{"id":4438,"date":"2018-09-10T15:35:14","date_gmt":"2018-09-10T14:35:14","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4438"},"modified":"2020-06-12T15:43:54","modified_gmt":"2020-06-12T14:43:54","slug":"el-proyecto-de-ley-de-medidas-de-fomento-del-alquiler-estable-de-viviendas-lau-boletin-oficial-congreso-diputados-de-23-marzo-2018","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-proyecto-de-ley-de-medidas-de-fomento-del-alquiler-estable-de-viviendas-lau-boletin-oficial-congreso-diputados-de-23-marzo-2018\/","title":{"rendered":"El proyecto de ley de medidas de fomento del alquiler estable de viviendas (lau) (Bolet\u00edn Oficial Congreso Diputados de 23 marzo 2018)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En este art\u00edculo voy a comentar brevemente cada uno de los preceptos que lleva consigo una reforma de la actual LAU, haciendo constar que los dem\u00e1s preceptos seguir\u00e1n vigentes a todos los efectos<\/p>\n\n\n\n

En primer lugar, indicar que lo m\u00e1s importante de este proyecto son las reformas verdaderamente significativas en relaci\u00f3n a las modificaciones introducidas por la Ley 4\/2013 de ARRENDAMIENTOS URBANOS, como se ver\u00e1 en este trabajo, volviendo casi en su integridad a la LAU 29\/94.<\/p>\n\n\n\n

Voy a hacer un resumen, esperando que sea suficiente para que todos los Colegiados lo entiendan. Quiz\u00e1s peque de parcialidad, porque en este PROYECTO se han tenido en cuenta pr\u00e1cticamente todas mis propuestas y forman parte del texto, el cual seguir\u00e1 los tr\u00e1mites correspondientes pero, quiz\u00e1s ahora al nuevo Gobierno, que es del propio partido que propuso la Ley, le interese que siga un camino m\u00e1s r\u00e1pido. En todo caso, creo que pasar\u00e1n algunos o muchos meses hasta que se adopte dicha reforma, teniendo en cuenta lo que es habitual en el Congreso y Senado, salvo que sea clasificada como \u201curgente\u201d, algo siempre posible al tratarse de una cuesti\u00f3n social, como lo son los Arrendamientos Urbanos de Viviendas.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, como se indica en el p\u00e1rrafo anterior, voy a hacer un comentario breve de cada uno de los preceptos que lleva consigo una reforma de la actual LAU, haciendo constar que los dem\u00e1s preceptos seguir\u00e1n vigentes a todos los efectos.<\/p>\n\n\n\n

Art. 3.2. <\/strong>Cuando se habla de arrendamientos de \u201ctemporada\u201d hay una aclaraci\u00f3n importante, sobre todo para diferenciarlos de las distintas versiones de \u201carrendamientos tur\u00edsticos\u201d, de tal manera que s\u00f3lo tendr\u00e1n esta denominaci\u00f3n aquellos alquileres que se hagan por un plazo inferior a 15 d\u00edas y donde se presten servicios<\/strong>, con remisi\u00f3n al art. 5, letra e) de la misma LAU. Me parece perfecta esta modificaci\u00f3n para as\u00ed evitar interpretaciones diferentes, pues no hay que olvidar que estamos hablando de una Ley Estatal y que ninguna administraci\u00f3n auton\u00f3mica o municipal puede establecer normas diferentes al respecto, aunque, desgraciadamente, en muchos casos esto no se tiene en cuenta, con el consiguiente perjuicio para la seguridad jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n

Art. 5 e)<\/strong>. A fin de determinar que se trata de una \u201cvivienda tur\u00edstica\u201d<\/strong>, se hace constar en el Proyecto de Ley que, para que as\u00ed se consideren, las mismas se tienen que arrendar con \u201cservicios similares a los prestados por los establecimientos hoteleros, con independencia del canal o sistema de promoci\u00f3n\u201d<\/strong>, dejando en manos de la autoridad administrativa los requisitos al respecto. Esto supone, sin duda, determinar las condiciones b\u00e1sicas para este tipo de arrendamientos, de tal manera que, por lo menos en mi opini\u00f3n, a tenor de este precepto y del art. 3.2 antes mencionado, es necesario que haya \u201cservicios tipo hotel\u201d<\/strong>, pues en otro caso se estar\u00e1 ante un arrendamiento de \u201ctemporada\u201d, reiterando lo dicho en el art. 3.2 sobre las administraciones auton\u00f3micas y municipales.<\/p>\n\n\n\n

