra banda, el CCC en el seu llibre 5\u00e8 art 553-5 redacci\u00f3 feta per la llei 5\/15 estableix: \u201clos elementos privativos est\u00e1n <\/em>afectados con car\u00e1cter real<\/em> y responden de pago de los importes que deben los titulares, as\u00ed como los anteriores titulares, por raz\u00f3n de los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y por el fondo de reserva, que correspondan a la parte vencida del a\u00f1o en curso y a los cuatro a\u00f1os inmediatamente anteriores, contados del 1 enero al 31 diciembre, sin perjuicio, si procede, de la responsabilidad de quien transmite\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

Les q\u00fcestions que es desprenen de la norma s\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n

\u2022 El legislador catal\u00e0 estableix una afecci\u00f3 real que subjecta el b\u00e9 al pagament de les despeses de la comunitat, sense perjudici de la responsabilitat patrimonial universal del deutor. <\/p>\n\n\n\n

\u2022 La finca respon dels deutes del titular actual i de l\u2019anterior.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 L\u2019afecci\u00f3 de la finca \u00e9s per respondre dels deutes dels quatre anys anteriors i l\u2019actual en curs. (La llei 5\/15 amplia el per\u00edode d\u2019afecci\u00f3 fins a gaireb\u00e9 5 anys, mesura adoptada davant la situaci\u00f3 de crisi).<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Respon per despeses comunes, ordin\u00e0ries i extraordin\u00e0ries i pel fons de reserva.<\/p>\n\n\n\n

 Per \u201cdespeses comunes\u201d cal entendre no nom\u00e9s quotes ordin\u00e0ries, sin\u00f3 totes aquelles despeses que facin refer\u00e8ncia a la comunitat o a elements comunitaris, com ara derrames extraordin\u00e0ries, fons de reserva, obres en els elements comunitaris, honoraris de p\u00e8rits i arquitectes, etc., en definitiva tot tipus de despeses que fan referencia a la comunitat.<\/p>\n\n\n\n

Com conciliar, doncs, l\u2019afecci\u00f3 de la finca amb el principi de proporcionalitat?<\/p>\n\n\n\n

A parer meu, quan ens demanin l\u2019embarg de la finca en una execuci\u00f3 per impagament de les quantitats meritades en el per\u00edode legal de l\u2019art 553.5, no ho podem denegar, doncs la finca est\u00e0 afecta al pagament dels deutes del titular actual i dels anteriors. Aix\u00ed doncs, cal embargar-la per decret (art 587 lec.) i anotar preventivament l\u2019embarg al registre de la propietat. S\u2019ha de tenir en compte que l\u2019anotaci\u00f3 d\u2019embarg en el registre no es fa d\u2019ofici, ja que cal que la demani la part executant (art 629 lec.)<\/p>\n\n\n\n

Un cop embargada la finca i anotat l\u2019embarg, res no impedeix que en la mateixa execuci\u00f3 esbrinem patrimoni, i conv\u00e9 que aix\u00ed ho demani la comunitat d\u2019acord amb l\u2019art 590 lec., perqu\u00e8 si trobem altres b\u00e9ns m\u00e9s f\u00e0cilment realitzables, com ara diners, n\u00f2mina o pensions, o cr\u00e8dits, abans podrem satisfer el deute amb la comunitat, tot estalviant-li els costos que comporta treure la finca a subhasta (peritatge de la finca, taxes per la subhasta electr\u00f2nica\u2026) D\u2019aquesta manera conciliarem els interessos de la part executant i de l\u2019executada, respectant el principi de proporcionalitat en els embargs i el d\u2019afecci\u00f3 legal de la finca.<\/p>\n\n\n\n

Ara b\u00e9, si no trobem altres b\u00e9ns, la finca ha de respondre dels deutes de la comunitat, perqu\u00e8 el legislador catal\u00e0 estableix l\u2019afecci\u00f3 legal, i per tant, amb independ\u00e8ncia de l\u2019import del deute, embargada la finca es pot arribar a treure a subhasta (actualment electr\u00f2nica) per satisfer els deutes comunitaris per despeses ordin\u00e0ries, extraordin\u00e0ries i fons de reserva que s\u2019estan reclamant meritats durant el per\u00edode de gaireb\u00e9 5 anys. <\/p>\n\n\n\n

Fem notar que d\u2019aquestes despeses generades en el lapse temporal legal respon el titular actual o els anteriors, sense perjudici de la responsabilitat personal de qui va generar el deute, que vol dir que si el titular actual paga les despeses, les pot reclamar de l\u2019antic propietari. D\u2019aqu\u00ed la necessitat fixada pel legislador d\u2019aportar un certificat de l\u2019administrador en el moment de vendre la finca, perqu\u00e8 qui compra adquireix la finca amb el deute amb la comunitat. <\/p>\n\n\n\n

M\u2019agradaria fer esment en aquest tema dels recursos que hi caben contra les resolucions sobre embarg o millora d\u2019embarg:<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

a) Contra el decret que acorda \/ denega un embarg: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

L\u2019art 551,5 lec. estableix: \u201cContra el decret dictat pel secretari judicial (actualment lletrat d\u2019administraci\u00f3 de just\u00edcia) es pot interposar recurs directe de revisi\u00f3, sense efecte suspensiu, davant el tribunal que dict\u00e0 l\u2019ordre general d\u2019execuci\u00f3\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

En conseq\u00fc\u00e8ncia si es denega l\u2019embarg de finca, es pot interposar recurs de revisi\u00f3 que resol el jutge o magistrat, al\u00b7legant en el recurs, la infracci\u00f3 de l\u2019art 553,5 CCC que preveu l\u2019afecci\u00f3 legal de la finca. \u00c9s important al\u00b7legar en l\u2019escrit de recurs la infracci\u00f3 comesa perqu\u00e8 si no, es pot inadmetre a tr\u00e0mit per part del jutjat del recurs.<\/p>\n\n\n\n

b) Contra el decret que acorda \/ denega la millora d\u2019embarg: es pot interposar recurs de revisi\u00f3, que resol el jutge (art 612 lec). <\/strong><\/p>\n\n\n\n

I contra la interlocut\u00f2ria que resol un recurs de revisi\u00f3 nom\u00e9s es pot interposar recurs d\u2019apel\u00b7laci\u00f3 quan posa fi a l\u2019execuci\u00f3 o impedeix la continuaci\u00f3 (art 570 lec.) <\/p>\n\n\n\n

Per tant, es pot demanar l\u2019embarg de la finca com a primera mesura a adoptar en el tr\u00e0mit d\u2019execuci\u00f3, o a trav\u00e9s de millora d\u2019embarg, que si es denega pel LLAJ, t\u00e9 en ambd\u00f3s casos recurs de revisi\u00f3 davant el jutge\/magistrat.<\/p>\n\n\n\n

Contra el decret que posa fi a l\u2019execuci\u00f3 d\u2019acord amb el 570 lec., es pot interposar recurs directe de revisi\u00f3. I com que posa fi a l\u2019execuci\u00f3, es podria apel\u00b7lar.<\/p>\n\n\n\n

En el moment actual de crisi, on hi ha hagut molts procediments hipotecaris, les entitats credit\u00edcies s\u2019adjudiquen una quantitat d\u2019habitatges molt elevada, i \u00e9s un fet que sovint deixen de pagar els deutes comunitaris, acumulant-se el deute, perqu\u00e8 saben que qui compri, s\u2019hi subrogar\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

El problema \u00e9s que les comunitats de propietaris no insten l\u2019execuci\u00f3 abans que les entitats credit\u00edcies, per l\u2019enorme cost que suposa posar un plet o una execuci\u00f3: costos d\u2019advocat i procurador, pericials, etc.<\/p>\n\n\n\n

m. \u00e0ngels gomis<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

B) \u00bfSe puede limitar a un propietario moroso el uso de elementos comunes que no afecten a la habitabilidad o accesibilidad de la vivienda?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Si la conclusi\u00f3 assolida en analitzar la pregunta anterior \u00e9s negativa, correlativament la resposta a aquesta haur\u00e0 de ser igualment negativa. De considerar viable aquesta possibilitat, la pregunta ens porta a q\u00fcestionar l\u2019abast i els l\u00edmits de la facultat de la comunitat d\u2019establir sancions pels propietaris incomplidors, en el cas q\u00fcestionat com a sanci\u00f3 a l\u2019incompliment de l\u2019obligaci\u00f3 de contribuir al pagament de les despeses comunes.<\/p>\n\n\n\n

Per\u00f2, en qualsevol cas, tot i suposant que la comunitat pogu\u00e9s establir normes sancionadores, considero que no podria limitar a un propietari mor\u00f3s (aquell que t\u00e9 deutes pendents amb la comunitat per ra\u00f3 de les quotes), per aquesta ra\u00f3, l\u2019\u00fas d\u2019elements comuns, encara que no afectessin a la habitabilitat o accessibilitat de l\u2019habitatge; i aix\u00f2 per les seg\u00fcents consideracions: <\/p>\n\n\n\n

A. <\/strong>El Llibre 5\u00e8 ja contempla la protecci\u00f3 de la comunitat davant de l\u2019incompliment de l\u2019obligaci\u00f3 de contribuir a les despeses comunes (art. 553-45 CCC). Aix\u00ed, a m\u00e9s de facilitar-ne la reclamaci\u00f3 (art. 553-47 CCC) i refor\u00e7ar-ne la responsabilitat (afecci\u00f3 real \u2013553-5.1 CCC\u2013, prefer\u00e8ncia del cr\u00e8dit \u2013553-4.3\u2013 i meritaci\u00f3 d\u2019interessos moratoris des del moment en qu\u00e8 el pagament havia de fer-se efectiu \u2013art, 553-4.4\u2013), estableix dues importants sancions pel cas d\u2019incompliment: la privaci\u00f3 de vot \u2013art. 553-22.2 i 553-24.1 CCC\u2013 i la privaci\u00f3 de la facultat d\u2019impugnar \u2013art. 553-31.3\u2013; contemplades legalment aquestes sancions, no sembla que la comunitat pugui afegir-ne d\u2019altres. <\/p>\n\n\n\n

B. <\/strong>L\u2019\u00fas dels elements comunitaris, pel fet que s\u00f3n inseparables dels elements privatius, forma part de les facultats dominicals dels propietaris (art. 553-1.1 i 3 i 553-42 CCC). Per tant, qualsevol mesura que suposi una limitaci\u00f3, restricci\u00f3 o privaci\u00f3 de les facultats dominicals ha d\u2019estar prevista legalment, i \u00e9s d\u2019interpretaci\u00f3 i aplicaci\u00f3 restrictiva.<\/p>\n\n\n\n

