{"id":4531,"date":"2017-03-10T18:25:03","date_gmt":"2017-03-10T17:25:03","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=4531"},"modified":"2020-06-14T18:27:22","modified_gmt":"2020-06-14T17:27:22","slug":"como-queda-la-titularidad-de-la-vivienda-familiar-a-raiz-de-la-ruptura-del-matrimonio-o-de-la-pareja-estable","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/como-queda-la-titularidad-de-la-vivienda-familiar-a-raiz-de-la-ruptura-del-matrimonio-o-de-la-pareja-estable\/","title":{"rendered":"\u00bfC\u00f3mo queda la titularidad de la vivienda familiar a ra\u00edz de la ruptura del matrimonio o de la pareja estable?"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En 2014, en Espa\u00f1a se registraron un total de 105.000 rupturas familiares, lo que conlleva, en muchos casos, las cuestiones de a qui\u00e9n se le atribuye la vivienda familiar y qui\u00e9n ostentar\u00e1 la titularidad de la vivienda arrendada. En este art\u00edculo intentaremos resolver algunas de estas dudas.<\/p>\n\n\n\n

Seg\u00fan los datos del Instituto de Pol\u00edtica Familiar a partir de datos del INE, en 2014 en Espa\u00f1a se registraron un total de 105.000 rupturas familiares. Eso significa que cada d\u00eda se rompen 290 matrimonios. Catalu\u00f1a es la comunidad que lidera ese ranking, con un \u00edndice del 2,65 por mil.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Esta realidad tiene una consecuencia directa en lo referente a la vivienda familiar, planteando las cuestiones de \u201c\u00bfa qui\u00e9n se le atribuye?\u201d y \u201c\u00bfqui\u00e9n ostentar\u00e1 la titularidad de la vivienda arrendada?\u201d. En el presente art\u00edculo pretendemos abordar las distintas situaciones en la titularidad de la vivienda familiar.<\/p>\n\n\n\n

Se pueden producir dos tipos de situaciones, atendiendo a si la vivienda es de propiedad o arrendada:<\/p>\n\n\n\n

Vivienda en propiedad<\/strong> <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Puede ser de un propietario \u00fanico, de ambos c\u00f3nyuges o de la pareja estable.<\/p>\n\n\n\n

Si la vivienda es propiedad de un solo c\u00f3nyuge o miembro de la pareja estable <\/strong>la sentencia de divorcio, separaci\u00f3n o atribuci\u00f3n del uso a la expareja (ya sea derivada de un proceso contencioso o de la aprobaci\u00f3n de un convenio regulador) puede legitimar la transformaci\u00f3n de la coposesi\u00f3n en posesi\u00f3n \u00fanica.<\/p>\n\n\n\n

El c\u00f3nyuge o pareja estable propietario podr\u00e1 vender o ceder la vivienda a un tercero, pero \u00e9ste deber\u00e1 respetar la atribuci\u00f3n del uso conferida en la sentencia. <\/p>\n\n\n\n

La vivienda pertenece en copropiedad al matrimonio o pareja estable, bien porque son copropietarios o bien porque la vivienda tiene naturaleza ganancial<\/strong>. En este caso la sentencia de divorcio, separaci\u00f3n o atribuci\u00f3n del uso a la expareja (ya sea derivada de un proceso contencioso o de la aprobaci\u00f3n de un convenio regulador) puede legitimar la transformaci\u00f3n de la coposesi\u00f3n en posesi\u00f3n \u00fanica. Cualquiera de los copropietarios puede vender su porcentaje de participaci\u00f3n o bien ejercer la acci\u00f3n de divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan. <\/p>\n\n\n\n

En ambos casos, los terceros que hayan adquirido directamente del propietario o en el proceso de divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan, deber\u00e1n respetar el derecho de uso atribuido en sentencia.<\/p>\n\n\n\n

Ya sea la vivienda propiedad de uno o de ambos c\u00f3nyuges o pareja estable, el notario exigir\u00e1 del vendedor que \u00e9ste manifieste en la escritura de compraventa si la vivienda que vende es su vivienda habitual familiar, ya que en caso de serlo tambi\u00e9n deber\u00e1 consentir la venta el c\u00f3nyuge o la pareja estable, aunque la vivienda sea de propiedad exclusiva del vendedor.<\/p>\n\n\n\n

Vivienda propiedad de un tercero<\/h4>\n\n\n\n

Puede que exista un contrato de arrendamiento que legitima el uso o bien que no exista y que nos hallemos ante una situaci\u00f3n de cesi\u00f3n de uso a favor de uno o de los dos miembros del matrimonio o pareja estable.<\/p>\n\n\n\n

