{"id":4523,"date":"2017-03-10T18:16:42","date_gmt":"2017-03-10T17:16:42","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4523"},"modified":"2020-06-14T18:20:51","modified_gmt":"2020-06-14T17:20:51","slug":"sobre-la-obligacion-de-ofrecer-realojo-en-los-procedemientos-de-ejecucion-hipotecaria-y-desahucio-por-falta-de-pago-establecida-en-la-nueva-ley-4-2016-de-medidas-de-proteccion-del-derecho-a-la-vivie","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/sobre-la-obligacion-de-ofrecer-realojo-en-los-procedemientos-de-ejecucion-hipotecaria-y-desahucio-por-falta-de-pago-establecida-en-la-nueva-ley-4-2016-de-medidas-de-proteccion-del-derecho-a-la-vivie\/","title":{"rendered":"Sobre la obligaci\u00f3n de ofrecer realojo en los procedemientos de ejecuci\u00f3n hipotecaria y desahucio por falta de pago, establecida en la nueva Ley 4\/2016, de medidas de protecci\u00f3n del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusi\u00f3n residencial"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t<div class=\"dkpdf-button-container\" style=\" text-align:right \">\n\n\t\t<a class=\"dkpdf-button\" href=\"\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4523\/?pdf=4523\" target=\"_blank\"><span class=\"dkpdf-button-icon\"><i class=\"fa fa-file-pdf-o\"><\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size\">La nueva ley pretende hacer frente a las necesidades urgentes de las personas y familias que se encuentran en situaci\u00f3n de vulnerabilidad en el \u00e1mbito de la vivienda. Para ello prev\u00e9 varias medidas, entre las que cabe destacar como m\u00e1s se\u00f1alada el establecimiento de un sistema de Mediaci\u00f3n para resolver situaciones de sobreendeudamiento.<\/p>\n\n\n\n<p>Cuando escribimos este comentario acaba de publicarse en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya la ley del Parlament 4\/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protecci\u00f3n del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusi\u00f3n residencial (DOGC de 29 de diciembre).<\/p>\n\n\n\n<p>Es un hecho notorio que esta ley se ha tramitado y aprobado con absoluta celeridad a fin de contrarrestar la suspensi\u00f3n por el Tribunal Constitucional de la mayor parte de los preceptos de la Ley 24\/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el \u00e1mbito de la vivienda y la pobreza energ\u00e9tica, como consecuencia del recurso de inconstitucionalidad interpuesto por el Gobierno contra la misma.<\/p>\n\n\n\n<p>La nueva ley, seg\u00fan indica en su pre\u00e1mbulo, pretende hacer frente a las necesidades urgentes de las personas y familias que se encuentran en situaci\u00f3n de vulnerabilidad en el \u00e1mbito de la vivienda. Para ello prev\u00e9 varias medidas, entre las que cabe destacar como m\u00e1s se\u00f1aladas el establecimiento de un sistema de Mediaci\u00f3n para resolver situaciones de sobreendeudamiento que pudieran acabar dando lugar a la p\u00e9rdida de vivienda, la posibilidad de expropiaci\u00f3n temporal del derecho de uso de viviendas vac\u00edas, y la obligaci\u00f3n de ofrecer realojo a las personas o familias afectadas en supuestos de procedimientos de desahucio por falta de pago, ejecuci\u00f3n hipotecaria o transmisiones de vivienda derivadas de la imposibilidad de hacer frente al pago del pr\u00e9stamo hipotecario.<\/p>\n\n\n\n<p>En este comentario, necesariamente apresurado, nos centraremos en la \u00faltima de las mencionadas medidas, establecida en el art\u00edculo 16 de la ley.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"has-text-color\" style=\"color:#d7522c\"><strong>1. Car\u00e1cter transitorio y excepcional del sistema establecido<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>Las medidas establecidas tienen una vigencia temporal m\u00e1xima de tres a\u00f1os, a contar desde la entrada en vigor de la ley, que se produjo el 30 de diciembre de 2016. Por tanto, su vigencia finalizar\u00e1 el 30 de diciembre de 2019.<\/p>\n\n\n\n<p>Sin embargo, la Disposici\u00f3n Final Quinta establece que, si al finalizar el plazo mencionado, se mantienen las condiciones de emergencia social que justifican las medidas establecidas por dicho art\u00edculo, el Gobierno (de la Generalitat de Catalunya) podr\u00e1 prorrogarlo por un per\u00edodo m\u00e1ximo de tres a\u00f1os (es decir, hasta el 30 de diciembre de 2022).