C. <\/strong>La llei preveu altres sup\u00f2sits de limitaci\u00f3 o privaci\u00f3 de l\u2019\u00fas d\u2019elements comunitaris. Aix\u00ed en l\u2019art 553-40 CCC en regular l\u2019acci\u00f3 de cessaci\u00f3; tampoc no podran fer \u00fas del nous serveis o de les noves instal\u00b7lacions els propietaris dissidents que no hagin abonat les despeses de la seva implantaci\u00f3, quan no estan obligats al seu pagament, en els termes previstos en l\u2019art 553-30.2 . Per contra, no fa cap previsi\u00f3 de limitacions d\u2019\u00fas com a sanci\u00f3 a l\u2019incompliment de l\u2019obligaci\u00f3 de pagament (arts 553-45 i 553-47).<\/p>\n\n\n\n

D. <\/strong>L\u2019art. 553-11.1 estableix que els estatuts regulen els aspectes referents al r\u00e8gim jur\u00eddic real de la comunitat i poden contenir regles sobre, entre d\u2019altres, \u201ca) la destinaci\u00f3, l\u2019\u00fas i l\u2019aprofitament dels elements privatius i dels elements comuns\u201d i \u201cb) Les limitacions d\u2019\u00fas i altres c\u00e0rregues dels elements privatius\u201d, concretant en l\u2019apartat 2 la validesa de determinades cl\u00e0usules estatut\u00e0ries relatives a l\u2019\u00fas (apartats c) i d). Quant a aquestes cl\u00e0usules estatut\u00e0ries resulta il\u00b7lustrativa la STSJCat de 20.7.2015. <\/p>\n\n\n\n

En darrer terme, cal fer menci\u00f3 de la resoluci\u00f3 de la DGRN de 23 d\u2019octubre de 2012, que admet la inscripci\u00f3 d\u2019una cl\u00e0usula estatut\u00e0ria, per acord un\u00e0nime de la Comunitat, per la qual els morosos no podran utilitzar la piscina ni la pista de tennis, encara que s\u00ed la resta dels serveis comuns. Considera que les instal\u00b7lacions comunes de piscina i pista de tennis no s\u00f3n necess\u00e0ries per a l\u2019habitabilitat de l\u2019immoble, \u00e9s a dir, que no s\u00f3n elements essencials, que el seu car\u00e0cter excedeix el que es podrien considerar elements necessaris per a l\u2019habitatge i, com que no es tracta de la privaci\u00f3 del dret de propietat, sin\u00f3 simplement del seu \u00fas amb car\u00e0cter merament eventual, mentre no es posi al dia en la contribuci\u00f3 a les despeses que exigeix el seu manteniment, s\u2019ha de considerar que no afecta al contingut essencial d\u2019aquest dret de propietat, sin\u00f3 tot el contrari, que les limitacions imposades s\u00f3n coherents amb aquest r\u00e8gim especial de la propietat que \u00e9s el de la Comunitat en propietat horitzontal. Entenc que, per les raons exposades, l\u2019argument \u00e9s, com a m\u00ednim, discutible<\/p>\n\n\n\n

m. \u00e0ngels gomis<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

C) \u00bfPuede la Comunidad regular estatutariamente la aplicaci\u00f3n de normas sancionadoras para el caso de incumplimiento por los propietarios de sus obligaciones?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La llei recull en la regulaci\u00f3 de la propietat horitzontal (al llarg de l\u2019articulat, no enumerades en un sol precepte como fa l\u2019art 9 LPH) diverses obligacions que s\u2019imposen als propietaris; igualment, contempla la possibilitat que la comunitat, per via d\u2019estatuts o de reglament de r\u00e8gim interior, n\u2019imposi d\u2019altres, per\u00f2 en contrapartida, nom\u00e9s d\u2019una manera molt limitada, estableix les conseq\u00fc\u00e8ncies o la sanci\u00f3 per l\u2019incompliment d\u2019aquestes obligacions. <\/p>\n\n\n\n

La pregunta ens planteja la possibilitat que les comunitats puguin establir estatut\u00e0riament sancions pels propietaris que incompleixen les seves obligacions. La q\u00fcesti\u00f3 resulta discutida tant jurisprudencialment com doctrinalment. <\/p>\n\n\n\n

L\u2019art 551.2.1CCCat disposa que la comunitat ordin\u00e0ria es regir\u00e0 per les normes de l\u2019autonomia de la voluntat, i suplet\u00f2riament per les disposicions del cap\u00edtol II. Per tant, sembla que, sempre que les penalitzacions acordades pels copropietaris no siguin contr\u00e0ries a les lleis, a la moral i a l\u2019ordre p\u00fablic o no incideixin en mat\u00e8ries imperatives o excloses de l\u2019autonomia de la voluntat (art. 1255CC), res no s\u2019oposa a que els copropietaris puguin convenir sancions en cas d\u2019incompliment de les seves obligacions. D\u2019altra banda, la validesa de les cl\u00e0usules de penalitzaci\u00f3 en el dret d\u2019obligacions est\u00e0 expressament regulada per la llei (arts 1152 i ss CC). <\/p>\n\n\n\n

La llei preveu les conseq\u00fc\u00e8ncies i la sanci\u00f3 per l\u2019incompliment de les obligacions de caire econ\u00f2mic (art. 553-4, 553-45, 553-47, 553-24 i 553-31 CCC) i tamb\u00e9 les corresponents als casos en qu\u00e8 el propietari porti a terme, en els elements privatius o en la resta de l\u2019immoble, activitats que els estatuts, la normativa urban\u00edstica o la llei exclouen o prohibeixen de manera expressa o que siguin contr\u00e0ries a la conviv\u00e8ncia normal de la comunitat o malmetin o facin perillar l\u2019immoble (art 553-40 CCCat; acci\u00f3 de cessaci\u00f3); per\u00f2 no cont\u00e9 aquesta previsi\u00f3 en cas d\u2019incompliment d\u2019obligacions d\u2019un altre caire (p. ex. servitud de pas per a la realitzaci\u00f3 de reparacions, manteniment d\u2019elements comuns d\u2019\u00fas privatiu, respecte de les limitacions d\u2019\u00fas establertes estatut\u00e0riament\u2026.). La q\u00fcesti\u00f3 rau en si aquella facultat sancionadora que admetem a la comunitat ordin\u00e0ria resulta tamb\u00e9 d\u2019aplicaci\u00f3 a la comunitat en r\u00e8gim de propietat horitzontal, de manera que aquesta pot completar o modificar les sancions legalment previstes o establir-les en els casos en qu\u00e8 aquesta no ho fa. <\/p>\n\n\n\n

L\u2019art. 551.2.2 disposa que \u201cLa comunitat en r\u00e8gim de propietat horitzontal es regeix pel t\u00edtol de constituci\u00f3, que s\u2019ha d\u2019adequar al que estableix el cap\u00edtol III\u201d. Recordem que la constituci\u00f3 del r\u00e8gim de propietat horitzontal \u00e9s volunt\u00e0ria, i que del joc dels articles 553-7, 553-9 i 551.2 CCCat s\u2019infereix que els propietaris gaudeixen d\u2019autonomia privada per establir o no el sistema de propietat horitzontal a l\u2019edifici, per\u00f2 una vegada establert, es regir\u00e0 pel t\u00edtol de constituci\u00f3, que no obstant aix\u00f2 s\u2019ha d\u2019adequar a la regulaci\u00f3 prevista en l\u2019art. 553, mitjan\u00e7ant el qual, l\u2019autonomia de disposici\u00f3 queda circumscrita al marge d\u2019actuaci\u00f3 que el mateix cap\u00edtol atorgui (SSTSJCat 2.2.2012 i 4.4.2013). Per tant, el que cal esbrinar \u00e9s si la llei confereix aquesta facultat a la comunitat.<\/p>\n\n\n\n

Tampoc fa cap previsi\u00f3 al respecte la Llei de Propietat Horitzontal 49\/1960 de 21 de juliol, que podria resultar orientador at\u00e8s el car\u00e0cter d\u2019antecedent d\u2019aquesta llei, resultant aquesta q\u00fcesti\u00f3 tamb\u00e9 discutida a la resta de l\u2019Estat. <\/p>\n\n\n\n

Com raona la STSJCat de 20.7.2015: \u201cLos Estatutos de la Comunidad constituyen un conjunto de reglas plasmadas por escrito y con fuerza de ley establecidas de com\u00fan acuerdo por los copropietarios de un edificio sujeto al r\u00e9gimen de propiedad horizontal para completar y desarrollar su ordenaci\u00f3n legal.<\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n

(…)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Tanto los Estatutos como el Reglamento de r\u00e9gimen interior, obligan siempre a los propietarios y usuarios de los elementos privativos (art. 553-12 CCat).<\/em><\/p>\n\n\n\n

Ambas disposiciones tienen, en su origen, car\u00e1cter convencional y una vez acordadas se convierten en normas que no pueden ser modificadas sino por acuerdo de los propietarios. Los Estatutos tienen su l\u00edmite en el t\u00edtulo y en la ley imperativa y el Reglamento en los Estatutos, diferenci\u00e1ndose fundamentalmente en el r\u00e9gimen de mayor\u00edas necesarias para su adopci\u00f3n y para su modificaci\u00f3n. Los Estatutos son inscribibles en el Registro, el Reglamento no, si bien lo importante no es tanto el nombre que se d\u00e9 a dichos instrumentos jur\u00eddicos sino su contenido y los qu\u00f3rums que se exigen para su aprobaci\u00f3n.<\/em><\/p>\n\n\n\n

En el t\u00edtulo constitutivo y en los estatutos, la comunidad puede establecer las normas que considere oportunas siempre que no contravengan normas imperativas. As\u00ed se infiere tanto del contenido del Pre\u00e1mbulo del libro V cuando dice que el presente c\u00f3digo parte de los principios b\u00e1sicos de libertad civil, que se manifiesta dejando a la autonom\u00eda de la voluntad un campo muy amplio de actuaci\u00f3n en la constituci\u00f3n y configuraci\u00f3n de los derechos reales limitados y de las situaciones de comunidad, como de lo dispuesto en el art\u00edculo 553-9,3 CCCat en su anterior redacci\u00f3n, cuando dice que los preceptos del presente cap\u00edtulo se aplican en todo lo no establecido por el t\u00edtulo de constituci\u00f3n\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Partint d\u2019aquesta configuraci\u00f3, observem que en les normes citades ni en els articles que regulen les funcions i atribucions dels diferents \u00f2rgans de la comunitat, es contempla la possibilitat que aquesta estableixi sancions als propietaris que no compleixen les seves obligacions. Tampoc trobem en la regulaci\u00f3 de les obligacions concretes dels propietaris, una remissi\u00f3 a la regulaci\u00f3 pels estatuts de sancions pel seu incompliment, diferents de les establertes en la mateixa llei.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, podem concloure que, at\u00e8s que cal habilitaci\u00f3 legal (la llei ha de preveure i atorgar aquesta facultat) per a la imposici\u00f3 de sancions que afectin el patrimoni (multa o privaci\u00f3 de drets) d\u2019una persona, la llei no confereix a la comunitat potestat sancionadora ni poder coercitiu. <\/p>\n\n\n\n