De no existir contrato de arrendamiento, sino una simple cesi\u00f3n gratuita del uso. <\/strong>El tercero (generalmente los padres) ha cedido la vivienda, de forma totalmente gratuita y de favor a uno o a ambos c\u00f3nyuges o pareja estable y, producida la crisis, se le atribuye el uso por sentencia solo a uno de ellos. <\/p>\n\n\n\n

La jurisprudencia ya ha dejado sentado que el tema debe abordarse desde la \u00f3ptica del derecho de propiedad y no desde el derecho de familia, porque las consecuencias de la ruptura no tienen que ver con los terceros propietarios. Por ello, nos hallaremos ante una situaci\u00f3n de precario de quien ocupa una vivienda cedida sin contraprestaci\u00f3n y sin fijaci\u00f3n de plazo para ser utilizada. El propietario ostenta la acci\u00f3n de desahucio por precario.<\/p>\n\n\n\n

Debe se\u00f1alarse que aun cuando el Art. 96 del CC no ha querido conferir naturaleza de derecho real a la atribuci\u00f3n de la vivienda familiar, el Art. 233-22 del CCCat s\u00ed que se lo ha dado, al declarar el derecho de uso del c\u00f3nyuge o pareja estable no propietaria y de los hijos, como un derecho inscribible en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n\n\n\n

De existir contrato de arrendamiento, que puede ser anterior al matrimonio o pareja estable o durante el mismo. <\/strong>Se seguir\u00e1n las reglas del contrato de arrendamiento. Es decir, si a resultas de la aplicaci\u00f3n de los Art. 90 y 96 CC, se atribuye el uso de la vivienda arrendada al c\u00f3nyuge o pareja estable no titular, deber\u00e1 diferenciarse si:<\/p>\n\n\n\n

a) Contrato de arrendamiento formalizado con anterioridad a la L4\/2013 de 4 de junio, vigente desde el 6 de junio de 2013 (incluye contratos formalizados al amparo de la LAU 1964, Decreto Boyer 1985 y LAU 1994).<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El Art. 96 CC generaba problemas, sobre todo cuando el titular del contrato de arrendamiento era el c\u00f3nyuge que hab\u00eda perdido la posesi\u00f3n. Tras varios pronunciamientos del Tribunal Constitucional, el Art.15.2 LAU (L29\/1994, de 24 de noviembre), recogiendo el posicionamiento de nuestro m\u00e1s alto tribunal, estableci\u00f3 que de atribuirse el uso al c\u00f3nyuge en virtud del Art. 96 CC, existe una obligaci\u00f3n del c\u00f3nyuge poseedor, caso de que quiera continuar en el uso, de notificar la subrogaci\u00f3n al arrendador, bajo sanci\u00f3n de resoluci\u00f3n del contrato.<\/p>\n\n\n\n

En aplicaci\u00f3n del Art. 15 de la LAU 1994, el c\u00f3nyuge adjudicatario de la posesi\u00f3n ostenta un simple derecho de uso de la vivienda familiar arrendada, pero no se altera la titularidad arrendaticia, que la mantendr\u00e1 el c\u00f3nyuge firmante, ya que el Juez no puede crear un t\u00edtulo que altere las relaciones contractuales existentes entre las partes.<\/p>\n\n\n\n

El Art. 15 de la LAU 1994 permite que se produzca una subrogaci\u00f3n, pero ello, siempre que se cumplan los requisitos legales de comunicaci\u00f3n de la voluntad de continuar en el uso de la vivienda, efectuada al arrendador en el plazo de dos meses desde que le fue notificada la resoluci\u00f3n judicial correspondiente, acompa\u00f1ando copia de dicha resoluci\u00f3n judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.<\/p>\n\n\n\n

Transcurrido el plazo de atribuci\u00f3n del uso al c\u00f3nyuge, el arrendatario inicial recuperar\u00e1 la facultad de uso, ya que jam\u00e1s se perdi\u00f3 la titularidad arrendaticia. Del mismo modo si, por ejemplo, se produce una venta del inmueble, el derecho de adquisici\u00f3n preferente recaer\u00e1 en el c\u00f3nyuge titular del contrato y no sobre el c\u00f3nyuge que tiene atribuido el uso, aun cuando dicha atribuci\u00f3n sea permanente. Y ello porque no se ha producido una modificaci\u00f3n subjetiva del titular arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

El Art. 15 de la LAU de 1994 hace referencia a \u201cseparaci\u00f3n, divorcio o nulidad matrimonial\u201d sin hacerse ninguna referencia a las parejas estables, a las que dicha regulaci\u00f3n les es igual y plenamente aplicable<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

