{"id":4399,"date":"2017-03-10T11:34:00","date_gmt":"2017-03-10T10:34:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4399"},"modified":"2020-06-12T11:54:01","modified_gmt":"2020-06-12T10:54:01","slug":"activitats-turistiques-en-habitatges","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/activitats-turistiques-en-habitatges\/","title":{"rendered":"Activitats Tur\u00edstiques en habitatges"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

3a TAULA DE TREBALL<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Ponents:<\/span><\/span><\/strong>
Il\u00b7lm. Sr. Joan Cremades i Morant, <\/strong>Magistrat Secci\u00f3 13a
AP Barcelona
Il\u00b7lm. Sr. Jordi Segu\u00ed Puntas, <\/strong>Magistrat Secci\u00f3 16a\u00a0
AP Barcelona
Sr. Rafael Arn\u00e1iz, <\/strong>Registrador de la Propietat Rgre. n\u00fam. 7

Moderadora:\u00a0<\/span><\/span><\/strong>
Sra. Anabel Mir\u00f3<\/strong>, Assessora Jur\u00eddica del CAF Barcelona-Lleida<\/p>\n\n\n\n

JOAN CREMADES<\/strong>
JORDI SEGU\u00cd<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A) \u00bfSe puede limitar el uso de actividades tur\u00edsticas en los Estatutos de la Comunidad?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

S\u00ed, sin lugar a dudas, pues el art. 553-11.1.a CCC establece la posibilidad de que los Estatutos pueden contener reglas sobre \u201cel destino, el uso y el aprovechamiento de los elementos privativos\u201d. Si no constaba la limitaci\u00f3n, puede establecerse expresamente la prohibici\u00f3n en el t\u00edtulo o los estatutos, conforme al art. 553-11.2.e CCC (en relaci\u00f3n con el 553-9.b, 553-10.2.c, 553-11.a y b).<\/p>\n\n\n\n

En todo caso, la limitaci\u00f3n o prohibici\u00f3n (de destinar el elemento privativo a vivienda tur\u00edstica) puede llevarse a cabo por disposici\u00f3n legal (las prohibiciones legales, incluida la normativa urban\u00edstica, del art.553-40.1 CCC, a trav\u00e9s de la acci\u00f3n de cesaci\u00f3n), o por acuerdo de la Junta de Propietarios, con el quorum del art. 553-26.2 CCC (doble mayor\u00eda de 4\/5, de propietarios y cuotas) para establecer o modificar el t\u00edtulo de constituci\u00f3n o los estatutos. <\/p>\n\n\n\n

A falta de toda previsi\u00f3n en los estatutos acerca del destino de los elementos privativos, cada propietario podr\u00e1 usarlos del modo que tenga por conveniente (\u201clos derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las m\u00e1ximas posibilidades de utilizaci\u00f3n\u201d, tal como indicaba la exposici\u00f3n de motivos de la LPH de 1960), sin m\u00e1s restricciones que las institucionales enumeradas en el art\u00edculo 553-40.1 CCC: actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad (no lo es la utilizaci\u00f3n de una vivienda como apartamento de uso tur\u00edstico, conforme han establecido las dos sentencias de Pleno del TSJ de Catalunya de 19 de mayo de 2016); actividades que da\u00f1en o hagan peligrar el inmueble; actividades prohibidas expresamente por los estatutos, la normativa urban\u00edstica o la ley. <\/p>\n\n\n\n

JOAN CREMADES<\/strong>
JORDI SEGU\u00cd<\/strong><\/p>\n\n\n\n

B) \u00bfAfecta esta limitaci\u00f3n a las entidades con licencia preexistente al acuerdo limitativo, es decir afecto a derechos adquiridos?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Por imperativo de la seguridad jur\u00eddica (art. 9 CE) y del art\u00edculo 553-11.3 CCC (que no ha variado), el acuerdo que adopte la comunidad prohibiendo el destino tur\u00edstico de los elementos privativos del edificio es obligatorio y, una vez inscrito, vincula a todos los futuros adquirentes, mas no afecta a quienes adquirieron de buena fe la vivienda sin dicha restricci\u00f3n de uso<\/em>. <\/p>\n\n\n\n

En todo caso, cualquiera de los propietarios podr\u00e1 impugnar ese acuerdo por considerarlo contrario a los intereses de la comunidad o gravemente perjudicial para \u00e9l mismo (art\u00edculo 553-31.1, b\/ CCC). <\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, si en virtud de una modificaci\u00f3n de la legislaci\u00f3n urban\u00edstica o en materia de habitabilidad, el destino tur\u00edstico de las viviendas dejase de ser l\u00edcito en una determinada \u00e1rea geogr\u00e1fica, no ser\u00e1 precisa \u2013aunque s\u00ed recomendable\u2013 una modificaci\u00f3n de los estatutos para acomodarse a esa nueva realidad (art\u00edculo 553-10.2, d\/ CCC), ya que desde ese momento opera una de las restricciones institucionales antes mencionada (actividades contrarias a la ley), de imperativa aplicaci\u00f3n sobre todos los propietarios afectados por la nueva regulaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

JOAN CREMADES<\/strong>
JORDI SEGU\u00cd<\/strong><\/p>\n\n\n\n

C) Adopci\u00f3n del acuerdo: quorum \u00bfrequiere consentimiento expreso de los propietarios afectados?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Los acuerdos de regulaci\u00f3n del uso de las entidades de la finca, y su limitaci\u00f3n al destino como piso tur\u00edstico, pueden adoptarse como norma estatutaria, por cualquier Comunidad de propietarios por el quorum de las cuatro quintas partes de propietarios y cuotas, en la medida en que supone una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo o de los estatutos, siendo posible que dicho quorum se alcance con el voto de los propietarios ausentes que no se opongan expresamente, conforme al art. 553-26.2.a y 3, siempre que se apruebe por mayor\u00eda simple en la Junta de Propietarios.<\/p>\n\n\n\n

Con el nuevo art. 553-25.4, no es necesario el consentimiento del propietario afectado por la prohibici\u00f3n<\/em> (no puede \u201cvetar\u201d el acuerdo mayoritario), pues el art. 553-25.4 actual, ya no habla de \u201cdisminuir\u201d sino de \u201cprivar\u201d y se refiere exclusivamente al \u201cuso y disfrute de los elementos comunes\u201d, lo que no puede aplicarse, en modo alguno, a la limitaci\u00f3n del uso de las entidades como piso tur\u00edstico.<\/p>\n\n\n\n

RAFAEL ARN\u00c1IZ<\/strong><\/p>\n\n\n\n

D) Formalizaci\u00f3n y costes del acuerdo: elevaci\u00f3n a p\u00fablico liquidaci\u00f3n ITPAJD, e inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

