{"id":4452,"date":"2018-09-10T15:52:10","date_gmt":"2018-09-10T14:52:10","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4452"},"modified":"2020-06-12T15:52:32","modified_gmt":"2020-06-12T14:52:32","slug":"el-concepto-multivoco-de-arrendamiento-de-vivienda-de-uso-turistico","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-concepto-multivoco-de-arrendamiento-de-vivienda-de-uso-turistico\/","title":{"rendered":"El concepto mult\u00edvoco de arrendamiento de vivienda de uso tur\u00edstico"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En los \u00faltimos a\u00f1os hemos presenciado c\u00f3mo cada Comunidad Aut\u00f3noma ha regulado seg\u00fan sus intereses pol\u00edticos los arrendamientos de uso tur\u00edstico o vacacional, provocando la coexistencia en el territorio espa\u00f1ol de una multiplicidad de cuerpos normativos con un tratamiento jur\u00eddico de estos contratos totalmente distinto, creando as\u00ed una gran confusi\u00f3n<\/p>\n\n\n\n

Existe una gran confusi\u00f3n entre los operadores jur\u00eddicos sobre el concepto de arrendamiento de vivienda de uso tur\u00edstico, las conocidas en Catalu\u00f1a t\u00e9cnicamente como HUTs (\u201cHabitatges d\u2019\u00das Tur\u00edstic\u201d). Ello responde a la t\u00e9cnica legal utilizada por el legislador auton\u00f3mico (art. 149.1.18 de la Constituci\u00f3n), poco reposada, confusa, repleta de lagunas jur\u00eddicas, y cuya normativa ha sido en muchos casos impugnada ante los Tribunales de Justicia.<\/p>\n\n\n\n

A mayor abundamiento, varios ayuntamientos, como por ejemplo el de Barcelona, han venido aprobando normas urban\u00edsticas como el \u201cPlan Especial Urban\u00edstico de Alojamientos Tur\u00edsticos\u201d (PEUAT), que inciden directamente en la regulaci\u00f3n e implantaci\u00f3n de esta nueva modalidad de servicio tur\u00edstico y que han sido impugnadas por ser consideraras limitativas de la libre prestaci\u00f3n de servicios y de la libre competencia.<\/p>\n\n\n\n

En los \u00faltimos a\u00f1os hemos presenciado c\u00f3mo cada Comunidad Aut\u00f3noma ha regulado seg\u00fan sus intereses pol\u00edticos los arrendamientos de uso tur\u00edstico o vacacional, provocando la coexistencia en el territorio espa\u00f1ol de una multiplicidad de cuerpos normativos con un tratamiento jur\u00eddico de estos contratos totalmente distinto hasta en su propia definici\u00f3n y configuraci\u00f3n jur\u00eddica. Veamos algunos ejemplos a modo ilustrativo:<\/p>\n\n\n\n

a) Catalu\u00f1a<\/h4>\n\n\n\n

Art. 66 del Decreto 159\/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento tur\u00edstico y de viviendas de uso tur\u00edstico, que desarrolla el art. 50 bis de la Ley 13\/2002, de 21 de junio, de Turismo de Catalu\u00f1a:<\/p>\n\n\n\n

\u201cTienen la consideraci\u00f3n de viviendas de uso tur\u00edstico aquellas que son cedidas por su propietario, directamente o indirectamente, a terceros, y a cambio de contraprestaci\u00f3n econ\u00f3mica, para una estancia de temporada, en condiciones de inmediata disponibilidad y con las caracter\u00edsticas establecidas en ese Decreto\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

b) Madrid<\/h4>\n\n\n\n

Art. 2.2 del Decreto 79\/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos tur\u00edsticos y las viviendas de uso tur\u00edstico de la Comunidad de Madrid:<\/p>\n\n\n\n

\u201cTienen la consideraci\u00f3n de viviendas de uso tur\u00edstico aquellos pisos, apartamentos o casas que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta tur\u00edstica, para ser cedidos en su totalidad, por su propietario, a terceros, con fines de alojamiento tur\u00edstico y a cambio de un precio\u201d.<\/p>\n\n\n\n

c) Andaluc\u00eda<\/h4>\n\n\n\n

Art. 3 del Decreto 28\/2016, de 2 de febrero, sobre viviendas con fines tur\u00edsticos de Andaluc\u00eda:<\/p>\n\n\n\n

\u201cSe entiende por viviendas con fines tur\u00edsticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el \u00e1mbito de la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda, de forma habitual y con fines tur\u00edsticos.<\/em><\/p>\n\n\n\n

2. Se presumir\u00e1 que existe habitualidad y finalidad tur\u00edstica cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta tur\u00edstica.<\/em><\/p>\n\n\n\n