Art. 7.2. <\/strong>Se suprime totalmente, por lo que ya no hay referencias al Registro de la Propiedad<\/strong>, algo que se ven\u00eda pidiendo desde hace tiempo, pues antes, ahora y en adelante ser\u00e1 posible inscribir el arrendamiento, pero con distinto efecto al previsto en la Ley 4\/2013.<\/p>\n\n\n\n

Art. 9.<\/strong> Lo m\u00e1s importante es que se vuelve al plazo de duraci\u00f3n de cinco a\u00f1os m\u00ednimo <\/strong>de la LAU 29\/94, algo que considero trascendente, pues la actual LEY 4\/2013, de tres a\u00f1os, no permite al arrendatario ubicarse debidamente en el nuevo domicilio a efectos de transporte, colegios, etc., por lo que hay que aplaudir esta nueva redacci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Art. 10. <\/strong>El mismo establece que, caso de que no se denuncie al vencimiento con un mes de antelaci\u00f3n, el contrato se renovar\u00e1 por plazos anuales, con un m\u00e1ximo de tres<\/strong>. No obstante, hay que a\u00f1adir por mi parte que, pasado este plazo, tambi\u00e9n habr\u00e1 \u201crenovaci\u00f3n t\u00e1cita\u201d en caso de no denunciar en la forma y plazos que establece el art. 1566 y 1581 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

Art. 13. <\/strong>Se vuelve claramente a la LAU 29\/94, en el sentido de que por \u201csustituci\u00f3n fideicomisaria, enajenaci\u00f3n forzosa derivada de una ejecuci\u00f3n hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opci\u00f3n de compra\u201d, el arrendamiento sigue hasta los cinco a\u00f1os m\u00ednimos<\/strong>, sin posibilidad alguna del nuevo propietario de rescindir el contrato, lo que s\u00ed estaba previsto en la Ley 4\/2013. Es totalmente acertada esta modificaci\u00f3n, porque no puede ser responsable el arrendatario que cumple con todas sus obligaciones por el hecho de que no lo haga el arrendador, y que el castigo le vaya al primero, lo que jur\u00eddicamente no tiene sentido.<\/p>\n\n\n\n

Art. 14.<\/strong> En la misma l\u00ednea establece que el comprador de una vivienda arrendada tiene que aceptar la duraci\u00f3n m\u00ednima de cinco a\u00f1os<\/strong>, naturalmente desde el inicio del arrendamiento, no de la adquisici\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Art. 16.4.<\/strong> Establece que si el arrendamiento es superior a los cinco a\u00f1os<\/strong>, los subrogados por fallecimiento del arrendador deben admitir igualmente esa duraci\u00f3n m\u00ednima<\/strong>, salvo que el arrendamiento se haya hecho por m\u00e1s tiempo, en cuyo caso se deben respetar dichos pactos, salvo que se den los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n\n\n\n

Art. 17.5. <\/strong>Se mantiene la libertad de rentas<\/strong> y tambi\u00e9n que el pago de la misma durante un plazo determinado se compense por obras de reforma o rehabilitaci\u00f3n del inmueble<\/strong>, pero se a\u00f1ade algo importante, concretamente que \u201cen caso de discrepancia en el valor de las obras realizadas en relaci\u00f3n con las rentas no satisfechas, las partes estar\u00e1n a la decisi\u00f3n de un perito dirimente.\u201d<\/strong> Esta novedad es muy necesaria, para evitar que esas diferencias tengan que llevarse a cabo por medio de un juicio, siempre lento. No obstante, creo que falta indicar que ese perito debe ser ya se\u00f1alado en el contrato<\/strong>, que fue la propuesta del firmante, pues en otro caso el problema a\u00fan es mayor a la hora de llegar a acuerdos para su nombramiento posterior.<\/p>\n\n\n\n