Ara com ara, considero que la comunitat, davant de la conducta incomplidora d\u2019un comuner, i a m\u00e9s de les accions expressament previstes per la llei, que ja hem esmentat, nom\u00e9s pot acudir a la via judicial, b\u00e9 per obtenir una sentencia de condemna a fer o a no fer, segons el cas, (que ser\u00e0 executiva segons els arts 517, 538 i 705 i ss, i amb les conseq\u00fc\u00e8ncies legalment previstes en cas d\u2019incompliment del requeriment judicial, fins i tot d\u2019ordre penal), aix\u00ed com de reclamaci\u00f3 d\u2019una indemnitzaci\u00f3 pels danys i perjudicis efectivament ocasionats (degudament al\u00b7legats i provats).<\/p>\n\n\n\n

En tot cas, \u00e9s, com he dit, una q\u00fcesti\u00f3 controvertida. Aix\u00ed, trobem resolucions judicials que s\u00ed reconeixen aquesta possibilitat i estima v\u00e0lida la previsi\u00f3 estatut\u00e0ria d\u2019una sanci\u00f3, que la sent\u00e8ncia aplica (SAP Madrid 13.10.2000. SAP Navarra 11.5.2015), mentre que altres, s\u2019hi pronuncien en contra (SAP Las Palmas 31.10.2014). Cal destacar que aquesta controv\u00e8rsia es planteja en sup\u00f2sits de sancions previstes per l\u2019incompliment d\u2019horaris establerts pel Reglament de R\u00e8gim Interior de centres comercials (SAP C\u00f2rdova 20.10.2003 \u2013que contempla la possibilitat de moderar judicialment la sanci\u00f3-. SAP Madrid 5.6.2009).<\/p>\n\n\n\n

En aquest \u00e0mbit \u00e9s oport\u00fa citar la recent Resoluci\u00f3 del Departament de Just\u00edcia, Direcci\u00f3 general de Dret i d\u2019Entitats Jur\u00eddiques, de 14.9.2016 (JUS\/2216\/2016), dictada en el recurs governatiu interposat per la Mancomunitat amb Piscina Avinguda 11 de Setembre 89-92-95 de Cubelles, contra la denegaci\u00f3 de la inscripci\u00f3 d\u2019una escriptura de modificaci\u00f3 d\u2019estatuts de propietat horitzontal en la qual s\u2019estableix un rec\u00e0rrec dels cr\u00e8dits impagats en cas de demora, m\u00e9s un inter\u00e8s de demora, de la registradora de la propietat titular del Registre de Vilanova i la Geltr\u00fa n\u00fam. 1. En la seva fonamentaci\u00f3 hi trobem una interessant interpretaci\u00f3 de les facultats de la comunitat i de l\u2019art. 553-4 en vista dels arts. 111-6 i 551-2.2 CCCat, en relaci\u00f3 amb el principi d\u2019autonomia de la voluntat que regeix al dret civil catal\u00e0 i al contingut dels art. 553-4 i 553-11. <\/p>\n\n\n\n

Per completar l\u2019an\u00e0lisi, escauen el seg\u00fcents apunts:<\/p>\n\n\n\n

A. <\/strong>Si entengu\u00e9ssim que la comunitat pot regular la imposici\u00f3 de sancions: a qui correspondria determinar si hi ha una conducta d\u2019incompliment efectiva.? I a qui correspondria l\u2019establiment i l\u2019aplicaci\u00f3 de la sanci\u00f3 estatut\u00e0riament prevista? Descarto que correspongui a la presid\u00e8ncia o a l\u2019administraci\u00f3 (no es troba entre les seves funcions i podrien, fins i tot, inc\u00f3rrer en unes coaccions sancionables penalment). La disjuntiva rau en si seria suficient un acord de la junta (amb la possibilitat d\u2019impugnaci\u00f3 per part del propietari afectat, que en podria discutir els pressup\u00f2sits per la seva imposici\u00f3 aix\u00ed com la seva proced\u00e8ncia o abast, fins i tot des del punt de vista de l\u2019ab\u00fas de dret. En aquest cas l\u2019acord seria executiu des del moment de la seva adopci\u00f3; no obstant aix\u00f2, no podem obviar que la comunitat no t\u00e9, per se, poder coercitiu per a la seva execuci\u00f3) o, si entenem que, malgrat poder establir sancions per la via dels estatuts, la comunitat de propietaris no gaudeix de cap tipus de capacitat per imposar sancions o multes als comuners, i la comunitat hauria d\u2019acudir a la via judicial per a la imposici\u00f3 de la sanci\u00f3, la qual cosa deixaria molt limitada l\u2019efectivitat pr\u00e0ctica de la sanci\u00f3 prevista. <\/p>\n\n\n\n

B. <\/strong>Si entenem que no \u00e9s possible, ens hem de plantejar com es tractaria el cas si els estatuts ho contemplessin: cabria la impugnaci\u00f3 de l\u2019acord que aprova o modifica els estatuts en el sentit d\u2019incloure una sanci\u00f3 a una conducta determinada. En cas que aquesta previsi\u00f3 no hagu\u00e9s estat impugnada (per tant, fos executiva i vinculant; amb la particularitat que els estatuts inscrits al RP s\u00f3n oposables i vinculen als adquirents posteriors), cabria la impugnaci\u00f3 d\u2019un acord eventual de la junta imposant-la per part del propietari afectat o l\u2019oposici\u00f3 en el ple en qu\u00e8 la comunitat exig\u00eds l\u2019aplicaci\u00f3 de la sanci\u00f3 prevista, q\u00fcestionant la validesa d\u2019aquell acord per considerar-lo contrari a la llei. <\/p>\n\n\n\n

C. <\/strong>Cal destacar que, encara que admet\u00e9ssim que la comunitat t\u00e9 facultat per establir estatut\u00e0riament sancions, en cap cas tindria poder coercitiu per a executar-les. D\u2019altra banda, tant la doctrina com la jurisprud\u00e8ncia que admeten aquesta possibilitat, donen per fet la facultat moderadora dels tribunals. <\/p>\n\n\n\n

LOURDES ESCODA<\/strong><\/p>\n\n\n\n

D) Per tal de garantir el cobrament del deute comunitari en una execuci\u00f3 hipotecaria, pot demanar-se al Jutge que en el seu manament ordeni al Registrador que ho inscrigui com a cr\u00e8dit preferent?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Quan llegeixo aquesta pregunta, penso que cal abordar la resposta des de tres punts de vista: <\/p>\n\n\n\n

1. <\/strong>Civil substantiu, pel que fa a la prelaci\u00f3 de cr\u00e8dits comunitaris<\/p>\n\n\n\n

2. <\/strong>Registral, pel que fa al principi de prioritat registral.<\/p>\n\n\n\n

3. <\/strong>Processal, per saber l\u2019estrat\u00e8gia en el procediment civil. <\/p>\n\n\n\n

1. Des d\u2019un punt de vista civil substantiu: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Actualment tenim l\u2019art 553.3 en la redacci\u00f3 donada per llei 5\/15 de 13 maig, de reforma del llibre 5\u00e8 CC Catal\u00e0 que estableix en el seu par\u00e0graf 3r:<\/p>\n\n\n\n

\u201cLos cr\u00e9ditos de la comunidad contra los propietarios por los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios y por el fondo de reserva correspondientes a la parte vencida del a\u00f1o en curso y a los cuatro a\u00f1os inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, tienen preferencia de cobro sobre el elemento privativo con la prelaci\u00f3n que determine la ley.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

Aquesta remissi\u00f3 a \u201cla prelaci\u00f3 que determini la llei\u201d<\/em>, ens porta a preguntar-nos a quina llei es refereix. Cal dir que no hi ha cap norma del legislador catal\u00e0 que reguli la prelaci\u00f3 de cr\u00e8dits atorgant prefer\u00e8ncia als comunitaris, i el costum i principis generals del dret que s\u00f3n fonts del dret, tampoc no ens donen la soluci\u00f3, per tant la remissi\u00f3 \u00e9s al C.C. espanyol. <\/p>\n\n\n\n

Tal com ressalta Pedro Y\u00fafera, la norma anterior no es va atrevir a establir-ho per dubtes competencials. Diu l\u2019autor que: \u201cla normativa catalana no pod\u00eda entrar en este tema al no ser de su competencia la modificaci\u00f3n del art 1923 CC, pero la doctrina ya se pronunciaba por entender que cab\u00eda defender la preferencia de cr\u00e9ditos, seg\u00fan doctrina de la DGRN sobre la materia (\u2026)\u201d<\/p>\n\n\n\n

En un principi, abans del projecte del 2013, la doctrina i la jurisprud\u00e8ncia estaven dividides entre aquells que consideraven els cr\u00e8dits comunitaris com a ordinaris i els que mantenien que la prefer\u00e8ncia del cr\u00e8dit comunitari prevista en la L.P.H. espanyola tenia aplicaci\u00f3 igualment a Catalunya. <\/p>\n\n\n\n

Per\u00f2 la STSJ Catalunya de 21 de febrer de 2013 (anterior al projecte del 2013) ja va aclarir la q\u00fcesti\u00f3, i en la seva part dispositiva declara com a doctrina legal, que resulta aplicable a Catalunya el privilegi reconegut a les CCPP sotmeses al r\u00e8gim de propietat horitzontal en l\u2019art 9,1 e) de la llei de propietat horitzontal espanyola en relaci\u00f3 amb l\u2019art 1923 CC amb el l\u00edmit establert en la dita norma.<\/p>\n\n\n\n

Aix\u00ed ho reconeixia tamb\u00e9 la doctrina quan va tractar l\u2019indicat projecte (2)<\/p>\n\n\n\n

La norma actual, art 553.3 CCC, en la redacci\u00f3 donada per llei del 2015 (i que ja preveia el projecte del 2013) no deixa cap dubte sobre la prelaci\u00f3: els cr\u00e8dits comunitaris tenen prefer\u00e8ncia pel cobrament, per davant dels cr\u00e8dits hipotecaris i refaccionaris, embargs preventius, i cr\u00e8dits refaccionaris no anotats ni inscrits, deixant de banda el cr\u00e8dit s\u00faper privilegiat de l\u2019estatut dels treballadors (art 32).<\/p>\n\n\n\n