1. Introducci\u00f3n <\/strong><\/p>\n\n\n\n

La presente ponencia tiene por objeto reflexionar acerca de la relaci\u00f3n entre el Registro de la Propiedad, y el destino de edificaciones inscritas a usos tur\u00edsticos. Sin perjuicio del enfoque simplemente general que en este breve espacio de tiempo nos veremos obligados a dar, s\u00ed intentaremos profundizar en aquella cuesti\u00f3n que m\u00e1s discusi\u00f3n est\u00e1 generando: el acceso al Registro de la Propiedad de acuerdos adoptados por Comunidades de Propietarios constituidos en R\u00e9gimen de Propiedad horizontal, por los que se proh\u00edbe el destino de viviendas a usos tur\u00edsticos. <\/p>\n\n\n\n

2. La constancia registral de la actividad de destino de inmuebles a usos tur\u00edsticos <\/strong><\/p>\n\n\n\n

No obstante, antes de entrar en el estudio de esta \u00faltima materia, nos referiremos de forma breve, a la constancia en el Registro de la Propiedad del destino de las edificaciones inscritas a usos tur\u00edsticos. Debemos comenzar se\u00f1alando que no existe \u2013o al menos no tenemos conocimiento\u2013 norma alguna que prevea de forma expresa el acceso al Registro de tales usos. Su constancia se produce como una m\u00e1s de las circunstancias descriptivas de la edificaci\u00f3n inscrita, entre las que se incluye el uso o destino que le corresponde. As\u00ed, en aquellos casos en que se procede a la inscripci\u00f3n de una declaraci\u00f3n de obra nueva \u2013esto es, a la inscripci\u00f3n de la descripci\u00f3n de una edificaci\u00f3n realizada por su propietario titular registral\u2013, deber\u00e1 justificarse, de acuerdo con el art\u00edculo 28.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, RDLeg. 7\/2015: \u201cel otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificaci\u00f3n re\u00fane las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable\u201d<\/em>. Debe, por tanto, entenderse, que para hacer constar en el Registro de la Propiedad que una determinada edificaci\u00f3n, cuya obra nueva se inscriba, est\u00e1 destinada a usos tur\u00edsticos \u2013ya se trate de hoteles, apartamentos tur\u00edsticos, albergues, etc.\u2013, deber\u00e1 acreditarse, con car\u00e1cter previo, que ha tenido lugar la actividad de fiscalizaci\u00f3n que la legislaci\u00f3n urban\u00edstica establezca para el inicio de tales actividades, ya se trate de licencias, de declaraciones responsables o de comunicaciones previas. <\/p>\n\n\n\n

Debe precisarse que la fiscalizaci\u00f3n administrativa cuya concurrencia se exige acreditar, no es la impuesta por la legislaci\u00f3n sectorial para el inicio de la actividad tur\u00edstica de que se trate, sino aquella, establecida por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica, de la que resulte que el uso tur\u00edstico de ese inmueble concreto se ajusta a la ordenaci\u00f3n urbana. As\u00ed, trat\u00e1ndose de edificios destinados a hoteles, apartamentos tur\u00edsticos o albergues, la constancia registral de que la edificaci\u00f3n ha sido terminada, precisar\u00e1 justificar que se ha realizado la comunicaci\u00f3n previa necesaria para la primera ocupaci\u00f3n o uso de los edificios, de acuerdo con lo previsto por el art\u00edculo 198.bis.b) del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo, aprobado por Decreto Legislativo 1\/2010 de 3 de agosto, con las especialidades que, en cada caso, establezca la Ordenanza Municipal respectiva. (En Barcelona, los art\u00edculos 55 y siguientes de la Ordenanza Reguladora de los Procedimientos de Intervenci\u00f3n Municipal en las Obras, de 25 de febrero de 2011). <\/p>\n\n\n\n

Para aquellos casos en que el destino del edificio, ya inscrito a usos tur\u00edsticos, quisiera hacerse constar en el Registro en un momento posterior a aquel en que se declar\u00f3 la obra nueva, el propietario deber\u00e1 justificar, en los t\u00e9rminos expuestos, que ha realizado la comunicaci\u00f3n correspondiente a efectos de fiscalizaci\u00f3n administrativa del comienzo de dicho uso.<\/p>\n\n\n\n

3. El destino a usos tur\u00edsticos en viviendas integradas en reg\u00edmenes de propiedad horizontal <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Esta materia es en la que m\u00e1s problemas se plantean. Y no tanto en lo referente al acceso al Registro del destino a un uso tur\u00edstico de una vivienda integrada en tal r\u00e9gimen, al que se aplicar\u00edan las mismas reglas que anteriormente han quedado expresadas, sino en lo referente al acceso al Registro de aquellas normas estatutarias que se acuerdan por las Comunidades de Propietarios, con la finalidad de prohibir el destino a usos tur\u00edsticos, de los elementos privativos integrados en el R\u00e9gimen de Propiedad Horizontal. <\/p>\n\n\n\n

De hecho, el supuesto m\u00e1s conflictivo es cuando la Comunidad de Propietarios ya existente, se re\u00fane en Junta para adoptar un acuerdo que limite los usos que pueden ser desarrollados en los elementos privativos, excluyendo el de vivienda de uso tur\u00edstico. Esta posibilidad est\u00e1 admitida con car\u00e1cter general por el art\u00edculo 553.11.b del CCCat, que establece como reglas que pueden quedar contenidas en los Estatutos de la Comunidad aquellas que impongan limitaciones de uso sobre los elementos privativos. Pues bien, admitida la posibilidad de que sean incluidas tales limitaciones en los Estatutos, la aprobaci\u00f3n de estos o la modificaci\u00f3n de los preexistentes para la inclusi\u00f3n de tal limitaci\u00f3n, precisar\u00e1 la obtenci\u00f3n de la mayor\u00eda establecida por el CCCat para la adopci\u00f3n de acuerdos de modificaci\u00f3n de Estatutos, esto es, la de las cuatro quintas partes de los propietarios que representen las cuatro quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n. (cfr. art. 553.2.6.2.a) CCCat. <\/p>\n\n\n\n

