{"id":6403,"date":"2020-06-10T12:22:00","date_gmt":"2020-06-10T11:22:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=6403"},"modified":"2020-06-19T13:00:58","modified_gmt":"2020-06-19T12:00:58","slug":"la-crisis-del-coronavirus-y-la-obligacion-de-pago-de-la-renta-de-las-viviendas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-crisis-del-coronavirus-y-la-obligacion-de-pago-de-la-renta-de-las-viviendas\/","title":{"rendered":"La crisis del Coronavirus y la obligacio\u0301n de pago de la renta de las viviendas"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La pandemia COVID-19, conocida m\u00e1s popularmente como Coronavirus, est\u00e1 impactando de pleno en las relaciones contractuales de tracto sucesivo de car\u00e1cter sinalagm\u00e1tico como, por ejemplo, los contratos de alquiler de local de negocio, los contratos de arrendamiento de servicios, o los contratos de arrendamiento de obra inmobiliaria, produciendo en muchos casos la ruptura de la base del negocio o alter\u00e1ndola significativamente.<\/p>\n\n\n\n

E<\/strong>stamos ante una situaci\u00f3n extraor- dinaria de fuerza mayor, dado que los efectos jur\u00eddicos perjudiciales para los derechos y obligaciones de las partes eran totalmente imprevisibles e inevitables en el momento en que se celebr\u00f3 el contrato, salvo que se hubiera regulado la fuerza mayor de forma expresa en el contrato (lo cual no es habitual), en cuyo caso habr\u00e1 que estar a lo querido por las partes al respecto, pues opera con plenitud la autonom\u00eda privada en estas relaciones contractuales entre empresarios y propietarios.<\/p>\n\n\n\n

A modo de ejemplo, en muchos contratos de alquiler de local de negocio dicho impacto se materializ\u00f3 en un grave perjuicio para el arrendatario consistente en la imposibilidad temporal de llevar a cabo la actividad econ\u00f3mica para cuyo ejercicio se arrend\u00f3 el local y que durante el estado de alarma debi\u00f3 permanecer cerrado al p\u00fablico no por voluntad de las partes, sino por aplicaci\u00f3n de lo dispuesto en el art\u00edculo 10 del Real Decreto 463\/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gesti\u00f3n de la situaci\u00f3n de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.<\/p>\n\n\n\n

Para que el arrendatario pueda exigir con \u00e9xito en los tribunales la suspensi\u00f3n, modificaci\u00f3n y\/o resoluci\u00f3n del contrato dicho impacto […] debe afectar necesariamente a la causa econ\u00f3mica del contrato<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Para estos casos, como es conocido, se han aprobado medidas legales que buscan paliar para los arrendatarios aut\u00f3nomos y PYMES los perjuicios econ\u00f3micos derivados de esta an\u00f3mala situaci\u00f3n cuando el arrendador tiene la consideraci\u00f3n legal de \u201cgran tenedor de viviendas\u201d, consistentes en una moratoria del pago de hasta cuatro mensualidades de alquiler, as\u00ed como otras medidas fiscales y laborales para atenuar las cargas que soportan estos colectivos.<\/p>\n\n\n\n

Con la aprobaci\u00f3n de esta normativa, el legislador ha querido evitar que, a falta de previsi\u00f3n contractual al respecto y en defecto de acuerdo entre las partes, se judicialice el conflicto pues estamos ante un escenario jur\u00eddico nuevo que adolec\u00eda de falta de regulaci\u00f3n legal clara, con posible aplicaci\u00f3n de la regla o cl\u00e1usula contractual impl\u00edcita en los contratos de tracto sucesivo y de car\u00e1cter sinalagm\u00e1tico (como es el de arrendamiento de inmuebles) denominada \u201crebussicstantibus\u201d,decreaci\u00f3njurisprudencial (entre otras, SSTS de 15 de octubre y de 30 de junio de 2014, 24 de febrero y de 30 de abril de 2015 y de 18 de julio de 2019).<\/p>\n\n\n\n

