{"id":4444,"date":"2018-09-10T15:46:45","date_gmt":"2018-09-10T14:46:45","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4444"},"modified":"2020-06-12T15:47:05","modified_gmt":"2020-06-12T14:47:05","slug":"la-responsabilidad-de-la-comunidad-por-caidas-de-comuneros-en-zonas-comunes-doctrina-actualizada","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-responsabilidad-de-la-comunidad-por-caidas-de-comuneros-en-zonas-comunes-doctrina-actualizada\/","title":{"rendered":"La responsabilidad de la Comunidad por ca\u00eddas de comuneros en zonas comunes. Doctrina actualizada"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La Comunidad de Propietarios no tiene por qu\u00e9 soportar una responsabilidad objetiva, debiendo responder sistem\u00e1ticamente de cualquier siniestro o lesi\u00f3n que se produzca en sus dependencias, sino que deben analizarse, a la luz de la prueba practicada, las circunstancias concretas que constituyan los elementos de imputaci\u00f3n de responsabilidad<\/p>\n\n\n\n

El tratamiento de la responsabilidad civil en las Comunidades de Propietarios es una de las piezas angulares a las que debe prestarse especial atenci\u00f3n. De suyo, podr\u00edamos llevar a cabo una secuenciaci\u00f3n de temas a los que debe prestarse especial atenci\u00f3n en cuestiones de responsabilidad civil en Comunidades, pudiendo destacar, entre otras, las siguientes:<\/p>\n\n\n\n

  1. Responsabilidad civil por ca\u00eddas de comuneros en zonas de elementos comunes.<\/li>
  2. Responsabilidad civil del presidente de la Comunidad por negligencia en el ejercicio del cargo con causaci\u00f3n de da\u00f1o.<\/li>
  3. Responsabilidad civil del Administrador de Fincas por negligencia en el ejercicio de su cargo con da\u00f1o a la Comunidad.<\/li>
  4. Responsabilidad civil derivada del uso de ascensores por defecto de medidas de control, vigilancia o mantenimiento.<\/li>
  5. Responsabilidad civil por accidentes de empleados por defecto o carencia de medidas de seguridad.<\/li>
  6. Responsabilidad civil por da\u00f1os causados en elementos comunes con da\u00f1os a comuneros y\/o terceros.<\/li>
  7. Responsabilidad civil en piscinas por carencia de medidas de vigilancia, debiendo hacerlo.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Estas y otras cuestiones circundan el \u00e1mbito de la responsabilidad civil en Comunidades, por lo que se exige una adecuada preparaci\u00f3n del Administrador de Fincas, por su expresa colegiaci\u00f3n y formaci\u00f3n continuada exigible, para que est\u00e9 en condiciones de afrontar los temas de riesgo que existen en las Comunidades y que eviten da\u00f1os tanto a la Comunidad o a terceros.<\/p>\n\n\n\n

    Pues bien, tratando el an\u00e1lisis sobre si existen responsabilidades en los casos de ca\u00eddas en inmuebles en zonas de elementos comunes, siempre se tiene como soporte b\u00e1sico la existencia de una causa en la Comunidad que sea la raz\u00f3n del efecto relativo a la ca\u00edda en una zona de elemento com\u00fan, y que de ello y por ello derive su responsabilidad a la Comunidad. Pero si no existe una causa eficiente de la culpa en la Comunidad, bien por acci\u00f3n u omisi\u00f3n, no existe nunca responsabilidad y el hecho habr\u00e1 ocurrido por una situaci\u00f3n de caso fortuito o a un hecho puntual, como un descuido del propio perjudicado o similar que sea el que haya causado la ca\u00edda, de ah\u00ed que la responsabilidad sea inexistente.<\/p>\n\n\n\n

    No olvidemos que el hecho de vivir en Comunidad sin m\u00e1s no conlleva una m\u00e1xima objetivaci\u00f3n de la responsabilidad de las Comunidades de Propietarios, al punto de que cualquier evento da\u00f1oso que le suceda a un comunero o inquilino en zona de elementos comunes de la Comunidad ser\u00e1 responsabilidad de esta. Y no lo es, por cuanto si existe una ca\u00edda de un comunero en zona de elementos comunes habr\u00e1 que valorar si existe alg\u00fan defecto en esa zona que por s\u00ed mismo haya sido el causante de la ca\u00edda. Pero no puede concebirse que, por el solo hecho de caerse una persona, existir\u00e1 responsabilidad de la Comunidad. Esta existir\u00eda si lo que hay es un defecto en la construcci\u00f3n de alguna zona de elemento com\u00fan. Es decir, que si un comunero desea ejercitar acciones contra una Comunidad por una ca\u00edda deber\u00e1 acreditar con la prueba oportuna que existe un defecto claro que haya sido causa eficiente de la misma. Pero tambi\u00e9n se requiere que los comuneros se deban fijar en las zonas por las que deambulan. Por ello y ante ello debemos destacar que, a diferencia de lo que ocurre en el \u00e1mbito de la circulaci\u00f3n, cualificado por ser actividad de riesgo, en las Comunidades de Propietarios no se presume tal riesgo, aunque en algunos casos particulares y afectando a la forma de actuar de los vecinos que viven en comunidad pueda decirse lo contrario.<\/p>\n\n\n\n

