{"id":4411,"date":"2017-03-10T12:12:19","date_gmt":"2017-03-10T11:12:19","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4411"},"modified":"2020-06-12T12:13:27","modified_gmt":"2020-06-12T11:13:27","slug":"deutes-de-la-comunitat-i-daltres-questions-controvertides","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/deutes-de-la-comunitat-i-daltres-questions-controvertides\/","title":{"rendered":"Deutes de la comunitat i d\u2019altres q\u00fcestions controvertides"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

4a TAULA DE TREBALL<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Ponents:<\/span><\/span><\/strong>
Il\u00b7lm. Sr. Fernando Ferrero Hidalgo, <\/strong>Magistrat Secci\u00f3 1a Audi\u00e8ncia Provincial de Girona
Il\u00b7lm. Sr. Joan Marsal Guillamet, <\/strong>Magistrat Jutjat 1a Inst\u00e0ncia n\u00fam. 1 de Girona

Moderador: <\/strong>
<\/span><\/span>Sr. Albert Romaguera<\/strong>, Vicepresident 1r del CAF Girona<\/p>\n\n\n\n

FERNANDO FERRERO<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A)  Ante una condena econ\u00f3mica a la comunidad, adem\u00e1s del embargo del fondo de reserva, \u00bfse puede requerir al administrador para que proceda a la retenci\u00f3n y embargo de las cuotas ordinarias recaudadas a los propietarios?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En el art\u00edculo 553-46 se regula la responsabilidad de la comunidad en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n\n\n\n

En el apartado 1\u00ba se indica que: \u201cDe las deudas contra\u00eddas por raz\u00f3n de la comunidad responden los cr\u00e9ditos y fondos comunes de los propietarios y los elementos privativos de beneficio com\u00fan. Subsidiariamente, responden los propietarios de los elementos privativos en proporci\u00f3n a su cuota de participaci\u00f3n.<\/em><\/p>\n\n\n\n

En este primer apartado, por un lado, se establece la responsabilidad principal de la comunidad frente a las deudas contra\u00eddas por esta y, por otro, la subsidiariedad de los propietarios, pero, adem\u00e1s, esta responsabilidad es proporcional a su cuota de participaci\u00f3n, esto es, mancomunada. Esta regla de la subsidiariedad en la pr\u00e1ctica provoca que ante la dif\u00edcil operatividad que supondr\u00eda demandar tanto a la comunidad como a los propietarios, especialmente en comunidades muy numerosas, no se efect\u00fae si se quiere obtener una sentencia r\u00e1pida. Pero, al no hacerlo, como veremos, obtenida la sentencia condenatoria, s\u00f3lo podr\u00e1 dirigirse la ejecuci\u00f3n contra la comunidad de propietarios y solamente respecto de sus cr\u00e9ditos, fondos y bienes privativos de beneficio com\u00fan, siempre y cuando estos bienes puedan ser objeto de embargo y ejecuci\u00f3n<\/p>\n\n\n\n

Y en el apartado 2\u00ba se a\u00f1ade que: Para embargar los fondos, los cr\u00e9ditos y los elementos privativos de beneficio com\u00fan, basta con demandar a la comunidad. Para embargar los otros elementos privativos, debe requerirse el pago a todos los propietarios y demandarlos personalmente.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Esta norma no hace m\u00e1s que concretar lo que establec\u00eda la anterior, en cuanto a que para embargar los fondos, cr\u00e9ditos y elementos privativos de beneficio com\u00fan, basta con dirigirse contra los bienes de la comunidad, pero para embargar bienes privativos de los comuneros, deber\u00e1n ser requeridos previamente y demandarlos, los cuales podr\u00e1n alegar la regla de la subsidiaridad cuando no se hayan agotado todas las actuaciones contra la comunidad a fin de cobrar el cr\u00e9dito, y adem\u00e1s la responsabilidad que la responsabilidad es mancomunada y no solidaria. El Art\u00edculo 553-4.1. dice que: \u201cTodos los propietarios son titulares mancomunados, tanto de los cr\u00e9ditos constituidos a favor de la comunidad como de las deudas contra\u00eddas v\u00e1lidamente en su gesti\u00f3n, de acuerdo con las respectivas cuotas de participaci\u00f3n\u201d<\/em>. Ello dificultar\u00e1 seriamente una demanda dirigida contra la comunidad y contra los comuneros, por lo que deber\u00e1n buscarse soluciones a fin de que s\u00f3lo la demanda contra la comunidad pueda ejecutarse con efectividad.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, al contrario de lo que sucede en la legislaci\u00f3n estatal, en el caso de que los comuneros sean demandados con la comunidad, el precepto catal\u00e1n no autoriza a los comuneros a excepcionar al requerimiento de pago o a la reclamaci\u00f3n judicial que formulen los acreedores por el hecho de hallarse al corriente de pago de las cuotas frente a la comunidad, pero podr\u00e1n alegar haber pagado la parte que les corresponde, por ejemplo, si se trata de unas obras para las que se han aprobado una derrama extraordinaria y esta ha sido pagada por alg\u00fan comunero, \u00e9ste podr\u00eda oponerlo sobre la base de la mancomunidad. <\/p>\n\n\n\n

Por otro lado, a la vista de la subsidiaridad, s\u00ed puede originar alg\u00fan problema determinar cu\u00e1ndo pueden embargarse los bienes privativos de los propietarios, pues deber\u00e1 valorarse si se han agotado todas las posibilidades de ejecuci\u00f3n contra la comunidad. Y as\u00ed, si se pueden embargar las cuotas que vayan venciendo, podr\u00eda mantenerse la imposibilidad de dirigirse la ejecuci\u00f3n frente a los comuneros, aunque hayan sido demandados.<\/p>\n\n\n\n

Nadie duda que la Comunidad de Propietarios, a pesar de que carece de personalidad jur\u00eddica, puede ser sujeto de derecho y obligaciones, pudiendo comparecer en juicio a fin de ejercitar las acciones que puedan corresponderle, bien contra los propietarios, bien contra terceros. Y tambi\u00e9n puede ser demandada, entre otras razones, por haber contra\u00eddo deudas con terceros (el supuesto m\u00e1s habitual podr\u00eda estar relacionadas con la contrataci\u00f3n de obras o servicios en beneficio de la comunidad) o frente a los propietarios (por ejemplo, por responsabilidad civil).<\/p>\n\n\n\n

Cuando se trata de la responsabilidad de la comunidad de propietarios tanto frente a terceros como frente a los propietarios, el precepto en principio es claro, pues responde con los cr\u00e9ditos que tenga frente a otros, con los fondos comunes de los propietarios, por ejemplo, con el fondo de reserva y con los elementos privativos de beneficio com\u00fan (a estos se refiere el art\u00edculo 553-34). Pero, deben ser fincas independientes (que puedan ser objeto de traba y puedan ser enajenadas de forma independiente), incluso tras la reforma, basta con demandar a la comunidad, sin hacerlo frente a los propietarios, a pesar de que pertenecen a estos en proporci\u00f3n a su cuota de participaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto a los cr\u00e9ditos que puedan ser embargados, se estima que no existen dudas de que pueda efectuarse respecto a las cuotas ordinarias recaudadas a los propietarios o que est\u00e9n pendientes de recaudar. <\/p>\n\n\n\n

Si las cuotas han sido recaudadas e ingresadas en la cuenta bancaria que utilice la comunidad, podr\u00eda simplemente embargarse dicha cuenta o si ya ha sido embargada, el banco, al que se le haya requerido para que retenga los saldos de las cuentas, proceder\u00e1 a ingresar en la cuenta judicial los ingresos que se vayan realizando.<\/p>\n\n\n\n

Si las cuotas ordinarias aun no han sido pagadas y son funciones del Administrador seg\u00fan el art\u00edculo 553.18.1.d) efectuar los cobros y los pagos que correspondan, no se aprecia ning\u00fan inconveniente en que la traba sobre los cr\u00e9ditos que la comunidad tenga pendientes por el cobro de las cuotas, se efect\u00fae mediante el requerimiento al Administrador, para que tras cobrarlas proceda al ingreso en la cuenta judicial, bien en la cuenta del Juzgado o en la cuenta que pueda haber designado el acreedor. Aunque como se ha dicho, si la cuenta donde se ingresan las cuotas ya ha sido previamente embargada, el banco proceder\u00e1 como se ha indicado. Otra cosa es que puedan existir propietarios que paguen en efectivo, en cuyo caso cobra eficacia el requerimiento al administrador, o se haya abierto una nueva cuenta bancaria para burlar el embargo.<\/p>\n\n\n\n

Podr\u00eda ocurrir que los propietarios, conocedores del embargo realizado, no pagasen las cuotas a las que est\u00e1n obligados. \u00bfPodr\u00edan ser requeridos para que lo hicieran? Se estima que no existe ning\u00fan impedimento para que as\u00ed sea. Se estima que, en estos casos, no nos encontramos ante el \u00faltimo inciso del apartado 2 del art\u00edculo estudiado, pues no estamos ante el embargo de elementos privativos y por lo tanto no es necesario requerir de pago a todos los propietarios y demandarlos personalmente.<\/p>\n\n\n\n