Tanmateix, observem que en un par\u00e0graf a part (553-5) es regula l\u2019afecci\u00f3 real del b\u00e9, diferenciant doncs l\u2019aspecte de la prelaci\u00f3 de l\u2019aspecte de l\u2019afecci\u00f3 legal del b\u00e9. En aquest aspecte entrarem m\u00e9s endavant.<\/p>\n\n\n\n

Atenent a la Disposici\u00f3 Final de la llei 5\/15, aquesta prefer\u00e8ncia pel cobrament de cr\u00e8dits comunitaris, i l\u2019afecci\u00f3 real, nom\u00e9s s\u2019aplicaran a:<\/p>\n\n\n\n

\u2022 transmissions posteriors a 15 juny 2015, data d\u2019entrada en vigor de la llei.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 cr\u00e8dits que es reclamin judicialment.<\/p>\n\n\n\n

Aix\u00ed ho estableix doncs la dita la D.F. : <\/p>\n\n\n\n

\u201cLa preferencia de cobro regulada por el art 553-4.3 del c\u00f3digo civil y la afecci\u00f3n real de los elementos privativos regulada por el art 553-5.1 del C\u00f3digo Civil, s<\/em>\u00f3lo se aplicar\u00e1n a los cr\u00e9ditos que se reclamen judicialmente<\/em> o a las transmisiones que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la presente ley\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Vista la situaci\u00f3 actual, resulta il\u00b7lustratiu veure l\u2019evoluci\u00f3 legislativa i una comparativa amb la llei espanyola (art 9 1.e) LPH redacci\u00f3 donada per llei 8\/13):<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Al llibre 5\u00e8 C. C. Catal\u00e0: redacci\u00f3 llei 5\/06: no hi havia norma de prelaci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 El Projecte de juliol 2013: afegeix la seg\u00fcent norma: \u201cLos cr\u00e9ditos de la comunidad contra los propietarios por los gastos comunes ordinarios y extraordinarios correspondientes a los <\/em>\u00faltimos 3 a\u00f1os<\/em> tienen preferencia de cobro sobre el elemento privativo con la prelaci\u00f3n que determine la ley\u201d <\/em>(art 9.1.e) LPH)<\/p>\n\n\n\n

\u2022 La norma actual 553.4 en la redacci\u00f3 donada per llei 5\/15 diu: \u201cLos cr\u00e9ditos de la comunidad contra los propietarios por los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios y por el fondo de reserva correspondientes <\/em>a la parte vencida del a\u00f1o en curso y a los cuatro a\u00f1os inmediatamente anteriores<\/em>, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, tienen preferencia de cobro sobre el elemento privativo con la prelaci\u00f3n que determine la ley\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Fem notar que afegeix el fons de reserva i augmenta la garantia a gaireb\u00e9 5 anys, i remet a la prelaci\u00f3 que determini la llei.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Norma espanyola: art 9.1 e) LPH redacci\u00f3 donada per llei 8\/13: \u201cLos cr\u00e9ditos a favor de la comunidad correspondientes a la parte vencida de la anualidad en curso y el a\u00f1o inmediatamente anterior, tienen la condici\u00f3n de preferentes a efectos del art 1923 CC y preceden a los enumerados en los apartados 3\u00ba, 4\u00ba y 5\u00ba- (hipotecarios y refaccionarios, embargos preventivos y refaccionarios no anotados ni inscritos)- sin perjuicio de la preferencia otorgada por el E.T.\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u2022 Cal destacar que la LPH regula l\u2019afecci\u00f3 real en par\u00e0graf a part, a difer\u00e8ncia d\u2019abans.<\/p>\n\n\n\n

En conclusi\u00f3: el cr\u00e8dit de la comunitat, per aquesta prefer\u00e8ncia legal, passaria per davant dels hipotecaris, i refaccionaris i anotacions preventives d\u2019altres embargs, per\u00f2 no del cr\u00e8dit amb privilegi especial de l\u2019ET (3) nom\u00e9s pel que fa als cr\u00e8dits meritats durant els \u00faltims 4 anys i l\u2019actual.<\/p>\n\n\n\n

2. Des del punt de vista registral<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En els temps actuals de crisi sovint es planteja la seg\u00fcent situaci\u00f3: un copropietari en r\u00e8gim de propietat horitzontal deixa de pagar la hipoteca de la finca i tamb\u00e9 les despeses comunit\u00e0ries de la mateixa finca.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Aleshores l\u2019entitat credit\u00edcia executa el cr\u00e8dit hipotecari per la hipoteca que havia constitu\u00eft fa anys.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 La comunitat, per la seva banda, tamb\u00e9 reclama el deute i en via d\u2019execuci\u00f3 es practica una anotaci\u00f3 d\u2019embarg posterior sobre la mateixa finca.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Despr\u00e9s de la subhasta celebrada en l\u2019hipotecari, es dicta el decret d\u2019adjudicaci\u00f3 acordant la inscripci\u00f3 de la finca a favor del nou adquirent i la cancel\u00b7laci\u00f3 de c\u00e0rregues posteriors.<\/p>\n\n\n\n

Com queda l\u2019anotaci\u00f3 d\u2019embarg posterior a favor de la CCPP? \u00c9s cancel\u00b7la? O persisteix perqu\u00e8 \u00e9s un cr\u00e8dit privilegiat? Es pot avantposar en rang a la inscripci\u00f3 d\u2019hipoteca? <\/p>\n\n\n\n

Per respondre la q\u00fcesti\u00f3, cal diferenciar la prefer\u00e8ncia de cr\u00e8dit, de la prioritat registral (que \u00e9s el PPI registral prius tempore, potior iure: el primer que arriba al registre t\u00e9 prioritat registral).<\/p>\n\n\n\n

La prelaci\u00f3 del cr\u00e8dit fa refer\u00e8ncia a la q\u00fcesti\u00f3 substantiva de qui t\u00e9 prefer\u00e8ncia per cobrar. En el cas de les comunitats, ja hem vist que la legislaci\u00f3 catalana remet a l\u2019art 9 LPH que dona prefer\u00e8ncia per davant de cr\u00e8dits hipotecaris o escripturaris.<\/p>\n\n\n\n

Per\u00f2 aquesta prefer\u00e8ncia de cr\u00e8dit no necess\u00e0riament coincideix amb la prioritat registral. En el seu moment ja hi va haver un viu debat doctrinal sobre la naturalesa jur\u00eddica d\u2019aquesta prefer\u00e8ncia, per saber si t\u00e9 efectes reals (sobre la finca) o es tracta d\u2019una prefer\u00e8ncia personal.<\/p>\n\n\n\n

Tot i els parers d\u2019anteriors resolucions de la DGRN que semblaven acceptar que \u201csubsista la anotaci\u00f3n posterior a la hipoteca ejecutada, en cuanto a las cantidades que podr\u00edan gozar de la preferencia del art 9.5.2 LPH(\u2026)\u201d (4), la interessant i actual RDGRN de 22 de gener de 2013 (BOE de 20 de febrer) arriba a una conclusi\u00f3 diferent: \u00e9s cancel\u00b7laria l\u2019anotaci\u00f3 posterior a favor de la comunitat perqu\u00e8 la prefer\u00e8ncia credit\u00edcia no altera l\u2019ordre registral; l\u2019anotaci\u00f3 d\u2019embarg a favor de la comunitat no s\u2019avantposa en rang, doncs el privilegi creditici no justificaria un canvi de rang registral. Una cosa \u00e9s la prefer\u00e8ncia en el cobrament i l\u2019altre l\u2019afecci\u00f3 real legal. <\/p>\n\n\n\n

Per tant, si es despatxa execuci\u00f3 hipotec\u00e0ria davant un copropietari mor\u00f3s, amb anotaci\u00f3 d\u2019embarg posterior sobre l\u2019habitatge, \u00e9s cancel\u00b7lar\u00e0 en l\u2019anotaci\u00f3 a favor de la CCPP i no s\u2019altera l\u2019ordre de prefer\u00e8ncia de les c\u00e0rregues existents perqu\u00e8 la CCPP no disposa d\u2019una afecci\u00f3 legal de rang registral preferent, sin\u00f3 que nom\u00e9s gaudeix d\u2019un privilegi creditici: el dret a cobrar abans que el banc si la CCPP interposa una terceria de millor dret en el mateix hipotecari.<\/p>\n\n\n\n

Per tant, l\u2019estrat\u00e8gia que t\u00e9 la CCPP, com reconeix la doctrina cient\u00edfica i de la DGRN, \u00e9s interposar una terceria de millor dret en el mateix hipotecari (o en qualsevol execuci\u00f3 on es realitzi la finca) per obtenir un pronunciament de prefer\u00e8ncia en el cobrament del deute. Durant els meus anys de pr\u00e0ctica professional mai ho he vist fer, penso que per desconeixement d\u2019aquesta possibilitat, per\u00f2 seria la soluci\u00f3 pel cobrament dels deutes comunitaris passant per davant de cr\u00e8dits escripturaris de l\u2019art 1923, 3r, 4t i 5a, \u00e9s a dir, cr\u00e8dits hipotecaris, refaccionaris i anotacions d\u2019embarg, per\u00f2 no passaria pel davant del cr\u00e8dit privilegiad\u00edssim de l\u2019art 32 Estatut dels Treballadors pel sou de l\u2019\u00faltim mes meritat. <\/p>\n\n\n\n

El principi de prova del cr\u00e8dit que l\u2019art 614 lec. demana per admetre la terceria seria la interlocut\u00f2ria despatxant execuci\u00f3 i la c\u00f2pia de la demanda d\u2019execuci\u00f3 i documents en reclamaci\u00f3 del deute en els termes de l\u2019art 9 LPH.<\/p>\n\n\n\n

D\u2019altra banda, fixem-nos que la cancel\u00b7laci\u00f3 de l\u2019embarg de la comunitat a causa d\u2019un decret d\u2019adjudicaci\u00f3, no implica que el tercer adquirent (l\u2019adjudicatari, com qualsevol altre adquirent) quedi eximit de respondre dels deutes comunitaris dels gaireb\u00e9 5 anys de l\u2019actual art 553.3 CCC. I aix\u00f2 passa, no perqu\u00e8 en quedar-se la finca quedi la c\u00e0rrega, sin\u00f3 perqu\u00e8 la seva responsabilitat deriva de l\u2019afecci\u00f3 legal de la finca, afecci\u00f3 que neix ex lege, de nou en el moment de la transmissi\u00f3 (adjudicaci\u00f3).<\/p>\n\n\n\n