    Por ello, la doctrina jurisprudencial se\u00f1ala que en las Comunidades en estos casos no existe una objetivaci\u00f3n de la responsabilidad, lo que quiere decir que en el caso de ca\u00eddas no est\u00e1 obligada la Comunidad a demostrar que ha actuado correctamente, sino el comunero de demostrar la existencia de la culpa de la Comunidad. En esta l\u00ednea se pronuncia la sentencia de la AP de Asturias, de fecha 4.12.2001, que puntualiza que estas situaciones son \u201cajenas a toda forma de objetivaci\u00f3n de responsabilidad, fundada en la teor\u00eda del riesgo, como esta Sala ya declar\u00f3 en sentencia de 25 Mar. 1998, con cita precisamente de las sentencias del Tribunal Supremo que refleja la recurrida de 12 Nov. 1993 y 12 Jul. 1994, criterio ratificado por otras decisiones ulteriores de esta Sala, como la de 18 May. 1999.<\/p>\n\n\n\n

    A diferencia de lo que ocurre en el \u00e1mbito de la circulaci\u00f3n, en las Comunidades de Propietarios no se presume el riesgo<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

    Por ejemplo, tambi\u00e9n la Audiencia Provincial de Madrid, Secci\u00f3n 12\u00aa, Sentencia de 18 May. 2010, rec. 609\/2008 trata de un caso en el que s\u00ed que se le deriv\u00f3 responsabilidad a la Comunidad, pero lo fue lesiones por ca\u00edda y por la falta de delimitaci\u00f3n de las obras de renovaci\u00f3n del pavimento con responsabilidad de la Comunidad de Propietarios por falta de mantenimiento de un elemento com\u00fan, se\u00f1alando que la ejecuci\u00f3n de una obra por la Comunidad de Propietarios requiere las m\u00e1ximas condiciones de seguridad, no solo respecto a los propietarios, sino tambi\u00e9n respecto a terceros; es decir, que la ca\u00edda se produce por falta de delimitar el per\u00edmetro de la obra. Aun as\u00ed, esta sentencia insiste en que por fuertes que sean estas tendencias objetivadoras de la responsabilidad, que sobre todo se observan en la existencia de da\u00f1os con ocasi\u00f3n de actividades generadoras de riesgo, recogidas en las diferentes sentencias dictadas por nuestro Tribunal Supremo, se sigue insistiendo por este Tribunal en que desde luego el art. 1902 del C\u00f3digo Civil no permite configurar una responsabilidad exclusivamente fundada en la creaci\u00f3n del riesgo, requiri\u00e9ndose al menos la concurrencia de un principio de prueba, al menos indiciaria, que permita atribuir a uno de los sujetos intervinientes en el resultado da\u00f1oso, alguna responsabilidad en el mismo, como se dice en sentencias de 6 de abril de 2000 (recurso de casaci\u00f3n 1982\/95, 6 de septiembre de 2005, o 26 de septiembre de 2006 (recurso de casaci\u00f3n 930\/2003). Y ello, por cuanto que la objetivaci\u00f3n de la responsabilidad no se adecua a los principios que informan la regulaci\u00f3n positiva de la responsabilidad extracontractual, como se dice en sentencia de 22 de febrero de 2007. Y a\u00f1adimos que todav\u00eda en el caso de las Comunidades se exige una prueba clara de la responsabilidad, que puede darse, por ejemplo, por no delimitar una zona de ejecuci\u00f3n de una obra y alguien se caiga por esa falta de se\u00f1alizaci\u00f3n, por falta de conservaci\u00f3n de elemento com\u00fan.<\/p>\n\n\n\n