<\/p>\n\n\n\n<p>En nuestra opini\u00f3n, resulta dudosa la validez de la habilitaci\u00f3n al Gobierno para dicha pr\u00f3rroga pues, dada su trascendencia en cuanto a la limitaci\u00f3n del derecho de propiedad, deber\u00eda quedar sometida a la aprobaci\u00f3n por el poder legislativo.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"has-text-color\" style=\"color:#d7522c\"><strong>2. Supuesto de hecho<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>La obligaci\u00f3n de ofrecer vivienda de realojo se establece en tres supuestos de p\u00e9rdida de vivienda o, para ser exactos, de riesgo de p\u00e9rdida:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>a)<\/strong> La transmisi\u00f3n de viviendas derivadas de acuerdos de compensaci\u00f3n o daci\u00f3n en pago de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos hipotecarios sobre la vivienda habitual o la firma de la compraventa de una vivienda que tenga como causa de la venta la imposibilidad del prestatario de devolver el pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito hipotecario.<\/p>\n\n\n\n<p>En definitiva, aquellos supuestos en que el deudor hipotecario se ve en la necesidad de transmitir la vivienda gravada con una hipoteca por la imposibilidad de hacer frente al pago del pr\u00e9stamo garantizado por la misma.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>b)<\/strong> La ejecuci\u00f3n hipotecaria.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>c) <\/strong>El desahucio por impago de las rentas de alquiler.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"has-text-color\" style=\"color:#d7522c\"><strong>3. Beneficiarios<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>Son las personas o unidades familiares que se encuentren en riesgo de exclusi\u00f3n residencial y puedan perder la vivienda habitual por alguna de las causas indicadas en el anterior apartado B), siempre que no tengan ninguna posibilidad de acceder al uso leg\u00edtimo de otra vivienda.<\/p>\n\n\n\n<p>Se plantea aqu\u00ed la primera cuesti\u00f3n problem\u00e1tica, pues el empleo de la expresi\u00f3n no tener \u201cninguna posibilidad\u201d de acceder al uso leg\u00edtimo de otra vivienda aplicado rigurosamente es muy restrictivo. \u00bfTiene posibilidad quien podr\u00eda buscar otra vivienda en r\u00e9gimen de alquiler en una zona con menores precios o una vivienda de menores dimensiones o caracter\u00edsticas? \u00bfY quien, por sus circunstancias, podr\u00eda solicitar una vivienda de protecci\u00f3n p\u00fablica?<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"has-text-color\" style=\"color:#d7522c\"><strong>4. Obligados a ofrecer vivienda de realojo<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>Est\u00e1n obligados a ofrecer una vivienda de realojo quienes insten el desahucio por falta de pago, o la ejecuci\u00f3n judicial hipotecaria o los adquirentes de las viviendas referidas en el apartado a) del anterior apartado B), siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;Que sean personas jur\u00eddicas titulares de viviendas inscritas en el Registro de viviendas vac\u00edas y de viviendas ocupadas sin t\u00edtulo habilitante, o susceptibles de ser inscritas en dicho Registro. Se refiere al registro creado por la Disposici\u00f3n Adicional Primera del Decreto Ley 1\/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilizaci\u00f3n de las viviendas provenientes de procesos de ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp; O personas jur\u00eddicas que hayan adquirido de un titular de viviendas inscritas en el mencionado Registro en primera o ulteriores transmisiones, aunque el titular actual sea un fondo de titulizaci\u00f3n de activos o que la adquisici\u00f3n se haya efectuado mediante la transmisi\u00f3n de acciones o participaciones de sociedades mercantiles.