\u00c9s aquesta prelaci\u00f3 credit\u00edcia un cas d\u2019hipoteca legal t\u00e0cita respecte dels 4 anys anteriors i l\u2019actual en curs? <\/strong><\/p>\n\n\n\n

A difer\u00e8ncia dels cr\u00e8dits a favor d\u2019Hisenda, els cr\u00e8dits de la comunitat no constitueixen una hipoteca legal t\u00e0cita, perqu\u00e8 la llei no l\u2019ha establert com a tal.<\/p>\n\n\n\n

Els cr\u00e8dits d\u2019Hisenda P\u00fablica pels impostos sobre els immobles es troben assegurats per una hipoteca legal t\u00e0cita, que t\u00e9 un rang registral preferent a qualsevol altra c\u00e0rrega inscrita o anotada sobre l\u2019immoble, per expressa disposici\u00f3 legal i sense necessitat de const\u00e0ncia registral. (art 194 LH i 271 RH).<\/p>\n\n\n\n

En el cas d\u2019hipoteques legals t\u00e0cites ens trobem davant d\u2019un sup\u00f2sit excepcional en qu\u00e8 una anotaci\u00f3 que consta en seient registral posterior s\u2019avantposa registralment a les anotacions i altres c\u00e0rregues de data anterior. Com a conseq\u00fc\u00e8ncia d\u2019aquesta alteraci\u00f3 de l\u2019ordre de c\u00e0rregues, una vegada alienat l\u2019immoble, l\u2019anotaci\u00f3 posterior a favor d\u2019hisenda no es cancel\u00b7la i subsistir\u00e0. <\/p>\n\n\n\n

Aix\u00f2 no passa en el cas de les CCPP perqu\u00e8 no estem davant d\u2019un cas d\u2019hipoteca legal t\u00e0cita, perqu\u00e8 el legislador no ho ha establert aix\u00ed, i per tant no hi haur\u00e0 alteraci\u00f3 de rang registral. <\/p>\n\n\n\n

La interessant i actual RDGRN de 22 de gener de 2013 (BOE de 20 de febrer) \u00e9s adient al cas que estem plantejant: es presenta al registre un manament d\u2019embarg per deutes comunitaris de propietat horitzontal en reclamaci\u00f3 de quantitat en els termes de l\u2019art 9 1 e) LPH. <\/p>\n\n\n\n

Com que existeix una hipoteca sobre la finca, consta la notificaci\u00f3 del procediment (art 150 lec) al creditor hipotecari a l\u2019objecte de fer constar la prefer\u00e8ncia en el registre. <\/p>\n\n\n\n

Al manament s\u2019adjunta una dilig\u00e8ncia de const\u00e0ncia \u201cals efectes de const\u00e0ncia registral de la dita prefer\u00e8ncia\u201d i s\u2019adjunta tamb\u00e9 la sent\u00e8ncia que declara el car\u00e0cter preferent del cr\u00e8dit comunitari.<\/p>\n\n\n\n

El registrador anota l\u2019embarg per\u00f2 denega la prefer\u00e8ncia perqu\u00e8 en el procediment nom\u00e9s ha estat demandat el deutor, per\u00f2 no la caixa d\u2019estalvis, que \u00e9s el titular registral de la c\u00e0rrega anterior a l\u2019embarg, o sigui, aquest no ha estat part del procediment on es declara la prefer\u00e8ncia. <\/p>\n\n\n\n

La \u00fanica cosa que es va fer, va ser notificar-li el procediment d\u2019acord amb L\u2019art 150,2 \u201cpor disposici\u00f3n del tribunal tambi\u00e9n se notificar\u00e1 la pendencia del proceso a las personas que puedan verse afectadas por la resoluci\u00f3n que ponga fin al procedimiento\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Als fonaments de dret, la dita RGRN fa una comparativa entre la LPH abans i despr\u00e9s de la reforma per llei 8\/99:<\/p>\n\n\n\n

Abans, la LPH mesclava la prefer\u00e8ncia en el cobrament amb l\u2019afecci\u00f3 legal. <\/p>\n\n\n\n

Ara, distingeix en par\u00e0grafs separats l\u2019afecci\u00f3 legal respecte de l\u2019adquirent d\u2019un pis i la prefer\u00e8ncia respecte d\u2019altres cr\u00e8dits.<\/p>\n\n\n\n

Pel que fa a la prefer\u00e8ncia doncs, actualment ja no s\u2019al\u00b7ludeix a cap afecci\u00f3, sin\u00f3 que es parla de prelaci\u00f3 d\u2019acord amb l\u2019art 1923 CC.<\/p>\n\n\n\n

Aquesta difer\u00e8ncia de redacci\u00f3, com diu la mateixa resoluci\u00f3 de la Direcci\u00f3 General, ha plantejat un viu debat doctrinal sobre la naturalesa jur\u00eddica d\u2019aquesta prefer\u00e8ncia, per saber si t\u00e9 efectes reals o es tracta d\u2019una prefer\u00e8ncia personal.<\/p>\n\n\n\n

Seguidament, la resoluci\u00f3 ressalta que els cr\u00e8dits comunitaris no estan garantits per hipoteca legal t\u00e0cita i que no hi ha altre figura jur\u00eddica que permeti l\u2019acc\u00e9s al registre amb prefer\u00e8ncia de car\u00e0cter real i no nom\u00e9s personal. El car\u00e0cter real del cr\u00e8dit tampoc esdev\u00e9 de la sent\u00e8ncia de terceria, que nom\u00e9s declara el dret preferent a cobrar.<\/p>\n\n\n\n

Per tant, perqu\u00e8 les resolucions judicials atribueixin car\u00e0cter real a la prefer\u00e8ncia credit\u00edcia, haurien d\u2019haver estat dictades en un procediment en qu\u00e8 l\u2019entitat banc\u00e0ria fos part demandada, o que la llei ( l\u2019art 9 actual) atribueixi car\u00e0cter real al cr\u00e8dit amb l\u2019efecte de modificaci\u00f3 de rang respecte d\u2019una hipoteca inscrita amb anterioritat (com les hipoteques legals t\u00e0cites)<\/p>\n\n\n\n

Si la prefer\u00e8ncia tingu\u00e9s aquest car\u00e0cter real, aleshores s\u00ed que podria donar lloc a una avantposici\u00f3 de rang registral, posposant la hipoteca.<\/p>\n\n\n\n

Per\u00f2 com que el car\u00e0cter de dret real no resulta de l\u2019art 9 LPH, no es pot canviar el rang. Diu expressament la ressoluci\u00f3: \u201c\u2026si no se a\u00f1ade a la declaraci\u00f3n de preferencia el aditamento de derecho real, que no resulta del art\u00edculo 9.1.e, ni tampoco en este caso de la sentencia y del auto aclaratorio, dicha preferencia no puede dar lugar a modificaciones del rango registral, ni a cancelaciones autom\u00e1ticas de los derechos reales que se pretenden postergar. El efecto natural de una declaraci\u00f3n de preferencia del cr\u00e9dito en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 9.1.e) sin m\u00e1s aditamentos y sin el consentimiento de titulares registrales de cr\u00e9ditos anteriores o de su intervenci\u00f3n como parte en el juicio, s\u00f3lo permitir\u00eda alegar dicha preferencia a su titular a trav\u00e9s de una tercer\u00eda de mejor derecho con motivo de la ejecuci\u00f3n del derecho de cualquier titular del asiento anterior, pero no para adelantarse en el rango, sino para obtener el cobro con preferencia a \u00e9l en la ejecuci\u00f3n; o bien para ejercitar la declaraci\u00f3n de preferencia en cualquier otra v\u00eda, pero sin modificaci\u00f3n del rango de derechos inscritos con anterioridad\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Conclusi\u00f3:<\/span><\/strong> La modificaci\u00f3 de rang d\u2019un dret real exigeix consentiment expr\u00e9s o sent\u00e8ncia dictada en procediment en qu\u00e8 ha estat part el titular del dret real anterior, no simplement notificat. Per tant, conclou la dita resoluci\u00f3 que no \u00e9s possible fer constar en el registre una modificaci\u00f3 de rang registral com a conseq\u00fc\u00e8ncia d\u2019una declaraci\u00f3 judicial de prefer\u00e8ncia d\u2019un altre cr\u00e8dit, si en el proc\u00e9s en que es declara la prefer\u00e8ncia no ha estat part el titular registral que es pret\u00e9n posposar, i a m\u00e9s, la sentencia hauria de declarar no nom\u00e9s el millor dret a cobrar, sin\u00f3 tamb\u00e9 l\u2019alteraci\u00f3 de rang registral<\/p>\n\n\n\n

3. Des del punt de vista processal<\/strong><\/p>\n\n\n\n

De tot l\u2019exposat anteriorment, s\u2019arriba a la conclusi\u00f3 que permet respondre la q\u00fcesti\u00f3 plantejada en aquest debat de si per garantir el cobrament d\u2019un deute comunitari davant una execuci\u00f3 hipotec\u00e0ria, es pot demanar al jutge que al seu manament demani al registrador que ho inscrigui com dret preferent.<\/p>\n\n\n\n

La resposta \u00e9s que per garantir el cobrament d\u2019un deute comunitari cal anar a una terceria de millor dret, que s\u2019ha de plantejar en el procediment hipotecari o en l\u2019execuci\u00f3 que s\u2019estigui tramitant per qualsevol altre t\u00edtol. Si es guanya la terceria, la sent\u00e8ncia declarar\u00e0 la prefer\u00e8ncia en el cobrament, i nom\u00e9s si l\u2019entitat creditora ha estat part demandada, i si la sentencia aix\u00ed ho acorda, (o si d\u00f3na expressament el consentiment la part que t\u00e9 prefer\u00e8ncia registral, cosa del tot inversemblant), es podria alterar l\u2019ordre registral, expedint el manament adient al Registrador.<\/p>\n\n\n\n

Per\u00f2 encara que no s\u2019acordi expedir aquest manament, la CCPP tindr\u00e0 prefer\u00e8ncia pel cobrament del deute comunitari, si interposa la terceria de millor dret i la guanya. Recordem que aquesta prefer\u00e8ncia nom\u00e9s inclou els deutes generats en el termini legal de l\u2019art 9 LPH, doncs la resta del deute, no t\u00e9 prioritat i va a la cua d\u2019altres cr\u00e8dits del deutor.<\/p>\n\n\n\n