La Ley de Enjuiciamiento Civil nada establece sobre como ejecutar la traba cuando se trata de cr\u00e9ditos del deudor frente a terceros, pero nada impide aplicar lo establecido en el art\u00edculo 622 para el embargo de intereses, rentas y frutos, estableciendo que cuando lo embargado fueran intereses, renta o frutos se enviar\u00e1 orden de retenci\u00f3n a quien deba pagarlos o directamente los perciba, aunque sea el propio ejecutado, para que lo ingrese en la cuenta de deposito y consignaciones. <\/p>\n\n\n\n

Y efectuado el embargo mediante el requerimiento al administrador y\/o a los comuneros \u00bfPodr\u00eda nombrarse un administrador judicial si los propietarios no pagasen sus cuotas o el ejecutado, en este caso, a trav\u00e9s del administrador, no cumpliera la orden de retenci\u00f3n o ingreso de las cuotas que deban pagar los propietarios? No existir\u00eda ning\u00fan problema al respecto para que gestione exclusivamente el cobro de las cuotas y el pago al acreedor conforme al art\u00edculo, pues el art\u00edculo 622.3 establece que: \u201c3. Tambi\u00e9n podr\u00e1 el Secretario judicial acordar la administraci\u00f3n judicial cuando se comprobare que la entidad pagadora o perceptora o, en su caso, el mismo ejecutado, no cumplen la orden de retenci\u00f3n o ingreso de los frutos y rentas a que se refiere el apartado primero de este art\u00edculo\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Pero, \u00bfcual ser\u00eda el alcance del administrador judicial nombrado? El art\u00edculo 632 de la L.E.C. regula el Contenido del cargo de administrador estableciendo que: \u201c1. Cuando sustituya a los administradores preexistentes y no se disponga otra cosa, los derechos, obligaciones, facultades y responsabilidades del administrador judicial ser\u00e1n los que correspondan con car\u00e1cter ordinario a los sustituidos, …\u201d<\/em>. El art\u00edculo 553-18 del CCC regula las funciones del Administrador entre las cuales debe destacarse: b) Velar para que los propietarios cumplan las obligaciones y hacerles las advertencias pertinentes<\/em> y d) Ejecutar los acuerdos de la junta de propietarios y efectuar los cobros y pagos que correspondan<\/em>. Pero, por ejemplo, ante el incumplimiento de los comuneros de pagar las cuotas, la operatividad del administrador para su cobro puede ser m\u00ednima, pues a lo m\u00e1ximo que puede alcanzar su actividad es a requerirles para que cumplan, pues si finalmente no cumplen es necesario que el Presidente presente la demanda y si se hace en forma de monitorio, aunque el art\u00edculo 21 autoriza al administrador a presentarla, se necesitar\u00eda la liquidaci\u00f3n de la deuda y la aprobaci\u00f3n de la Junta de propietarios. <\/p>\n\n\n\n

Por otro lado, el embargo de las cuotas que deben pagar los comuneros, bien requiriendo al Administrador, bien a los propietarios, supondr\u00e1 que la Comunidad, despu\u00e9s de haberle embargado el fondo de reserva, l\u00f3gicamente, se encontrar\u00e1 con la carencia de recursos para sufragar sus gastos generales, lo que precisar\u00e1 que se convoque junta de propietarios para solventar la situaci\u00f3n. Si se convoca, y se aprueba una derrama extraordinaria para pagar la deuda y evitar el impago de determinados gastos imprescindibles para el funcionamiento de la comunidad, no habr\u00e1 ning\u00fan problema.<\/p>\n\n\n\n

Pero, si la comunidad no lo hace, podr\u00eda verse abocada a una situaci\u00f3n de carencia de recursos para sufragar sus gastos habituales y algunos de ellos necesarios o imprescindibles, como ser\u00eda la electricidad. Ello provocar\u00eda la suspensi\u00f3n de determinados servicios y graves problemas de seguridad en el interior o incluso que un servicio que podr\u00eda ser imprescindible para algunos propietarios, como el ascensor, no pudiera ser utilizado. <\/p>\n\n\n\n

Ante ello, \u00bfpodr\u00eda apreciarse por el Letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia alg\u00fan l\u00edmite a los embargos de las cuotas?<\/p>\n\n\n\n

Establece el art\u00edculo 666 de la L.E.C. Que son tambi\u00e9n bienes inembargables: el mobiliario y el menaje de la casa, as\u00ed como las ropas del ejecutado y de su familia, en lo que no pueda considerarse superfluo. En general, aquellos bienes como alimentos, combustible y otros que, a juicio del tribunal, resulten imprescindibles para que el ejecutado y las personas de \u00e9l dependientes puedan atender con razonable dignidad a su subsistencia.<\/p>\n\n\n\n

Creo que, en principio, no habr\u00eda ning\u00fan impedimento en la aplicaci\u00f3n de dicho art\u00edculo apreciar un l\u00edmite al embargo de las cuotas a fin de que la Comunidad pueda sufragar aquellos servicios b\u00e1sicos, como ser\u00eda la electricidad, pues podr\u00eda interpretarse que estos servicios est\u00e1n \u00edntimamente ligados a las necesidades b\u00e1sicas de cada comunero en los t\u00e9rminos que establece dicho art\u00edculo. En estos casos deber\u00e1 ser el administrador el que justifique cuales son, a su entender, los servicios b\u00e1sicos e imprescindibles, recayendo el embargo sobre el importe restante. Pero en todo caso, los l\u00edmites al embargo debe ser excepcional y limitada en el tiempo, pues lo que debe hacer la comunidad es convocar la junta extraordinaria a fin de aprobar una derrama extraordinaria para pagar la deuda.<\/p>\n\n\n\n

Pero, podr\u00eda ocurrir que cuando se efect\u00fae el requerimiento a uno u a otros, no existan cuotas que abonar y ello porque las de la anualidad correspondiente ya hubiesen sido pagadas, estando pendiente de convocar la junta anual ordinaria para la aprobaci\u00f3n de los gastos. Si se convoca la junta y se aprueban los presupuestos y las cuotas de la anualidad siguiente, en principio no existir\u00e1 problema. Pero, \u00bfy si no se convoca?, \u00bfpodr\u00eda el acreedor solicitar del Juez que se requiera al Presidente para que convoque la Junta de propietarios? Incluso, cuando la deuda pueda ser muy alta y se tardase mucho tiempo en pagar con el embargo de las cuotas ordinarias, \u00bfpodr\u00eda el acreedor solicitar del Juez que el Presidente convoque una Junta a fin de que se adopten los acuerdos necesarios para el pago de la deuda?<\/p>\n\n\n\n

Aunque pueda ser discutible, podr\u00eda, aceptarse que tal requerimiento tuviera amparo legal y que, si el Presidente no lo cumple, pueda procederse contra \u00e9l por desobediencia, pero puede ocurrir que finalmente la junta de propietarios no adopte ning\u00fan acuerdo. Podr\u00eda obligarse a los propietarios que lo adopten. Entiendo que ello resulta dif\u00edcil de acordar.<\/p>\n\n\n\n

Entiendo que si tras el embargo del fondo de reserva, de los elementos privativos y del embargo de las cuotas que debe pagar cada propietario, al acreedor le resulta harto dif\u00edcil cobrar su cr\u00e9dito, no tendr\u00e1 otra opci\u00f3n que requerir de pago a todos los propietarios y demandarlos personalmente.<\/p>\n\n\n\n

FERNANDO FERRERO<\/strong><\/p>\n\n\n\n

B) En caso de obras de accesibilidad impuestas por el Juez, \u00bfqu\u00e9 criterios se aplicar\u00e1n para ponderar el pago de los gastos correspondientes bas\u00e1ndose en la proporcionalidad que establece la ley? (Art\u00edculos 553.25.5 Y 30.3).<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 553.25.5. establece que: \u201cLos propietarios o los titulares de un derecho posesorio sobre el elemento privativo, en el caso de que ellos mismos o las personas con quien conviven o trabajan sufran alguna discapacidad o sean mayores de setenta a\u00f1os, si no consiguen que se adopten los acuerdos a que se refieren las letras a y b del apartado 2, pueden solicitar a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitect\u00f3nicas o a hacer las innovaciones exigibles, siempre y cuando sean razonables y proporcionadas, para alcanzar la accesibilidad y transitabilidad del inmueble en atenci\u00f3n a la discapacidad que las motiva\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Y el art\u00edculo 553.30.3. a\u00f1ade que: \u201cLos gastos originados por la supresi\u00f3n de barreras arquitect\u00f3nicas o la instalaci\u00f3n de ascensores y los que sean precisos para garantizar la accesibilidad y habitabilidad del edificio, corren a cargo de todos los propietarios si derivan de un acuerdo de la junta de propietarios. Si derivan de una decisi\u00f3n judicial conforme al art\u00edculo 553-25.5, la autoridad judicial es quien fija su importe en funci\u00f3n de los gastos ordinarios comunes de la comunidad de propietarios\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