Respecto del arrendamiento de vivienda habitual o permanente, han sido aprobadas por el Gobierno normas espec\u00edficas contenidas en el Real decreto Ley 11\/2020 modificado por el RD Ley 16\/2020, encaminadas a proteger a los inquilinos afectados por la crisis econ\u00f3mica generada por la pandemia de una forma tal que les coloque en situaci\u00f3n de vulnerabilidad social o econ\u00f3mica conforme a los criterios econ\u00f3micos que se\u00f1ala el art\u00edculo 5 de aquel Real Decreto Ley.<\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s de ayudas al pago del alquiler en forma de pr\u00e9stamos y la pr\u00f3rroga legal de los plazos del arrendamiento, hay dos medidas que afectan directamente a los arrendadores en cuanto al pago de las rentas y a la resoluci\u00f3n (y consiguiente desahucio) del contrato de arrendamiento por la falta de pago de las mismas:<\/p>\n\n\n\n

  1. La primera es de \u00edndole procesal. Consiste en la suspensi\u00f3n o paralizaci\u00f3n de los desahucios por falta de pago de la renta durante los seis meses siguientes a la entrada en vigor del estado de alarma, debiendo el inquilino en esa situaci\u00f3n de vulnerabilidad solicitarlo y justificarlo en el mismo seno del proceso de desahucio.<\/li>
  2. La segunda medida consiste en una moratoria en el pago de las rentas. Esta es la m\u00e1s pol\u00e9mica y que generar\u00e1 una mayor problem\u00e1tica en la pr\u00e1ctica. Afecta de lleno al derecho de propiedad, a su rentabilidad, sin que, a cambio, sean compensados los arrendadores afectados con mecanismos de resarcimiento, ni siquiera de \u00edndole fiscal.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Consiste en que una parte de los propietarios arrendadores, aquellos que seg\u00fan la definici\u00f3n y requisitos establecidos en el Real Decreto Ley referido son considerados por el legislador \u201cgrandes tenedores de inmuebles\u201d ( personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas titulares se m\u00e1s de 10 inmuebles o de una superficie construida superior a 1.500 m2, no incluy\u00e9ndose garajes y trasteros), queda obligados a solicitud expresa y escrita de su inquilino a conceder una moratoria (aplazamiento) de pago de las rentas que se devenguen durante el per\u00edodo de alarma y las mensualidades siguientes sin que puedan superarse cuatro mensualidades de renta. Estas rentas aplazadas podr\u00e1n recuperarse, mediante su fraccionamiento, sin intereses de demora, durante al menos tres a\u00f1os y siempre dentro del plazo de duraci\u00f3n del contrato. Eso s\u00ed, a estos \u201cgrandes tenedores\u201d se les concede la facultad de sustituir la moratoria por el cobro tempor\u00e1neo de la renta, pero disminuida \u00e9sta en un 50%, sin posibilidad de recuperaci\u00f3n posterior del otro 50%.<\/p>\n\n\n\n

    Es importante puntualizar que el plazo de que dispon\u00eda el inquilino en riesgo de vulnerabilidad econ\u00f3mica para solicitar de su arrendador la moratoria, que inicialmente era solamente de un mes desde la entrada en vigor del RDLey 11\/2020, ha sido ampliado a tres meses por el RDLey 16\/2020, contados desde la entrada en vigor de esta norma legal, esto es, desde el 30 de abril.<\/p>\n\n\n\n

    La interpretaci\u00f3n y aplicaci\u00f3n de estas normas jur\u00eddicas plantea numerosos interrogantes y dudas cuyo an\u00e1lisis supera con creces la extensi\u00f3n de este trabajo y sobre las que ya habr\u00e1 ocasi\u00f3n de profundizar (entre otras, la aplicaci\u00f3n de estas normas a los contratos de arrendamiento de vivienda todav\u00eda regulados por la LAU 1964, el tratamiento legal de las comunidades de bienes arrendadoras, el caso de pluralidad de arrendatarios, las viviendas arrendadas a estudiantes, la aplicaci\u00f3n retroactiva respecto de las rentas pagadas por los inquilinos antes de formalizar la petici\u00f3n de la moratoria, los contratos en que faltan menos de tres a\u00f1os para su vencimiento, etc.).<\/p>\n\n\n\n

