{"id":6389,"date":"2020-06-10T12:11:00","date_gmt":"2020-06-10T11:11:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=6389"},"modified":"2020-06-19T12:31:03","modified_gmt":"2020-06-19T11:31:03","slug":"la-desaparicion-de-la-tacita-reconduccion-y-la-novacion-contractual-en-los-arrendamientos-de-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-desaparicion-de-la-tacita-reconduccion-y-la-novacion-contractual-en-los-arrendamientos-de-vivienda\/","title":{"rendered":"La desaparicio\u0301n de la ta\u0301cita reconduccio\u0301n y la novacio\u0301n contractual en los arrendamientos de vivienda"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Tras la primera modificaci\u00f3n de la LAU de 1994 de 5 de junio de 2013, el art\u00edculo 10 sufri\u00f3 una notable variaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

E<\/strong>n el texto original de la Ley de Arren- damientos Urbanos de 1994 se dec\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

Art. 10. Pr\u00f3rroga del contrato<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como m\u00ednimo cinco a\u00f1os de duraci\u00f3n de aqu\u00e9l, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelaci\u00f3n a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogar\u00e1 obligatoriamente por plazos anuales hasta un m\u00e1ximo de tres a\u00f1os m\u00e1s, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelaci\u00f3n a la fecha de terminaci\u00f3n de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato<\/em><\/p>\n\n\n\n

En esta redacci\u00f3n solo se preve\u00eda una pr\u00f3rroga legal, pasada la cual el contrato quedaba \u201cdesregularizado\u201d y pasaba a regirse por las normas del c\u00f3digo civil, lo que se conoce como \u201ct\u00e1cita reconducci\u00f3n\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, a partir de la referida modificaci\u00f3n de 5\/6\/13 el redactado var\u00eda, y aunque los plazos hayan ido cambiando en revisiones sucesivas, la esencia del nuevo redactado se ha mantenido:<\/p>\n\n\n\n

Art. 10. Pr\u00f3rroga del contrato <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

1. Si llegada la fecha de vencimiento del con- trato, o de cualquiera de sus pr\u00f3rrogas…<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Con eso queremos llamar la atenci\u00f3n de que, desde la reforma del a\u00f1o 2013, la t\u00e1cita reconducci\u00f3n ha desaparecido de facto en los<\/p>\n\n\n\n

contratos de arrendamientos de la LAU. Cuando un contrato acaba su plazo contractual, se ve prorrogado por el plazo que corresponda a la ley que le sea aplicable seg\u00fan el per\u00edodo de suscripci\u00f3n y que desde la reforma de 2013 (con la excepci\u00f3n de los 30 d\u00edas de vigencia del RDL de 18\/12\/18) hasta la \u00faltima de 2019 ha sido de 3 a\u00f1os de contrato y 1 de pr\u00f3rroga. Lo mismo sucede cuando finaliza una de las pr\u00f3rrogas y por lo tanto la duraci\u00f3n del contrato es indefinida en la f\u00f3rmula de 3+1+1+1+1+1+1+1… ( o la que corresponda en funci\u00f3n de la fecha de firma del contrato siempre que sea posterior a 6\/6\/13) , hasta que una de las partes decide su resoluci\u00f3n notificando a la otra, con los plazos que sean de aplicaci\u00f3n, la voluntad de no renovar el contrato pasado el per\u00edodo contractual o \u201c cualquiera de sus pr\u00f3rrogas\u201d.<\/p>\n\n\n\n

A estos contratos prorrogados \u201cle seguir\u00e1 siendo de aplicaci\u00f3n el r\u00e9gimen legal y convencional al que estuviera sometido\u201d, es decir, ya no pasan a una regulaci\u00f3n marginal como era la del c\u00f3digo civil en el caso de los contratos sometidos a la t\u00e1cita reconducci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En estas pr\u00f3rrogas, que se puedan producir si ninguna de las partes notifica la voluntad de no renovar dentro de los plazos que sean vigentes seg\u00fan cada contrato y su ley aplicable, se continuar\u00e1 rigiendo por la ley aplicable en el momento de la suscripci\u00f3n y se mantendr\u00e1n vigentes los avales en su d\u00eda prestados, salvo que los mismos se hubiesen otorgado con alguna limitaci\u00f3n temporal o de otro tipo que pueda modificar su vigencia.<\/p>\n\n\n\n