1.- NATURALEZA DE LAS OBRAS<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 553-25 del CCC regula el r\u00e9gimen de adopci\u00f3n de acuerdos entre los cuales se encuentran los del apartado 2, a) y b) para cuya adopci\u00f3n, a pesar de su relevancia, se necesita el voto de la mayor\u00eda simple de los propietarios que han participado en cada votaci\u00f3n y que representen la mayor\u00eda simple del total de sus cuotas de participaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Tales obras son fundamentalmente las relacionadas con la supresi\u00f3n de barreras arquitect\u00f3nicas, instalaci\u00f3n de ascensores y las relativas a la habitabilidad y seguridad del inmueble.<\/p>\n\n\n\n

a) <\/strong>La ejecuci\u00f3n de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitect\u00f3nicas o la instalaci\u00f3n de ascensores, aunque el acuerdo suponga la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo de constituci\u00f3n y de los estatutos o, aunque las obras o los servicios afecten a la estructura o a la configuraci\u00f3n exterior.<\/p>\n\n\n\n

b) <\/strong>Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, seg\u00fan su naturaleza y caracter\u00edsticas, aunque el acuerdo suponga la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo de constituci\u00f3n y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuraci\u00f3n exterior.<\/p>\n\n\n\n

Pero, para que se d\u00e9 el supuesto que analizaremos, no basta con obras de accesibilidad o habitabilidad, sino que debe relacionarse con algunas de las personas que se mencionan en el apartado 5 de dicho art\u00edculo.<\/p>\n\n\n\n

2.- PERSONAS QUE PUEDE SOLICITAR DEL JUEZ LA APROBACI\u00d3N DE LAS OBRAS<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Los propietarios o los titulares de un derecho posesorio sobre el elemento privativo, en el caso de que ellos mismos o las personas con quien conviven o trabajan, sufran alguna discapacidad o sean mayores de setenta a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

Deber\u00e1 incluirse en tal concepto los propietarios y titulares de derechos reales de uso, arrendatarios, comodatarios y el c\u00f3nyuge o conviviente no propietario tras la ruptura matrimonial o de la convivencia de hecho.<\/p>\n\n\n\n

Solamente estos propietarios tendr\u00edan legitimaci\u00f3n para solicitar del Juez que se aprueben aquellas obras de accesibilidad al edificio y transitabilidad por el mismo o de instalaci\u00f3n de determinados servicios, como ser\u00eda el ascensor. Cualquier otro propietario no tendr\u00eda legitimaci\u00f3n para instar del Juez tales medidas.<\/p>\n\n\n\n

Cuando se trate de un discapacitado, ser\u00e1 relevante la aportaci\u00f3n de un dictamen pericial m\u00e9dico que valore el grado de discapacidad y la autonom\u00eda del mismo, a efectos de salvar las barreras arquitect\u00f3nicas que puedan existir.<\/p>\n\n\n\n

Y como marco legal, hay que tener en cuenta la Ley 13\/2014 de 30 de octubre de accesibilidad que define las personas con discapacidad. Tambi\u00e9n dicha norma efect\u00faa otras definiciones relacionadas con lo que debe entenderse por accesibilidad y barreras a la misma. <\/p>\n\n\n\n

En el caso de personas mayores de 70 a\u00f1os, basta que tengan tal edad o superior. La anterior legislaci\u00f3n no inclu\u00eda a estas personas, por lo que deber\u00eda valorarse su grado de capacidad como se hizo en la sentencia de la AP de Girona de 3 de febrero del 2016. Pero, aunque se trate de una persona mayor de 70 a\u00f1os, no por tal raz\u00f3n debe adoptarse el acuerdo o debe dictarse sentencia favorable, sino que debe valorarse que sean razonables y proporcionadas, para alcanzar la accesibilidad y transitabilidad del inmueble en atenci\u00f3n a la discapacidad que las motiva<\/p>\n\n\n\n

3.- VALORACI\u00d3N JUDICIAL<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El Juez, deber\u00e1 tomar la decisi\u00f3n correspondiente, valorando, en primer lugar, que las obras o servicios sean razonables y proporcionados, para alcanzar la accesibilidad y transitabilidad del inmueble en atenci\u00f3n a la discapacidad que las motiva. Es significativa, por ejemplo, la Sentencia de la AP de Barcelona de 16 de julio del 2015 que consider\u00f3 cumplido el deber de eliminar barreras arquitect\u00f3nicas instalando una silla el\u00e9ctrica elevadora y no un ascensor como se pretend\u00eda, ante el coste que ello supon\u00eda y las obras que deb\u00edan ejecutarse. O la Sentencia del TSJC de 11 de junio del 2012 que deneg\u00f3 la instalaci\u00f3n del ascensor al residir en el inmueble una sola pareja de 70 a\u00f1os y afectar la obra a la estructura1<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n

A diferencia del art\u00edculo 10.1.b) de la LPH, el legislador no establece un l\u00edmite a nivel cuantitativo del coste econ\u00f3mico para decidir si tal coste de las obras o servicios es razonable o proporcionado, pero que duda cabe que tal coste es un elemento esencial a tener en cuenta.<\/p>\n\n\n\n

Pero, el primer elemento que debe analizarse es que las obras sean necesarias para alcanzar la accesibilidad y transitabilidad del inmueble, que debe relacionarse con el grado de discapacidad de la persona que solicita la obra o el servicio, y acude al Juez en petici\u00f3n de ello. Si tales obras no son necesarias, debe ser rechazada la petici\u00f3n. Tanto el dictamen pericial m\u00e9dico como el dictamen pericial t\u00e9cnico-econ\u00f3mico ser\u00e1n importantes a estos efectos.<\/p>\n\n\n\n

Si son obras o servicios esencialmente necesarios, en principio, deber\u00eda acordarse su realizaci\u00f3n, salvo casos excepcionales.<\/p>\n\n\n\n

Puede ser que las obras o servicios no sean estrictamente necesarios, pero si convenientes para el mejor acceso o transitabilidad de las personas incapacitadas y mayores de 70 a\u00f1os, en cuyo caso la razonabilidad y proporcionalidad cobra importancia, tanto para su adopci\u00f3n como para la determinaci\u00f3n de a quien corresponde asumir su coste y la proporci\u00f3n en el mismo.<\/p>\n\n\n\n

La otra decisi\u00f3n que debe adoptar el Juez es la de la asunci\u00f3n del coste econ\u00f3mico. El precepto dice que si derivan de una decisi\u00f3n judicial conforme al art\u00edculo 553-25.5, la autoridad judicial es quien fija su importe en funci\u00f3n de los gastos ordinarios comunes de la comunidad de propietarios.<\/p>\n\n\n\n

Literalmente, deber\u00eda interpretarse el precepto de que el Juez fija el importe a pagar por la Comunidad de propietarios en funci\u00f3n de los gastos ordinarios comunes, sin tener en cuenta otras consideraciones, pero si ello fuera as\u00ed, la inseguridad jur\u00eddica resulta evidente, pues \u00bfqu\u00e9 quiere decir en funci\u00f3n de los gastos comunes? A pesar del enunciado de la pregunta, el precepto legal no dice que el Juez fijar\u00e1 la contribuci\u00f3n de forma proporcional.<\/p>\n\n\n\n

Creo que el legislador ha incurrido en una falta de precisi\u00f3n evidente, por lo que debe hacerse una interpretaci\u00f3n final\u00edstica y sistem\u00e1tica del precepto, relacion\u00e1ndolo con el art\u00edculo 553.25.5 cuando se refiere a la razonabilidad y proporcionalidad de la ejecuci\u00f3n de la obra o\/y instalaci\u00f3n del servicio. Pues la asunci\u00f3n \u00edntegra por parte de la comunidad o solo parcialmente, deber\u00e1 depender de m\u00faltiples factores. Y tambi\u00e9n con el p\u00e1rrafo anterior que establece que: \u201cLos gastos originados por la supresi\u00f3n de barreras arquitect\u00f3nicas o la instalaci\u00f3n de ascensores y los que sean precisos para garantizar la accesibilidad y habitabilidad del edificio corren a cargo de todos los propietarios si derivan de un acuerdo de la junta de propietarios\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Ante todo, y porque as\u00ed lo dice el precepto, deber\u00e1 fijarse qu\u00e9 se entiende por gastos ordinarios comunes. Debiendo entenderse que son aquellos gastos ordinarios de la comunidad durante la \u00faltima anualidad que la junta de propietarios hubiera aprobado en la \u00faltima reuni\u00f3n ordinaria.<\/p>\n\n\n\n

En segundo lugar, creo que lo que el legislador pretende es que, por un lado, atendiendo a la razonabilidad y proporcionalidad, y por otro, al coste anual de los gastos ordinarios de la comunidad, fijar\u00e1 el porcentaje que debe asumir la comunidad de propietarios y el porcentaje que debe asumir el propietario que pretenda la obra para eliminar la barrera arquitect\u00f3nica. <\/p>\n\n\n\n

