{"id":4515,"date":"2017-03-10T18:11:19","date_gmt":"2017-03-10T17:11:19","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4515"},"modified":"2020-06-14T18:13:10","modified_gmt":"2020-06-14T17:13:10","slug":"es-una-medida-adecuada-la-regulacion-de-los-alquileres","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/es-una-medida-adecuada-la-regulacion-de-los-alquileres\/","title":{"rendered":"\u00bfEs una medida adecuada la regulaci\u00f3n de los alquileres?"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En contraposici\u00f3n a la propuesta de la alcaldesa de Barcelona de una ley que limite la subida de los alquileres en las grandes ciudades, proponemos desde aqu\u00ed tres medidas que creemos m\u00e1s efectivas: el aumento de la duraci\u00f3n de los contratos de alquiler, la creaci\u00f3n por parte de las administraciones de un gran parque p\u00fablico de viviendas en r\u00e9gimen de arrendamiento, y la aplicaci\u00f3n de incentivos fiscales a las empresas y particulares que est\u00e9n dispuestos a realizar una gesti\u00f3n social del alquiler.<\/p>\n\n\n\n

La alcaldesa Ada Colau ha pedido al Gobierno de Espa\u00f1a que elabore una ley que limite la subida de los alquileres en las grandes ciudades del pa\u00eds o, en su defecto, delegue dicha funci\u00f3n en las corporaciones locales. Su objetivo es sustituir una legislaci\u00f3n cercana al libre mercado por un control de alquileres y, as\u00ed, evitar una excesiva subida anual de su importe.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Sus fuentes de inspiraci\u00f3n son Berl\u00edn y Par\u00eds, dos ciudades que ya lo han hecho. As\u00ed, en la metr\u00f3poli alemana, desde el 1 de junio de 2015 existe una normativa que impide a los propietarios -tanto en los nuevos contratos como en la renovaci\u00f3n de los antiguos- fijar un importe por m2 arrendado que supere en m\u00e1s de un 10% al existente en las viviendas de la zona. <\/p>\n\n\n\n

Desde mi perspectiva, la primera edil de Barcelona hace un buen diagn\u00f3stico de la situaci\u00f3n del mercado. En el ejercicio de 2015, el alquiler pagado por el piso promedio aument\u00f3 un 6,9%. No obstante, lo hizo m\u00e1s a\u00fan el m2<\/sup> arrendado (un 9,2%). En 2016, estimo que los alquileres habr\u00e1n aumentado de media un 15,5%, una tendencia que, si no se adoptan medidas al respecto, continuar\u00e1 en los pr\u00f3ximos ejercicios, aunque sea a un ritmo un poco m\u00e1s moderado.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, falla en la soluci\u00f3n. La copia a Berl\u00edn y Par\u00eds no es una garant\u00eda de \u00e9xito, pues en el extranjero tambi\u00e9n se equivocan. Y este es un caso claro. La subida del alquiler en la ciudad es consecuencia de dos factores principales: la recuperaci\u00f3n de la econom\u00eda espa\u00f1ola y la pertenencia de la capital catalana a la Champions League inmobiliaria mundial. Por tanto, en gran parte, es consecuencia de su \u00e9xito. As\u00ed, en ella cada vez quieren residir, aunque s\u00f3lo sea unos meses, un mayor n\u00famero de extranjeros, ya sea por motivo de estudios, trabajo u ocio.<\/p>\n\n\n\n

En este contexto, una estricta regulaci\u00f3n de los alquileres no har\u00e1 que su precio disminuya o que se aten\u00fae mucho su ritmo de crecimiento, sino que provocar\u00e1 la aparici\u00f3n de un gran mercado negro. As\u00ed, si el propietario quiere percibir 1.500 euros mensuales y el inquilino est\u00e1 dispuesto a abonarlos, aqu\u00e9l ser\u00e1 el verdadero importe del alquiler, aunque la ley fije una renta m\u00e1xima de 900 euros. Este ser\u00e1 el precio oficial, el resto (600 euros) lo pagado en negro.<\/p>\n\n\n\n

Incluso si los propietarios e inquilinos respetaran la nueva limitaci\u00f3n, el resultado obtenido ser\u00eda contrario al deseado. El control de alquileres, al provocar una disminuci\u00f3n de la rentabilidad obtenida v\u00eda arrendamiento, incitar\u00eda a los propietarios a vender sus pisos e invertir en otros activos. Por tanto, dar\u00eda lugar a una oferta de alquiler m\u00e1s escasa de lo que en la actualidad es.<\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s, dicho control comportar\u00eda la disminuci\u00f3n del capital destinado a la conservaci\u00f3n de los pisos. Despu\u00e9s de unos a\u00f1os, el resultado ser\u00eda un significativo deterioro del parque de viviendas en alquiler, una situaci\u00f3n que llevar\u00eda a que en r\u00e9gimen de arrendamiento casi solo residiera la poblaci\u00f3n con escasos recursos. Por tanto, la transformaci\u00f3n de un pa\u00eds de propietarios en otro de inquilinos, tal y como le gustar\u00eda a la alcaldesa, ser\u00eda pr\u00e1cticamente imposible.<\/p>\n\n\n\n