La aparente claridad de tal exigencia desaparece \u2013o desaparec\u00eda, antes de la reforma del Libro V del CCCat, operada por la Ley 5\/2015\u2013, al ponerla en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 553.25.4, cuya redacci\u00f3n anterior a la vigente exig\u00eda que los acuerdos que disminuyesen las facultades de uso y disfrute de cualquier propietario obtuvieran el \u201cconsentimiento expreso\u201d de los propietarios afectados. Pues bien, el citado precepto gener\u00f3 una pr\u00e1ctica registral \u2013no un\u00e1nime pero s\u00ed general\u2013, que entendi\u00f3 que la limitaci\u00f3n estatutaria que proh\u00edbe el destino de las viviendas a usos tur\u00edsticos, provocaba una disminuci\u00f3n de las facultades de uso y disfrute del propietario afectado, lo que hac\u00eda necesario su consentimiento expreso para la validez del acuerdo. As\u00ed, en aquellos casos \u2013que son la regla general\u2013 en que la limitaci\u00f3n se impon\u00eda sobre la totalidad de los elementos integrados en el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, la disminuci\u00f3n de las facultades de uso y disfrute afectar\u00eda a todos los propietarios, lo que, de facto, supon\u00eda sujetar el acuerdo no s\u00f3lo a una regla de unanimidad, sino de unanimidad expresa. <\/p>\n\n\n\n

Antes de entrar a relatar los desencuentros que, desde que comienza la proliferaci\u00f3n de viviendas de uso tur\u00edstico, se ha producido entre las Comunidades de Propietarios que acuerdan prohibir el uso tur\u00edstico de las viviendas, y algunas calificaciones registrales, debemos detenernos en la explicaci\u00f3n de la justificaci\u00f3n del inter\u00e9s de las Comunidades de Propietarios de proceder, ante la proliferaci\u00f3n de viviendas de uso tur\u00edstico y las reales o previsibles molestias que su existencia pueda generar a la Comunidad de Vecinos, a introducir en sus Estatutos una norma que limite tales usos, y ello, en la medida en que el uso de vivienda tur\u00edstica, no prohibido por los estatutos, debe entenderse admitido, pues como se\u00f1ala la STSJC 33\/2016 de 19 de mayo, con cita de la anterior de 20 de febrero de 2012, la mera descripci\u00f3n original que de los elementos privativos hubieran establecido los propietarios iniciales, no puede impedir el cambio de destino posterior de cualquier elemento, dada la presunci\u00f3n de libre que tiene el derecho de propiedad exclusivo que recae sobre cada piso o local, y la necesidad de interpretaci\u00f3n estricta de las restricciones que imponga el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, criterio jurisprudencial ya recogido en el art\u00edculo 553.10 CCCat que establece la posibilidad de que los propietarios alteren el destino de los elementos privativos sin necesidad de autorizaci\u00f3n de la Junta de Propietarios, salvo que los Estatutos lo proh\u00edban. Por tanto, no siendo el destino a usos tur\u00edsticos una actividad il\u00edcita ni prohibida por la Ley, sino, al contrario, permitida por la Ley 18\/2007 de la Vivienda y sujeta a una regulaci\u00f3n propia, y no generando efectos molestos, insalubres, nocivos o peligrosos para la Comunidad, debe entenderse admitido, de acuerdo con los art\u00edculos 553.36.1 y 553.40.1 CCCat.  <\/p>\n\n\n\n

Manifiestamente contrario a tal criterio legal y jurisprudencial es lo previsto en el art\u00edculo 7.1.e) del Plan Especial Urban\u00edstico para la regulaci\u00f3n de viviendas de uso tur\u00edstico, aprobado por el Ayuntamiento de Barcelona con fecha 1 de abril de 2016, el cual, al fijar los requisitos de la comunicaci\u00f3n previa necesaria para que pueda iniciarse la actividad de uso tur\u00edstico en viviendas, no s\u00f3lo exige que se acredite por certificaci\u00f3n de los estatutos que estos no incluyen prohibici\u00f3n expresa del establecimiento de la actividad de vivienda de uso tur\u00edstico, sino que va m\u00e1s all\u00e1 y establece la exigencia que, en caso de que los Estatutos no establezcan manifestaci\u00f3n expresa relativa a tal actividad,  la documentaci\u00f3n necesaria para que pueda entenderse autorizado el inicio de la actividad, deber\u00e1 acompa\u00f1arse de un acuerdo de la Junta de Propietarios de aceptaci\u00f3n expresa de la vivienda de uso tur\u00edstico. Resulta as\u00ed que la norma urban\u00edstica de Planeamiento excluye la posibilidad de que el inicio de la actividad de uso tur\u00edstico pueda tener lugar si no se cumple un requisito civil que la legislaci\u00f3n civil no s\u00f3lo no exige, sino que excluye de forma expresa. <\/p>\n\n\n\n

Justificada la necesidad de que la Comunidad de Propietarios que no quiera que las viviendas del edificio se destinen a usos tur\u00edsticos lo proh\u00edba de forma expresa en los estatutos, conviene hacer un receso en este punto para intentar responder a la pregunta de por qu\u00e9 resulta de inter\u00e9s para la Comunidad de Propietarios, la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de la norma estatutaria que proh\u00edbe el destino de los elementos privativos a usos tur\u00edsticos. La respuesta debe buscarse en la eficacia de tal inscripci\u00f3n: sin ella, la norma estatutaria aprobada no afecta a terceros de buena fe, debiendo entenderse por tales los que todav\u00eda no hab\u00edan adquirido en el momento de adoptarse el acuerdo y, sin conocerlo, adquieren despu\u00e9s y proceden a la inscripci\u00f3n de su derecho en el Registro de la Propiedad, con anterioridad al momento en al momento en que el acuerdo haya tenido acceso al Registro. As\u00ed resulta de lo previsto en los art\u00edculos 8, 32,34 y 38 de la Ley Hipotecaria y, en el \u00e1mbito de la legislaci\u00f3n catalana, del art\u00edculo 553.11.3 CCCat, que establece que \u201clas normas de los estatutos que no est\u00e9n inscritas en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros de buena fe.\u201d<\/em> Y ello, con independencia de la dificultad que pueda plantear la apreciaci\u00f3n judicial de \u201cbuena fe\u201d, entendida como desconocimiento de la realidad jur\u00eddica no inscrita, de quien adquiere una vivienda que sabe integrada en un r\u00e9gimen de propiedad horizontal y no se molesta en preguntar acerca de la existencia y, en su caso, contenido de los Estatutos. <\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 68 del Decreto 159\/2012 otorga una mayor relevancia a la inscripci\u00f3n registral de los estatutos en cuanto establece que \u201cEl destino de una vivienda al uso tur\u00edstico no es posible si est\u00e1 prohibido por la ordenaci\u00f3n de usos del sector donde se encuentre, o est\u00e1 prohibida por los estatutos de la comunidad debidamente inscritos en el Registro de la propiedad, en edificios sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal.\u201d <\/em>De su dicci\u00f3n literal parece resultar que la eficacia del acuerdo estatutario que impone la limitaci\u00f3n s\u00f3lo tiene lugar, incluso respecto de los miembros de la Comunidad de Propietarios en el momento de su adopci\u00f3n, en caso de que tales estatutos hayan sido inscritos, lo cual no se compadece con lo previsto en los art\u00edculos 553.29 y 30 CCCat, de los que resulta que los acuerdos vinculan a todos los propietarios una vez adoptados v\u00e1lidamente, sin necesidad alguna de inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad. <\/p>\n\n\n\n