Pero en el porcentaje a pagar por la comunidad y, en definitiva, por los comuneros, este pago debe efectuarse de acuerdo con su cuota de participaci\u00f3n y a cargo de todos los propietarios, no pareciendo l\u00f3gico que, si el acuerdo lo toma la comunidad, sea obligatorio para todos y si lo toma el Juez, este pueda exonerar a alguno de los propietarios a contribuir al gasto, ni tampoco es l\u00f3gico que pueda establecer un importe distinto. Es decir, no podr\u00eda acordarse la exoneraci\u00f3n de alg\u00fan propietario al amparo del art\u00edculo 553-30.2, ni alterar la proporci\u00f3n establecida en la cuota de participaci\u00f3n. Solamente podr\u00eda alterarse el sistema de contribuci\u00f3n si, por ejemplo, en los estatutos se hubiera establecido que en caso de obras de esta naturaleza, se contribuya de forma distinta a la cuota de participaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Entiendo, por lo tanto, que autorizada la obra por el Juez, lo que este puede acordar es qu\u00e9 parte de su coste debe asumir la Comunidad de Propietarios y qu\u00e9 parte asume el solicitante o solicitantes. Este ser\u00eda tambi\u00e9n el criterio que se desprende del art\u00edculo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, con la diferencia de que establece un limite, esto es, que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas p\u00fablicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. La Ley catalana no establece ese l\u00edmite de las doce mensualidades, pero al referirse a los gastos ordinarios comunes, no cabe duda que lo que esta queriendo que se tenga en cuenta cuales son los gastos comunes ordinarios, pero sin establecer un limite. El Juez podr\u00eda utilizar ese criterio, pero s\u00f3lo como un criterio m\u00e1s. <\/p>\n\n\n\n

4.- RESUMIENDO<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El Juez, en el momento de decidir la cuesti\u00f3n, deber\u00e1 valorar, primero, si las obras solicitadas son razonables y proporcionales en atenci\u00f3n a los siguientes criterios:<\/p>\n\n\n\n

1\u00ba) <\/strong>Grado de incapacidad del solicitante o solicitantes. En atenci\u00f3n del tipo de obra puede que no sea lo mismo una sola persona que varias, as\u00ed como el tipo de incapacidad.<\/p>\n\n\n\n

2\u00ba) <\/strong>El tipo de ocupaci\u00f3n del solicitante, podr\u00eda no ser lo mismo la ocupaci\u00f3n por el propietario que por un arrendatario. O el tiempo que se lleva ocupando, pues no ser\u00eda razonable que una persona de 70 a\u00f1os o un discapacitado f\u00edsico arriende un piso en un edificio sin ascensor y una vez arrendado exija su colocaci\u00f3n. Sin embargo, si sus propietarios van siendo mayores de 70 a\u00f1os y han vivido en el edificio toda la vida, parece obvio que es razonable que exijan la colocaci\u00f3n del ascensor, si ello es posible.<\/p>\n\n\n\n

3\u00ba) <\/strong>El coste econ\u00f3mico que la obra supone y el tipo de obra que debe ejecutarse como, por ejemplo, la afectaci\u00f3n de elementos comunes de uso privativo de los propietarios.<\/p>\n\n\n\n

4\u00ba) <\/strong>Las diferentes alternativas de obras a ejecutar. <\/p>\n\n\n\n

5\u00ba) <\/strong>La existencia de ayudas y subvenciones.<\/p>\n\n\n\n

6\u00ba) <\/strong>El numero de viviendas y locales que tiene el edificio.<\/p>\n\n\n\n

El TSJC en sentencia de 11 de junio del 2012 indicaba que: \u201cen tal juicio de ponderaci\u00f3n o proporcionalidad deba el Tribunal considerar, por un lado, la clase y tipo de minusval\u00edas f\u00edsicas o la edad de los concretos peticionarios incluso su n\u00famero, con independencia de que tales discapacidades hayan sido determinadas en v\u00eda administrativa y, de otro, sin \u00e1nimo exhaustivo: a) el mantenimiento del propio sistema; b) los derechos que en su caso podr\u00edan resultar afectados por la instalaci\u00f3n; c) el coste total de las obras; d) la capacidad de la Comunidad y de sus miembros para llevarlas a cabo sin afectar a su propia subsistencia; d) las ayudas oficiales previstas y con las que podr\u00eda contar la Comunidad para sufragar las obras\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Y acordada la obra por el Juez, deber\u00e1 decidir como debe ser asumida, y debe hacerlo utilizando similares criterios para decidir qu\u00e9 coste asume la Comunidad y qu\u00e9 coste asume el propietario solicitante, si es el caso, pues puede ser que el Juez aprecie que todo debe ser asumido por la Comunidad.2<\/sup> En este aspecto el criterio del Juez es discrecional pero motivado en atenci\u00f3n a los diversos factores que deben concurrir. Es decir, deber\u00e1 volver a valorar los anteriores aspectos, y tambi\u00e9n, por ejemplo, las ayudas y subvenciones que pueda recibir la Comunidad de Propietarios.<\/p>\n\n\n\n

FERNANDO FERRERO<\/strong><\/p>\n\n\n\n

C) <\/strong> \u00bfQui\u00e9n debe satisfacer los honorarios del notario si ha sido requerido para levantar el acta de la junta por decisi\u00f3n del presidente? Y \u00bfa instancia de una cuarta parte de los propietarios o de las cuotas?  (Art. 553-27.3)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

1.- Regulaci\u00f3n legal. Planteamiento de la cuesti\u00f3n.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 553-27.4 seg\u00fan la redacci\u00f3n originaria establec\u00eda que: \u201cel presidente o presidenta, por iniciativa propia o a solicitud escrita presentada al menos cinco d\u00edas antes de la fecha de la reuni\u00f3n por una cuarta parte de los propietarios o por menos si representa la cuarta parte o mas de las cuotas, puede requerir a un notario o notaria que extienda el acta de la reuni\u00f3n, la cual no necesita aprobaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n\n\n\n

El actual art\u00edculo 553-27.3 establece que: \u201cEl presidente puede requerir a un notario que levante acta de los acuerdos de la reuni\u00f3n cuando lo considere pertinente y lo debe hacer, en todo caso, cuando haya una solicitud escrita presentada, al menos cinco d\u00edas antes de la fecha de la reuni\u00f3n, por una cuarta parte de los propietarios o por menos si representan la cuarta parte de las cuotas\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La reforma zanja una de las cuestiones pol\u00e9micas de la anterior redacci\u00f3n, esto es, si el presidente de la comunidad estaba obligado en todo caso a solicitar la presencia de un notario para que levantara acta si lo solicitaba una cuarta parte de los propietarios o una cuarta parte de las cuotas, o podr\u00eda negarse a ello, resultando claro que en todo caso est\u00e1 obligado a solicitar la presencia de un notario, ello puede tener su relevancia a fin de valorar si los propietarios que solicitan la presencia del notario est\u00e1n obligados o no a pagar los gastos que ello genere. En todo caso, deber\u00e1n cumplirse los tres requisitos legales: el n\u00famero de propietarios o cuotas, que se haga por escrito y con cinco d\u00edas de antelaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En atenci\u00f3n a la regulaci\u00f3n anterior, en la revista \u201cSep\u00edn\u201d de abril del 2009 se public\u00f3 una encuesta a diversos magistrados, cuyas dos preguntas eran, si el presidente de la comunidad ten\u00eda obligaci\u00f3n de requerir la presencia de un notario, y a qui\u00e9n le correspond\u00eda satisfacer los gastos. La primera cuesti\u00f3n ya ha sido zanjada por el legislador, pero no as\u00ed la segunda.<\/p>\n\n\n\n

2.- Requerimiento efectuado por el presidente.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Si el requerimiento de la presencia del notario es a petici\u00f3n del presidente, entiendo que en todo caso el gasto deber\u00e1 pagarlo la comunidad, sin perjuicio de las acciones que puedan ejercitarse contra el presidente por responsabilidad civil, pero no podr\u00eda adoptarse acuerdo alguno en el que se decidiera que la presencia del notario era injustificada y en consecuencia, sus honorarios tuvieran que ser pagados directamente por el presidente.<\/p>\n\n\n\n

En dicha encuesta alguno defendi\u00f3 que no existir\u00eda impedimento legal para que por mayor\u00eda simple de los propietarios acuerde la responsabilidad personal del presidente por la actuaci\u00f3n perjudicial para la comunidad, oblig\u00e1ndole a resarcir la caja com\u00fan por el gasto injustificado.<\/p>\n\n\n\n

Entiendo que, si la junta de propietarios estima que la presencia del notario estaba injustificada, as\u00ed se haga constar, as\u00ed como debatir y aprobar un acuerdo en el que se autorice el ejercicio de acciones judiciales en virtud de la cuales pueda reclamarse del presidente los gastos del notario, pero entiendo que lo que no puede hacerse es adoptar un acuerdo en el que expresamente se indique que el gasto lo pague el presidente. El presidente act\u00faa como un \u00f3rgano de la comunidad y no a t\u00edtulo individual, por lo que no se le puede exigirl que, como propietario individual, pague los gastos del notario. Y todo ello sin perjuicio de la remoci\u00f3n del presidente conforme dispone el art\u00edculo 553-19.2, a).<\/p>\n\n\n\n