    Un ejemplo de responsabilidad de la Comunidad lo vemos en la sentencia de la AP de Barcelona de 13 Abr. 2007, rec. 633\/2006, en un caso de ca\u00edda en escaleras de Comunidad de Propietarios, en donde en el pavimento del rellano y pasillo de acceso a los pisos hab\u00eda varias losetas rotas y no reparadas. Por ello, en este caso s\u00ed que apunta la sentencia que \u201cla Comunidad no ha cumplido con la diligencia debida para evitar el resultado da\u00f1oso. pues no consta que realizara todas las actuaciones tendentes a suprimir el riesgo existente en el pavimento de la planta\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    Seminario sobre propiedad horizontal. Conclusiones.<\/h2>\n\n\n\n

    En las Conclusiones del seminario propiedad horizontal organizado por el CGPJ y celebrado en Madrid los d\u00edas 23, 24 y 25 de marzo de 2011 se lleg\u00f3 a la siguiente conclusi\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n

    La Comunidad de Propietarios no tiene por qu\u00e9 soportar una responsabilidad objetiva, debiendo responder sistem\u00e1ticamente de cualquier siniestro o lesi\u00f3n que se produzca en sus dependencias, sino que debe analizarse, a la luz de la prueba practicada, las circunstancias concretas que constituyan los elementos de imputaci\u00f3n de responsabilidad. Y la tendencia objetivadora que apunta en la jurisprudencia s\u00f3lo resulta aplicable cuando el da\u00f1o acaece en el marco de una actividad generadora de riesgo para la indemnidad de terceros, actividad que, desde luego, no se da sin m\u00e1s en una Comunidad de Vecinos. Existir\u00e1 responsabilidad si se acredita la concurrencia de omisi\u00f3n de medidas de vigilancia, se\u00f1alizaci\u00f3n, cuidado o precauci\u00f3n exigibles, pero no si la ca\u00edda se debe a distracci\u00f3n del perjudicado o se explica en el marco de los riesgos generales de la vida, por tratarse de un obst\u00e1culo que se encuentra dentro de la normalidad o que tiene car\u00e1cter previsible para la v\u00edctima.<\/p>\n\n\n\n

    Se condena a la Comunidad: en un supuesto en que se produjeron lesiones por ca\u00edda en un pavimento en mal estado de conservaci\u00f3n por cuanto la Comunidad conoc\u00eda el mal estado de la zona y el peligro serio que entra\u00f1aba desde hac\u00eda tiempo y no agot\u00f3 las cautelas que debi\u00f3 haber adoptado ni tom\u00f3 las precauciones exigibles; en un supuesto en que tras resbal\u00f3n por humedad en el patio, con el simple apoyo en la puerta de cristal se produce la rotura de la misma y se provocan da\u00f1os, estimando que el material de vidrio utilizado no alcanzaba las prestaciones de seguridad necesarias.<\/p>\n\n\n\n

    En un supuesto de ca\u00edda por humedad continua y resbaladiza apreci\u00f3 concurrencia de culpa por estimar negligencia de la Comunidad en las medidas de limpieza, advertencia y reparaci\u00f3n y descuido del lesionado que era usuario habitual del garaje y ser la mancha de humedad perfectamente visible.<\/p>\n\n\n\n

    En otro caso, se neg\u00f3 responsabilidad de la Comunidad por: ca\u00edda en las escaleras de vecina del inmueble conocedora de sus caracter\u00edsticas y sin prueba de proceder negligente en la Comunidad; ca\u00edda por ligera humedad tras limpieza de escaleras, no mayor que la que pod\u00eda existir en un d\u00eda de lluvia, por ser conocedor de las mismas y ser el solado id\u00f3neo para el tr\u00e1nsito; ca\u00edda en el portal por no existir prueba de que la causa de la ca\u00edda fuese la inexistencia de la alfombra, ni que el m\u00e1rmol se hallara deslizante, ni que se utilizara cera para su limpieza, durante la realizaci\u00f3n de obras cercanas que pod\u00edan afectar al estado de conservaci\u00f3n del suelo del portal y de la alfombra que con anterioridad lo cubr\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

    Atenci\u00f3n a los plazos de prescripci\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n

    Sin embargo, en este tema hay que llevar cuidado con los plazos de prescripci\u00f3n, ya que al tratarse de responsabilidad extracontractual lo es de un a\u00f1o, y para evitar que transcurra el plazo debe dirigirse la reclamaci\u00f3n extrajudicial en los casos de ca\u00eddas por consecuencia de limpieza, tanto contra la Comunidad de Propietarios, como frente a su aseguradora y de tratarse de una empresa de limpieza, o pintura, la que hac\u00eda las labores en los casos de ca\u00eddas por productos deslizantes contra la misma.<\/p>\n\n\n\n