No obstante, y pese a lo establecido en tal Decreto, de car\u00e1cter administrativo, es innegable que la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad del acuerdo estatutario que proh\u00edba el destino de las viviendas a usos tur\u00edsticos, en ning\u00fan caso es necesario para que dicho acuerdo produzca sus plenos efectos vinculantes respecto de todos los titulares registrales de elementos privativos que formaban parte de la Comunidad de Propietarios en el momento en que el acuerdo se adopt\u00f3 y que, por tanto, no pueden ser considerados como terceros de buena fe frente a dicho acuerdo. <\/p>\n\n\n\n

Continuando ahora con el relato de los problemas planteados por el acceso al Registro de la Propiedad de las normas estatutarias que proh\u00edben el uso tur\u00edstico de viviendas, cabe se\u00f1alar que la principal duda, generadora de m\u00faltiples calificaciones registrales desfavorables, se plante\u00f3 como consecuencia de la aparente (o no) contradicci\u00f3n que se daba en la redacci\u00f3n anterior a la reforma operada por la Ley 5\/2015, entre el contenido de los art\u00edculos 553.11.1. y 553.25.2 CCCat, y el art\u00edculo 553.25.4 CCCat. En efecto, si conforme a este entend\u00edamos que el acuerdo que limitase la posibilidad de destinar los elementos privativos a usos tur\u00edsticos supon\u00eda una limitaci\u00f3n de las facultades de uso y disfrute de los propietarios, exigir\u00edamos su consentimiento expreso para proceder a su inscripci\u00f3n, pese a que, de acuerdo con los dos primeros, el establecimiento de limitaciones uso en los elementos privativos fuera contenido propio de los estatutos. Si por el contrario aplic\u00e1bamos el art\u00edculo 553.25.2, y acept\u00e1bamos una mayor\u00eda cualificada de cuatro quintos, se planteaba el temor, al hacerlo, de estar inscribiendo la limitaci\u00f3n en las facultades de uso y disfrute de propietarios que no hab\u00edan prestado su consentimiento expreso. <\/p>\n\n\n\n

Se plante\u00f3 una segunda duda entre los Registradores: la de si por consentimiento expreso deber\u00edamos entender el prestado de forma individual por cada propietario, en documento p\u00fablico y previa justificaci\u00f3n de su identidad y capacidad, o si deber\u00edamos entender que el consentimiento al que se refer\u00eda el art\u00edculo 553.25.4 era el prestado de forma expresa por el propietario en la Junta correspondiente, completando con ello un acto colectivo. Aqu\u00ed no terminaron las dudas: a la anterior se a\u00f1adi\u00f3 si deb\u00edamos considerar o no como un consentimiento expreso el resultante del c\u00f3mputo como voto favorable del correspondiente al propietario que, debidamente convocado a la reuni\u00f3n de la Junta, no lo hubiera hecho y que, habiendo sido notificado del acuerdo adoptado, no se hubiera opuesto al mismo de acuerdo con lo previsto en el art\u00edculo 553.26.3.b) (antes 553.26.2CCat). Ante tales dudas, se generaron dos posturas entre los registradores: <\/p>\n\n\n\n

a.<\/strong> La que admiti\u00f3 la posibilidad de inscribir la norma estatutaria, que inclu\u00eda la prohibici\u00f3n de usos tur\u00edsticos, adoptada con el voto de la mayor\u00eda cualificada de los propietarios, sobre la base de tres consideraciones: la primera, que el art\u00edculo 553.25.4 deb\u00eda ser interpretado, a efectos de salvar su contradicci\u00f3n, seg\u00fan lo previsto en el art\u00edculo 553.11.b y 553.25.2 CCCat, de acuerdo con la legislaci\u00f3n ya en proyecto, de la que resultaba que el consentimiento expreso del propietario afectado s\u00f3lo era exigible cuando la disminuci\u00f3n de sus facultades de uso o disfrute afectaran a elementos comunes. La segunda, que la inscripci\u00f3n de los estatutos no altera su eficacia entre los miembros de la comunidad en el momento de su adopci\u00f3n, pues s\u00f3lo produce efectos frente a terceros adquirentes posteriores, excluyendo su buena fe, de tal forma que el hecho de que el acuerdo estatutario que proh\u00edbe el destino a usos tur\u00edsticos est\u00e9 o no inscrito no tiene relevancia alguna respecto de los propietarios disidentes. Y tercera, que, por tanto, las posibilidades que tiene la Comunidad de Propietarios de exigir el cese de la actividad al propietario disidente o este de acudir a los Tribunales para impugnar el acuerdo que le resulte gravemente perjudicial son id\u00e9nticas, est\u00e9 inscrito o no el acuerdo. <\/p>\n\n\n\n

b.<\/strong> La que consider\u00f3 que el acuerdo adoptado sin el consentimiento expreso de la totalidad de los propietarios no pod\u00eda ser inscrito, por falta de validez, en la medida en que generaba una disminuci\u00f3n en las facultades de uso de propietarios que no hab\u00edan consentido en ello. <\/p>\n\n\n\n

Esta \u00faltima fue la postura adoptada por reiteradas Resoluciones de la Direcci\u00f3n General de Derecho y Entidades Jur\u00eddicas, resolviendo recursos contra la calificaci\u00f3n de registradores, entre las que cabe citar las de 21 de octubre de 2010 y 28 de octubre de 2013; 9 y 14 de octubre de 20141<\/sup>, 7 de enero de 20152<\/sup>, 14 de julio de 20153<\/sup> y 15 de octubre de 20154<\/sup>, cuya doctrina puede ser resumida del modo siguiente: <\/p>\n\n\n\n

\u2022 El acuerdo de prohibir la instalaci\u00f3n de viviendas tur\u00edsticas en el inmueble limita o disminuye las facultades de goce y disfrute de los propietarios de todas las viviendas y, por tanto, es de aplicaci\u00f3n el art\u00edculo 553.25.4 CCCat, siendo por tanto preciso el consentimiento expreso de todos los propietarios. <\/p>\n\n\n\n

\u2022 Tal consentimiento expreso es exigible tanto respecto de los propietarios de viviendas que en el momento de adoptarse el acuerdo estuvieren ya destinadas a usos tur\u00edsticos, como respecto de los dem\u00e1s, en cuanto el art\u00edculo 553.25.4 CCCat no distingue entre usos ya existentes y usos potenciales. <\/p>\n\n\n\n