A la extinci\u00f3n del contrato, la fianza y garant\u00edas adicionales ser\u00e1n devueltas al titular arrendaticio, con independencia de que quien ocupe sea el conviviente que tiene atribuido el uso. Si el conviviente ocupante no devuelve la vivienda en condiciones, la fianza legal depositada en su d\u00eda por el titular arrendaticio, responder\u00e1 de los da\u00f1os. Y ello sin perjuicio que el titular arrendaticio repita contra el conviviente ocupante reclam\u00e1ndole el importe retenido de la fianza.<\/p>\n\n\n\n

En supuestos de incumplimiento contractual del c\u00f3nyuge adjudicatario del uso, el arrendador podr\u00e1 ejecutar las garant\u00edas adicionales aun cuando fueran prestadas por del c\u00f3nyuge titular arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

Comunicada la sentencia de adjudicaci\u00f3n del uso en los t\u00e9rminos legales, de producirse incumplimientos contractuales, el arrendador deber\u00e1 accionar contra el titular del contrato por rentas o cantidades debidas hasta la comunicaci\u00f3n y contra el c\u00f3nyuge adjudicatario del uso por el per\u00edodo posterior a la comunicaci\u00f3n de la atribuci\u00f3n del uso por sentencia.<\/p>\n\n\n\n

Si, adem\u00e1s de reclamarse rentas o cantidades debidas se interesa la resoluci\u00f3n del contrato, deber\u00e1 demandarse adem\u00e1s de al c\u00f3nyuge adjudicatario del uso, al c\u00f3nyuge titular arrendaticio.<\/p>\n\n\n\n

El Art. 15 de la LAU de 1994 hace referencia a \u201cseparaci\u00f3n, divorcio o nulidad matrimonial\u201d sin hacerse ninguna referencia a las parejas estables. Sin embargo, dicha regulaci\u00f3n les es igual y plenamente aplicable, con fundamento en el principio de igualdad y no discriminaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

b) Contrato de arrendamiento formalizado con posterioridad a la L4\/2013 de 4 de junio, vigente desde el 6 de junio de 2013.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Consciente de la problem\u00e1tica que supon\u00eda la regulaci\u00f3n anterior, en la que se atribu\u00eda un derecho de uso pero sin modificaci\u00f3n de la titularidad arrendaticia a favor del c\u00f3nyuge adjudicatario del uso, el Art.1.9 de la L4\/2013, modific\u00f3 el Art. 15 de la LAU 1994 para que ese usuario pueda pasar a ser titular del contrato, en los supuestos en que la atribuci\u00f3n del uso de la vivienda arrendada se haga de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

Aun estableci\u00e9ndose por disposici\u00f3n legal, se hace preciso que el c\u00f3nyuge al que se le ha atribuido el uso de la vivienda arrendada lo comunique al arrendador en el plazo de dos meses desde que le fue notificada la resoluci\u00f3n judicial correspondiente, acompa\u00f1ando copia de dicha resoluci\u00f3n judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.<\/p>\n\n\n\n

Si la atribuci\u00f3n del uso efectuada en sentencia es por un plazo inferior al que reste por cumplir del contrato (por ejemplo se atribuye el uso por dos a\u00f1os y faltan seis para la extinci\u00f3n), no se producir\u00e1 cambio de titularidad, sino \u00fanicamente una atribuci\u00f3n del uso por dicho per\u00edodo.<\/p>\n\n\n\n

A la extinci\u00f3n del contrato, la fianza y garant\u00edas adicionales ser\u00e1n devueltas al c\u00f3nyuge adjudicatario del uso, aun cuando quien las prestara en su d\u00eda fuera el titular arrendaticio.<\/p>\n\n\n\n

Al producirse el cambio de titularidad, el c\u00f3nyuge titular inicial puede exigir al arrendador la devoluci\u00f3n de las garant\u00edas adicionales personales prestadas en su d\u00eda. El arrendador le podr\u00e1 solicitar al c\u00f3nyuge adjudicatario del uso y nuevo titular la prestaci\u00f3n de dichas garant\u00edas baja sanci\u00f3n de resoluci\u00f3n del contrato.<\/p>\n\n\n\n

Comunicada la sentencia de adjudicaci\u00f3n del uso, de producirse incumplimientos contractuales el arrendador deber\u00e1 accionar \u00fanicamente contra el adjudicatario del uso, ya que es este quien ha pasado a ser el titular del contrato.<\/p>\n\n\n\n

Tampoco la reforma del Art. 15 de la LAU ha hecho una referencia a las parejas estables, pero mantenemos el mismo criterio se\u00f1alado anteriormente de que dicha regulaci\u00f3n les es igual y plenamente aplicable, con fundamento en el principio de igualdad y no discriminaci\u00f3n.  <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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