Art. 18.1.<\/strong> Se limita la actualizaci\u00f3n de la renta el IPC <\/strong>general,<\/strong> es decir, se suprime la libertad de pactos actual al respecto, lo que evita, en su caso, abusos por cualquiera de las partes, especialmente el arrendador, esto es, se vuelve a la seguridad jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n

Art. 19.1. <\/strong>Solo cabe el aumento de la renta por obras de mejora si el contrato es de plazo superior a cinco a\u00f1os<\/strong> siempre que haya pacto al respecto, pero solo a partir de cumplir dicho m\u00ednimo. El aumento de la renta ser\u00e1 a tenor del inter\u00e9s legal del coste de las mismas incrementado en tres puntos<\/strong>, pero nunca se podr\u00e1 exceder del 20% de la renta que se est\u00e9 pagando en dicho momento.<\/p>\n\n\n\n

Art. 20.2. <\/strong>Se establece que la repercusi\u00f3n m\u00e1xima<\/strong> que puede hacerse por los gastos generales del inmueble<\/strong>, que figuran en el apartado 2 del mismo precepto, no puede exceder del doble que el IPC<\/strong>, con remisi\u00f3n al art. 18.1.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Personalmente, antes y ahora, sigo aconsejando al arrendador que tenga en cuenta aproximadamente los gastos de Comunidad de Propietarios (normalmente las viviendas alquiladas est\u00e1n en dicho r\u00e9gimen) y que de inicio se incluya como renta esos posibles gastos<\/strong>, pues de esta manera no tendr\u00e1 que justificar cada a\u00f1o lo que haya subido, en su caso, la respectiva Junta de Propietarios, pues teniendo en cuenta el m\u00e1ximo a repercutir, la diferencia es absolutamente m\u00ednima en el peor de los supuestos. Lo estimo muy conveniente, evitando posibles discrepancias al respecto.<\/p>\n\n\n\n

Art. 25.8.<\/strong> Solo se permite la renuncia al derecho de tanteo y retracto del arrendamiento en contratos de duraci\u00f3n superior a cinco a\u00f1os<\/strong>, aunque este precepto se deb\u00eda aclarar con m\u00e1s rotundidad para evitar confusiones, en el sentido de que dicha posibilidad \u00fanicamente cabe cuando la venta se produce despu\u00e9s de ese plazo m\u00ednimo.<\/p>\n\n\n\n

Art. 27.4.<\/strong> Igual que ha pasado con el art. 7.2, este precepto queda suprimido<\/strong>, toda vez que la LAU no es lugar adecuado para cuestiones del Registro de la Propiedad, puesto que ahora mismo, aun suprimiendo esta norma, no hay dificultad en la inscripci\u00f3n, incluso con efectos a terceros. Es uno de los cambios en que m\u00e1s se ha insistido desde la promulgaci\u00f3n de la Ley 4\/2013, aparte de que en esta norma no ten\u00eda finalidad alguna, toda vez que era evidente que el Registrador nunca puede anular o resolver ning\u00fan arrendamiento, aparte de que las inscripciones han sido nulas o m\u00ednimas, seg\u00fan indican los titulares del Registro.<\/p>\n\n\n\n

Art. 36.5.<\/strong> En cuanto a la fianza ser refiere, con independencia de que lo pueda exigir la autoridad administrativa en la mayor\u00eda de las Comunidades Aut\u00f3nomas al respecto, el arrendador pude exigir una fianza a tenor de los siguientes l\u00edmites<\/strong>, con o sin dep\u00f3sito en el organismo correspondiente:<\/p>\n\n\n\n