Conclusi\u00f3:<\/strong> Per obtenir un manament on s\u2019alteri el rang registral, d\u2019acord amb tot el que s\u2019ha exposat abans, caldria una sent\u00e8ncia dictada en la terceria de millor dret amb intervenci\u00f3, com a part demandada, de l\u2019entitat credit\u00edcia que resultar\u00e0 directament afectada, sent\u00e8ncia que acordar\u00e0 no nom\u00e9s la prefer\u00e8ncia en el cr\u00e8dit, sin\u00f3 l\u2019alteraci\u00f3 de rang registral. <\/p>\n\n\n\n

En canvi, mai es podr\u00e0 acordar aquesta alteraci\u00f3 quan demanem l\u2019anotaci\u00f3 d\u2019embarg en el Registre en una execuci\u00f3 instada per la CCPP en reclamaci\u00f3 del deute de l\u2019art 9 LPH. I tampoc es podria acordar aquesta alteraci\u00f3 de rang en el procediment hipotecari, perqu\u00e8 l\u2019entitat credit\u00edcia no haur\u00e0 estat part demandada en cap dels dos sup\u00f2sits .<\/p>\n\n\n\n

LOURDES ESCODA<\/strong><\/p>\n\n\n\n

E) Possibilitat de reclamar en el procediment declaratiu les quotes ordin\u00e0ries ven\u00e7udes posteriorment a la presentaci\u00f3 de la demanda.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tal com exposa, entre altres, Daniel Loscertales (5), no hi ha impediment que l\u2019acumulaci\u00f3 ( reclamaci\u00f3 de quotes posterior) es porti a terme en el judici declaratiu per quantia, per\u00f2 no en el monitori.<\/p>\n\n\n\n

En el monitori, no es podrien reclamar les ven\u00e7udes posteriorment, at\u00e8s que no seria un deute liquidat per la junta de propietaris, i per tant no compliria els requisits de l\u2019art 553-47.<\/p>\n\n\n\n

Per\u00f2 en un declaratiu ordinari, ja sigui el P.O. si la quantitat supera els 6.000 \u20ac, ja sigui el verbal si \u00e9s inferior, s\u00ed que es poden acumular Les quotes ven\u00e7udes amb posterioritat a la demanda, sempre abans que el demandat contesti. <\/p>\n\n\n\n

L\u2019Art 401.1 lec. estableix: \u201cNo se permitir\u00e1 la acumulaci\u00f3n de acciones despu\u00e9s de contestada la demanda. Antes de la contestaci\u00f3n podr\u00e1 ampliarse la demanda para acumular nuevas acciones a las ya ejercitadas o para dirigirlas contra nuevos demandados (\u2026)\u201d. <\/p>\n\n\n\n

Abans, en el verbal que no tenia contestaci\u00f3 escrita, es permetia ampliar fins el moment de la vista, ara fins que el demandat contesti.<\/p>\n\n\n\n

LOURDES ESCODA<\/strong><\/p>\n\n\n\n

F) Es pot ampliar en el declaratiu posterior al monitori el deute ven\u00e7ut despr\u00e9s de la interposici\u00f3 d\u2019aquest?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La resposta \u00e9s afirmativa: \u00d2bviament es pot reclamar en un nou procediment declaratiu posterior el nou deute ven\u00e7ut despr\u00e9s d\u2019un monitori. El monitori es va seguir per un import ven\u00e7ut, l\u00edquid, exigible, i com que les quotes posteriors no es poden acumular en el mateix monitori, es presenta un altre procediment, en aquest cas un verbal o P.O., o un altre monitori amb els requisits legals. <\/p>\n\n\n\n

Un altre sup\u00f2sit que ens hem de plantejar \u00e9s que la part demandada hagi presentat oposici\u00f3 en el monitori, oposici\u00f3 que s\u2019haur\u00e0 de ventilar d\u2019acord amb els tr\u00e0mits del verbal o pel P.O. segons la quantia. En aquest cas, es poden acumular a aquest declaratiu les quotes comunit\u00e0ries ven\u00e7udes amb posterioritat? <\/p>\n\n\n\n

Al meu entendre, la resposta \u00e9s diferent segons si la oposici\u00f3 es tramita pel verbal (quantia inferior a 6.000 \u20ac) o pel procediment ordinari (quantia superior).<\/p>\n\n\n\n

En el primer cas (\u00e9s tramita pel verbal), entenc que la resposta \u00e9s negativa perqu\u00e8 l\u2019objecte de la oposici\u00f3 \u00e9s exclusivament l\u2019import que es va reclamar en el monitori, i no es poden acumular quotes posteriors, at\u00e8s que el verbal \u00e9s una continuaci\u00f3 del monitori. <\/p>\n\n\n\n

L\u2019art818 lec. que regula la oposici\u00f3 en el monitori, estableix que quan la quantia de la pretensi\u00f3 no superi la d\u2019un judici verbal, el LAJ dictar\u00e0 decret posant fi al monitori i acordant continuar la tramitaci\u00f3 d\u2019acord amb el judici verbal, donant trasllat de la oposici\u00f3 a l\u2019actor, que pot impugnar-la en 10 dies. <\/p>\n\n\n\n

Per\u00f2 si la oposici\u00f3 es tramita pel procediment ordinari (en endavant P.O.), la resposta sobre l\u2019acumulaci\u00f3 de quotes posteriors, ha de ser afirmativa, perqu\u00e8 el P.O. no \u00e9s continuaci\u00f3 del monitori, sin\u00f3 que \u00e9s un nou procediment que cal interposar en el termini d\u2019un mes. <\/p>\n\n\n\n

Per tant, si des que es va liquidar el deute en junta (per presentar el monitori) fins que es presenta el P.O. han ven\u00e7ut m\u00e9s quantitats, i han estat impagades, entenc que tamb\u00e9 es poden reclamar perfectament aquestes ven\u00e7udes posteriorment. Estem davant un declaratiu on regeixen els principis processals de contradicci\u00f3 i defensa d\u2019ambdues parts.<\/p>\n\n\n\n

Per\u00f2 \u00e9s m\u00e9s, fins i tot un cop presentada la demanda de P.O., si ven\u00e7 alguna quota m\u00e9s, es pot ampliar la demanda, per\u00f2 sempre abans que el demandat la contesti, doncs un cop contestada, la lec. art 401 no admet m\u00e9s ampliacions.<\/p>\n\n\n\n

Es tracta d\u2019un nou procediment on l\u2019objecte ser\u00e0 tant la discussi\u00f3 de les quotes que li havien estat reclamades en el monitori, com les ven\u00e7udes posteriorment fins al moment de contestaci\u00f3 per part del demandat.<\/p>\n\n\n\n

Quan hagin acabat les fases declaratives d\u2019ambd\u00f3s, si es comencen les execucions, es podran acumular a l\u2019empara de l\u2019art 555 lec., perqu\u00e8 es tractar\u00e0 de dos t\u00edtols executius entre les mateixes parts, execuci\u00f3 que acordar\u00e0 d\u2019ofici el Lletrat d\u2019administraci\u00f3 de just\u00edcia o demanaran les parts.<\/p>\n\n\n\n

m. \u00e0ngels gomis<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

G) La no inclusi\u00f3n de un propietario moroso en la lista de propietarios con deudas pendientes en la convocatoria \u00bfsupone que no se le podr\u00e1 privar del derecho de voto?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

L\u2019art. 553-21.4. disposa que la \u201cLa convocat\u00f2ria de la reuni\u00f3 de la junta de propietaris ha d\u2019expressar de manera clara i detallada\u201d, entre altres coses, \u201cd. La llista dels propietaris amb deutes pendents amb la comunitat per ra\u00f3 de les quotes, els quals, de conformitat amb l\u2019article 553-24, tenen veu per\u00f2 no tenen dret de vot, de la qual cosa cal fer advertiment\u201d. <\/em><\/p>\n\n\n\n

La pregunta fa refer\u00e8ncia a les conseq\u00fc\u00e8ncies de la manca d\u2019observan\u00e7a d\u2019aquest requisit que imposa (obligat\u00f2riament: \u201cha de\u201d) la norma, sigui perqu\u00e8 no s\u2019hagi incorporat la llista a la convocat\u00f2ria o perqu\u00e8 no s\u2019hi hagi incl\u00f2s un propietari mor\u00f3s. <\/p>\n\n\n\n

En primer terme, cal establir qui s\u2019ha d\u2019incloure en aquesta llista; \u00e9s a dir, determinar quins deutes comporten la privaci\u00f3 del dret de vot. L\u2019anterior redacci\u00f3 no contenia cap element definidor al respecte, i va donar lloc a diverses postures tant jurisprudencials com doctrinals. <\/p>\n\n\n\n

Ara l\u2019art. 553-21.4.d) aclareix que s\u2019ha de tractar de propietaris amb deutes pendents \u201cper ra\u00f3 de les quotes<\/em>\u201d. Sembla que d\u2019aquesta expressi\u00f3 podem deduir que els deutes pendents han de derivar de la necess\u00e0ria participaci\u00f3 (conforme a les quotes) del propietari a les despeses comunes, per tant, es podria afirmar que no comportar\u00e0 la privaci\u00f3 del vot quan el deute amb la comunitat derivi d\u2019un altra t\u00edtol (p. ex., una indemnitzaci\u00f3 de danys i perjudicis). <\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9 existia controv\u00e8rsia a l\u2019hora de determinar quan es podia parlar de deute apte per determinar la privaci\u00f3 del vot. En aquest sentit s\u2019ha de conceptuar el terme deute d\u2019acord amb el que indica la STSJCat 29.11.2012: \u201cAs\u00ed las cosas, debe concluirse que, <\/em>una vez acordada v\u00e1lidamente en Junta de propietarios la obligaci\u00f3n de contribuir a determinados gastos, su importe, las cuotas y los t\u00e9rminos de su cumplimiento, nada impide que pueda producirse y constatarse su incumplimiento efectivo por parte de alguno o algunos de los propietarios que no est\u00e9n exentos (art. 553-30.2 CCCat) antes de que sean votadas las cuentas anuales, en cuyo caso el propietario moroso podr\u00e1 ser privado ya desde entonces de su derecho de voto, con arreglo al art. 553-24.1 CCCat<\/em>, si se hubiere abstenido de impugnar aquel acuerdo, por lo que no es necesario ni razonable esperar a que sean aprobadas -eventualmente- las cuentas anuales del correspondiente ejercicio y a que aquel decida o no impugnarlas judicialmente\u201d<\/em>. (tamb\u00e9 SAP BCN 13a 17.4.2012). Criteri que resulta igualment d\u2019aplicaci\u00f3 despr\u00e9s de la reforma. <\/p>\n\n\n\n