\u2022 El hecho de que los propietarios disidentes puedan impugnar el acuerdo adoptado de conformidad con lo previsto en el art\u00edculo 553.31 CCCat, y tenga que ser la autoridad judicial la que lo anule, no excluye la tarea calificadora del registrador, que deber\u00e1 exigir, como requisito previo para la inscripci\u00f3n, que el acuerdo haya sido adoptado con la unanimidad o mayor\u00eda que en cada caso proceda. <\/p>\n\n\n\n

\u2022 Debe entenderse como expreso el consentimiento prestado por el propietario presente en la Junta que vota a favor del acuerdo, y el prestado por el propietario ausente cuyo voto se computa como favorable por haber sido debidamente convocado y notificado, y no haberse opuesto en el plazo de un mes, de acuerdo con lo previsto en el art\u00edculo 553.36.3. <\/p>\n\n\n\n

La reforma del art\u00edculo 553.25.4 CCCat que despu\u00e9s de un largo embarazo consigui\u00f3 parir la Ley 5\/2015, parece que debe terminar con el problema generado por la confusa redacci\u00f3n anterior, al dejar claro que el consentimiento expreso del propietario afectado por una disminuci\u00f3n en sus facultades de uso y disfrute, s\u00f3lo es preciso cuando dicho uso o disfrute recae sobre elementos comunes (ej., uso privativo de patios o terrazas comunes), pero no cuando recae sobre su elemento privativo y es consecuencia de limitaciones estatutarias, las cuales, de acuerdo con la jurisprudencia sentada por el TC en Sentencias 301\/1993 y 28\/1999, citadas por el TSJC en Sentencia 33\/2016, de 19 de mayo, s\u00f3lo podr\u00e1n ser impuestas cuando respondan a la necesidad de armonizar los intereses de los diversos propietarios concurrentes en el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, y sin en ning\u00fan caso afectar a lo previsto en el art\u00edculo 33 CE. <\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, y tal como establece la STSJC 33\/2016, deber\u00e1 entenderse que el acuerdo que limite las actividades que se pueden llevar a cabo en los elementos privativos, adoptado con la mayor\u00eda cualificada prevista en el art\u00edculo 553.26.2 CCCat, es v\u00e1lido e inscribible en el Registro de la Propiedad. <\/p>\n\n\n\n

Cuesti\u00f3n diferente, como se\u00f1ala el Tribunal, es que el acuerdo no inscrito pueda ser opuesto a quienes, siendo terceros por haber adquirido con posterioridad a su adopci\u00f3n, hayan inscrito en el Registro con anterioridad al momento en que el acuerdo haya tenido acceso al Registro. <\/p>\n\n\n\n

Queda igualmente claro, a nuestro juicio, que la posibilidad de inscribir el acuerdo que limite los usos tur\u00edsticos en las viviendas ser\u00e1 inscribible, aun cuanto existan propietarios titulares registrales que hayan votado en contra por tener ya en marcha una actividad de usos tur\u00edsticos, y ello aun cuando el texto del acuerdo adoptado no excluya expresamente a dicho propietario de su eficacia, y ello, por las razones siguientes: <\/p>\n\n\n\n

a.<\/strong> Porque como se ha dicho antes, la inscripci\u00f3n o no inscripci\u00f3n del acuerdo en nada altera su eficacia entre los que en el momento de su adopci\u00f3n eran miembros de la Comunidad y fueron convocados a la Junta. Por tanto, tanto el propietario que sienta que se le produce un perjuicio grave, como la Comunidad que pretenda poner fin a la actividad que se desarrolle, podr\u00e1n acudir a los Tribunales para deducir sus pretensiones, sin que a ello afecte, en nada, la inscripci\u00f3n o no inscripci\u00f3n de los estatutos. <\/p>\n\n\n\n

b.<\/strong> Por el contrario, s\u00ed resulta de gran relevancia no demorar la inscripci\u00f3n de los estatutos adoptados con la mayor\u00eda legalmente exigida, pues de no constar inscritos no perjudicar\u00e1n a quienes, con posterioridad a la celebraci\u00f3n de la Junta en que se adoptaron, adquiera la propiedad de alguna vivienda e inscriba su derecho, si lo hizo de buena fe y antes de que los Estatutos llegaran a inscribirse. <\/p>\n\n\n\n

Hasta donde yo s\u00e9, la DGDEJ no ha tenido todav\u00eda posibilidad de acoger de forma clara y expresa el criterio sostenido por el TSJC, toda vez que los supuestos que le han sido planteados part\u00edan de acuerdos adoptados conforme a la regulaci\u00f3n anterior a la reforma operada por la Ley 5\/2015. En todo caso, la pr\u00e1ctica registral casi un\u00e1nime se ajusta a los criterios sentados por dicho tribunal y que, seg\u00fan lo expuesto, resultan de una interpretaci\u00f3n casi literal de la Ley y de una consideraci\u00f3n sistem\u00e1tica de la eficacia que tiene la inscripci\u00f3n registral de los estatutos de Comunidades de Propietarios. <\/p>\n\n\n\n

JOAN CREMADES<\/strong>
JORDI SEGU\u00cd<\/strong><\/p>\n\n\n\n

E) Cu\u00e1les son las posibles acciones de una comunidad ante el desarrollo de una actividad tur\u00edstica no consentida:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

V\u00eda civil y\/o administrativa<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En caso de que el destino tur\u00edstico de los elementos privativos se halle expresamente prohibido en los estatutos, la comunidad puede reaccionar frente a la vulneraci\u00f3n de esa norma mediante el ejercicio de la acci\u00f3n de cesaci\u00f3n y resarcitoria prevista en los apartados 2 y 3 del art\u00edculo 553-40 CCC, sin perjuicio de la denuncia ante la autoridad administrativa de la vulneraci\u00f3n, por el propietario del piso en cuesti\u00f3n, de la normativa reguladora de la materia (b\u00e1sicamente, Decreto 159\/2012, de 20 de noviembre).<\/p>\n\n\n\n

En materia de apartamentos tur\u00edsticos, en Catalu\u00f1a rige el Decreto 159\/2012 de 20 de noviembre, del que han de destacarse: a) el art. 68.6: el destino de una vivienda a uso tur\u00edstico no es posible si est\u00e1 prohibida por la ordenaci\u00f3n de los usos del sector donde se encuentre o est\u00e1 prohibida por los estatutos de la Comunidad debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad <\/em>en edificios sometidos al r\u00e9gimen de Propiedad Horizontal (en consonancia con los arts. art. 553-40.1 CCC, 553-10.2.c y 553-11.2.e); y b) el art. 68.11: en caso de que la persona usuaria de una vivienda de uso tur\u00edstico atente contra las reglas b\u00e1sicas de la convivencia o incumpla ordenanzas municipales dictadas a tal efecto, la persona titular de la propiedad o la persona gestora de la vivienda de uso tur\u00edstico debe requerir, en el plazo de 24 horas, al cesionario para que abandone la vivienda.<\/p>\n\n\n\n