3.- Presencia del Notario a requerimiento de los propietarios<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En todo caso, debemos indicar que el pago del Notario deber\u00e1 efectuarlo la comunidad a trav\u00e9s del administrador, dado que es el presidente el que requiere al notario para que levante acta y, por lo tanto, la relaci\u00f3n jur\u00eddica se constituye entre el Presidente, en nombre de la comunidad, y el notario. Aunque se adoptase el acuerdo de que el gasto lo asuman los propietarios, el notario no tiene porque dirigirse contra estos, sino que la obligada directa es la comunidad. <\/p>\n\n\n\n

La obligaci\u00f3n que impone la Ley al Presidente de que debe solicitar la presencia de un notario para que levante acta de la reuni\u00f3n cuando lo solicita la cuarta parte de propietarios, o una cuarta parte de las cuotas, hace pensar que en principio y como regla general, es que el gasto que origina la presencia del notario para levantar acta es a cargo de la comunidad, por lo que debe rechazarse el criterio que algunos sosten\u00edan que en todo caso es a cargo de los propietarios.<\/p>\n\n\n\n

Pero, aunque la regla general sea que la comunidad asuma dicho gasto, no se aprecia objeci\u00f3n para que la junta de propietarios adopte un acuerdo para que tal gasto lo asuman los propietarios que lo han solicitado, pues debe entenderse que la presencia del notario debe ser una excepci\u00f3n al levantamiento del acta por el Secretario, por lo que la presencia del notario debe estar justificada. <\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, si el legislador entiende obligatoria la llamada del notario cuando lo ha solicitado tal n\u00famero de propietarios, lo es porque su presencia puede ser beneficiosa para la comunidad al dar mayor seguridad jur\u00eddica, por la fe p\u00fablica, a los acuerdos adoptados.<\/p>\n\n\n\n

Con lo cual, si la junta de propietarios considera que la presencia del notario era innecesaria, debe adoptar el acuerdo en el que valore que la presencia del notario no estaba justificada, era abusiva, caprichosa o arbitraria indicando las razones, y entonces decidir\u00e1 que el gasto sea asumido por los propietarios que solicitaron la presencia del notario. Es en este momento cuando, al adoptar el acuerdo, debe motivarse o razonarse debidamente por qu\u00e9 la presencia del notario no estaba justificada.<\/p>\n\n\n\n

El acuerdo podr\u00e1 ser adoptado por mayor\u00eda simple de conformidad con el art\u00edculo 553-25.2.f). Es vinculante dicho acuerdo conforme dispone el art\u00edculo 553-30.1 y podr\u00e1 ser impugnado por los propietarios que han votado en contra, de conformidad con el art\u00edculo 553-31. 1 b), siendo el plazo para hacerlo de tres meses de acuerdo con el apartado 4.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, si el acuerdo es impugnado, ser\u00e1 la autoridad judicial la que valorar\u00e1 si la presencia notarial estaba o no justificada, pero para que el Juez pueda decidir lo procedente, como se ha dicho, deber\u00e1 estar motivado, no pudiendo en el procedimiento judicial introducir otros argumentos o razones que no se hicieron constar al adoptar el acuerdo. Entiendo que, si el acuerdo no estaba motivado, la consecuencia ser\u00e1 su nulidad y la obligaci\u00f3n de la comunidad de asumir el gasto, al ser la regla general.<\/p>\n\n\n\n

No se estimar\u00eda ning\u00fan impedimento para regular la cuesti\u00f3n en los estatutos o en el reglamento de r\u00e9gimen interior, o incluso mediante un acuerdo con eficacia general y para el futuro, si no existen estatutos o dicho reglamento, estableciendo una serie de criterios generales en virtud de los cuales pueda decidirse cu\u00e1ndo y en qu\u00e9 circunstancias ser\u00eda procedente la presencia del notario, creando seguridad jur\u00eddica, no s\u00f3lo para los propietarios, sino tambi\u00e9n para el presidente. Y sin que en ning\u00fan caso pueda irse en contra de lo que establece la propia Ley.<\/p>\n\n\n\n

Criterios que podr\u00edan tomarse en consideraci\u00f3n para entender justificada la presencia del notario:<\/p>\n\n\n\n

La existencia de antecedentes conflictivos relacionados con la redacci\u00f3n de la propia acta. Aunque si ello ocurre habitualmente, deber\u00eda plantearse la sustituci\u00f3n del secretario o administrador.<\/p>\n\n\n\n

La complejidad de los asuntos a tratar, muchas veces relacionados con cuestiones jur\u00eddicas, respecto de las cuales podr\u00eda ser que el Secretario, al no ser especialista en Derecho, pudiera no plasmar correctamente los acuerdos y cuestiones planteadas.<\/p>\n\n\n\n

La conflictividad que pudiera existir con algunos propietarios relacionado con el acuerdo o acuerdos que sean objeto de la junta de propietarios.<\/p>\n\n\n\n

joan marsal<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

D) \u00bfTiene derecho el propietario a exigir una indemnizaci\u00f3n de la Comunidad por el cierre de su actividad en el local como consecuencia de la realizaci\u00f3n de obras necesarias en elementos comunes? <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Entiendo que la respuesta debe ser afirmativa, de conformidad con lo establecido en el art\u00edculo 553-39 del C\u00f3digo civil.<\/p>\n\n\n\n

Article 553-39. Restriccions i servituds for\u00e7oses<\/p>\n\n\n\n

1. Els elements privatius estan subjectes, en benefici dels altres i de la comunitat, a les restriccions imprescindibles per fer les obres de conservaci\u00f3 i manteniment dels elements comuns i dels altres elements privatius, si no hi ha cap altra manera de fer-les o l\u2019altra manera \u00e9s desproporcionadament cara o carregosa.<\/p>\n\n\n\n

2. La comunitat pot exigir la constituci\u00f3 de servituds permanents sobre els annexos dels elements d\u2019\u00fas privatiu si s\u00f3n indispensables per a l\u2019execuci\u00f3 dels acords de supressi\u00f3 de les barreres arquitect\u00f2niques o de millorament adoptats per la junta de propietaris o per a l\u2019acc\u00e9s a elements comuns que no en tinguin d\u2019altre.<\/p>\n\n\n\n

3. Els propietaris d\u2019elements privatius poden exigir la constituci\u00f3 de les servituds, permanents o temporals, imprescindibles per fer-hi les obres de conservaci\u00f3 i d\u2019acc\u00e9s a xarxes generals de subministraments de serveis.<\/p>\n\n\n\n

4. Els titulars de les servituds han de compensar els danys i el menyscabament que causin en els elements privatius o comuns afectats.<\/p>\n\n\n\n

Dicho art\u00edculo regula el mismo supuesto desde el punto de vista del titular del bien privativo afectado en el p\u00e1rrafo primero, y desde el punto de vista de los beneficiarios en los p\u00e1rrafos segundo, tercero y cuarto. S\u00f3lo en el primer caso (propietario gravado), se utiliza el t\u00e9rmino \u201crestricciones\u201d, mientras que desde la \u00f3ptica del beneficiario (comunidad o titular de otro elemento privativo), se utiliza el t\u00e9rmino \u201cservidumbres\u201d, que pueden ser permanentes o temporales, aunque el p\u00e1rrafo segundo se refiera s\u00f3lo a la imposici\u00f3n de servidumbres permanentes por parte de la comunidad, mientras que el p\u00e1rrafo tercero distingue entre servidumbres permanentes y temporales a favor del titular de un elemento privativo. Las restricciones que gravan al propietario son servidumbres para los beneficiarios de aquellas<\/p>\n\n\n\n

El cierre de la actividad del local constituye una privaci\u00f3n temporal del uso, que debe ser indemnizado por la Comunidad de propietarios, que es la que obtiene el beneficio del cierre del local (p.ej., poder reparar conducciones de car\u00e1cter com\u00fan, etc.). En la terminolog\u00eda anterior a la reforma, las \u201crestricciones\u201d se denominaban \u201climitaciones\u201d, concepto que en la dogm\u00e1tica del Derecho Civil se contrapon\u00eda a los \u201cl\u00edmites\u201d del derecho de la propiedad. El contenido del derecho de la propiedad viene establecido por sus propios l\u00edmites (p. ej., la funci\u00f3n social de la propiedad, la planificaci\u00f3n urban\u00edstica, etc.), mientras que dentro de las \u201climitaciones\u201d se inclu\u00edan las restricciones al derecho de propiedad derivadas de las relaciones de vecindad y todos los derechos reales limitados. <\/p>\n\n\n\n

El correlativo art\u00edculo en la Ley 5\/2006 (art\u00edculo 553-39.4) fue aplicado por el TSJC (sentencias de 20 de febrero de 2012 y de 25 de marzo de 2013), en supuestos en los que la restricci\u00f3n del uso a favor de la comunidad de propietarios era permanente. En el mismo sentido, la sentencia de la secci\u00f3n 16.\u00aa de la Audiencia Provincial de Barcelona de 20 de mayo de 2016.<\/p>\n\n\n\n