La comprobaci\u00f3n de los efectos de la regulaci\u00f3n de alquileres es muy f\u00e1cil, pues basta con recordar lo que sucedi\u00f3 en Espa\u00f1a durante la dictadura franquista, una etapa en la que el R\u00e9gimen regul\u00f3 de forma draconiana el mercado de arrendamientos. Lo hizo principalmente a trav\u00e9s de dos medidas: considerar casi cualquier contrato como indefinido e impedir incrementos significativos de su importe. Los datos hablan por s\u00ed solos: en 1953, el porcentaje de viviendas en alquiler en Espa\u00f1a era del 51%; en 1981 \u00fanicamente del 21%. En Barcelona, en la primera fecha ascend\u00eda al 81%, mientras que en la segunda no llegaba al 40%.<\/p>\n\n\n\n

Una estricta regulaci\u00f3n de los alquileres no har\u00e1 que su precio disminuya o que se aten\u00fae mucho su ritmo de crecimiento, sino que provocar\u00e1 la aparici\u00f3n de un gran mercado negro<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

En la pr\u00f3xima d\u00e9cada, si la econom\u00eda va bien, el importe del alquiler en la capital catalana continuar\u00e1 aumentando. Si lo hace mucho o poco, depender\u00e1 de la efectividad de las soluciones propuestas. Los motivos para dicho incremento ser\u00e1n b\u00e1sicamente dos: la elevada calidad de vida que la ciudad proporciona a sus residentes y un importe del arrendamiento medio muy inferior al de la mayor\u00eda de metr\u00f3polis de la Champions League inmobiliaria mundial. As\u00ed, seg\u00fan la web Numbeo, el alquiler de un apartamento de 3 habitaciones en el centro de la ciudad cuesta en Barcelona un 67,16%, 62,10%, 46,25% y 38,19% menos que en Londres, Z\u00farich, Par\u00eds y Roma respectivamente. <\/p>\n\n\n\n

Las posibles soluciones no son maravillosas. Por tanto, su efectividad a corto plazo es discutible. Sin embargo, despu\u00e9s de unos a\u00f1os, pueden llevar a un incremento  anual de su precio igual o inferior al de la tasa de inflaci\u00f3n. Una gran ca\u00edda y la vuelta a los niveles de 2013 solo ser\u00eda posible si el pa\u00eds cayera en una larga y profunda recesi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Propuestas alternativas<\/h4>\n\n\n\n

Mis propuestas son tres: el aumento de la duraci\u00f3n de los contratos de alquiler, la creaci\u00f3n por parte de las administraciones de un gran parque p\u00fablico de viviendas en r\u00e9gimen de arrendamiento, y la aplicaci\u00f3n de incentivos fiscales a las empresas y particulares que est\u00e9n dispuestos a realizar una gesti\u00f3n social del alquiler. <\/p>\n\n\n\n

La primera medida supondr\u00eda realizar una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos en sentido contrario a la modificaci\u00f3n efectuada por el gobierno del PP en 2013. En concreto, alargar a 10 a\u00f1os el per\u00edodo m\u00ednimo de vigencia de un contrato y permitir que el arrendador, como m\u00e1ximo, pueda subir la renta anual un 2% por encima del IPC. A trav\u00e9s de esta medida, se dar\u00eda m\u00e1s estabilidad al arrendatario y se evitar\u00eda grandes subidas cada cuatro a\u00f1os (3 de pr\u00f3rroga forzosa y 1 de t\u00e1cita). <\/p>\n\n\n\n

La segunda conllevar\u00eda el progresivo aumento del dinero dedicado por las Comunidades Aut\u00f3nomas y Corporaciones Locales a la construcci\u00f3n de viviendas de alquiler. Un incremento que vendr\u00eda muy condicionado por el estado de las cuentas de la respectiva instituci\u00f3n. Durante la crisis se perdi\u00f3 una gran oportunidad de crear un magn\u00edfico parque de viviendas de alquiler con el exceso de oferta existente. Dado que todos los espa\u00f1oles rescatamos a numerosas Cajas de Ahorros, \u00e9stas podr\u00edan haber correspondido a nuestro esfuerzo trasladando la propiedad de sus inmuebles a las Corporaciones Locales, con la finalidad de incrementar la oferta de viviendas sociales de alquiler. Desgraciadamente, no hubo ninguna iniciativa pol\u00edtica al respecto.<\/p>\n\n\n\n

La tercera supondr\u00eda compensar v\u00eda fiscalidad la fijaci\u00f3n por parte de los propietarios de un importe del alquiler significativamente inferior al de mercado. Dos ser\u00edan las ventajas fiscales: la exenci\u00f3n total de las rentas percibidas y la posibilidad de desgravar una parte del coste del inmueble; en concreto, un 2% por cada a\u00f1o de gesti\u00f3n social. De esta manera, la rentabilidad obtenida despu\u00e9s de impuestos podr\u00eda ser similar a la obtenida con un alquiler de mercado. <\/p>\n\n\n\n

En definitiva, Ada Colau tiene buena intenci\u00f3n, pero est\u00e1 equivocada. El motivo es que, en lugar de innovar, ha copiado de quien lo ha hecho mal. Y, aunque rectificar es de sabios, tengo la impresi\u00f3n de que no lo har\u00e1.  <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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