Consecuentemente:<\/p>\n\n\n\n

1. Si el t\u00edtulo constitutivo y los estatutos proh\u00edben<\/em> la actividad de uso tur\u00edstico, el propietario que pretenda destinar su elemento privativo a esa actividad no podr\u00e1 hacerlo<\/em> (a no ser que en Junta de Propietarios obtenga el acuerdo de mayor\u00eda doble de 4\/5)<\/p>\n\n\n\n

2. Si el t\u00edtulo no lo tiene prohibido expresamente<\/em>, puede destinarlo a uso tur\u00edstico, al amparo de los arts. 533-37.1, 553-10.c; pero la Comunidad puede oponerse a tal prop\u00f3sito, a trav\u00e9s del acuerdo comunitario de los 4\/5 de titulares y cuotas, al amparo del art. 553-25.2, en concordancia con el 553-11.2.e y 553-40.1, y sin necesidad de consentimiento expreso del copropietario afectado, conforme al 553\u201425.4.<\/p>\n\n\n\n

3. Si los estatutos no lo proh\u00edben expresamente, su limitaci\u00f3n no consta inscrita en el Registro, y el propietario obtiene licencia de explotaci\u00f3n por parte del Ayuntamiento competente (art. 68-6 Decreto 159\/2012), no podr\u00eda ser privado de ese destino por la comunidad pues: la actividad no est\u00e1 prohibida expresamente en los Estatutos (y por eso, no existe prohibici\u00f3n inscrita en el Registro), ni es contraria a la norma urban\u00edstica ni a la ley; en este caso, s\u00f3lo queda a la comunidad la acci\u00f3n de cesaci\u00f3n, en su caso, de concurrir los requisitos del art. 553-40.1 (si la actividad perjudica o pone en peligro la finca o si resulta \u201ccontraria a la convivencia normal en la comunidad\u201d).<\/p>\n\n\n\n

4.Si el uso tur\u00edstico de los apartamentos estuviera expresamente autorizado en los estatutos o estos \u2013como es habitual\u2013 guardasen silencio al respecto (seg\u00fan se ha dicho), la comunidad, no obstante, podr\u00e1 ejercitar las acciones del art\u00edculo 553-40 CCC en el caso de que la actividad tur\u00edstica se desarrolle de forma lesiva para la convivencia normal en la comunidad, en los t\u00e9rminos aceptados en la sentencia n\u00famero 33 del TSJC de 19 de mayo de 2016.<\/p>\n\n\n\n

Acci\u00f3n de cesaci\u00f3n: actividad il\u00edcita, prohibida, molesta.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Art. 553-40.1 CCC<\/strong><\/p>\n\n\n\n

IL\u00cdCITA: <\/strong>actividades prohibidas por ser contrarias a la norma urban\u00edstica o usos del sector (p. ej., actividades que desbordan el marco de la licencia concedida<\/em>) actividades prohibidas por insalubres, nocivas, peligrosas o il\u00edcitas (Ley 3\/1998 de 27 de febrero de la Intervenci\u00f3n Integral de la Administraci\u00f3n Ambiental, y posteriormente Ley 20\/2009 de 4 de diciembre de prevenci\u00f3n y control ambiental de las actividades, sobre disposiciones generales sobre actividades que molesten, insalubres, nocivas y peligrosas).<\/p>\n\n\n\n

PROHIBIDA: <\/strong>por estar expresamente excluidas en los Estatutos o en el T\u00edtulo Constitutivo (p. ej., prohibici\u00f3n estatutaria de actividad distinta a la de residencia o vivienda, aunque eludible por consentimiento un\u00e1nime de la comunidad<\/em>).<\/p>\n\n\n\n

MOLESTA: <\/strong>actividades prohibidas por ser perjudiciales o contrarias a la convivencia normal de los propietarios, concepto indeterminado, en principio, aunque precisado de la acreditaci\u00f3n de molestias objetivas<\/em>, sean de ruidos, de altercados, de comportamiento, etc… (actos da\u00f1osos contra elementos comunes y actos vejatorios contra vecinos, como arrojar objetos al patio, bloquear el ascensor, existencia de varias condenas en juicios de faltas, arrancar hojas del libro de actas, …)<\/p>\n\n\n\n

\u00bfPosibilidad de incremento de cuota especial de gastos?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Sin duda, con fundamento en los arts.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 553-26.2.e): es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que deben representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n, para:<\/p>\n\n\n\n

Acordar cuotas especiales de gastos, o un incremento en la participaci\u00f3n en los gastos comunes correspondientes a un elemento privativo por el uso desproporcionado de elementos o servicios comunes, de acuerdo con lo establecido por el art. 553-45.4. <\/p>\n\n\n\n

\u2022 Art\u00edculo 553-45. Contribuci\u00f3n al pago de los gastos comunes
1. Los propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporci\u00f3n a su cuota de participaci\u00f3n o de acuerdo con las especialidades fijadas por el t\u00edtulo de constituci\u00f3n, los estatutos o los acuerdos de la junta\u2026
4. El t\u00edtulo de constituci\u00f3n puede establecer un incremento de la participaci\u00f3n en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto, en el caso de uso o disfrute especialmente intensivo de elementos o servicios comunes, como consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en el piso o el local (ya no se exige que el perjuicio resulte probado). Este incremento tambi\u00e9n puede acordarlo la junta de propietarios. En ninguno de los dos casos, el incremento puede ser superior al doble de lo que le corresponder\u00eda por la cuota.<\/p>\n\n\n\n

No se han introducido modificaciones sustanciales respecto de la Ley 5\/2006; ha de recordarse la distinci\u00f3n entre la modificaci\u00f3n de cuota de un elemento privativo y el simple acuerdo de distribuci\u00f3n de gastos (STS 6.2.2014)<\/p>\n\n\n\n

Se trata de cuotas especiales de participaci\u00f3n, para determinados y concretos gastos comunitarios, citando escaleras diferentes, piscinas y zonas ajardinadas <\/p>\n\n\n\n

Se autoriza pues a la junta a incrementar \u2013hasta el l\u00edmite del doble de lo que le corresponde por la cuota\u2013 la participaci\u00f3n en los gastos comunes del elemento privativo destinado al uso tur\u00edstico, a modo de compensaci\u00f3n por el disfrute especialmente intensivo que, con toda seguridad, efectuar\u00e1 de los elementos e instalaciones comunes. Mecanismo compensatorio que las SSTSJ de 19 de mayo de 2016 consideran de modo impl\u00edcito particularmente id\u00f3neo para la hip\u00f3tesis que nos ocupa.<\/p>\n\n\n\n