D\u2019altra banda, \u00e9s oport\u00fa esmentar la STS 11\/12\/2008<\/strong> que raona que no constitueix atemptat a l\u2019honor la col\u00b7locaci\u00f3 al tauler d\u2019anuncis de la diligencia de notificaci\u00f3 de conformitat amb el que preveu la legislaci\u00f3 espec\u00edfica. Per tant, la publicaci\u00f3 al tauler d\u2019anuncis de la convocat\u00f2ria, amb la llista de propietaris morosos (recordem que ara el contingut de la convocat\u00f2ria i el del seu anunci s\u00f3n id\u00e8ntics), no pot donar lloc a un atemptat a l\u2019honor ni vulnera la llei de protecci\u00f3 de dades, pel fet que est\u00e0 emparada en l\u2019art. 553-21.2 CCC (amb la nova redacci\u00f3 de la llei resulta m\u00e9s discutible el cas de publicaci\u00f3 de l\u2019acta al tauler, at\u00e8s que actualment l\u2019art. 553-27 no sembla exigir-la). <\/p>\n\n\n\n

Finalment, per valorar la transcend\u00e8ncia d\u2019aquest advertiment, cal tenir en compte els articles 553-24.1, en relaci\u00f3 amb l\u2019art. 553-22.1 i 2,i 553-26.3 CCCat, en els quals es reitera que els morosos (propietaris que \u201ctinguin deutes pendents amb la comunitat quan la junta es reuneix\u201d<\/em>) no podran votar i a m\u00e9s que els seus vots no es computen per al c\u00e0lcul de les majories. <\/p>\n\n\n\n

Excepcionalment, tenen dret a votar els propietaris que tinguin deutes pendents amb la comunitat en dos casos: <\/p>\n\n\n\n

1. Si han impugnat judicialment els comptes<\/p>\n\n\n\n

2. Si n\u2019han consignat judicialment o notarialment l\u2019import (consignaci\u00f3 per la quantitat que li reclama la comunitat, no per la que estima el propietari que ha de pagar).<\/p>\n\n\n\n

Com a novetat, la Llei contempla aquestes condicions de manera alternativa (com ho fa la legislaci\u00f3 estatal), davant la redacci\u00f3 original del precepte que les exigia de manera acumulada. <\/p>\n\n\n\n

Aix\u00ed mateix, una jurisprud\u00e8ncia majorit\u00e0ria considerava que res no s\u2019oposava al fet que pugui exercitar el seu dret de vot aquell propietari que, malgrat haver aparegut en la convocat\u00f2ria com a mor\u00f3s, amb els advertiments corresponents, ha abonat i liquidat totalment el seu deute abans de la celebraci\u00f3 de la junta. Aquest criteri ha estat positivitzat per la reforma operada per la Llei 5\/15, en referir-se als propietaris que tinguin deutes pendents \u201cquan la junta es reuneix\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n


Els propietaris privats del dret a votar per la seva condici\u00f3 de deutors de la comunitat, \u00f2bviament, podran participar en les deliberacions de la junta, ja que el seu dret d\u2019assist\u00e8ncia no resulta condicionat de cap manera per la norma comentada i, a m\u00e9s, perqu\u00e8 l\u2019article 553-21.3 d) CCCat, requereix que s\u2019expressi en la convocat\u00f2ria la llista de propietaris amb deutes pendents amb la comunitat als quals cal advertir, conforme a l\u2019art. 553-24, \u201cque tenen veu per\u00f2 no dret de vot\u201d<\/em>. <\/p>\n\n\n\n

L\u2019art. 553-26.1 en la seva redacci\u00f3 anterior deia que \u201cNo s\u2019hi computen els vots del propietaris morosos, que no tenen dret a votar\u201d<\/em>; partint d\u2019aquesta dicci\u00f3 legal la STSJCat de 29.11.2012<\/strong> afirma que \u201cla privaci\u00f3n del derecho de voto es un efecto autom\u00e1tico de la morosidad\u201d<\/em>. Aquesta clara previsi\u00f3 legal ha desaparegut en l\u2019actualitat, per\u00f2 recordem que l\u2019art. 553-24.1 no inclou la manca d\u2019advertiment entre les excepcions de la privaci\u00f3 del vot. Respecte d\u2019aquest la dita STSJA de 29.11.2012 raona: \u201c\u2026se han cumplido adecuadamente las prescripciones de dicho precepto, sin necesidad de acudir a los efectos correctores que propician la exigencia de la buena fe ( art. 111-7 CCCat) y la proscripci\u00f3n del abuso de derecho ( art. 7.2 CC), puesto que <\/em>las mismas no pueden ser entendidas en la de su estricta formalidad, sino en la de la materialidad de la informaci\u00f3n que los propietarios convocados han conocer para acudir a dicho acto en las condiciones adecuadas para poder ejercer su derecho de participaci\u00f3n efectiva en los asuntos comunitarios<\/em>\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9 cal fer esment de la STSJC 9.1.2013<\/strong> que, citant l\u2019anterior sent\u00e8ncia i les SSTS 2.7.2009 i 6.2.2012, en aquesta mat\u00e8ria declara: \u201cLes anteriors consideracions, aplicades al cas que ara debatem han de comportar concloure que l\u2019exig\u00e8ncia establerta en l\u2019article 553.21.4 e) del Codi Civil de Catalunya (actual apartat d), en el sentit que la convocat\u00f2ria ha d\u2019expressar de manera clara i detallada la llista de propietaris amb deutes pendents amb la comunitat i l\u2019advertiment que tenen veu per\u00f2 no vot, <\/em>\u00e9s una exig\u00e8ncia de car\u00e0cter no imperatiu en termes generals, ja que la seva omissi\u00f3, justificar\u00e0 la nul\u00b7litat de la junta de propietaris, i dels seus acords, nom\u00e9s quan la dita omissi\u00f3 hagi produ\u00eft indefensi\u00f3 a algun dels propietaris, i, aix\u00f2 pel fet que aquesta norma no es pot entendre en la seva estricta formalitat sin\u00f3 des d\u2019un aspecte material de manera que s\u2019ha d\u2019eradicar una nul\u00b7litat que s\u2019empari en un mer defecte formal sense incid\u00e8ncia material de cap \u00edndole<\/em>\u201d<\/em>. Tamb\u00e9 s\u00f3n il\u00b7lustratives en relaci\u00f3 amb la incid\u00e8ncia d\u2019aquest requisit en la validesa de la convocat\u00f2ria i quant a la privaci\u00f3 efectiva del dret de vot, les SSAP Lleida 30.1.2012, Barcelona 21.10.2010 i 14.7.2011 \u2013Sec.17\u2013 o 14.9.2011 \u2013Sec 4\u2013.<\/p>\n\n\n\n

Des d\u2019aquesta perspectiva, hem de concloure que la manca d\u2019advertiment en la convocat\u00f2ria a un propietari de la seva condici\u00f3 de mor\u00f3s, i que estar\u00e0 privat de vot en la junta que es convoca, comporta que no es pugui privar a aquest de la possibilitat de votar, at\u00e8s que la manca d\u2019advertiment li provoca, si m\u00e9s no, en principi, una situaci\u00f3 d\u2019indefensi\u00f3, ja que hauria pogut adoptar qualsevol de les conductes que enervarien aquesta privaci\u00f3 de vot. <\/p>\n\n\n\n

En cas contrari, la privaci\u00f3 del vot en la junta podria ser il\u00b7leg\u00edtima, i en aquest sentit s\u2019ha pronunciat nombrosa jurisprud\u00e8ncia, la qual cosa el legitimaria (art. 553-31.2 CCC) per a l\u2019exercici de l\u2019acci\u00f3 d\u2019impugnaci\u00f3, demanant la nul\u00b7litat de la junta o dels acords que en ella se\u2019n van prendre. <\/p>\n\n\n\n

Ara b\u00e9, aquesta afirmaci\u00f3 t\u00e9 un abast molt limitat, at\u00e8s que, de conformitat amb el que disposa l\u2019art. 553-31.5 CCC, aquest propietari no podr\u00e0 exercir l\u2019acci\u00f3 si no est\u00e0 \u201cal corrent de pagament dels deutes amb la comunitat que estiguin ven\u00e7uts en el moment d\u2019adoptar-se l\u2019acord que es vol impugnar. D\u2019altra banda, el fet que el propietari reuneixi les condicions per exercir l\u2019acci\u00f3 d\u2019impugnaci\u00f3 no en garanteix l\u2019\u00e8xit, doncs \u00e9s nombrosa la jurisprud\u00e8ncia que considera que no escau la nul\u00b7litat per la mera falta d\u2019observan\u00e7a d\u2019aquesta formalitat, si, d\u2019haver perm\u00e8s votar al propietari a qui es va privar del vot per la seva condici\u00f3 de deutor, el resultat de la votaci\u00f3 en relaci\u00f3 a l\u2019aprovaci\u00f3 o no de l\u2019acord impugnat no hauria sofert cap variaci\u00f3. <\/p>\n\n\n\n

PreguntaS A LA MESA<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Incorre l\u2019Administrador en sanci\u00f3 si posa el nom i cognom dels propietaris morosos a la convocat\u00f2ria?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Hi ha una sent\u00e8ncia del Tribunal Suprem, crec recordar que \u00e9s de l\u2019any 2008 (STS 11.12.2008), que tracta el tema i diu que no s\u2019incorre en cap infracci\u00f3 de la Llei de Protecci\u00f3 de Dades quan la publicitat d\u2019aquestes dades est\u00e0 establerta per la Llei. <\/p>\n\n\n\n

Des de quin moment es poden meritar els interessos?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Aix\u00f2 ho soluciona l\u2019art. 553.4.4 , que diu clarament que es meritaran des del moment que s\u2019hagi d\u2019 efectuar el pagament corresponent i aquest no s\u2019hagi fet efectiu, \u00e9s a dir, des del moment de l\u2019impagament. <\/p>\n\n\n\n

Es pot prendre l\u2019acord de reclamar les quotes pendents posteriors als propietaris morosos sense haver de tornar a reunir la Junta?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

S\u00ed, gen\u00e8ricament es pot acordar. La junta ha de prendre l\u2019acord de reclamar judicialment el deute comunitari a trav\u00e9s d\u2019advocat i procurador, per\u00f2 tal com estableix l\u2019art 553-47, l\u2019import que es reclama ha de constar en la certificaci\u00f3 expedida per l\u2019administrador amb vist i plau del president, dient que \u00e9s exigible i que es correspon amb els comptes aprovats per la junta de propietaris que consten en el llibre d\u2019actes, juntament amb el requeriment al deutor. <\/p>\n\n\n\n