La restricci\u00f3n consistente en el cierre del local debe calificarse como una servidumbre temporal a favor de la comunidad de propietarios, que limita el uso del elemento privativo por parte de su propietario. Dado que el propietario del elemento privativo no lo puede impedir, si el acuerdo se ha adoptado con las mayor\u00edas necesarias, la comunidad de propietarios debe resarcirle. La norma ser\u00eda incoherente si impusiera la indemnizaci\u00f3n por la servidumbre temporal s\u00f3lo cuando el beneficiario es el titular de un elemento privativo, y no cuando el beneficiario sea la comunidad de propietarios, que es el conjunto de titulares de elementos privativos.<\/p>\n\n\n\n

Para finalizar la argumentaci\u00f3n, nadie discutir\u00e1 que el arrendatario del local que se ve obligado a cerrarlo para que se realicen obras en el inmueble, tiene derecho a recibir una indemnizaci\u00f3n por los perjuicios y lucro cesante que le genera el cierre, con independencia de que las obras que provoquen dicho cierre sean en beneficio de la comunidad o en beneficio del titular de un elemento privativo. No tendr\u00eda sentido que el arrendador del local quedara indemne cuando las obras benefician a un elemento privativo y no cuando benefician a la comunidad de propietarios.<\/p>\n\n\n\n

joan marsal<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

E) Para ejercer la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n de un acuerdo \u00bfes imprescindible estar al corriente de pago de las deudas existentes hasta el momento de adoptar el acuerdo o tambi\u00e9n de las que venzan con posterioridad hasta el momento de la interposici\u00f3n judicial de la acci\u00f3n, teniendo en cuenta que puede haber transcurrido un a\u00f1o?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 18.2 de la Ley 49\/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, establece:<\/p>\n\n\n\n

2. Estar\u00e1n legitimados para la impugnaci\u00f3n de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deber\u00e1 estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignaci\u00f3n judicial de las mismas. Esta regla no ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n para la impugnaci\u00f3n de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteraci\u00f3n de las cuotas de participaci\u00f3n a que se refiere el art\u00edculo 9 entre los propietarios.<\/em><\/p>\n\n\n\n

En cambio, el vigente art\u00edculo 553-31.3 del C\u00f3digo civil establece:<\/p>\n\n\n\n

3. Per a exercir l\u2019acci\u00f3 d\u2019impugnaci\u00f3 cal estar al corrent de pagament dels deutes amb la comunitat que estiguin ven\u00e7uts en el moment d\u2019adoptar-se l\u2019acord que es vol impugnar o haver-ne consignat l\u2019import.<\/em><\/p>\n\n\n\n

En la redacci\u00f3n original del art\u00edculo 553-31 del C\u00f3digo civil, no se contemplaba ning\u00fan presupuesto para el ejercicio de la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n de acuerdos sociales por parte de los legitimados para ello. Antes de la entrada en vigor de la Ley 5\/2015, la posici\u00f3n mayoritaria de las Audiencias Provinciales catalanas era que el art\u00edculo 18.2 de la LPH no era de aplicaci\u00f3n supletoria. Los argumentos eran, en palabras de la sentencia de la secci\u00f3n 11.\u00aa de la Audiencia Provincial de Barcelona de 11 de julio de 2016:<\/p>\n\n\n\n

\u00aba.- los arts. 553.21.4.e ), 553-24.1 y 553-26.1 CCCat. hacen referencia a la privaci\u00f3n de un derecho de naturaleza privada, a la imposibilidad de votar en la junta de propietarios aquellos que tengan deudas pendientes por lo que no es extrapolable por v\u00eda anal\u00f3gica a una situaci\u00f3n distinta (art. 4.1 C. Civil).<\/em><\/p>\n\n\n\n

b.- la imposibilidad de acceder a los tribunales de justicia por parte de los vecinos morosos supondr\u00eda cercenar un derecho fundamental reconocido en el art. 24.1 de la Constituci\u00f3n espa\u00f1ola a todos los ciudadanos. A juicio de la Sala, siguiendo reiterada doctrina emanada del Tribunal Constitucional favorable al denominado principio \u201cpro actione\u201d, en especial cuando se trata de obtener una primera resoluci\u00f3n judicial (STC, Sala 1.\u00aa de 10\/12\/12), esa dr\u00e1stica consecuencia exigir\u00eda una expresa previsi\u00f3n legislativa, inexistente en el Derecho catal\u00e1n al tiempo de articular la impugnaci\u00f3n la sra. XXX el 13\/12\/11. Y ello a diferencia de a) lo que ocurr\u00eda en el Derecho estatal, donde s\u00ed se preve\u00eda ese requisito de procedibilidad (art. 18.2 LPH y SsTS. de 14\/10\/11, 20\/7\/12 y 22\/10\/13 ) y b) lo que sucede tambi\u00e9n ahora en Catalunya \u2013sin eficacia retroactiva\u2013 con las impugnaciones articuladas a partir de la vigencia de la Ley 5\/15 de 13 de mayo por la que se reforma el Libro 5.\u00ba del C\u00f3digo Civil, en concreto el art. 553-31.3 seg\u00fan el cual \u201cPara ejercer la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que est\u00e9n vencidas en el momento de la adopci\u00f3n del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

c.- aunque exist\u00eda alguna Sentencia en contra, podemos decir que es criterio general en el \u00e1mbito de la Audiencia Provincial de Barcelona, la que defiende la inaplicabilidad en Catalunya de la norma contenida en el art. 18.2 LPH. Cit\u00e1bamos en la referida Sentencia 107\/13 la de 29 de junio de 2.010 dictada por la Secci\u00f3n 13.\u00aa y a ella se ha sumado tambi\u00e9n con posterioridad la de 27 de octubre de 2.015 de la Secci\u00f3n 1.\u00aa\u00bb.<\/em><\/p>\n\n\n\n

La aplicaci\u00f3n del derecho supletorio presupone una laguna en el derecho de aplicaci\u00f3n preferente. Desde la publicaci\u00f3n del C\u00f3digo Civil espa\u00f1ol en 1888-1889, la relaci\u00f3n entre el Derecho Civil catal\u00e1n y el Derecho Civil del Estado ha estado condicionada por la dualidad derecho preferente\/derecho supletorio o derecho foral\/derecho com\u00fan. Por la v\u00eda de la aplicaci\u00f3n supletoria del C\u00f3digo Civil espa\u00f1ol, se introdujeron en derecho catal\u00e1n instituciones desconocidas, como el testamento com\u00fan ol\u00f3grafo. En el marco constitucional actual, una vez superado el objetivo decimon\u00f3nico de la unificaci\u00f3n de todos los derechos civiles subsistentes en Espa\u00f1a (art\u00edculo 149.1.8 de la Constituci\u00f3n), el C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a tiene el car\u00e1cter de derecho com\u00fan (art\u00edculo 111-4 del C\u00f3digo Civil), el derecho catal\u00e1n se aplica con car\u00e1cter preferente y el derecho supletorio s\u00f3lo se aplica cuando no se oponga a las disposiciones del Derecho Civil de Catalu\u00f1a (art\u00edculo 111-5 del C\u00f3digo civil). El legislador catal\u00e1n exige estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad, vencidas en el momento de la adopci\u00f3n del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe. No constituye un presupuesto de ejercicio de la acci\u00f3n que haya pagado las vencidas con posterioridad. Mediante el recurso al derecho supletorio no se puede extender el alcance de una regla del derecho de aplicaci\u00f3n preferente, ni introducir excepciones a dicha regla.<\/p>\n\n\n\n

Existe todav\u00eda otra diferencia entre la LPH y el derecho catal\u00e1n: el art\u00edculo 553-31.3 del C\u00f3digo Civil no tiene ninguna excepci\u00f3n. Por ello, incluso en el caso en que el acuerdo impugnado verse sobre el establecimiento o la alteraci\u00f3n de las cuotas de participaci\u00f3n, el propietario de un elemento privativo de un inmueble en r\u00e9gimen de propiedad horizontal situado en Catalu\u00f1a, tambi\u00e9n tiene que estar al corriente de pago de las deudas vencidas en el momento de adoptarse el acuerdo que se impugna. En este sentido, ANTONI ISAC AGUILAR, \u201cNovedades en materia de propiedad horizontal en Catalu\u00f1a, introducidas por la Ley 5\/2015, de 13 de mayo\u201d, La Notaria<\/em> 1-2015, pp. 19-25, p\u00e1g. 24.<\/p>\n\n\n\n

joan marsal<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

F)<\/strong> \u00bfDebe publicarse el Acta en el tabl\u00f3n de anuncios de la Comunidad, al igual que la convocatoria? (Art. 553-27.4 y 553-21.2)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 553-27.4 establece:<\/p>\n\n\n\n

4. L\u2019acta s\u2019ha de trametre a tots els propietaris en el termini de deu dies a comptar de l\u2019endem\u00e0 de la reuni\u00f3 de la junta de propietaris a l\u2019adre\u00e7a comunicada per cada propietari a la secretaria o, si manca, a l\u2019element privatiu. La tramesa es pot fer per correu postal o electr\u00f2nic o per altres mitjans de comunicaci\u00f3, amb les mateixes garanties requerides per a la convocat\u00f2ria.<\/em><\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 553-21.2 establece:<\/p>\n\n\n\n