PreguntaS A LA MESA<\/strong>
Moderador<\/strong><\/span><\/h4>\n\n\n\n

1.- Acuerdo de prohibici\u00f3n de uso tur\u00edstico: extensi\u00f3n o limitaciones<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El acuerdo de prohibici\u00f3n de destinar las viviendas a uso tur\u00edstico, \u00bfpuede ser parcial, es decir, limitar \u00fanicamente el uso de algunos elementos comunes como las piscinas, o pistas deportivas a los turistas, o bien prohibirlo solo por un per\u00edodo determinado en el tiempo (por ejemplo, que la prohibici\u00f3n sea vigente solo durante el verano)? <\/strong><\/p>\n\n\n\n

JORDI SEGU\u00cd<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En su opini\u00f3n s\u00ed que ser\u00eda viable, siempre que quedaran muy claros los t\u00e9rminos del acuerdo, y no incurrieran en arbitrariedades. Por lo tanto, se podr\u00eda ce\u00f1ir a la prohibici\u00f3n de uso de la piscina, o bien, temporalmente, a los meses de verano, en los que todos disfrutan m\u00e1s del complejo y acuerdan que durante ese per\u00edodo temporal no se podr\u00e1 destinar a actividad tur\u00edstica, pero s\u00ed que lo autorizan durante el resto del a\u00f1o.<\/p>\n\n\n\n

RAFAEL ARN\u00c1IZ<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A su criterio la respuesta es favorable. Entiende que quien puede lo m\u00e1s puede lo menos, por lo que podr\u00edan regular el acuerdo en t\u00e9rminos lo suficientemente precisos, siempre que no sean contrarios a la moral ni al orden p\u00fablico, introduciendo ciertos requisitos.<\/p>\n\n\n\n

JOAN CREMADES<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Comparte las opiniones de sus compa\u00f1eros de mesa.<\/p>\n\n\n\n

Moderador<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

2.- Cesi\u00f3n de habitaciones para uso tur\u00edstico<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00bfPodr\u00eda acordarse la prohibici\u00f3n de ceder parcialmente, solo una o m\u00e1s habitaciones para uso tur\u00edstico, aunque el propietario siga residiendo en la vivienda?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

RAFAEL ARN\u00c1IZ<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Cuestiona que sea necesaria la autorizaci\u00f3n de la Junta para ello. Lo ve equiparable a la divisi\u00f3n\/segregaci\u00f3n de una vivienda, produce un aumento en la densidad de uso (n\u00famero de personas que ocupan), pero si est\u00e1 autorizada dicha actividad, sujeta a licencia municipal, entonces no podr\u00eda prohibirse.<\/p>\n\n\n\n

JORDI SEGU\u00cd<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La decisi\u00f3n debe versar sobre prohibir o no dicha actividad en el edificio, con independencia de que su desarrollo sea solo en unas habitaciones o en toda la vivienda.<\/p>\n\n\n\n

JOAN CREMADES<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Respecto el supuesto de alquiler de habitaciones a estudiantes, matiza que el Decreto 159\/2012 se\u00f1ala que no puede constituir la residencia habitual, ni alquilarse por estancias.<\/p>\n\n\n\n

Moderador<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

3.- Incremento de gastos comunes<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00bfSe puede incrementar la participaci\u00f3n en los gastos comunes del propietario, en caso de destinar su vivienda a uso tur\u00edstico?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En las dos sentencias mencionadas, la respuesta es claramente afirmativa, s\u00ed se demuestra que la actividad genera un uso o disfrute especialmente intensivo de los gastos comunes, pues precisamente el precepto que lo permite est\u00e1 pensado expresamente para estos casos, entre otros (Art. 553.45.4).<\/p>\n\n\n\n

JORDI SEGU\u00cd<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ratifica la respuesta, la cual ya expres\u00f3 en un supuesto concreto, en la segunda sentencia, la del 19 de mayo, que dict\u00f3 precisamente la Secci\u00f3n 16 de la Audiencia.<\/p>\n\n\n\n

Moderador<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

4.- Licencia a favor de terceros<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Si el titular de la licencia tur\u00edstica es una sociedad interpuesta, distinta del titular registral de la vivienda, y se modifican los Estatutos de la Comunidad, estableciendo la prohibici\u00f3n de destinarlas a uso tur\u00edstico, \u00bfpodr\u00eda continuarse la actividad bas\u00e1ndose en dicha licencia concedida?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La licencia no la debe tener necesariamente el titular del dominio, la debe tener alguien que goce de derecho de uso sobre dicha vivienda, en virtud de la relaci\u00f3n que tenga con el titular registral, se tendr\u00eda que respetar igualmente la titularidad de la licencia administrativa.<\/p>\n\n\n\n

Moderador<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

5.- Comunicaci\u00f3n acuerdo comunitario incluida en certificado de deudas<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En caso de venta de la vivienda, en la que en el certificado de deudas el Administrador hace constar el acuerdo de prohibici\u00f3n de destino a vivienda tur\u00edstica de esa comunidad, \u00bfse rompe el principio de buena fe del tercero y queda vinculado por el acuerdo, aunque no estuviera a\u00fan inscrito en el Registro de la Propiedad? <\/strong><\/p>\n\n\n\n

JORDI SEGU\u00cd<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Responde afirmativamente, ya que no podr\u00e1 alegar que lo desconoc\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

Moderador<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

6.- Ventas posteriores al acuerdo no inscrito<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En caso de que el acuerdo adoptado con el qu\u00f3rum necesario fuera muy anterior en el tiempo, pero a\u00fan no est\u00e9 inscrito en el Registro y conste alguna venta posterior a dicho acuerdo, si el nuevo propietario no lo comparte, \u00bfse le podr\u00e1 hacerlo cumplir?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

RAFAEL ARN\u00c1IZ<\/strong> <\/p>\n\n\n\n

Cuando constan inscritos derechos de propiedad con posterioridad a la fecha de adopci\u00f3n del acuerdo de modificaci\u00f3n de Estatutos que se pretende inscribir, se debe considerar a esos titulares posteriores como terceros de buena fe, protegidos por el Registro frente a los efectos de dicho acuerdo, y no se puede inscribirlos, por lo que solo hay dos soluciones: o bien se vuelve a adoptar dicho acuerdo especificando que no afecta a estos titulares posteriores (lo que no tiene mucho sentido, pues la vocaci\u00f3n de una reforma estatutaria es que afecte a todos los titulares), o previamente a su inscripci\u00f3n, se busca un procedimiento para obtener su voto favorable. <\/p>\n\n\n\n