  • Si la renta mensual es inferior a 750 euros, lo m\u00e1ximo que cabe son 2 mensualidades.<\/strong><\/li>
  • Si la mensualidad convenida est\u00e1 entre 750 y 1200 Euros, lo m\u00e1ximo es de 3 mensualidades.<\/strong><\/li>
  • Si dicha renta mensual es superior a 1200 euros, no hay limitaci\u00f3n en cuanto a la exigencia de fianza.<\/strong><\/li>
  • Si el contrato pasa de los cinco a\u00f1os no se puede exigir mayores garant\u00edas <\/strong>de las ya establecidas anteriormente, aunque la renta entonces, en base a los posibles incrementos del IPC (art. 18), sea superior a la inicial.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    IMPORTANTE<\/strong>: Esta nueva Ley reforma tambi\u00e9n la Ley 35\/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas f\u00edsicas<\/strong>, algo que es muy importante pues, como el firmante siempre ha mantenido, la propiedad privada tiene reconocimiento en el art. 33 de la Constituci\u00f3n y en el art. 47 de la misma, a favor de la vivienda como factor social, corresponde m\u00e1s bien a la Administraci\u00f3n P\u00fablica, por lo que cualquier iniciativa para que la propiedad destine un piso al alquiler siempre debe ser bienvenida.<\/p>\n\n\n\n

    Pues bien, el art. 23.2 <\/strong>de la Ley mencionada propone -siempre que la renta de la vivienda no supere el importe m\u00e1ximo establecido por la administraci\u00f3n competente<\/strong>– las siguientes deducciones en la declaraci\u00f3n anual ante la autoridad fiscal:<\/p>\n\n\n\n

    • El 60% de la cantidad que se recibe en alquiler, con incremento del 10%<\/strong>. en las viviendas clasificadas donde se hayan hecho obras para mejorar al menos dos categor\u00edas, de acuerdo con el certificado energ\u00e9tico para edificaciones.<\/li>
    • El 100% de exenci\u00f3n en el Impuesto de la Renta de las Personas F\u00edsicas si el arrendatario tiene una edad comprendida entre los 18 y los 30 a\u00f1os<\/strong> y cuyos rendimientos netos del trabajo o de actividades econ\u00f3micas en el periodo impositivo no sean superiores al indicador p\u00fablico de renta de efectos m\u00faltiples.<\/li>
    • Igualmente, se a\u00f1ade el apartado 2 del art. 38<\/strong> de la misma Ley 35\/2006, que permite que el propietario est\u00e9 exonerado del gravamen de las ganancias patrimoniales, siempre que el importe de la transmisi\u00f3n se reinvierta en la adquisici\u00f3n de un inmueble destinado al alquiler en un periodo m\u00ednimo de diez a\u00f1os.<\/strong><\/li>
    • Y se a\u00f1ade tambi\u00e9n un nuevo p\u00e1rrafo al art. 68 <\/strong>de esta Ley, indicando que los contribuyentes cuya renta sea inferior a 30.000 euros anuales <\/strong>se podr\u00e1n deducir el 10,05% de las cantidades satisfechas en el periodo impositivo por el alquiler de su vivienda habitual, determinando las cantidades correspondientes en sus apartados a) y b).<\/li><\/ul>\n\n\n\n

      IGUALMENTE IMPORTANTE<\/strong>: Se modifica el art. 249.1.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil<\/strong>, a fin de que los procesos sean a tenor de la cuant\u00eda que se valore en el proceso, de acuerdo con las normas generales de dicha Ley Procesal; esto significa que no hay que acudir siempre al declarativo ordinario<\/strong>, lo que permite acceder a los juzgados con mayor facilidad. Es algo de aplaudir, y ahora hay que seguir insistiendo para que tambi\u00e9n ocurra en la Ley de Propiedad Horizontal.<\/p>\n\n\n\n

      En definitiva, admitiendo otros criterios, considero que la reforma, en general y con algunas puntualizaciones, es muy correcta y satisfactoria <\/strong>(aunque quiz\u00e1s no sea objetivo dada mi participaci\u00f3n personal), pues conlleva una mayor seguridad jur\u00eddica para las partes, aparte de que permite determinadas exoneraciones si el precio del alquiler se ajusta a las rentas \u201csociales\u201d que indique la Administraci\u00f3n. No obstante, eso no impide que dicha renta sea libre si as\u00ed lo estima la propiedad, aunque no tenga bonificaciones fiscales.\u00a0\u00a0<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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