A difer\u00e8ncia de la llei espanyola ( art 9 LPH) on \u00e9s la junta de propietaris qui liquida el deute, i per tant no es poden reclamar quotes posteriors, a Catalunya la junta adopta l\u2019acord de reclamar gen\u00e8ricament, per\u00f2 \u00e9s l\u2019administrador qui en el seu certificat especifica l\u2019import exacte exigible i certifica que es correspon amb els comptes aprovats per la junta. Aix\u00f2 permet de fer una reclamaci\u00f3 m\u00e9s actualitzada, m\u00e9s real. <\/p>\n\n\n\n

S\u2019aprova finan\u00e7ar unes obres amb un pr\u00e9stec bancari, es poden exigir els interessos que l\u00f2gicament merita aquest pr\u00e9stec bancari, als propietaris que no estan d\u2019acord en tenir un pr\u00e9stec?.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Hem de respectar el que diu l\u2019art. 553.30. \u00c9s a dir, si es tracta d\u2019obres per a un servei o instal\u00b7laci\u00f3 nous, i val m\u00e9s de la quarta part del pressupost anual de la comunitat, el propietari dissident podr\u00e0 alliberar-se d\u2019aquest pagament segons aquest article, i tamb\u00e9 es podr\u00e0 alliberar del pagament dels interessos (ap. 2). Fora d\u2019aquest sup\u00f2sit, n\u2019haur\u00e0 de fer front (ap.1).<\/p>\n\n\n\n

En el cas de voler imposar sancions per incompliment per part d\u2019alguns propietaris, quin tipus de qu\u00f2rum es necessita, la unanimitat o les 4\/5 parts?.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Partint de la premissa que consider\u00e9ssim que la comunitat est\u00e0 legitimada per imposar sancions, entenc que si el que volem \u00e9s contemplar la sanci\u00f3 en els Estatuts, \u00e9s a dir, canviar els Estatuts per dir que hi ha una sanci\u00f3, caldran les majories necess\u00e0ries per modificar els Estatuts. Per\u00f2 si ja est\u00e0 contemplat, i nom\u00e9s es tracta d\u2019imposar una sanci\u00f3 concreta, crec que ser\u00e0 suficient la majoria simple. <\/p>\n\n\n\n

L\u2019execuci\u00f3 derivada d\u2019un monitori en mat\u00e8ria de Propietat Horitzontal de quantia inferior a 2.000\u20ac, merita en costos?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La resposta es que s\u00ed, encara que la quantia sigui inferior a 2.000 \u20ac. L\u2019art. 539 de la Llei d\u2019Enjudiciament Civil diu que pel cas d\u2019execuci\u00f3, es necessita advocat per executar aquells procediments en qu\u00e8 ha estat preceptiva la intervenci\u00f3 de lletrat, i com que l\u2019art. 21 de la Llei de Propietat Horitzontal s\u00ed que preveu la intervenci\u00f3 d\u2019advocat i procurador, per tant, en execuci\u00f3 del 539, tamb\u00e9 inclou aquesta opci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

Es pot interposar un monitori per quotes comunit\u00e0ries contra els ignorats hereus o her\u00e8ncia jacent d\u2019un propietari difunt?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Aix\u00f2 \u00e9s un tema molt habitual, ho veiem molt als jutjats. Segons la legislaci\u00f3 civil substantiva, els hereus succeeixen al difunt en tots els seus drets i obligacions, i per tant en els deutes tamb\u00e9, si accepten l\u2019her\u00e8ncia.<\/p>\n\n\n\n

Processalment, cal dirigir el procediment contra l\u2019her\u00e8ncia jacent o ignorats hereus. La representar\u00e0 un \u201cadministrador\u201d, figura que la jurisprud\u00e8ncia i la DGRN estableixen per evitar indefensi\u00f3 a la dita her\u00e8ncia jacent. Entre altres, la RDGRN de 3 d\u2019octubre de 2011 (que tracta el tema d\u2019empla\u00e7ament i personaci\u00f3 d\u2019her\u00e8ncia jacent a l\u2019efecte de practicar seients registrals en procediments judicials contra ella) estableix de forma molt clara, la obligaci\u00f3 de nomenar-lo quan nom\u00e9s es porta al plet l\u2019her\u00e8ncia jacent, per\u00f2 si a m\u00e9s de la dita her\u00e8ncia jacent o ignorats hereus, es condemna una persona f\u00edsica (per exemple la v\u00eddua cotitular de la finca), no cal nomenar l\u2019administrador indicat, doncs ja s\u2019ent\u00e9n garantit el principi de defensa amb l\u2019empla\u00e7ament de la persona f\u00edsica concreta.<\/p>\n\n\n\n

Aquesta figura d\u2019administrador pot ser un parent, fins i tot el ministeri Fiscal de manera provisional ( art 8,2 lec), o si no es troba cap parent, \u00e9s adient nomenar un advocat d\u2019ofici pel c\u00e0rrec d\u2019administrador. <\/p>\n\n\n\n

Contra els bens dels futurs hereus, contra els bens del causant o contra la finca mateixa?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00c9s un tema amb qu\u00e8 ens hi trobem sovint en els Jutjats, la gent mor, deixa deutes comunitaris, i llavors les comunitats han de reclamar aquests deutes contra la her\u00e8ncia jacent quan no se sap qui s\u00f3n els hereus. <\/p>\n\n\n\n

Respon la finca que afecta el pagament dels deutes comunitaris. Per tant, quan embarguem la finca en virtut d\u2019aquesta afecci\u00f3, per tal de fer qualsevol anotaci\u00f3 o inscripci\u00f3, els Registradors estan exigint que s\u2019anomeni l\u2019administrador que abans explic\u00e0vem.<\/p>\n\n\n\n

Evidentment tamb\u00e9 els hereus responen dels deutes comunitaris amb el seu patrimoni personal.<\/p>\n\n\n\n

Cas d\u2019un propietari mor\u00f3s que es troba a la pres\u00f3 amb el pis en deute embargat per l\u2019Estat de 700.000 euros i que no paga la Comunitat, quines solucions t\u00e9 la Comunitat? <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Si s\u00f3n 700.000 \u20ac i el pis no val m\u00e9s, ens queda, sortosament, l\u2019afecci\u00f3 legal de l\u2019art 553-5 CCC, per tant qui adquireixi la finca en subhasta (o en lliure mercat) mant\u00e9 la obligaci\u00f3 legal de pagament en virtut de la dita afecci\u00f3 legal pels deutes produ\u00efts durant els quatre anys anteriors i el vigent.<\/p>\n\n\n\n

Si el mor\u00f3s entra en concurs en virtut de la Llei concursal, perdem el privilegi de les quotes de l\u2019\u00faltim any i dels 4 anys anteriors?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

No es perd el privilegi. L\u2019art 553.4 en la redacci\u00f3 donada per llei 5\/15 de 13 maig atorga prefer\u00e8ncia al cobrament per davant dels cr\u00e8dits hipotecaris i refaccionaris de l\u2019art 1923 CC., i per tant, entenc que els cr\u00e8dits de la Comunitat de propietaris no queden subjectes al principi concursal de \u201cpar conditio creditorum.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Si es ven una finca, el propietari venedor pot demanar a l\u2019Administrador que liquidi el seu saldo positiu que hi ha en el departament, si \u00e9s que n\u2019hi ha?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Jo entenc que s\u00ed. No hi ha cap precepte ni cap principi informador de la regulaci\u00f3 de la comunitat en r\u00e8gim de propietat horitzontal que ho prohibeixi o ho impedeixi. <\/p>\n\n\n\n

En execuci\u00f3 de sent\u00e8ncia, es pot seguir acumulant el deute que es vagi acumulant?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Entenc que s\u00ed. L\u2019art 578.1 LEC permet reclamar terminis de la mateixa obligaci\u00f3 ven\u00e7uts despr\u00e9s del despatx d\u2019execuci\u00f3; el problema es podria plantejar en la interpretaci\u00f3 del concepte \u201cmateixa obligaci\u00f3\u201d. Sembla que no hi hauria d\u2019haver cap problema en acumular les quotes successives d\u2019una mateixa anualitat (pressupost aprovat per junta) o en derrames aprovades (que suposen el fraccionament d\u2019una provisi\u00f3). Es pot demanar, tamb\u00e9 en despatx d\u2019execuci\u00f3 d\u2019acord amb 578.2.<\/p>\n\n\n\n

D\u2019altra banda tamb\u00e9 \u00e9s aplicable l\u2019art 555 LEC pel que fa a les acumulacions d\u2019execucions obertes.   <\/p>\n\n\n\n

REFER\u00c8NCIES<\/strong>
<\/span>
\u2022 Pedro Y\u00fafera Sales. Comentario al art 553-4 cr\u00e9ditos y deudas ley 5\/15. Sepin junio 2015<\/em>

\u2022 M. \u00c0ngels G\u00f3mis Masqu\u00e9 comentari a la prefer\u00e8ncia dels cr\u00e8dits del 1923 CC per deutes comunitaris. Sepin abril de 2015.<\/em>

\u2022 La garantia dels cr\u00e8dits salarials es troba a l\u2019art 32,1 E.T. text ref\u00f3s de 1995 que diu : <\/em>

1. Los cr\u00e9ditos por salarios por los ultimos treinta dias de trabajo, y en cuantia que no supera al doble del salario minimo interprofesional, gozaran de preferencia sobre cualquier otro cr\u00e9dito, aunque \u00e9ste se encuentre garantizado por prenda o hipoteca.<\/em>

\u2022 RDGRN 27 de mayo de 2000 , i entre d\u2019altres 26\/12\/99, 9\/2\/87<\/em>

\u2022 Daniel Loscertales. Comentari a l\u2019art 553-47 . reclamaci\u00f3n en caso de impago de los gastos comunes. Ley 5\/15 de 13 de mayo. Juny de 2015<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF 2a TAULA DE TREBALL Ponents:Il\u00b7lma. Sra. M. \u00c0ngels Gomis Masqu\u00e9Magistrada Secci\u00f3 13a Audi\u00e8ncia Provincial de BarcelonaIl\u00b7ltre. Sra. Lourdes Escoda RuizSecret\u00e0ria Judicial Jutjat 1a Inst\u00e0ncia n\u00fam. 39 de Barcelona Moderador: Sr. Jos\u00e9 M\u00aa Aguil\u00e1Assessor Jur\u00eddic del CAF Barcelona-Lleida LOURDES ESCODA A) Si no existeixen altres b\u00e9ns del deutor, es pot inadmetre l\u2019embarg de la finca per […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":35},"categories":[102],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4397\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=4397"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4397\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":4398,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4397\/revisions\/4398\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=4397"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=4397"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=4397"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}