    El Tribunal Supremo trat\u00f3 este tema en la Sentencia 709\/2016 de 25 Nov. 2016, Rec. 2773\/2014 por la que se declara que en este caso una comunera se dirig\u00eda a los aparcamientos de la Comunidad con intenci\u00f3n de coger su veh\u00edculo. La ca\u00edda se produjo en una zona propiedad de la Comunidad de Propietarios al bajar las escaleras que conducen al garaje por estar reci\u00e9n pintado el suelo de la zona que da acceso al mismo, sin se\u00f1al o cartel de aviso de la pintura. En este caso, como decimos, se trat\u00f3 de una reclamaci\u00f3n de indemnizaci\u00f3n por las lesiones y secuelas sufridas por la demandante al caerse en el aparcamiento de la Comunidad de Propietarios codemandada por estar reci\u00e9n pintado el suelo del acceso. Se declar\u00f3 prescrita la acci\u00f3n ejercitada frente a la persona que aport\u00f3 el empleado que realiz\u00f3 las labores de pintura, ya que trat\u00e1ndose de un supuesto de solidaridad impropia por no ser posible individualizar las respectivas responsabilidades, las reclamaciones extrajudiciales no tendr\u00e1n el efecto interruptor previsto para las obligaciones solidarias en sentido propio, por derivar de norma legal o pacto convencional. Por tanto, las reclamaciones dirigidas a la Comunidad de Propietarios y a su aseguradora no interrumpieron el plazo prescriptivo de la acci\u00f3n que se dirigi\u00f3 contra la empresa encargada de la pintura del garaje, y al presentarse la demanda ya hab\u00eda transcurrido el plazo anual, ya que no se le dio validez al pretendido efecto interruptor de la prescripci\u00f3n al dirigir la reclamaci\u00f3n extrajudicial contra la Comunidad y su aseguradora y no hacerlo frente a la empresa que fue la que incumpli\u00f3 la necesidad de observar las medidas de vigilancia y cuidado exigibles en la se\u00f1alizaci\u00f3n, y que fue lo que provoc\u00f3 la ca\u00edda del comunero.<\/p>\n\n\n\n

    En consecuencia, en los casos de ca\u00eddas en zonas comunes de la Comunidad el comunero solo dispone de un a\u00f1o desde la ca\u00edda para efectuar la reclamaci\u00f3n judicial; plazo que puede interrumpir si efect\u00faa una reclamaci\u00f3n extrajudicial contra quienes puede ser responsable, pero al no conocerse con certeza el origen de la responsabilidad en ese instante inicial y tratarse, por ello, de una responsabilidad solidaria impropia, la reclamaci\u00f3n extrajudicial debe dirigirse frente a todos los considerados posibles responsables, ya que la realizada frente a uno de ellos no afecta a todos. Si se trata de una ca\u00edda por un tema de limpieza y mala se\u00f1alizaci\u00f3n y \u00e9sta la lleva a cabo una empresa, la reclamaci\u00f3n debe hacerse frente a esta y a la Comunidad y su aseguradora, y de forma fehaciente, a fin de poder acreditar que se llev\u00f3 a cabo esta reclamaci\u00f3n extrajudicial en tiempo y forma.<\/p>\n\n\n\n

    No hay que olvidar que en estos casos puede concurrir una responsabilidad exclusiva de la v\u00edctima, ya que, como hemos precisado que no se trata de una actividad de riesgo (jur\u00eddicamente hablando) vivir en comunidad, debe ser el comunero perjudicado quien acredite la existencia de la culpa y, en muchos casos, el accidente puede haberse producido por culpa de la v\u00edctima, como es el caso de la sentencia del Tribunal Supremo 385\/2011 de 31 May. 2011, Rec. 2037\/2007, por la que se se\u00f1ala que \u201ccomo declaran las SSTS de 31 de octubre de 2006, de 29 de noviembre de 2006, de 22 de febrero de 2007 y 17 de diciembre de 2007 en relaci\u00f3n con ca\u00eddas en edificios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal o acaecidas en establecimientos comerciales, de hosteler\u00eda o de ocio, muchas sentencias de esta Sala han declarado la existencia de responsabilidad de la Comunidad de Propietarios o de los titulares del negocio cuando es posible identificar un criterio de responsabilidad en el titular del mismo, por omisi\u00f3n de medidas de vigilancia, mantenimiento, se\u00f1alizaci\u00f3n, cuidado o precauci\u00f3n que deb\u00edan considerarse exigibles.<\/p>\n\n\n\n