Dada la nueva regulaci\u00f3n legal aprobada desde marzo de 2019, es muy probable que en el supuesto de que un contrato de arrendamiento llegue a su punto final al haber transcurrido el per\u00edodo contractual pactado lo m\u00e1s conveniente sea ir prorrog\u00e1ndolo indefinidamente, en vez de firmar un nuevo contrato que supondr\u00eda regirnos por la norma de 2019 y que supondr\u00eda vincularnos a un plazo contractual un m\u00ednimo de cinco a\u00f1os para personas f\u00edsicas y siete para jur\u00eddicas, limitaci\u00f3n en cuanto a las garant\u00edas a prestar, etc<\/p>\n\n\n\n

El hecho de someternos a sucesivas pr\u00f3rrogas no nos ha de impedir sin embargo modificar el contrato arrendaticio original y modificar las condiciones que creamos conveniente, por ejemplo, la renta, y as\u00ed lo recoge el c\u00f3digo civil en su art\u00edculo 1.203 y ss que regulan la figura de la novaci\u00f3n contractual.<\/p>\n\n\n\n

El instituto de la novaci\u00f3n viene regulado en los arts. 1203 y siguientes del C\u00f3digo Civil, distingui\u00e9ndose por la doctrina cient\u00edfica y la jurisprudencia dos tipos distintos de novaci\u00f3n: la novaci\u00f3n extintiva, en la que se extingue totalmente la obligaci\u00f3n anterior, quedando sustituida plenamente por la nueva; y la novaci\u00f3n modificativa o impropia, en la que \u00fanicamente se altera el objeto o algunos de los sujetos de la obligaci\u00f3n, sin que la misma llegue a extinguirse.<\/p>\n\n\n\n

a) La novaci\u00f3n extintiva que hace que desaparezca la obligaci\u00f3n anterior y se sustituya por la nueva. El contrato anterior deja de tener efectos y se inicia una nueva relaci\u00f3n contractual completamente diferente e independiente de la anterior, aunque los sujetos y el objeto del contrato<\/p>\n\n\n\n

En los supuestos de modificaci\u00f3n o novaci\u00f3n contractual es importante que lo recojamos documentalmente<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

sea el mismo, estar\u00edamos en el supuesto en que, en lugar de someternos a una pr\u00f3rroga del contractual, decidi\u00e9semos firmar un nuevo contrato, extinguiendo los efectos del primitivo, sustituy\u00e9ndolos completamente por el nuevo contrato.<\/p>\n\n\n\n

b) La novaci\u00f3n modificativa o impropia, en la que \u00fanicamente se altera el objeto o algunos de los sujetos de la obligaci\u00f3n, sin que la misma llegue a extinguirse. En esta novaci\u00f3n o modificaci\u00f3n parcial del contrato podemos cambiar elementos no esenciales del mismo, desde la persona del arrendatario, al importe de la renta la actualizar la fianza e incluso el objeto, y en cualquier caso continuaremos regul\u00e1ndonos, no por la norma vigente en el momento de la firma de la novaci\u00f3n, sino por la norma que reg\u00eda el contrato original en el momento de sus suscripci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En estos supuestos de modificaci\u00f3n o novaci\u00f3n contractual es importante que lo recojamos documentalmente, y dejemos clara la voluntad de las partes de \u201cnovar parcialmente el contrato arrendatario de fecha… el cual mantendr\u00e1 sus efectos en su integridad con la \u00fanica excepci\u00f3n de lo que se acuerde en el pacto de novaci\u00f3n\u201d<\/p>\n\n\n\n

Tengamos en cuenta que como dice, entre otras, la sentencia de 18 marzo 1992 EDJ 1992\/2652, \u201cel concepto de novaci\u00f3n es objeto de interpretaci\u00f3n restrictiva por la doctrina de esta Sala y nunca se presume, de tal manera que no puede declararse en virtud de solo presunciones por muy razonables que se presenten en estas\u201d (sentencias de 24 de febrero de 1964, 11 de febrero de 1965, 2 de junio de 1968 y 25 de enero de 1991 EDJ 1991\/656).<\/p>\n\n\n\n

A continuaci\u00f3n adjuntamos una propuesta de anexo para ser firmado por las partes<\/p>\n\n\n\n

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