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"has-text-color\" style=\"color:#d7522c\"><strong>5. Condiciones de la oferta de realojo<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>Las personas mencionadas en el apartado D, deber\u00e1n ofrecer a los ocupantes que se encuentren en las condiciones a las que se refiere el apartado C el realojo en una vivienda de su titularidad, bajo el r\u00e9gimen de alquiler, por un plazo de tres a\u00f1os y con las siguientes condiciones:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>La renta contractual debe ajustarse a lo dispuesto por el art\u00edculo 5.7.a de la <a href=\"http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/CCAA\/557694-l-24-2015-de-29-jul-ca-cataluna-medidas-urgentes-para-afrontar-la-emergencia.html\">Ley 24\/2015<\/a>, la cual debe revisarse anualmente y siempre que cambien las condiciones de la persona o la unidad familiar.<br><\/li><li>Por una parte dice que debe priorizarse el realojamiento a la vivienda habitual afectada por la deuda, pero tambi\u00e9n que al menos se encuentre dentro del mismo municipio. \u00bfSupone esto que el propietario est\u00e1 obligado a ofrecer la misma vivienda o podr\u00e1 ofrecer otra vivienda distinta de la que es objeto del desahucio o ejecuci\u00f3n hipotecaria? Creemos que nada deber\u00eda impedir esta segunda opci\u00f3n siempre que la vivienda ofrecida permitiera cubrir las necesidades de los afectados.<br><\/li><li>La obligaci\u00f3n de realojo es aplicable antes de la adquisici\u00f3n del dominio en el primero de los supuestos previstos, o a partir del momento en que se haya presentado la demanda judicial en el caso de la ejecuci\u00f3n hipotecaria o el desahucio por falta de pago, o en que se haya notificado la voluntad de presentarla.<br><\/li><li>El ofrecimiento debe comunicarse, en el plazo de tres d\u00edas h\u00e1biles desde el momento en que se ha producido, al ayuntamiento del municipio en que est\u00e1 ubicada la vivienda y a la \u201cAg\u00e8ncia de l\u2019Habitatge de Catalunya\u201d.<br><\/li><li>Una vez transcurridos 30 d\u00edas desde el ofrecimiento de realojo, si no se ha aceptado formalmente se entiende rechazado.<br><\/li><li>La concesi\u00f3n de una vivienda alternativa debe ir vinculada a la participaci\u00f3n de las personas afectadas en un plan de acompa\u00f1amiento econ\u00f3mico, social y laboral, adecuado a su situaci\u00f3n y orientado a ayudarlas a recuperar su plena autonom\u00eda.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Estimamos que la regulaci\u00f3n, tal como se ha previsto, en la pr\u00e1ctica puede dar lugar a m\u00e1s problemas que soluciones.<\/p>\n\n\n\n<p>En una primera lectura de urgencia, se nos plantean las siguientes dudas:<\/p>\n\n\n\n<p>\u00bfC\u00f3mo podr\u00e1 saber el adquirente o la entidad que va a instar la ejecuci\u00f3n hipotecaria o el propietario en el desahucio por falta de pago si el ocupante de la vivienda se encuentra en una situaci\u00f3n de riesgo y, por tanto, si tiene la obligaci\u00f3n de ofrecerle realojo? La ley no establece que tenga ninguna obligaci\u00f3n de hacer averiguaciones previas.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote\"><p>Creemos que la falta de normas concretas crear\u00e1 una situaci\u00f3n de inseguridad jur\u00eddica para todas las partes que dif\u00edcilmente servir\u00e1 para mejorar una situaci\u00f3n que ya es muy compleja por s\u00ed misma<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n<p>Por otra parte, se ha obviado cualquier referencia a las consecuencias procesales de esta obligaci\u00f3n, probablemente con la finalidad de evitar posibles impugnaciones por inconstitucionalidad al ser el procedimiento judicial una materia reservada a la competencia exclusiva del Estado (art\u00edculo 149.1.6\u00ba de la misma). Esta falta de regulaci\u00f3n hace dif\u00edcil encajar las previsiones de la ley en el procedimiento y, desde luego, colocar\u00e1 a los Tribunales en una situaci\u00f3n francamente complicada en procedimientos que supuestamente deber\u00edan caracterizarse por su simplicidad y agilidad.