    Pueden citarse, en esta l\u00ednea, las SSTS 21 de noviembre de 1997 (ca\u00edda por carencia de pasamanos en una escalera); 2 de octubre de 1997 (ca\u00edda en una discoteca sin personal de seguridad); 12 de febrero de 2002 (ca\u00edda durante un banquete de bodas por la insuficiente protecci\u00f3n de un desnivel considerable); 31 de marzo de 2003 y 20 de junio de 2003 (ca\u00edda en una zona reci\u00e9n fregada de una cafeter\u00eda que no se hab\u00eda delimitado debidamente); 26 de mayo de 2004 (ca\u00edda en unos aseos que no hab\u00edan sido limpiados de un v\u00f3mito en el suelo); 10 de diciembre de 2004 (ca\u00edda en las escaleras de un gimnasio que no se encontraba en condiciones adecuadas); 25 de marzo de 2010 (ca\u00edda de una se\u00f1ora de 65 a\u00f1os, afectada de graves padecimientos \u00f3seos y articulares, al entrar en un restaurante y no advertir un escal\u00f3n en zona de penumbra y sin se\u00f1alizaci\u00f3n). Por el contrario, no puede apreciarse responsabilidad en los casos en los cuales la ca\u00edda se debe a la distracci\u00f3n del perjudicado o se explica en el marco de los riesgos generales de la vida por tratarse de un obst\u00e1culo que se encuentra dentro de la normalidad o tiene car\u00e1cter previsible para la v\u00edctima.<\/p>\n\n\n\n

    As\u00ed, SSTS 28 de abril de 1997, 14 de noviembre de 1997, 30 de marzo de 2006 (ca\u00edda en restaurante de un cliente que cay\u00f3 al suelo cuando se dirig\u00eda a los aseos por escal\u00f3n que deb\u00eda ser conocido por la v\u00edctima); 6 de junio de 2002, 13 de marzo de 2002, 26 de julio de 2001, 17 de mayo de 2001, 7 de mayo de 2001 (ca\u00eddas sin prueba de la culpa o negligencia de los respectivos demandados); 6 de febrero de 2003, 16 de febrero de 2003, 12 de febrero de 2003, 10 de diciembre de 2002 (ca\u00eddas en la escalera de un centro comercial, en las escaleras de un hotel, en el terreno anejo a una obra y en una discoteca, respectivamente); 17 de junio de 2003 (da\u00f1o en la mano por la puerta giratoria de un hotel que no pod\u00eda calificarse de elemento agravatorio del riesgo); 2 de marzo de 2006 (ca\u00edda de una persona que tropez\u00f3 con una manguera de los servicios municipales de limpieza que no supon\u00eda un riesgo extraordinario y era manejada por operarios con prendas identificables), 31 de octubre de 2006 (ca\u00edda en exposici\u00f3n de muebles por tropiezo con escal\u00f3n de separaci\u00f3n de nivel perfectamente visible) y 29 de noviembre de 2006 (ca\u00edda en un bar); 22 de febrero de 2007 (ca\u00edda en un mercado por hallarse el suelo mojado por agua de lluvia) y de 30 de mayo de 2007 (ca\u00edda a la salida de un supermercado); 11 de diciembre de 2009 (ca\u00edda de un ciclista en el desarrollo de una carrera por causa de la gravilla existente en la bajada de un puerto).<\/p>\n\n\n\n

    En el caso analizado por esta sentencia se trat\u00f3 de una ca\u00edda por las escaleras del cuarto de calderas del edificio cuando se intentaba acceder al montacargas por estar averiado el ascensor, declar\u00e1ndose la culpa exclusiva de la v\u00edctima que acud\u00eda frecuentemente al inmueble y lo conoc\u00eda perfectamente, y que por causas desconocidas se dirigi\u00f3 al cuarto de calderas, abri\u00f3 la puerta y se precipit\u00f3 por la misma pese a ser advertida por una vecina de su error, siendo su conducta an\u00f3mala la que produjo el el resultado lesivo, por lo que se desestim\u00f3 la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    PDF La Comunidad de Propietarios no tiene por qu\u00e9 soportar una responsabilidad objetiva, debiendo responder sistem\u00e1ticamente de cualquier siniestro o lesi\u00f3n que se produzca en sus dependencias, sino que deben analizarse, a la luz de la prueba practicada, las circunstancias concretas que constituyan los elementos de imputaci\u00f3n de responsabilidad El tratamiento de la responsabilidad civil […]<\/p>\n","protected":false},"author":14,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":0},"categories":[84],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Laura Par\u00eds","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/lauraparis\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4444\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=4444"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4444\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":4445,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4444\/revisions\/4445\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=4444"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=4444"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=4444"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}