3. Se considerar\u00e1n canales de oferta tur\u00edstica las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios tur\u00edsticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

d) Valencia<\/h4>\n\n\n\n

Art. 2 del Decreto 92\/2009 de 3 de julio, del Consell, por el que aprueba el reglamento regulador de las viviendas tur\u00edsticas denominadas apartamentos, villas, chal\u00e9s, bungalows y similares, y de las empresas gestoras, personas jur\u00eddicas o f\u00edsicas, dedicadas a la cesi\u00f3n de su uso y disfrute:<\/p>\n\n\n\n

\u201c1. Se consideran viviendas tur\u00edsticas los inmuebles, cualquiera que sea su tipolog\u00eda, cuyo uso se ceda mediante precio, con habitualidad, en condiciones de inmediata disponibilidad y con fines tur\u00edsticos, vacacionales o de ocio.<\/em><\/p>\n\n\n\n

2. Se considerar\u00e1 que existe habitualidad cuando se d\u00e9 alguna de las siguientes circunstancias respecto del inmueble:<\/em><\/p>\n\n\n\n

a) Sea cedido para su uso tur\u00edstico por empresas gestoras de viviendas tur\u00edsticas.<\/em><\/p>\n\n\n\n

b) Sea puesto a disposici\u00f3n de los usuarios tur\u00edsticos por sus propietarios o titulares, con independencia de cu\u00e1l sea el periodo de tiempo contratado y siempre que se presten servicios propios de la industria hostelera.<\/em><\/p>\n\n\n\n

c) Cuando se utilicen canales de comercializaci\u00f3n tur\u00edstica. Se considera que existe comercializaci\u00f3n tur\u00edstica cuando se lleve a cabo a trav\u00e9s de operadores tur\u00edsticos o cualquier otro canal de venta tur\u00edstica, incluido Internet u otros sistemas de nuevas tecnolog\u00edas\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Los \u201cper\u00edodos de corta duraci\u00f3n\u201d difieren en cada caso<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

e) Galicia<\/h4>\n\n\n\n

Art. 65bis.1 de la Ley 7\/2011, de 27 de octubre, del Turismo de Galicia:<\/p>\n\n\n\n

\u201cSon viviendas de uso tur\u00edstico las cedidas a terceras personas, de manera reiterada y a cambio de contraprestaci\u00f3n econ\u00f3mica, para una estancia de corta duraci\u00f3n, amuebladas y equipadas en condiciones de inmediata disponibilidad y con las caracter\u00edsticas establecidas por v\u00eda reglamentaria\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

f) Islas Baleares<\/h4>\n\n\n\n

Art. 49 de la Ley 8\/2012, de 19 de julio del Turismo de las Illes Balears:<\/p>\n\n\n\n

\u201cSon empresas comercializadoras de estancias tur\u00edsticas en viviendas las personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que comercializan tur\u00edsticamente la totalidad de una vivienda residencial, por periodos de corta duraci\u00f3n, en condiciones de uso inmediato y con finalidad lucrativa, comercializaci\u00f3n que se puede alternar con el uso propiamente de vivienda que las caracteriza\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

g) Pa\u00eds Vasco<\/h4>\n\n\n\n

Art. 53.1 de la Ley 13\/2016, de 28 de julio, de Turismo del Pa\u00eds Vasco:<\/p>\n\n\n\n

\u201cSon viviendas para uso tur\u00edstico las viviendas, cualquiera que sea su tipolog\u00eda, que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos tur\u00edsticos o vacacionales, siendo cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestaci\u00f3n econ\u00f3mica, en condiciones de inmediata disponibilidad\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Por su parte, el art. 5.e) de la LAU 94 contiene la siguiente definici\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n

\u201cLa cesi\u00f3n temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta tur\u00edstica y realizada con finalidad lucrativa, cuando est\u00e9 sometida a un r\u00e9gimen espec\u00edfico, derivado de su normativa sectorial\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

A la vista de todo lo anterior, podemos confirmar que la definici\u00f3n o concepto de arrendamiento de vivienda de uso tur\u00edstico tiene caracter\u00edsticas o requisitos distintos en cada Comunidad Aut\u00f3noma. En unos casos se exige \u201creiteraci\u00f3n\u201d o \u201chabitualidad\u201d (Galicia, Asturias, Andaluc\u00eda), en otros casos, se exige que la comercializaci\u00f3n se realice \u201cpor canales de oferta tur\u00edstica\u201d (Arag\u00f3n, La Rioja, Madrid), los \u201cper\u00edodos de corta duraci\u00f3n\u201d difieren en cada caso, en unos casos, deben ser inferiores a 32 d\u00edas (Catalu\u00f1a), en otros a 31 d\u00edas (Galicia), en otros a dos meses (Andaluc\u00eda), en unos casos se proh\u00edbe el arrendamiento de estancias o arrendamiento parcial de vivienda para uso tur\u00edstico (Castilla y Le\u00f3n, Canarias), en otros se permite, aunque de forma condicionada (Catalu\u00f1a, Andaluc\u00eda).<\/p>\n\n\n\n