    A raz\u00f3n de lo anterior, nos preguntamos si cabe aplicar la doctrina de la cl\u00e1usula o regla rebus sic stantibus a las relaciones contractuales de arrendamiento de uso de vivienda permanente. A mi juicio, y a diferencia de lo que sucede con otra tipolog\u00eda de contratos de tracto sucesivo, no cabe reconocer al inquilino de vivienda habitual o permanente un eventual derecho a exigir una modificaci\u00f3n, suspensi\u00f3n y\/o resoluci\u00f3n del contrato con motivo de la pandemia del COVID-19, m\u00e1s all\u00e1 de las medidas legales ya adoptadas o que se adopten para la protecci\u00f3n de los inquilinos vulnerables.<\/p>\n\n\n\n

    Aun cuando las externalidades negativas derivadas de la pandemia COVID-19 puedan impactar muy negativamente en la econom\u00eda familiar o personal del inquilino, por disminuci\u00f3n sobrevenida de sus ingresos, ello no le faculta a exigir al arrendador una suspensi\u00f3n o modificaci\u00f3n del contrato de arrendamiento de vivienda, sin perjuicio, claro est\u00e1, de la facultad de desistimiento que le concede el art. 11 de la vigente LAU<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

    T\u00e9ngase en cuenta que para que el arrendatario pueda exigir con \u00e9xito en los tribunales la suspensi\u00f3n, modificaci\u00f3n y\/o resoluci\u00f3n del contrato dicho impacto de car\u00e1cter imprevisible, inevitable y sobrevenido debe afectar necesariamente a la causa econ\u00f3mica del contrato. En otras palabras, el suceso de fuerza mayor de la pandemia COVID-19 debe alterar de forma muy significativa las circunstancias originarias del contrato de tal forma que se produzca una desproporci\u00f3n exorbitante, fuera de todo c\u00e1lculo, entre las prestaciones de las partes contratantes y adem\u00e1s (y ello es un requisito esencial) que fuere imprevisible al contratar (SSTS de 22 de abril de 2004, 23 de abril de 1991, de 29 de mayo de 1996, 10 de febrero de 1997,15 de noviembre de 2000, 27 de mayo de 2002, de 21 de marzo de 2003, entre otras). En palabras del Alto Tribunal:<\/p>\n\n\n\n

    \u201cA) Que la cl\u00e1usula rebus sic stantibus no est\u00e1 legalmente reconocida; B) Que, sin embargo, dada su elaboraci\u00f3n doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales; C) Que es una cl\u00e1usula peligrosa, y, en su caso, debe admitirse cautelosamente; D) Que su admisi\u00f3n requiere como premisas fundamentales: a) alteraci\u00f3n extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relaci\u00f3n con las concurrentes al tiempo de su celebraci\u00f3n; b) una desproporci\u00f3n exorbitante, fuera de todo c\u00e1lculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilaci\u00f3n del equilibrio de las prestaciones, y c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia decircunstanciasradicalmenteimprevisibles;y E) En cuanto a sus efectos, hasta el presente, le ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato otorg\u00e1ndole los modificativos del mismo, encaminados a compensar el equilibrio de las prestaciones\u201d (STS de 22 de abril de 2004)<\/em><\/p>\n\n\n\n

    Dado el destino de esta tipolog\u00eda de contratos \u2013 morar de forma permanente \u2013 no se da el presupuesto jur\u00eddico habilitante para la invocaci\u00f3n por el inquilino de la cl\u00e1usula o regla rebus sic stantibus relativo a la alteraci\u00f3n de la causa econ\u00f3mica del contrato, pues no se alteran las circunstancias relativas al goce pac\u00edfico de la cosa arrendada, pudiendo destinarla el inquilino al uso pactado en id\u00e9nticas circunstancias que en el momento en que se perfeccion\u00f3 el contrato. No hay una afectaci\u00f3n de la base o causa del negocio jur\u00eddico. La prestaci\u00f3n peri\u00f3dica del arrendador, cesi\u00f3n de la finca para ser destinada a vivienda habitual no queda alterada ni deviene imposible.<\/p>\n\n\n\n