Si el t\u00edtulo de la inscripci\u00f3n fuera de fecha anterior al acuerdo de la comunidad, aunque tampoco lo hubiera inscrito, este propietario ya no es tercero, aunque su inscripci\u00f3n llegue al Registro antes que la de los Estatutos. En este caso, ser\u00eda dif\u00edcil entender que dichos Estatutos no le resultan de aplicaci\u00f3n, pues ya formaba parte de la comunidad cuando se convoc\u00f3 la Junta, es decir, all\u00ed, el acuerdo s\u00ed tendr\u00eda efecto vinculante frente a todos. Dicho efecto ser\u00e1 vinculante, aunque el acuerdo no est\u00e9 inscrito, aunque el Decreto 159\/2012 parece decir lo contrario, que solo producir\u00edan efecto si estuviera inscrito el acuerdo correspondiente.<\/p>\n\n\n\n

Moderador<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

7.- Legitimidad acci\u00f3n de cesaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00bfTiene legitimidad activa para instar la acci\u00f3n de cesaci\u00f3n, ante la inactividad de la Comunidad y de la cuarta parte de los propietarios, un solo propietario que se ve especialmente afectado por las molestias, de conformidad con la \u00faltima sentencia del TS en ese sentido?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

JORDI SEGU\u00cd<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Hay que distinguir si existe un acuerdo de Junta expreso denegando la interposici\u00f3n de la acci\u00f3n judicial, supuesto en el que no estar\u00eda legitimado para interponer dicha acci\u00f3n, o bien, si dicha denegaci\u00f3n de interposici\u00f3n no se ha producido, en cuyo caso s\u00ed se podr\u00eda entender que tiene legitimidad para hacerlo. Hay que valorar tambi\u00e9n los efectos de cosa juzgada, si afectar\u00edan a toda la comunidad.<\/p>\n\n\n\n

JOAN CREMADES<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Considera que ese propietario tambi\u00e9n podr\u00eda impugnar el acuerdo comunitario por la v\u00eda de aquellos acuerdos gravemente perjudiciales del art\u00edculo 553-31 1. b).<\/p>\n\n\n\n

Moderador<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

8.- Preferencia de cr\u00e9dito\/ ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Con la finalidad de garantizar el cobro de una deuda comunitaria en el supuesto de una ejecuci\u00f3n hipotecaria, \u00bfpodemos solicitar al Juez que en el mandamiento inste al Registrador para que lo inscriba como cr\u00e9dito preferente?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La Direcci\u00f3n General de Registro y Notariado ha dictado alguna resoluci\u00f3n al respecto aclarando lo siguiente: es necesario distinguir entre la preferencia crediticia y la afecci\u00f3n real. El supuesto, de hecho, es el siguiente: tengo inscrita una hipoteca que est\u00e1 en ejecuci\u00f3n y a continuaci\u00f3n, una anotaci\u00f3n preventiva de embargo por deudas a favor de una comunidad en la que se establece un car\u00e1cter preferente del cr\u00e9dito, de acuerdo con lo que estable la Ley de Propiedad Horizontal. Cuando se produce la purga de las cargas posteriores derivada de la ejecuci\u00f3n hipotecaria, cancelo la anotaci\u00f3n preventiva de embargo o, al contrario, si se ejecuta el cr\u00e9dito a favor de la comunidad, dicha purga estar\u00eda afectada por ello. El criterio de la Direcci\u00f3n es entender que, salvo que el \u00f3rgano judicial, ante el que se sigue la ejecuci\u00f3n en el Auto en el que se despach\u00f3, hubiera declarado, no solo la preferencia del cr\u00e9dito, sino que este est\u00e1 protegido por una afecci\u00f3n que produce un efecto de hipoteca legal t\u00e1cita, debemos entender que la preferencia crediticia no altera la prioridad registral, de manera que, lo que atribuye a la comunidad de propietarios, es la posibilidad de hacer valer su privilegio v\u00eda tercer\u00eda de mejor derecho sobre la cantidad obtenida en la ejecuci\u00f3n hipotecaria, pero que no altera la prioridad registral, que solo se ver\u00eda alterada como consecuencia de la calificaci\u00f3n de esa afecci\u00f3n legal como una hipoteca legal t\u00e1cita, que el legislador no le otorga, como sucede en tantas otras materias.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed que hay que distinguir la preferencia crediticia, que atribuir\u00e1 a la comunidad de propietarios la posibilidad de acudir v\u00eda tercer\u00eda de mejor derecho a acudir al procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria para cobrar con preferencia, y que no altera el juego de prioridad registral, de manera que si se ejecuta la hipoteca, la anotaci\u00f3n preventiva de embargo se cancela como una carga posterior, y otra cosa es la posibilidad que el Juez determine que all\u00ed existe una afecci\u00f3n que genera una garant\u00eda real a la que debe reconoc\u00e9rsele prioridad respecto a la hipoteca, y lo exprese as\u00ed, y no solo eso, sino que adem\u00e1s en ese procedimiento y en la medida en que vaya afecta al acreedor hipotecario anterior, el acreedor hipotecario haya tenido oportunidad de intervenci\u00f3n, por lo que al estar inscribiendo una carga preferente a la hipoteca, el principio de tracto sucesivo me impone, como Registrador, exigir que en ese procedimiento judicial haya tenido oportunidad de intervenir el acreedor hipotecario cuyo rango va a desaparecer como consecuencia de la anotaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva la respuesta es s\u00ed, pero la mera afirmaci\u00f3n de la preferencia crediticia no alterar\u00e1 el juego de la prioridad registral, \u00fanicamente determinar\u00e1 efectos extrarregistrales en relaci\u00f3n con la posibilidad de presentaci\u00f3n de una tercer\u00eda de mejor derecho.   <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF 3a TAULA DE TREBALL Ponents:Il\u00b7lm. Sr. Joan Cremades i Morant, Magistrat Secci\u00f3 13a AP BarcelonaIl\u00b7lm. Sr. Jordi Segu\u00ed Puntas, Magistrat Secci\u00f3 16a\u00a0AP BarcelonaSr. Rafael Arn\u00e1iz, Registrador de la Propietat Rgre. n\u00fam. 7 Moderadora:\u00a0Sra. Anabel Mir\u00f3, Assessora Jur\u00eddica del CAF Barcelona-Lleida JOAN CREMADESJORDI SEGU\u00cd A) \u00bfSe puede limitar el uso de actividades tur\u00edsticas en los […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":24},"categories":[102],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4399\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=4399"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4399\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":4403,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4399\/revisions\/4403\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=4399"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=4399"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=4399"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}