{"id":4492,"date":"2017-03-10T17:47:57","date_gmt":"2017-03-10T16:47:57","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4492"},"modified":"2020-06-19T11:21:13","modified_gmt":"2020-06-19T10:21:13","slug":"una-nueva-causa-de-resolucion-de-los-contratos-de-renta-antigua-sujetos-a-prorroga-forzosa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/una-nueva-causa-de-resolucion-de-los-contratos-de-renta-antigua-sujetos-a-prorroga-forzosa\/","title":{"rendered":"Una nueva causa de resoluci\u00f3n de los contratos de renta antigua sujetos a pr\u00f3rroga forzosa"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Una vez m\u00e1s, los operadores jur\u00eddicos presenciamos impotentes un indeseable escenario de colisi\u00f3n de normas jur\u00eddicas que llevan a nuestro Alto Tribunal a extralimitarse en sus competencias en perjuicio de la seguridad jur\u00eddica de nuestro sistema, y que evidencia la necesidad de una urgente reforma legal que coordine las normativas concursal y de arrendamientos urbanos<\/p>\n\n\n\n

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en sentencia de 10 de noviembre de 2016, ha declarado por unanimidad la procedencia de la resoluci\u00f3n de un contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha 1 de febrero de 1983, a favor de persona jur\u00eddica, y sujeto a pr\u00f3rroga forzosa, en inter\u00e9s del concurso, apoy\u00e1ndose en el art. 61.2, segundo p\u00e1rrafo, de la Ley Concursal<\/a> (en adelante, la sentencia).<\/p>\n\n\n\n

En la fundamentaci\u00f3n jur\u00eddica de la sentencia, el Tribunal afirma que se produce una colisi\u00f3n de derechos e intereses: el derecho particular del arrendatario afectado frente al inter\u00e9s del concurso, que a la postre este \u00faltimo se traduce en la satisfacci\u00f3n de los cr\u00e9ditos de los acreedores de la empresa concursada.<\/p>\n\n\n\n

Ante esta colisi\u00f3n, el Tribunal declara que debe prevalecer el inter\u00e9s del concurso, ya que en \u00e9l subyace un inter\u00e9s colectivo, en detrimento del inter\u00e9s particular del arrendatario a seguir gozando de la posesi\u00f3n pac\u00edfica del inmueble, sin perjuicio del derecho de este \u00faltimo a ser indemnizado por los da\u00f1os y perjuicios causados por la resoluci\u00f3n anticipada del contrato con cargo a la masa y que deber\u00e1n ser fijados en ejecuci\u00f3n de sentencia.<\/p>\n\n\n\n

A mi juicio, y con todos los respetos hacia el Tribunal, esta innovadora sentencia es criticable por los siguientes motivos:<\/p>\n\n\n\n

1) No respeta y va en contra de la normativa vigente de arrendamientos urbanos<\/strong>, ya que se infringen los preceptos 56<\/a> y 114<\/a> del TRLAU 64<\/a>, que son aplicables al presente caso en virtud de lo dispuesto en la Disposici\u00f3n Transitoria Tercera<\/a> de la LAU 94<\/a>.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Se declara que procede la resoluci\u00f3n del contrato en base a una causa no prevista en la ley, en particular, no prevista en el citado Art. 114 TRLAU 64, que establece de forma taxativa las causas de resoluci\u00f3n de un contrato de renta antigua sujeto a pr\u00f3rroga forzosa (entre las que no se encuentra la que en la presente resoluci\u00f3n se esgrime, esto es, la del inter\u00e9s del concurso). A este respecto, conviene tener presente que es doctrina jurisprudencial del Alto Tribunal (Sentencia de 11 de julio y de 12 de diciembre de 1990, y de 11 de julio de 1989), que las causas legales de resoluci\u00f3n previstas en el Art. 114 del TRLAU son un numerus clausus<\/em>, y por tanto, no procede la resoluci\u00f3n anticipada de un contrato de arrendamiento de renta antigua por cualquier otra causa no prevista en dicho precepto.<\/p>\n\n\n\n

2) La resoluci\u00f3n del contrato tambi\u00e9n afecta a un inter\u00e9s colectivo<\/strong>. No compartimos la tesis del Tribunal consistente en que la resoluci\u00f3n del contrato de autos perjudica exclusivamente un derecho o inter\u00e9s individual (el de la empresa arrendataria).<\/p>\n\n\n\n

Debemos recordar que, si en un momento hist\u00f3rico determinado, el legislador espa\u00f1ol decidi\u00f3 que los contratos de arrendamiento de vivienda y uso distinto de vivienda deb\u00edan estar sujetos de forma irrenunciable por las partes a pr\u00f3rroga forzosa, fue para preservar un inter\u00e9s p\u00fablico: la funci\u00f3n social del derecho constitucional de propiedad privada (Art. 33) y, si actualmente y tras las \u00faltimas modificaciones legales (Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; Ley 2\/2015, de 30 de marzo y Ley 4\/2013, de 4 de junio), contin\u00faa siendo aplicable el r\u00e9gimen de la pr\u00f3rroga forzosa del Art. 56 del TRLAU 64 a determinados contratos de arrendamiento como el que nos ocupa (aunque con un l\u00edmite temporal), es porque el legislador ha considerado que debe continuar preserv\u00e1ndose dicha funci\u00f3n social.<\/p>\n\n\n\n

A mayor abundamiento, tambi\u00e9n deben tenerse en cuenta los intereses de los acreedores de la empresa arrendataria, quienes tambi\u00e9n son merecedores de protecci\u00f3n jur\u00eddica, y los cuales olvida el Tribunal en su fundamentaci\u00f3n jur\u00eddica tan solo haciendo referencia a la necesaria protecci\u00f3n de los intereses de los acreedores de la empresa concursada.<\/p>\n\n\n\n

Parad\u00f3jicamente, la sentencia est\u00e1 \u201cpremiando\u201d a las empresas que incumplen sus obligaciones jur\u00eddicas, y \u201ccastiga\u201d al arrendatario que viene cumpliendo puntual e \u00edntegramente sus obligaciones contractuales y cuyo \u201c\u00fanico pecado es que el arrendador entre en concurso\u201d, en palabras de LOSCERTALES FUERTES, D., con qui\u00e9n no puedo estar m\u00e1s de acuerdo.<\/p>\n\n\n\n

3) Vulnera la seguridad jur\u00eddica. <\/strong>La presente resoluci\u00f3n pone en riesgo la viabilidad de miles de negocios de empresas que no disponen de un local en propiedad y que en su momento firmaron un contrato de arrendamiento, confiando en que sus derechos contractuales se ver\u00edan amparados por ley.<\/p>\n\n\n\n

Nuevamente, y como ya expuse hace poco m\u00e1s de un a\u00f1o en un art\u00edculo publicado en la revista \u201cAbogados\u201d del CGAE\u201d, los operadores jur\u00eddicos presenciamos impotentes un indeseable escenario de colisi\u00f3n de normas jur\u00eddicas que llevan a nuestro Alto Tribunal a extralimitarse en sus competencias en perjuicio de la seguridad jur\u00eddica de nuestro sistema, y que evidencia la necesidad de una urgente reforma legal que coordine ambas normativas especiales (concursal y de arrendamientos urbanos).<\/p>\n\n\n\n

Por \u00faltimo, sorprende que una sentencia tan rompedora, pol\u00e9mica y que contraviene de plano la doctrina jurisprudencial menor que hab\u00eda venido manteniendo la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 15\u00aa, en sentencias de 30 de junio de 2014 y de 16 de octubre de 2013, no tenga ning\u00fan voto particular de la Sala.  <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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