Existe pues un concepto mult\u00edvoco de arrendamiento de vivienda de uso tur\u00edstico en Espa\u00f1a, y por tanto, dependiendo de en qu\u00e9 Comunidad Aut\u00f3noma est\u00e9 ubicada la vivienda que queremos arrendar, deberemos tener en cuenta la definici\u00f3n legal de vivienda tur\u00edstica contenida en la respectiva normativa sectorial tur\u00edstica auton\u00f3mica, para comprobar si el contrato de arrendamiento en cuesti\u00f3n queda sujeto a la normativa tur\u00edstica y, por extensi\u00f3n, a las obligaciones impuestas por esta normativa administrativa a los propietarios de dichas viviendas, entre las cuales se encuentra la debida habilitaci\u00f3n administrativa; o si, por el contrario, estamos ante un contrato de arrendamiento de temporada, no \u201cexpulsado\u201d de la LAU 94 por el art. 5.e) y, por tanto, un contrato sujeto al T\u00edtulo III de la normativa arrendaticia que no precisa de habilitaci\u00f3n administrativa.<\/p>\n\n\n\n

A pesar de esta dispersi\u00f3n normativa y de la coexistencia de distintas definiciones normativas de arrendamiento de vivienda de uso tur\u00edstico, podemos extraer un concepto general de arrendamiento de vivienda de uso tur\u00edstico:<\/p>\n\n\n\n

a) Cesi\u00f3n temporal de vivienda.<\/p>\n\n\n\n

b) A cambio de contraprestaci\u00f3n econ\u00f3mica.<\/p>\n\n\n\n

c) Uso de vivienda provisional.<\/p>\n\n\n\n

d) Duraci\u00f3n temporal muy corta.<\/p>\n\n\n\n

e) En condiciones de inmediata disponibilidad.<\/p>\n\n\n\n

De la lectura de los rasgos jur\u00eddicos caracter\u00edsticos de esta tipolog\u00eda de contrato de arrendamiento podemos concluir que su naturaleza es pr\u00e1cticamente id\u00e9ntica a la del contrato de arrendamiento de temporada del art. 3.2 de la LAU 94, siendo la \u00fanica diferencia substancial entre ambas tipolog\u00edas de contrato su duraci\u00f3n temporal, de tal forma que el arrendamiento de vivienda de uso tur\u00edstico tiene una duraci\u00f3n temporal m\u00e1s corta, siendo en cada caso la regulaci\u00f3n sectorial de cada Comunidad Aut\u00f3noma la que establezca el umbral temporal espec\u00edfico que nos permita a los operadores jur\u00eddicos determinar ante qu\u00e9 tipolog\u00eda de arrendamiento estamos.<\/p>\n\n\n\n

Respecto del requisito e) de que la entrega de la vivienda arrendada se haga \u201cen condiciones de inmediata disponibilidad\u201d, es un requisito que tambi\u00e9n est\u00e1 provocando cierta confusi\u00f3n y sobre el que la doctrina est\u00e1 vertiendo r\u00edos de tinta. Para una parte de la doctrina (LOSCERTALES FUERTES, D.) este requisito debe ser interpretado en el sentido de que se deben prestar unos servicios adicionales o complementarios (ej. servicio de limpieza, toallas limpias, etc.) por el arrendador como si se tratara de un contrato de hospedaje, que recordemos que este \u00faltimo es un contrato h\u00edbrido o mixto porque no solo consiste en un arrendamiento de objeto, sino tambi\u00e9n en un arrendamiento de servicios y en un arrendamiento de obra (ej. comida), mientras que otra parte de la doctrina (ALCOVER POVO, M.; MALLO G\u00d3MEZ, M.; SILVESTRE CASTEJ\u00d3N, X.; FUENTES-LOJO RIUS, A.; y un servidor) hace una interpretaci\u00f3n m\u00e1s restrictiva, considerando que este requisito normativo tan solo se est\u00e1 refiriendo a que la vivienda que se arriende se pueda ocupar de forma inmediata, esto es, que est\u00e9 suficientemente amueblada y dotada de los suministros necesarios dados de alta y en funcionamiento para su habitabilidad inmediata por el arrendatario. Esta \u00faltima tesis interpretativa viene apoyada, en el caso de la normativa catalana, por lo previsto en el art. 67.2 del citado Decreto 159\/2012, que nos concreta este requisito de \u201cla inmediata disponibilidad\u201d en los siguientes t\u00e9rminos: \u201clas viviendas deben estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su empleo inmediato, con el fin de prestar un servicio de alojamiento correcto en relaci\u00f3n con la totalidad de plazas de que dispongan, todo en perfecto estado de higiene\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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