2. Les convocat\u00f2ries, citacions i notificacions, llevat que els estatuts estableixin expressament una altra cosa, s\u2019han de trametre, amb una antelaci\u00f3 m\u00ednima de vuit dies naturals, a l\u2019adre\u00e7a comunicada pel propietari a la secretaria. La tramesa es pot fer per correu postal o electr\u00f2nic, o per altres mitjans de comunicaci\u00f3, sempre que es garanteixi l\u2019autenticitat de la comunicaci\u00f3 i del seu contingut. Si el propietari no ha comunicat cap adre\u00e7a, s\u2019han de trametre a l\u2019element privatiu del qual \u00e9s titular. A m\u00e9s, l\u2019anunci de la convocat\u00f2ria s\u2019ha de publicar amb la mateixa antelaci\u00f3 al tauler d\u2019anuncis de la comunitat o en un lloc visible habilitat a aquest efecte. El dit anunci produeix l\u2019efecte de notificaci\u00f3 efectiva quan la personal no ha reeixit.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Del enunciado de la pregunta parece inferirse que quien la ha redactado, entiende que las garant\u00edas requeridas para la convocatoria del art\u00edculo 553-27.4 imponen la publicaci\u00f3n del acta en el tabl\u00f3n de anuncios de la comunidad. Seg\u00fan mi entender, la remisi\u00f3n del art\u00edculo 53-27.4 a las garant\u00edas requeridas para la convocatoria no se refiere al tabl\u00f3n de anuncios, sino a los medios de comunicaci\u00f3n con los que se notifique el acta: tienen que garantizar la autenticidad de la comunicaci\u00f3n y su contenido.<\/p>\n\n\n\n

A diferencia del art\u00edculo 553-21.2, el art\u00edculo 553-27.4 no impone la doble notificaci\u00f3n, personal y mediante el tabl\u00f3n de anuncios de la comunidad. Y no considero que sea un olvido del legislador.<\/p>\n\n\n\n

En efecto, para la v\u00e1lida constituci\u00f3n de la Junta de Propietarios ordinaria s\u00f3lo es necesario que se haya convocado con una antelaci\u00f3n m\u00ednima de 8 d\u00edas naturales, siendo irrelevante la antelaci\u00f3n con la que el propietario del elemento privativo haya recibido la convocatoria. A diferencia de las Juntas Extraordinarias para tratar asuntos urgentes (en las que se requiere que todos los propietarios hayan recibido la convocatoria antes de la fecha de la reuni\u00f3n), la Junta Ordinaria estar\u00e1 v\u00e1lidamente constituida aunque la convocatoria se reciba por el propietario de un elemento privativo con posterioridad a la celebraci\u00f3n de la misma, porque la publicaci\u00f3n en el tabl\u00f3n de anuncios de la Comunidad de Propietarios tiene una funci\u00f3n de publicidad formal (que no publicidad efectiva), como la de los registros p\u00fablicos. El secretario coordinador que convoca la Junta con la antelaci\u00f3n de 8 d\u00edas, tiene la seguridad de que la reuni\u00f3n ser\u00e1 v\u00e1lida con independencia de las vicisitudes de la recepci\u00f3n por sus destinatarios. Tal y como sostiene ANGELS GOMIS MASQU\u00c9, \u00abLa regulaci\u00f3 de la convocat\u00f2ria a la Junta de Propietaris segons la Llei 5\/2015, Sepin PHCat 2016-3. \u201cAquesta exposici\u00f3 durant aquest termini tindria una efic\u00e0cia sanadora i produiria tots els efectes jur\u00eddics per a aquells a qui no se\u2019ls va poder convocar personalment, i aix\u00f2 \u00e9s el realment transcendent, que la publicaci\u00f3 de l\u2019anunci durant el termini de vuit dies naturals produir\u00e0 plens efectes jur\u00eddics, encara que no s\u2019hagi pogut fer la notificaci\u00f3 personalment, \u00e9s a dir, si intentada no ha tingut un resultat positiu. \u00c9s a dir, no \u00e9s necess\u00e0ria, per tal que es despleguin els efectes jur\u00eddics (efecte de notificaci\u00f3 efectiva) d\u2019aquesta publicaci\u00f3, la impossibilitat de la notificaci\u00f3, sin\u00f3 que, com ara aclareix la mateixa norma, n\u2019hi ha prou amb que \u201cla personal no hagi reeixit\u201d. En conseq\u00fc\u00e8ncia, no cal que la Comunitat hagi d\u2019acreditar la recepci\u00f3 de la notificaci\u00f3 pel seu destinatari (sigui quin sigui el motiu, sempre que no sigui per causa imputable a ella), sin\u00f3 que n\u2019hi ha prou amb que acrediti haver-la rem\u00e8s i haver-la publicat o anunciat al tauler d\u2019anuncis, i es tindr\u00e0 per efica\u00e7ment realitzada i tindr\u00e0 tot els efectes legals i jur\u00eddics al cap de vuit dies d\u2019aquesta publicaci\u00f3\u201d\u00bb.<\/em><\/p>\n\n\n\n

En su redacci\u00f3n original, el art\u00edculo 553-29 del C\u00f3digo civil establec\u00eda: \u00abEls acords adoptats v\u00e0lidament per la junta de propietaris s\u00f3n executius immediatament despr\u00e9s que l\u2019acta hagi estat notificada als propietaris\u00bb. En el texto vigente: \u00abEls acords adoptats v\u00e0lidament per la junta de propietaris, llevat que els estatuts estableixin una altra cosa, s\u00f3n executius des del moment en qu\u00e8 s\u2019adopten\u00bb. Por lo tanto, la ejecuci\u00f3n de los acuerdos de la Junta ya no requiere su notificaci\u00f3n a los propietarios de elementos comunes, sino que son ejecutivos desde su adopci\u00f3n, momento que coincidir\u00e1 con la misma Junta, salvo en el caso de acuerdos susceptibles de formaci\u00f3n sucesiva.<\/p>\n\n\n\n

La notificaci\u00f3n del acta por parte de los propietarios de elementos privativos tiene que ser personal porque a partir de la fecha de notificaci\u00f3n empieza a computar el plazo de un mes para oponerse al acuerdo en el caso de los ausentes (art\u00edculo 553-26.3 del C\u00f3digo civil), y el plazo de tres meses o de un a\u00f1o para impugnar los acuerdos (art\u00edculo 553-31.4 del C\u00f3digo civil). La notificaci\u00f3n del acta mediante su publicaci\u00f3n en el tabl\u00f3n de anuncios no permite establecer el inicio de los plazos mencionados. JOAN PERARNAU MOYA (\u00abLa reforma de la Propietat Horitzontal al Codi civil de Catalunya. \u00d2rgans de la Comunitat, amb especial atenci\u00f3 a les Juntes de Propietaris, les actes i el procediment monitori per reclamar les despeses comunit\u00e0ries\u00bb Sepin PHCat 2015-0) tambi\u00e9n considera que la notificaci\u00f3n del acta debe ser personal: \u00abLa reforma suposa, per una banda, eliminar el dubte que hi havia en la regulaci\u00f3 anterior de si l\u2019acta s\u2019havia, a m\u00e9s de notificar personalment als propietaris, de penjar tamb\u00e9 al tauler d\u2019anuncis de la Comunitat o en un lloc visible habilitat a aquest efecte. La nova redacci\u00f3 clarament exigeix solament la notificaci\u00f3 personal de l\u2019acta a tots els propietaris, sense que imposi que s\u2019hagi de penjar tamb\u00e9 al tauler d\u2019anuncis de la Comunitat\u00bb.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Publicar el acta en el tabl\u00f3n de anuncios de la comunidad tiene un efecto de publicidad formal, pero en ning\u00fan caso tiene el efecto de notificaci\u00f3n porque, a diferencia del art\u00edculo 553-21.2 del C\u00f3digo civil, el art\u00edculo 553-27.4 no establece que dicha publicaci\u00f3n en el tabl\u00f3n de anuncios genere el efecto de considerar notificado al propietario cuando la notificaci\u00f3n personal se frustra. Si la Comunidad de propietarios no notifica el acta de forma que conste fehacientemente la fecha de la notificaci\u00f3n, le corresponder\u00e1 la carga de la prueba que la acci\u00f3n no se ha ejercitado en el plazo establecido por la Ley (sentencia de la secci\u00f3n 1.\u00aa de la Audiencia Provincial de Barcelona de 14 de octubre de 2015).<\/p>\n\n\n\n

PreguntaS A LA MESA<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

1.- Execuci\u00f3 de sent\u00e8ncia de condemna contra una comunitat de propietaris.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La comunitat de propietaris no t\u00e9 liquiditat per fer front a les seves responsabilitats derivades del compliment de la sent\u00e8ncia.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Moderador<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Podria el jutge obligar els propietaris a fer front a una derrama extraordin\u00e0ria per dotar de liquiditat la comunitat en quantitat suficient per que aquesta pugui atendre les seves responsabilitats derivades de la sent\u00e8ncia?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