    El riesgo de carencia o disminuci\u00f3n de ingresos del inquilino que le impida pagar el alquiler convenido, no era absolutamente imprevisible para \u00e9l<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

    En segundo lugar, porque el riesgo de carencia o disminuci\u00f3n de ingresos del inquilino que le impida pagar el alquiler convenido, aunque sobrevenido, no era absolutamente imprevisible para \u00e9l, pues la recesi\u00f3n econ\u00f3mica generalizada o la ca\u00edda de ingresos por un despido o un ERTE que imposibilite o haga muy gravoso el pago del alquiler entra de lleno en los riesgos que debe asumir cualquier arrendatario de vivienda. Podr\u00eda incluso ser calificada como imprudente la falta de previsi\u00f3n econ\u00f3mica del inquilino que vive al d\u00eda sin un colch\u00f3n de ahorro que le permita afrontar una transitoria, sobrevenida y s\u00fabita carencia de ingresos corrientes (paro, enfermedad, recesi\u00f3n econ\u00f3mica, etc.) para cumplir sus obligaciones contractuales. La otra parte, el arrendador, ha asumido al contratar su propio riesgo, el del impago por el inquilino de las rentas. En este sentido no es infrecuente, y es leg\u00edtimo, que el arrendador cuente para su propia subsistencia con los ingresos procedentes de las rentas de las viviendas que ha adquirido invirtiendo sus ahorros, asumiendo su propio riesgo contractual de ver reducidos sus ingresos o que la falta de pago de las rentas le conduzca a su vez a la imposibilidad de atender el pago de las cuotas del pr\u00e9stamo hipotecario obtenido para su financiaci\u00f3n. Las estad\u00edsticas sobre el mercado de alquiler de viviendas en Espa\u00f1a revelan que el 80% de los arrendadores son personas f\u00edsicas y solamente el 20% personas jur\u00eddicas.<\/p>\n\n\n\n

    Laaplicaci\u00f3ndelacl\u00e1usula\u201crebussicstantibus\u201d, que se basa en los principios de equidad, a estos contratos ser\u00eda tremendamente injusta para el arrendador. Cumpliendo su prestaci\u00f3n de mantener a su arrendatario en el goce pac\u00edfico de la vivienda asumir\u00eda en exclusiva las perjudiciales consecuencias econ\u00f3micas derivadas de la crisis econ\u00f3mica producida por la pandemia.<\/p>\n\n\n\n

    Finalmente, en lo que respecta a los arrendadores \u201cgrandes tenedores\u201d de viviendas, no es ocioso recordar que en Catalu\u00f1a ya pesa sobre ellos la obligaci\u00f3n de proporcionar a los inquilinos en situaci\u00f3n de riesgo de exclusi\u00f3n residencial que no puedan pagar la renta convenida, un contrato de alquiler social en los t\u00e9rminos previstos en la Ley 24\/2015, de 29 de julio.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    PDF La pandemia COVID-19, conocida m\u00e1s popularmente como Coronavirus, est\u00e1 impactando de pleno en las relaciones contractuales de tracto sucesivo de car\u00e1cter sinalagm\u00e1tico como, por ejemplo, los contratos de alquiler de local de negocio, los contratos de arrendamiento de servicios, o los contratos de arrendamiento de obra inmobiliaria, produciendo en muchos casos la ruptura de […]<\/p>\n","protected":false},"author":14,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":0},"categories":[50,1],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Laura Par\u00eds","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/lauraparis\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6403\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=6403"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6403\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":6479,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6403\/revisions\/6479\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=6403"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=6403"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=6403"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}