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>La ley establece que la obligaci\u00f3n de realojo es aplicable a partir del momento en que se haya presentado la demanda. Aparentemente esto significa que no tiene que haber una oferta previa a la demanda, salvo que se haya notificado previamente la intenci\u00f3n de instar el procedimiento. Por otra parte tampoco existe ninguna previsi\u00f3n sobre que el ofrecimiento deba comunicarse al Tribunal ni tampoco sobre que el Tribunal deba hacer ninguna averiguaci\u00f3n al respecto.<\/p>\n\n\n\n<p>Tampoco establece ninguna consecuencia sobre el procedimiento para el supuesto en que el ocupante de la vivienda se encuentre en situaci\u00f3n de riesgo y no se le haya hecho la oferta de realojo, ni para el supuesto de que se haya hecho la oferta. \u00bfDebe suspenderse el procedimiento por los 30 d\u00edas que tiene el ocupante para manifestar si la acepta o no? En nuestra opini\u00f3n el procedimiento debe continuar, sin perjuicio de las consecuencias que pueda tener la aceptaci\u00f3n del realojo que en su caso se diera. Y si acepta la oferta, \u00bfqu\u00e9 pasa con las rentas impagadas hasta ese momento? Por supuesto, entendemos que siguen siendo debidas por el arrendatario.<\/p>\n\n\n\n<p>En resumen, entendemos que como la nueva ley no prev\u00e9 nada al respecto (porque no puede hacerlo), el cumplimiento o incumplimiento de sus previsiones no deber\u00eda afectar al procedimiento judicial. Es como si la nueva ley estableciera un \u201ccamino paralelo\u201d al procedimiento judicial, que en poco le afectar\u00e1 y que es muy posible que en la pr\u00e1ctica cause m\u00e1s problemas que soluciones.<\/p>\n\n\n\n<p>Creemos que la falta de normas concretas crear\u00e1 una situaci\u00f3n de inseguridad jur\u00eddica para todas las partes que dif\u00edcilmente servir\u00e1 para mejorar una situaci\u00f3n que ya es muy compleja por s\u00ed misma.<\/p>\n\n\n\n<p>En otro orden de cosas, la ley establece en su art\u00edculo 18 que en los procedimientos judiciales de ejecuci\u00f3n hipotecaria o de desahucio en que los ejecutados y los familiares que conviven con ellos estar\u00edan en riesgo de no disponer de una vivienda de realojamiento si se hiciese efectivo el lanzamiento, las administraciones p\u00fablicas competentes deben facilitar a los afectados, o directamente al \u00f3rgano judicial actuante, los informes sociales de vulnerabilidad que acrediten esta situaci\u00f3n, a efectos de solicitar la suspensi\u00f3n o el aplazamiento temporal del procedimiento, o, si procede, de preparar demanda de amparo. No acaba de entenderse cu\u00e1l es el mecanismo para esta suspensi\u00f3n o aplazamiento temporal del lanzamiento que no est\u00e1 previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y, por otra parte, \u00bfqui\u00e9n asumir\u00e1 el coste de las rentas que se devengaran durante la suspensi\u00f3n o aplazamiento del lanzamiento?<\/p>\n\n\n\n<p>Por \u00faltimo, no debe pasar desapercibida la Disposici\u00f3n Final Sexta, que establece que el Gobierno debe aprobar los criterios que deber\u00e1n regular los arrendamientos urbanos y elaborar en los pr\u00f3ximos nueve meses un proyecto de ley que tenga como objeto facilitar el acceso a la vivienda, con la modalidad de alquiler, garantizando la seguridad y la estabilidad de la relaci\u00f3n contractual, y adoptando medidas que contribuyan a evitar incrementos desproporcionados de las rentas. La nueva regulaci\u00f3n debe incluir la duraci\u00f3n de los contratos, las causas de resoluci\u00f3n, las cesiones y subrogaciones, los derechos de adquisici\u00f3n preferente, las causas de suspensi\u00f3n y de extinci\u00f3n, los dep\u00f3sitos y otras garant\u00edas y los supuestos de precios de alquiler abusivo.<\/p>\n\n\n\n<p>En definitiva, se est\u00e1 emplazando al Gobierno de la Generalitat a elaborar un texto que regule \u00edntegramente los arrendamientos urbanos. As\u00ed pues, si se cumple este mandato, podemos encontrarnos con una Ley de Arrendamiento Urbanos de Catalunya distinta de la del resto del pa\u00eds, como ya sucedi\u00f3 con la propiedad horizontal. &nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>PDF La nueva ley pretende hacer frente a las necesidades urgentes de las personas y familias que se encuentran en situaci\u00f3n de vulnerabilidad en el \u00e1mbito de la vivienda. 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