FERNANDO FERRERO<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Si b\u00e9 \u00e9s cert que el Jutge podria requerir, en execuci\u00f3 de sent\u00e8ncia, al President de la comunitat perqu\u00e8 convoqui una junta extraordin\u00e0ria perqu\u00e8 acordi una derrama o alguna altra mesura per obtenir la liquiditat necess\u00e0ria, tamb\u00e9 \u00e9s cert que en aquest cas la junta podria no acordar-ho. Per tant, segons el meu criteri no hi hauria un altre remei que demandar personalment als copropietaris. <\/p>\n\n\n\n

2.- President de la comunitat de propietaris.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Facultats i responsabilitat pel que fa a les obres de manteniment i reparaci\u00f3.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Moderador<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Si el president de la comunitat t\u00e9 l\u00edmits quant a la quantia a l\u2019hora de decidir la realitzaci\u00f3 d\u2019obres de manteniment i reparaci\u00f3, i quina responsabilitat t\u00e9 el president si executa aquestes obres de manteniment i reparaci\u00f3 sense el consentiment de la junta de propietaris.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

joan marsal<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

L\u2019art. 553.18.e de la Llei 5\/2015 atribueix a l\u2019administrador la facultat de decidir les obres de reparaci\u00f3 i conservaci\u00f3 de car\u00e0cter urgent donant-ne compte immediat a la presid\u00e8ncia. Opino que el president est\u00e0 legitimat per prendre la decisi\u00f3 i notificar-ho a l\u2019administrador per que sigui ell qui ordeni les obres que siguin realment urgents i necess\u00e0ries. M\u00e9s enll\u00e0, la junta de propietaris s\u2019hauria de pronunciar tenint en compte que el president t\u00e9 la facultat de convocar juntes extraordin\u00e0ries per tractar assumptes urgents, cas en el qual \u00e9s suficient que els propietaris hagin pogut tenir coneixement de la convocat\u00f2ria abans de la data en qu\u00e8 s\u2019hagi de fer la reuni\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

3.- Prova dels acords de la junta de propietaris<\/strong>
Gravaci\u00f3 d\u2019\u00e0udio.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Moderador<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Quin \u00e9s el valor probatori d\u2019una gravaci\u00f3 en \u00e0udio de la junta de propietaris?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

joan marsal<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Encara no m\u2019hi he trobat per\u00f2 penso que l\u2019admetria com a prova sempre que no s\u2019hagu\u00e9s fet d\u2019amagat i no const\u00e9s l\u2019oposici\u00f3 de cap dels assistents.<\/p>\n\n\n\n

FERNANDO FERRERO<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En principi, el que t\u00e9 valor probatori \u00e9s l\u2019acta de la junta de propietaris, per\u00f2 si alg\u00fa impugna l\u2019acta i aporta una gravaci\u00f3 com a prova, s\u2019haur\u00e0 de valorar com a una prova m\u00e9s del proc\u00e9s. <\/p>\n\n\n\n

4.- Prova de la comunicaci\u00f3 fefaent als propietaris.<\/strong>
Correu electr\u00f2nic<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Moderador<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Si per acreditar que s\u2019ha fet una comunicaci\u00f3 als copropietaris de forma fefaent es v\u00e0lid i suficient el correu electr\u00f2nic.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

joan marsal<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

La comunicaci\u00f3 feta per correu electr\u00f2nic sense intervenci\u00f3 de notari o un altre fedatari p\u00fablic, com per exemple el secretari judicial, no seria una comunicaci\u00f3 fefaent. No obstant aix\u00f2, un correu electr\u00f2nic enviat a l\u2019adre\u00e7a facilitada pel propietari sense que consti que hagu\u00e9s estat retornat per error, i m\u00e9s si s\u2019hagu\u00e9s fet a l\u2019adre\u00e7a habitual on es fan les comunicacions a aquest propietari, podria tenir valor de prova indubtable. En cas que el propietari no hagu\u00e9s rebut el correu per haver canviat l\u2019adre\u00e7a de correu electr\u00f2nic i no ho hagu\u00e9s notificat a l\u2019administrador, el propietari afectat hauria d\u2019assumir els efectes de la seva pr\u00f2pia neglig\u00e8ncia i la notificaci\u00f3 es podria tenir per ben feta. <\/p>\n\n\n\n

5.- Protecci\u00f3 de dades personals<\/strong>
Publicacions en el taul\u00f3 d\u2019anuncis.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Moderador<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Si la publicaci\u00f3 de l\u2019acta en el taul\u00f3 d\u2019anuncis de la comunitat de propietaris podria vulnerar la Llei de protecci\u00f3 de dades personals.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

joan marsal<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Aquesta es una q\u00fcesti\u00f3 ja resolta jurisprudencialment en sentit negatiu. \u00c9s a dir, la publicaci\u00f3 de l\u2019acta en el taul\u00f3 d\u2019anuncis no vulnera drets personals. Una altra cosa \u00e9s que a l\u2019acta hi constin q\u00fcestions personals que potser no haurien de ser-hi. De totes formes, per evitar problemes, la meva recomanaci\u00f3 seria fer constar les entitats, per exemple, 3r 1a, en lloc del nom de les persones propiet\u00e0ries.<\/p>\n\n\n\n

6.- Acci\u00f3 contra els titulars d\u2019elements privatius que en fan un \u00fas indegut.<\/strong>
Propietaris de places d\u2019aparcament que les destinen a altres finalitats.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Moderador<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Quina acci\u00f3, independentment de l\u2019acci\u00f3 de cessaci\u00f3, es pot exercitar contra el propietari d\u2019una pla\u00e7a d\u2019aparcament que en lloc d\u2019aparcar-hi el cotxe l\u2019utilitza per emmagatzemar-hi trastos o exercir uns ind\u00fastria.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

FERNANDO FERRERO<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Veig clar que l\u2019acci\u00f3 que pot exercitar la comunitat \u00e9s precisament la de cessaci\u00f3 de l\u2019activitat prohibida.<\/p>\n\n\n\n

joan marsal<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Entenent que la pregunta es refereix a un local tancat, se m\u2019acut que es podria exercitar una acci\u00f3 declarativa, per\u00f2 com que les accions declaratives no es poden executar, l\u2019acci\u00f3 declarativa s\u2019hauria d\u2019acumular a una acci\u00f3 de condemna en qu\u00e8 es demani que es condemni el demandat a cessar en l\u2019exercici de l\u2019activitat, per\u00f2 si ja tenim l\u2019acci\u00f3 id\u00f2nia, que es la de cessaci\u00f3, no t\u00e9 sentit d\u2019utilitzar una eina que no \u00e9s l\u2019adequada.<\/p>\n\n\n\n

Moderador<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Pregunta. I, en cas que es tract\u00e9s d\u2019una pla\u00e7a d\u2019aparcament amb les ratlles marcades al terra?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

joan marsal<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tant si s\u2019utilitza la pla\u00e7a per col\u00b7locar-hi trastos, com si, el que \u00e9s m\u00e9s habitual, la fa servir per col\u00b7locar-hi un cotxe de dimensions superiors a les permeses per la pla\u00e7a, que molesti la maniobra dels altres copropietaris, l\u2019acci\u00f3 que penso que correspondria \u00e9s igualment la de cessaci\u00f3, sense perjudici de poder utilitzar una acci\u00f3 declarativa, com hem dit abans.<\/p>\n\n\n\n

7.- Impugnaci\u00f3 d\u2019acords comunitaris<\/strong>
Derrames per cobrir deutes de propietaris que siguin morosos.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Moderador<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Si es poden fer derrames als comuners per cobrir els descoberts en els fons comunitaris a conseq\u00fc\u00e8ncia de la morositat d\u2019alguns propietaris.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

joan marsal<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Es un tema per reflexionar per\u00f2 penso que el que no es pot fer \u00e9s establir una derrama nom\u00e9s a c\u00e0rrec dels propietaris que paguen per subvenir el descobert dels propietaris morosos. El que s\u2019hauria de fer, al meu entendre, \u00e9s aprovar una derrama a c\u00e0rrec de tots els propietaris, d\u2019acord amb el seu coeficient, encara que la conseq\u00fc\u00e8ncia sigui que s\u2019incrementi el deute dels propietaris morosos. <\/p>\n\n\n\n

FERNANDO FERRERO<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Estic d\u2019acord amb el que proposa el Sr. Marsal.   <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF 4a TAULA DE TREBALL Ponents:Il\u00b7lm. Sr. Fernando Ferrero Hidalgo, Magistrat Secci\u00f3 1a Audi\u00e8ncia Provincial de GironaIl\u00b7lm. Sr. Joan Marsal Guillamet, Magistrat Jutjat 1a Inst\u00e0ncia n\u00fam. 1 de Girona Moderador: Sr. Albert Romaguera, Vicepresident 1r del CAF Girona FERNANDO FERRERO A)  Ante una condena econ\u00f3mica a la comunidad, adem\u00e1s del embargo del fondo de reserva, \u00bfse […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":34},"categories":[102],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4411\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=4411"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4411\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":4412,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4411\/revisions\/4412\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=4411"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=4411"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=4411"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}